Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 6 июня 2018 г. в г. Саранске гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартир на условиях предварительного договора, по апелляционной жалобе директора общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» ФИО3 на решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 12 марта 2018 г.

Заслушав доклад судьи Лесновой И.С., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» (далее по тексту ООО ПФ «Жилкоммунстрой») о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора. Обосновывают требования тем, что 13 ноября 2017 г. между ФИО1 и ООО ПФ «Жилкоммунстрой» заключен предварительный договор о намерениях и бронировании однокомнатной квартиры <№> общей площадью 61,2 кв.м, 4 этаж в многоквартирном жилом доме <№> (почтовый адрес дом <№>) по <адрес>. 13 ноября 2017 г. между ФИО2 и ООО ПФ «Жилкоммунстрой» заключен предварительный договор о намерениях и бронировании двухкомнатной квартиры <№> общей площадью 67,8 кв.м, 4 этаж в многоквартирном жилом доме <№> (почтовый адрес дом <№>) по <адрес> Заключенные договора являются предварительными и содержат основные условия договора купли-продажи, которые должны быть заключены до 14 декабря 2017 г. Однако заключить основные договора купли-продажи квартир ответчик отказался.

С учетом уточнений исковых требований истцы просили суд обязать ООО ПФ «Жилкоммунстрой» заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры <№> общей площадью 61,2 кв.м, 4 этаж в многоквартирном жилом доме <№> по <адрес> на условиях предварительного договора от 13 ноября 2017 г. в течение 10 дней с момента регистрации права собственности за ООО ПФ «Жилкоммунстрой».

Обязать ООО ПФ «Жилкоммунстрой» заключить с ФИО2 основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры <№> общей площадью 67,8 кв.м, 4 этаж в многоквартирном жилом доме <№> по <адрес> на условиях предварительного договора от 13 ноября 2017 г. в течение 10 дней с момента регистрации права собственности за ООО ПФ «Жилкоммунстрой» (л.д. 1-3, 75-78).

Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 12 марта 2018 г. постановлено исковые требования истцов удовлетворить. Обязать ООО ПФ «Жилкоммунстрой» заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры <№> общей площадью 61,2 кв.м, 4 этаж в многоквартирном жилом доме <№> по <адрес> на условиях предварительного договора от 13 ноября 2017 г. в течение 10 дней с момента регистрации права собственности за ООО ПФ «Жилкоммунстрой», обязать ООО ПФ «Жилкоммунстрой» заключить с ФИО2 основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры <№> общей площадью 67,8 кв.м, 4 этаж в многоквартирном жилом доме <№> по <адрес> на условиях предварительного договора от 13 ноября 2017 г. в течение 10 дней с момента регистрации права собственности за ООО ПФ «Жилкоммунстрой». Взыскать с ООО ПФ «Жилкоммунстрой» в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. (л.д. 115-122).

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, приняв новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований истцов в связи с нарушением норм материального права. Указывает на то, что в срок до 14 декабря 2017 г. основные договора заключены не были, уведомления о намерении заключить такой договор были получены обществом лишь 18 декабря 2017 г., что подтверждается почтовыми уведомлениями, соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, были прекращены. Учитывая, что предварительный договор о намерениях и бронировании квартир не содержит условия о предварительной оплате, судом ошибочно он квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, к рассматриваемому спору нормы статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, последствия в виде понуждения к заключению договора купли-продажи вещи, которая будет сделана в будущем – не применимы. Судом не учтено то обстоятельство, что объект не достроен, не введен в эксплуатацию, соответственно, отсутствует как объект недвижимости, при этом сдать дом в эксплуатацию мешают действия истца, который при рассмотрении другого гражданского дела утверждал, что построенный многоквартирный дом создает пожарную угрозу для её домовладения (л.д.123-127).

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения истцов ФИО1, ФИО2, их представителя ФИО4, представителя ответчика ООО ПФ «Жилкоммунстрой» ФИО5, рассмотрев дело в порядке статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 13 ноября 2017 г. между ФИО1 и ООО ПФ «Жилкоммунстрой» заключен предварительный договор о намерениях и бронировании однокомнатной квартиры <№> общей площадью 61,2 кв.м, 4 этаж в многоквартирном жилом доме <№> (почтовый адрес дом <№>) по <адрес> (л.д.28).

