Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Петрушиной Л.М. гражданское дело по иску Администрации Ермаковского района Красноярского края к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды

по встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации Ермаковского района Красноярского края об уменьшении арендной платы

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 30 мая 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования Администрации Ермаковского района Красноярского края к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Ермаковского района Красноярского края задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 9 от 06.04.2015 года в сумме 104 353 рублей и пени в суме 825,25 рублей.

Договор аренды № 9 от 06.04.2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, для осуществления индивидуального жилищного строительства, площадь земельного участка № 1198 кв.м., заключенный между администрацией Ерамаковского района и ФИО1 сроком на 3 года, с 23.03.2015 года по 22.03.2018 года, расторгнуть.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в сумме 700 рублей в доход местного бюджета.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Ермаковского района о соразмерном уменьшении платы по договору аренды № 9 находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 06.04.2015 года, кадастровый номер № местоположение: <адрес> до ставки 0 в год, за период с 23.03.2015 года до даты предоставления арендатором технических условий на присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения, отказать.»

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Ермаковского района Красноярского края обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

Требования мотивировала тем, что 06.04.2015 года между Администрацией Ермаковского района и ФИО1 заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: <адрес> для осуществления индивидуального жилищного строительства, площадь земельного участка 1198 кв.м., на срок с 23.03.2015 года по 22.03.2018 год. В соответствии с условиями заключенного договора, арендная плата за предоставленный земельный участок должна вноситься ответчиком равными частями в срок до 15 июля и до 15 сентября текущего года, и составляет в период с 23.03.2015 года по 31.12.2015 года – 47 180,96 рублей, а в последующие годы 60 637,50 рублей. Пунктом 5.2 договора предусмотрена уплата пени в размере, установленном ст. 395 ГК РФ. Ответчик на протяжении срока действия договора аренды фактически использовала предоставленный ей земельный участок по назначению, при этом, не выполняя условия договора о сроках внесения арендной платы. Просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 111 724,15 рублей и расторгнуть договор аренды земельного участка.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к Администрации Ермаковского района Красноярского края об уменьшении арендной платы по договору аренды.

Требования мотивировала тем, что при проведении аукциона на право аренды земельного участка отсутствовало техническое присоединение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, арендатору не были представлены технические условия объекта недвижимости, в градостроительном плане, выданном арендатору, не содержалось информации о возможности или невозможности подключения к инженерно-техническим сетям. В настоящее время также отсутствует линия электропередачи, в связи с чем невозможно использование земельного участка по назначению.

Просила соразмерно уменьшить арендную плату по договору аренды № 9 находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 06.04.2015 года, расположенного по адресу: <...> до ставки ноль рублей в год, за период с 23.03.2015 года до даты предоставления арендодателем технических условий на присоединение к сетям инженерно - технического обеспечения.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить, ссылаясь на то, что внесение арендных платежей ею не производилось в связи неисполнением истцом обязанности по предоставлению технических условий (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Признав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в рассмотрении дела, надлежащим образом извещенных о дате рассмотрения дела судом, проверив материалы дела, решение суда, в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного решения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск Администрации Ермаковского района Красноярского края, исходил из того, что при заключении договора аренды земельного участка сторонами были согласованы все его существенные условия, в том числе и по размеру арендной платы и порядку её внесения арендатором, при этом ответчиком условия договора не исполнялись, арендная плата не вносилась, претензии истца оставлены без удовлетворения, в связи с чем установлены законные основания для взыскания задолженности по арендной плате и пени, а также расторжении договора.

С учетом наличия доказательств ненадлежащего исполнения ФИО1 условий договора аренды и его расторжения, а также законных оснований для уменьшения размера арендной платы, судом отказано в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют материалам дела и основаны на законе.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Подпунктом 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения. В соответствии с положениями ст. 65 ЗК РФ, одной из форм такой платы является арендная плата, являющаяся нормативно регулируемой по отношению к землям, находящимся в публичной собственности.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 06.04.2015 года между истцом Администрацией Ермаковского района Красноярского края и ответчиком ФИО1 заключен договор № 9 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <адрес>, кадастровый номер № общей площадью 1 198 кв.м., из категории земель населенных пунктов, для осуществления индивидуального жилищного строительства, на срок по 22.03.2018 года.

