Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Усть-Илимского межрайонного прокурора в защиту прав, законных интересов ФИО1 к муниципальному образованию город Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска, Иркутскому публичному акционерному обществу энергетики и электрификации (ПАО «Иркутскэнерго») о признании нежилых помещений объектом права общей долевой собственности, прекращении права муниципальной собственности, прекращении записи в Едином государственном реестре недвижимости, признании договора аренды недействительным

по апелляционной жалобе ПАО «Иркутскэнерго»

на решение Усть-Илимского городского суда Иркутской областиот 20 сентября 2018 года по данному делу.

Заслушав доклад судьи Амосова С.С., объяснения представителя ПАО «Иркутскэнерго» по доверенности ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца прокурора Попова А.Б. о согласии с решением суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

установила:

в обоснование исковых требований прокурор указал, что по обращению ФИО1 о защите жилищных прав Усть-Илимской межрайонной прокуратурой проведена проверка исполнения жилищного законодательства Департаментом недвижимости администрации г. Усть-Илимска.

В ходе проверки было установлено, что муниципальное образование г. Усть-Илимск является собственником нежилого помещения общей площадью ** кв.м., расположенного по адресу<адрес изъят> кадастровый Номер изъят о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись Номер изъят от Дата изъята В состав муниципальной казны нежилое помещение включено постановлением администрации г. Усть-Илимска Номер изъят от Дата изъята «О включении в реестр муниципального имущества города Усть-Илимска нежилых помещений».

На дату издания постановления, спорное нежилое помещение не имело присвоенного в установленном порядке адреса, отсутствовали технический и кадастровый паспорта, помещение не было самостоятельными объектом гражданских прав, не состояло на балансе в качестве муниципального имущества, а являлось общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома.

Нежилое помещение не было обособленным, не предназначалось для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, использовалось фактически в качестве общедомового имущества. Право образования нежилого помещения, как отдельного объекта, присвоения адреса, регистрации права муниципальной собственности у ответчика не имелось.

Кроме того, постановление Номер изъят от Дата изъята было отменено постановлением администрации г. Усть-Илимска Номер изъят от Дата изъята , при этом меры, направленные на исключение спорного нежилого помещения из реестра муниципальной собственности, приняты не были.

Вместе с тем, не имея законного права на оформление муниципальной собственности на спорное помещение, Департамент недвижимости администрации г. Усть-Илимска заключил с арендатором ПАО «Иркутскэнерго» договор аренды Номер изъят от Дата изъята . Договором нарушены права собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества.

Прокурор просил признать указанное нежилое помещение объектом права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, прекратить право муниципальной собственности, прекратить запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности муниципального образования город Усть-Илимск на этот объект, признать недействительным договор аренды нежилого помещения, прекратить запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды.

Решением Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 20 сентября 2018 года исковые требования Усть-Илимского межрайонного прокурора, заявленные в защиту прав, законных интересов ФИО1, удовлетворены полностью.

В апелляционной жалобе представитель ПАО «Иркутскэнерго» ФИО3 просит отменить решение суда первой инстанции.

В обоснование требования апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что процессуальный истец не обосновал, в чем заключается нарушение прав собственника квартиры в многоквартирном доме оспоренным договором аренды нежилого помещения.

Заявленные требования не направлены на защиту предполагаемого нарушенного права ФИО1, поскольку требования о реституции не заявлены, а признание договора аренды недействительным не влияет на объем ее прав и обязанностей.

Как полагает заявитель апелляционной жалобы, при прекращении права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение договор аренды продолжает действовать, Смена собственника на стороне арендодателя в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения или прекращения договора аренды. Основания для признания оспоренного договора недействительным отсутствуют.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы помощник Усть-Илимского межрайонного прокурора Аман Н.А. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец ФИО1, представитель ответчика Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска, представитель третьего лица ООО «Усть-Илимское жилищно-коммунальное хозяйство-2008» надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания. Сведений о причинах неявки не представлено.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, рассмотрев его, согласно части 1 статьи 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия оставила без изменения решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что постановлением администрации г. Усть-Илимска Номер изъят от Дата изъята нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят> включено в реестр муниципального имущества г. Усть-Илимска с присвоением адреса.