13 ноября 2017 г. между ФИО2 и ООО ПФ «Жилкоммунстрой» заключен предварительный договор о намерениях и бронировании двухкомнатной квартиры <№> общей площадью 67,8 кв.м, 4 этаж в многоквартирном жилом доме <№> (почтовый адрес дом <№>) по <адрес> (л.д.27).

Заключение указанных договоров сторонами не оспаривается.

Пунктом 1.2 Договоров установлено, что квартира расположена в строящемся доме, по окончании строительства, продавец осуществляет оформление права собственности на квартиру, подготавливает документы для подписания договора купли-продажи квартиры, и перехода права собственности на квартиру в Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

В пункте 2.1 сторонами согласована стоимость квартиры в размере 2 000 000 каждая. Оплата квартир производится в день заключения договора купли-продажи (пункт 3.2.1 Договора).

Настоящие договора являются предварительными и содержат все существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры до 14 декабря 2017 г. (пункт 4.2 Договора).

12 декабря 2017 г. истцы уведомили ответчика о намерении заключить основной договор купли-продажи жилых помещений (л.д.12,15).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требований истцов, суд первой инстанции исходил из того, что истцами заявлены намерения заключить договор купли-продажи до окончания срока предварительного договора, при этом нарушение сроков строительства и отсутствие регистрации права собственности за ответчиком на жилой дом не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований истцов.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, основанными на установленных обстоятельствах дела, полном и всестороннем исследовании собранных по делу доказательств и нормах материального права.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1,2 и 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3)

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Апеллянт ссылается на то, что в срок до 14 декабря 2017 г. основные договора заключены не были, уведомления о намерении заключить такой договор были получены обществом лишь 18 декабря 2017 г., что подтверждается почтовыми уведомлениями, соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, были прекращены, что соответствует пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с такими доводами ответчика, поскольку в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, исходя из буквального толкования закона для заключения основного договора необходимо такое условие как направление другой стороне (а не получение другой стороной) в период действия предварительного договора предложения о заключении основного договора (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из материалов дела истцами 12 декабря 2017 г., т.е. до 14 декабря 2017 г. в период действия предварительного договора, было направлено ответчику письмо с предложением о заключении основного договора, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д.13,16), и что соответствует положениям статьи 194 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока, письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.

Причем, как следует из материалов дела направленное по адресу: <адрес> письмо с предложением о заключении основного договора получено сотрудником ООО ПФ «Жилкоммунстрой» ФИО6 14 декабря 2017 г. ( л.д. 96,97).

Представитель ответчика считает, что данный сотрудник не имел права получать почтовую корреспонденцию, однако им не представлено каких-либо доказательств того, что в ООО ПФ «Жилкоммунстрой» имеются приказы о возложении на конкретного сотрудника полномочий по получению почтовой корреспонденции, работник почтовой службы передал письмо сотруднику предприятия, а не постороннему лицу.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предварительный договор о намерениях и бронировании квартир не содержит условия о предварительной оплате, судом ошибочно квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, поэтому к рассматриваемому спору нормы статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, соответственно, последствия в виде понуждения к заключению договора купли-продажи вещи, которая будет сделана в будущем – не применимы, судебной коллегией отклоняются, поскольку действия ответчика, направленные на оспаривание права истцов на заключение договоров купли-продажи, судом первой инстанции правильно квалифицированы как уклонение от заключения основных договоров.

Пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, принятое на себя обязательство по заключению договоров купли-продажи квартиры должно быть исполнено ООО ПФ «Жилкоммунстрой» надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями в срок до 14 декабря 2017 г.

При этом доводы апеллянта о том, что объект не достроен, не введен в эксплуатацию, соответственно, отсутствует как объект недвижимости, не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истцов, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно пункту 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. Как правильно замечено судом первой инстанции, параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно определил 10 дневный срок заключения договора купли-продажи квартир на условиях согласованных сторонами в предварительном договоре с момента регистрации права собственности на жилой дом

Утверждения апеллянта о том, что сдать дом в эксплуатацию мешают действия истца, который при рассмотрении другого гражданского дела утверждал, что построенный многоквартирный дом создает пожарную угрозу для её домовладения, являются необоснованными, поскольку не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Судебная коллегия считает, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, поскольку повторяют правовую позицию представителя ООО ПФ «Жилкоммунстрой», выраженную им в суде первой инстанции, выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, которым судом дан надлежащий анализ и правильная оценка по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

При указанных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 12 марта 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу директора общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма «Жилкоммунстрой» ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий Л.И. Скипальская

Судьи В.А. Ганченкова

И.С. Леснова