Право собственности на указанный земельный участок принадлежит истцу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.01.2014 года сделана запись регистрации № №

В соответствии с условиями договора аренды ответчик обязан соблюдать условия договора от 06.04.2015 года, в том числе оплачивать в полном объеме причитающуюся арендодателю арендную плату регулярно, в срок до 15 июля и до 15 сентября текущего года.

В соответствии с п. 3.1 и п.3.4 договора, размер ежегодной арендной платы составляет 60 637 руб. 50 коп., а за период с 23.03.2015 года по 31.12.2015 года – 47 180 руб. 96 коп., реквизиты счета, на который она вносится, указаны в п.3.4 договора.

Размер арендной платы установлен по результатам торгов в ходе проведения 23.05.2015 года аукциона права заключения договора аренды земельного участка, согласно протоколу аукциона последнее предложение о цене договора аренды земельного участка составило 60 637 руб. 50 коп. и было сделано ФИО1, которая стала победителем аукциона.

Данный договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю.

Условиями договора аренды, заключенного между сторонами, в случае несвоевременного внесения арендной платы предусмотрено начисление пени в размере, установленном ст. 395 ГК РФ от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

В период действия договора аренды ответчик арендную плату по договору не вносил, в связи с чем, как усматривается из представленных истцом расчетов, размер начисленной и не уплаченной ответчиком арендной платы по состоянию на 01.10.2016 года составил 104 353 руб. 46 коп., пени 7 370 руб. 69 коп. Указанный расчет проверен судебной коллегией, является арифметически точным, соответствует условиям договора и закону.

Как следует из содержания обжалуемого судебного решения, расчет не уплаченной по договору №9 от 06.04.2015 года арендной платы и пени также был проверен судом первой инстанции и был признан правильным, однако в резолютивной части решения размер подлежащей взысканию пени указан – 825 руб. 25 коп., что судебная коллегия полагает опиской, противоречащей выводам суда первой инстанции в мотивировочной части решения, в связи с чем решение в указанной части подлежит изменению с указанием в резолютивной части размера пени 7 370 руб. 69 коп.

Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком ФИО1 своих обязательств перед истцом по договору аренды земельного участка, судебная коллегия полагает выводы суд первой инстанции о наличии предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчика не уплаченной ответчиком арендной платы и пени соответствующими закону и материалам дела.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, земельный участок фактически принят ответчиком без замечаний, каких-либо требований относительно ненадлежащего исполнения истцом условий договора или о его расторжении ответчиком не заявлялось.

Согласно условиям договора неиспользование участка арендатором (ответчиком) не является основанием для невнесения арендной платы. Договором аренды, являющимся одновременно передаточным актом, зафиксировано соответствие фактического состояния земельного участка его целевому назначению, а также отсутствие претензий арендатора на момент его подписания (п. 2.1, 2.2, 8.3) ФИО1 могла обнаружить наличие у участка недостатков, препятствующих пользованию его по назначению, во время осмотра участка до заключения договора аренды либо непосредственно после начала его использования.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В представленной на аукцион документации имелись сведения об отсутствии технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, о чем ФИО1 было известно. Арендодатель не препятствовал арендатору в осмотре земельного участка до заключения договора аренды, как и не препятствовал в использовании земельного участка по назначению после заключения договора.

Таким образом, ФИО1 при рассмотрении спора по существу не доказана невозможность пользования земельным участком по не зависящим от неё обстоятельствам в течение спорного периода и отсутствие правовых оснований для взыскания предусмотренной договором арендной платы.

Доводы ФИО1 о невозможности использования земельного участка по назначению судебной коллегией отклоняются.

Кроме того, в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст.ст. 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из пункта 4.3.1 договора аренды от 06.04.2015 года №9 следует, что арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды, в том числе, при не внесении арендной платы более чем за 6 (шесть) месяцев.

Судебной коллегией установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное неисполнение ФИО1 обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора аренды от 06.04.2015 года №9 в соответствии со ст.ст. 450, 619 ГК РФ.

При этом судебная коллегия исходит из того, что Администрацией Ермаковского района Красноярского края соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды № 9 от 06.04.2015 года.

