Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ОАО КБ «****ь» по доверенности ****а К.В. на решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 11 декабря 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении требований ОАО КБ «****ь» к ****об обращении взыскания на недвижимое имущество – отказать,

установила:

   ОАО КБ «****ь» обратилось в суд с иском к ответчику ****ой Р.Д. об обращении взыскания на недвижимое имущество и просит с учетом уточненных требований обратить взыскание на нежилое помещение расположенное по адресу: ****, общей площадью 319,7 кв.м., принадлежащее на праве собственности **** (****г.р., зарегистрированной по адресу: **** Ленинский пр-т, д.40, кв.92,), являющееся предметом залога по договору ипотеки от 25.01.2007 г., реализовав его с публичных торгов с начальной продажной стоимостью 79 892 710 рублей. Взыскать с ****ой Р.Д. расходы по уплате госпошлины. В обоснование заявленных требований истец указывает, что 28.09.2006 в соответствии с кредитным договором № ****, заключенным между ОАО КБ «****ь» и ООО «****» в лице генерального директора ****ой А.К., юридический адрес: ****, ОАО «КБ «****ь» предоставило ООО «****» кредит в режиме кредитной линии с лимитом ссудной задолженности в сумме 360 000 000 рублей на производственные цели со сроком погашения 11 марта 2007 под 17% годовых. Дополнительным соглашением к кредитному договору от 28.05.2007г. изменено обеспечение по кредитному договору. Дополнительным соглашением к кредитному договору от 28.09.2008 г изменен срок погашения кредита на 27.10.2008, а также размер платы за пользование кредитом с момента подписания по 14.10.2007-17% годовых, с 15.10.2008-18% годовых. Дополнительным соглашением изменен размер повышенного процента с двойной ставкой рефинансирования ЦБ РФ - на 36% годовых. Дополнительным соглашением к кредитному договору от 27.10.2008 изменен срок погашения кредита на 15.02.2010 г., изменен размер платы за использование кредитом с 15.10.2007г по 31.10.2007г-18% годовых с 01.11.2007-24% годовых. Дополнительным соглашением изменен повышенный процент - на неустойку в размере 0,1% процента, а также очередность погашения задолженности. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № ****от 28.09.2006 между ОАО КБ «****ь» и ****ой Р.Д. был заключен 25.01.2007 договор ипотеки, зарегистрированный за №****Управлением Росреестра по г.Москве 11.05.2007г. Согласно условиям данного договора ****а Р.Д. передала в залог помещение, расположенное по адресу: ****, общей площадью 319,7 кв.м. залоговой стоимостью 47 801544 рублей. Дополнительным соглашением к договору ипотеки от 25.12.2007г. изменены срок погашения кредита, а также размер платы за пользование кредитом, изменена сумма залоговой стоимости на 63 914 424 рублей. Истец исполнил свои обязательства по предоставлению кредита в полном объеме, что подтверждается кредитным договором № **** от 28.09.2006г., платежным поручением № 1 от 28.09.2006 г. на сумму 350 500 000 рублей, платежным поручением № 1 от 04.10.2006 на сумму 9 500 000 рублей, платежным поручением № 1 , распоряжением на размещение денежных средств от 28.09.2006 г., распоряжением на размещение денежных средств от 04.10.2006 г, выписками по лицевому счету № ****, № **** ООО «****». 10.05.2007 г. платежным поручением № 8 на сумму 2 900 000 рублей, 14.05.2007 г платежным поручением № 10 на сумму 3 950 000 рублей, ответчик произвел частичное погашение суммы задолженности по кредитному договору. Так, 15.05.2007г. истцом произведена частичная выдача очередного транша на сумму 6 850 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 8, распоряжением № 1 на размещение денежных средств, выпиской по лицевому счету №**** ООО «****». Факт частичного исполнения обязательств ООО «****» по кредитному договору подтверждается выпиской по лицевому счету № ****, № ****, представленными платежными документами на уплату процентов. В связи с невозможностью исполнения должником своих обязательств, стороны договорились о «личном прекращении обязательств должника, возникших на основании кредитного договора № **** от 28.09.2006г., заключенного между ОАО «КБ «****ь» и ООО «****» путем заключения соглашения об отступном. 08.10.2010 между ОАО «КБ «****ь» и ООО «****» заключено соглашение об отступном, согласно условиям которого должник передает в собственность кредитора в качестве отступного принадлежащие ему ценные бумаги, а именно вексель номинальной стоимостью 100 000 000 рублей. Так как задолженность до настоящего времени не погашена, истец просил обратить взыскание на предмет ипотеки. Согласно отчету об оценке ООО «****» от 15.09.2014г №28/14 рыночная стоимость объекта с учетом НДС составляет 79 892 710 рублей. Также в соответствии с заключенным ОАО КБ «****ь» договорами уступки прав требований, истец уступил права требования по основному долгу ООО «****» № **** от 28.09.2006 иным лицам.