В связи с обращением Усть-Илимского межрайонного прокурора в Усть-Илимский городской суд Иркутской области с иском о признании этого постановления незаконным, оно было отменено до рассмотрения дела по существу постановлением администрации г. Усть-Илимска Номер изъят от Дата изъята Производство по гражданскому делу Номер изъят по иску прокурора прекращено, в связи с удовлетворением требований в добровольном порядке.

Право собственности муниципального образования г. Усть-Илимск на указанное нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11.04.2011.

Из содержания плана расположения помещения, экспликации, акта от Дата изъята , составленного ведущим консультантом территориального отдела по надзору за содержанием и эксплуатацией жилищного фонда службы государственного жилищного надзора Иркутской области, следует, что данное помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме <адрес изъят> предназначено для удовлетворения социально-бытовых потребностей жителей дома.

В настоящее время оно фактически используется в качестве нежилого помещения под размещение сантехнической мастерской ПАО «Иркутскэнерго», имеет отельный вход с торца дома.

Указанное спорное нежилое помещение, согласно договору аренды Номер изъят-а от Дата изъята Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска предоставлено в аренду ПАО «Иркутскэнерго» на срок до Дата изъята

Разрешая возникший спор, суд применил статьи 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок, статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации о режиме общего имущества в многоквартирном доме.

Суд проанализировал положения законодательства о приватизации жилищного фонда, включая Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства, установив обстоятельства дела, суд указал, что изначальное целевое назначение спорного помещения было предусмотрено в качестве вспомогательного нежилого помещения - мастерской, то есть как место общего пользования. На момент первой приватизации жилого помещения в указанном многоквартирном доме оно не было выделено в самостоятельное нежилое помещение.

Государственная регистрация права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение противоречит закону и нарушает права других собственников жилых помещений в данном доме, в том числе ФИО1, которая является собственником квартиры по <адрес изъят>

Суд исходил из того, что у Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска отсутствовали полномочия на распоряжение спорным нежилым помещением, в том числе на передачу в аренду другому лицу – ПАО «Иркутскэнерго».

Департамент недвижимости администрации города Усть-Илимска не вправе был без согласия собственников помещений в многоквартирном доме сдавать общее имущество в аренду. Поскольку при заключении договора аренды нарушены нормы статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации о порядке использования общего имущества многоквартирного дома, как указал суд первой инстанции, оспоренный договор аренды является ничтожным, как несоответствующий требованиям закона и нарушающий охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений многоквартирного доме).

На основании таких выводов суд удовлетворил исковые требования прокурора.

Выводы Усть-Илимского городского суда Иркутской области судебная коллегия находит правильными, поскольку они согласуются с требованиями норм материального права, регулирующими спорное правоотношение, и соответствуют установленным обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы судебной коллегией отклонены по следующим мотивам.

В силу части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Заявитель апелляционной жалобы не оспаривает выводы суда об отнесении нежилого помещения к общему имуществу многоквартирного дома и о том, что помещение не является исключительно муниципальной собственностью.

В данном случае, оспоренный договор аренды Номер изъята от Дата изъята нарушает права третьих лиц, собственников жилых помещений в многоквартирном доме, к которым относится и материальный истец ФИО1, закрепленные статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, на принятие решения о передаче объекта общего имущества такого дома в пользование иному лицу.

О том, что сделка является ничтожной, если она нарушает права третьих лиц, разъясняется в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Правила статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон не могут применяться, если договор аренды является ничтожной сделкой.

Последствия недействительности ничтожной сделки по иску лица, которое не является ее стороной, по смыслу абзаца первого пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25, применяются, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Нарушенные права ФИО1, не являющейся участником договора аренды, и не принимавшей решения о предоставлении помещения в пользования другому лицу, восстановлены путем признания ничтожной сделки недействительной и путем указания на основания прекращения права муниципальной собственности.

Доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут служить основанием для отмены либо изменения судебного постановления.

Суд первой инстанции определил обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил доказательства согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и справедливо разрешил возникший спор.

Решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области, законность и обоснованность которого проверены по доводам апелляционной жалобы и возражений, является правильным, подлежит оставлению без изменения

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

определила:

оставить решение Усть-Илимского городского суда Иркутской области от 20 сентября 2018 года по данному делу без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судья-председательствующий	С.С. Амосов
Судьи	О.Ю. Астафьева
	О.П. Ляховецкий