Так, абз.3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела Администрацией Ермаковского района Красноярского края претензиями от 17.11.2015 года №2265/08, от 01.11.2016 года №1969/08, неоднократно предлагалось ФИО1 в 10-дневный срок погасить задолженность по арендной плате и пени, а также указывалось на то, что в случае неисполнения требований образовавшаяся задолженность будет взыскана, а договор аренды расторгнут в судебном порядке. Указанные претензии направлялись истцом по адресу, указанному ответчиком в договоре аренды, были получены и оставлены без ответа.

Таким образом, истцом соблюден предусмотренный действующим законодательством досудебный порядок расторжения договора аренды № 9 от 06.04.2015 года.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что требования Администрации Ермаковского района Красноярского края обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Учитывая разъяснения, данные в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013), судебная коллегия принимает во внимание то, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении данного спора между ними надлежит исходить из следующего.

Из материалов дела следует и установлено судебной коллегией, что Администрация Ермаковского района Красноярского края передала земельный участок в пользование, а ФИО1 приняла его без каких-либо замечаний, соглашение о размере арендной платы за пользование было достигнуто сторонами, то в таком случае следует иметь в виду, что стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, в данном случае отсутствие государственной регистрации договора аренды № 9 от 06.04.2015 года не влечет освобождение ФИО1 от исполнения обязательств по договору, исполненному второй стороной.

При этом вопреки доводам жалобы, положения подп 8 ч.4 ст. 39.11 ЗК РФ, в соответствии с которым при подготовке к проведению аукциона для предоставления земельного участка в аренду органы местного самоуправления обязаны совершить действия по получению технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, применяются с 01 июня 2015 года. Тогда как в данном случае постановление Администрации Ермаковского района Красноярского края о проведении открытого аукциона на право аренды земельных участков было вынесено 09.02.2015 года, аукцион проведен 23.03.2015 года, то есть процедура подготовки проведения аукциона начата до введения в действие положений подп 8 ч.4 ст. 39.11 ЗК РФ, соответственно и отсутствовала предусмотренная законом обязанность органа местного самоуправления по получению технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Также, судебная коллегия обращает внимание на то, что доводы жалобы относительно того, что в данном случае истцом до проведения аукциона должны быть получены технические условия подключения (технологического присоединения) к электрическим сетям, не могут быть приняты во внимание, как основанные на неверном толковании Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83.

В силу пункта 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2010 № 341), под сетями инженерно-технического обеспечения следует понимать совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения.

Таким образом, получение технических условий подключения объектов капитального строительства к сетям электроснабжения, не относящимся к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях применения ст. 39.11 ЗК РФ, не требуется.

С учетом установленных по делу обстоятельств, законных оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО1 к Администрации Ермаковского района Красноярского края об уменьшении арендной платы по делу не усматривается.

В связи с удовлетворением первоначальных исковых требований Администрации Ермаковского района Красноярского края, которая действуя в интересах муниципального образования освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд, на основании ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ФИО1 доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 287 руб. 07 коп. соразмерно удовлетворенным требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и 300 руб. по требованию о расторжении договора, а всего 3 587 руб. 07 коп.

Вместе с тем, судом первой инстанции в нарушение подп. 1 п.1 ст. 333.19 НК РФ размер подлежащей взысканию с ФИО1 государственной пошлины определен неверно, в связи с чем решение в указанной части подлежит изменению, поскольку размер подлежащий взысканию с ответчика в доход местного бюджета государственной пошлины подлежит увеличению до 3 587 руб. 07 коп..

Иных оснований для отмены либо изменения решения суда в соответствии со ст.330 ГПК РФ, а также по доводам жалобы судебной коллегией не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 30 мая 2017 года изменить.

Увеличить размер взысканной с ФИО1 в пользу Администрации Ермаковского района Красноярского края пени до 7 370 руб. 69 коп.

Увеличить размер взысканной с ФИО1 государственной пошлины в доход местного бюджета до 3 587 рублей 07 копеек.

В остальной части указанное решение оставить без изменения.

Председательствующий: Гаус Т.И.

Судьи: Петрушина Л.М.

Елисеева А.Л.