            Представитель истца по доверенности **** К.В. в судебное заседание явился, требования поддержал в полном объеме.
            Представитель ответчика по доверенности ****. в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении требований по доводам, изложенным в возражениях.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца по доверенности **** К.В. по доводам апелляционной жалобы.             Проверив материалы дела, выслушав доводы представителя истца ОАО КБ «****ь» по доверенности ****., представителя ответчика по доверенности ****., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно части 1 статьи 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 2 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
         Судом первой инстанции установлено, что 28.09.2006 между ОАО «КБ ****ь» и ООО «****» был заключен кредитный договор № ****, по которому ОАО «КБ «****ь» предоставило ООО «****» кредит в режиме кредитной линии с лимитом ссудной задолженности в сумме 360 000 000 рублей на производственные цели со сроком погашения 11 марта 2007 под 17% годовых. Дополнительным соглашением к кредитному договору от 28.05.2007г. изменено обеспечение по кредитному договору. Дополнительным соглашением к кредитному договору от 28.09.2008 г. изменен срок погашения кредита на 27.10.2008 г., а также размер платы за пользование кредитом с момента подписания по 14.10.2007 г. - 17% годовых, с 15.10.2008 г. - 18% годовых. Дополнительным соглашением изменен размер повышенного процента с двойной ставкой рефинансирования ЦБ РФ - на 36% годовых. Дополнительным соглашением к кредитному договору от 27.10.2008 изменен срок погашения кредита на 15.02.2010 г., изменен размер платы за использование кредитом с 15.10.2007г по 31.10.2007г. - 18% годовых с 01.11.2007 - 24% годовых. Дополнительным соглашением изменен повышенный процент - на неустойку в размере 0,1% процента, а также очередность погашения задолженности. Дополнительным соглашением к договору ипотеки от 25.12.2007г изменены срок погашения кредита, а также размер платы за пользование кредитом, изменена сумма залоговой стоимости на 63 914 424 рублей. Истец исполнил свои обязательства по предоставлению кредита в полном объеме, что подтверждается кредитным договором № **** от 28.09.2006, платежным поручением № 1 от 28.09.2006 на сумму 350 500 000 рублей, платежным поручением № 1 от 04.10.2006 на сумму 9 500 000 рублей, платежным поручением № 1, распоряжением на размещение денежных средств от 28.09.2006, распоряжением на размещение денежных средств от 04.10.2006г, выписками по лицевому счету № ****, №**** ООО «****». 10.05.2007г. платежным поручением №8 на сумму 2 900 000 рублей, 14.05.2007 г платежным поручением № 10 на сумму 3950000 рублей ответчик произвел частичное погашение кредитного договора. 15.05.2007г. истцом произведена частичная выдача очередного транша на сумму 6 850 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 8, распоряжением № 1 на размещение денежных средств, выпиской по лицевому счет №**** ООО «****». Факт неисполнения ООО «****» обязательств по кредитному договору, что подтверждается выпиской по лицевому счету №****, № ****, представленным платежными документами на уплату процентов. В связи с невозможностью исполнения должником своих обязательств, стороны договорились о частичном прекращении обязательств должника, возникших на основании кредитного договора № **** от 28.09.2006г., заключенного между ОАО «КБ «****ь» и ООО «****», путем заключения соглашения об отступном. 08.10.2010 между ОАО «КБ «****ь» и ООО «****» заключено соглашение об отступном, согласно его условиям должник передает в собственность кредитора в качестве отступного принадлежащие ему ценные бумаги, а именно вексель номинальной стоимостью 100 000 000 рублей.
            В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № **** от 28.09.2006 между ОАО КБ «****ь» и ****ой Р.Д. был заключен 25.01.2007 договор ипотеки, зарегистрированный за №****Управлением Росреестра по г.Москве 11.05.2007г. Согласно условиям данного договора ****а Р.Д. передала в залог помещение, расположенное по адресу: ****, общей площадью 319,7 кв.м. залоговой стоимостью 47 801544 рублей. Согласно отчету об оценке ООО «****» от 15.09.2014г №28/14 его рыночная стоимость с учетом НДС составляет 79 892 710 рублей.
          Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011 по делу №**** требования ОАО КБ «****ь» удовлетворены в полном объеме, с ООО «****» в пользу банка взыскано 309 688 582 рублей долга по кредитному договору №**** от 28.09.2006, а также обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога товаров в обороте. В качестве третьего лица по делу привлечена ****а Р.Д.
            Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что согласно выписке от 22.01.2014 г (том 2, л.д. 5) ОАО КБ «****ь» переуступило права требования по кредитному договору №****от 28.09.2006г с ООО «****» по договору № ****уступки прав требования от 27.06.2012г. ООО «********», в связи с чем отсутствуют основания требовать обращения взыскания на заложенное имущество к поручителю по кредитному договору.
            При этом суд руководствовался положениями п.1 ст.384 ГК РФ, согласно которой если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Между тем, разрешая заявленные требования и делая вывод о переуступке истцом прав требования ООО «********», суд первой инстанции не истребовал указанного договора, не исследовал его условий, не выяснил объем переуступленных прав, следовательно, не установил всех обстоятельств, имеющих значение для дела.
            В соответствии с п.1.1. договора уступки прав требования № ****от 27.06.2012г., заключенному между истцом ОАО КБ «****ь» и ООО «********», кредитор-1 частично уступает Кредитору-2 свои права требования по кредитному договору № **** от 28 сентября 2006г. (с учетом Дополнительного соглашения от 28 мая 2007г., Дополнительного соглашения от 14 октября 2007г., Дополнительного соглашения от 27 октября 2008г., Дополнительного соглашения от 7 октября 2010г., Дополнительного соглашения от 13 июля 2011г.), заключенному между Открытым акционерным обществом коммерческим банком «****ь» и Обществом с ограниченной ответственностью «****» (далее - Заемщик), по которому Кредитор-1 предоставил Заемщику кредит в режиме кредитной линии с лимитом ссудной задолженности в сумме 360000000 (Триста шестьдесят миллионов) рублей на производственные цели со сроком погашения -15 февраля 2010г. с уплатой за пользование кредитом процентов из расчета: с момента подписания кредитного договора № **** от 28.09.2006г. по 14 октября 2007г.-17 процентов годовых, с 15 октября 2007). по 31 октября 2007г.-18 процентов годовых, с 01 ноября 2007г.-24 процента годовых.
            Кредитору-2 переходят права требования по Кредитному договору № ****в объеме основного долга Заемщика в размере 175 081 783 (Сто семьдесят пять миллионов восемьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят три) рубля. Моментом перехода прав требования является полная уплата Кредитором-2 стоимости прав требования, передаваемых (уступаемых) в соответствии с условиями настоящего Договора.
            Общая сумма уступаемых по настоящему договору прав требования составляет 175 081 783 (Сто семьдесят пять миллионов восемьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят три) рубля.

            В соответствии с п. 1.2. указанного договора одновременно с переходом прав требования по Кредитному договору, указанному в п. 1.1. настоящего договора, Кредитору-2 переходят все права требования по следующим договорам, обеспечивающим исполнение обязательств Заемщика (ООО «****») по кредитному договору, указанному в п. 1.1. настоящего Договора:
Договор ипотеки от 1 декабря 2011г., заключенный между ОАО КБ «****ь» и ****;
            Договор ипотеки от 1 декабря 2011г., заключенный между ОАО КБ «****ь» и ****.
            Таким образом, договором уступки прав требования № ****от
27.06.2012г., заключенный между ОАО КБ «****ь» и ООО «****ь -
Инвест», прямо предусмотрен и четко определен объем прав, подлежащих переходу.             Анализ содержания указанных пунктов договора позволяет сделать вывод о том, что Кредитору-2 перешли в рамках Кредитного договора № ****только права требования в объеме основного долга Заемщика в размере 175 081 783 рубля. По требованию о взыскании просроченных процентов по договору в размере 98 423511 руб. уступка прав не производилась. Наличие задолженности по просроченным процентам в указанном размере подтверждается справкой ОАО КБ «****ь» (л.д.132), определением Арбитражного суда г.Москвы от 23.11.2012 года по делу №****, которым в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов ООО «****» были включены требования ОАО КБ «****ь» в размере 98 423 511 руб. проценты за пользование кредитом, 204 000 руб. расходы по уплате госпошлины.
            Кроме того, судебной коллегией были истребованы у истца все договоры переуступки прав требования и исследовано их содержание, права требования по просроченным процентам на сумму 98 423 511 руб. и по договору с ответчиком, обеспечивающим исполнение обязательств Заемщика (ООО «****»), не передавались.
При таких обстоятельствах, учитывая, что наличие задолженности по процентом у ООО «****» подтверждается представленными истцом доказательствами, требования ОАО КБ «****ь» об обращении взыскания на заложенное ****ой Р.Д. имущество подлежат удовлетворению.
            Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).
            Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями и дополнениями) (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
            Указанные нормы права содержат определенные предписания относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, учитывающие возможность проведения повторной оценки судом в случае необходимости.
При определении первоначальной продажной цены заложенного имущества судебная коллегия исходит из отчета об оценке ООО «****» от 15.09.2014г №28/14, согласно которому рыночная стоимость объекта с учетом НДС составляет 79892710 рублей. Исходя из положений ст.54 Закона об ипотеке судебная коллегия устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости имущества – 63 914 424 руб.
            Доводы представителя ****ой Р.Д. о том, что она не заключала дополнительное соглашение от 27.10.2008 года к договору ипотеки от 25.01.2007 года (т.1 л.д.131, 132), что подтверждено заключением судебной почерковедческой экспертизы №4А-12 от 24.02.2012 года, не влекут отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку, исходя из положений ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В договоре ипотеки,   заключенном между истцом ОАО КБ   «****ь» и    ****ой               Р.Д., также предусмотрено прекращение права залога и договора при прекращении обеспеченного залогом обязательства (п.3.8). Таким образом, указанное дополнительное соглашение от 27.10.2008 года правового значения для рассмотрения данного дела не имеет, срок действия договора не изменяет. Учитывая, что обеспеченное залогом обязательство не прекратилось, оснований для отказа в удовлетворении иска не имеется.         В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 4 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 11 декабря 2014 года отменить.
Обратить взыскание на нежилое помещение, расположенное по адресу: ****, принадлежащее на праве собственности **** (****года рождения, зарегистрированной по адресу: ****), являющуюся предметом залога по договору ипотеки от 25.01.2007г., путем реализации с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость помещения в размере 63 914 424 (Шестьдесят три миллиона девятьсот четырнадцать тысяч четыреста двадцать четыре) рубля.
Взыскать с **** расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 (Четыре тысячи) рублей.

Председательствующий:

Судьи: