Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское делу по иску индивидуального предпринимателя Кузьмичева Николая Алексеевича к Ильвудченко Наталье Александровне о регистрации перехода права собственности, встречному иску Ильвудченко Натальи Александровны к Кузьмичеву Николаю Алексеевичу о признании договора незаключенным,

по апелляционной жалобе Ильвудченко Н.А.

на решение Березовского районного суда Красноярского края от 15 мая 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования индивидуального предпринимателя Кузьмичева Николая Алексеевича к Ильвудченко Наталье Александровне о регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества: ? долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> на основании договора с отлагательным условием от 03.03.2015 года, заключенного между ИП Кузьмичевым Николаем Алексеевичем и Ильвудченко Натальей Александровной.

В удовлетворении исковых требований Ильвудченко Натальи Александровны к Кузьмичеву Николаю Алексеевичу о признании договора с отлагательным условием от 03 марта 2015 года незаключенным отказать.»

Заслушав доклад судьи Поповой Н.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИП Кузьмичев Н.А. обратился в суд с иском к Ильвудченко Н.А. о регистрации перехода права собственности.

Требования, с учетом уточнений, мотивированы тем, что между ИП Кузьмичевым Н.А. и Ильвудченко Н.А. 03.03.2015 года был заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Вышеуказанный договор был заключен под отлагательным условием – переход права собственности происходит в случае ненадлежащего исполнения ответчиком его обязанностей по договору займа от <дата>, по условиям которого истец передал ответчице денежные средства в сумме 150000 руб. на срок до 03.06.2015 года под 12% в месяц, а ответчица обязалась уплачивать предусмотренные договором проценты и вернуть полученные денежные средства в установленный срок. В установленный договором займа срок ответчица сумму не вернула и в течение срока действия договора нарушала график платежей.

Просит зарегистрировать переход права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>4, от Ильвудченко Н.А. к нему; обязать Ильвудченко Н.А. передать ? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное жилое помещение истцу на условиях договора купли-продажи с отлагательным условием от 03.03.2015 года.

Ильвудченко Н.А. обратилась в суд со встречным иском к ИП Кузьмичеву Н.А. о признании договора недействительным.

Требования, с учетом уточнений, мотивированы тем, что между ней и ИП Кузьмичевым Н.А. 03.03.2015 года был заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>4. Одновременно были заключены: договор денежного займа обеспеченного залогом и договор залога недвижимого имущества.

Согласно договору займа, Кузьмичев Н.А. предоставил Ильвудченко Н.А. 150 000 руб. При этом, рыночная стоимость ? доли квартиры, расположенной по указанному выше адресу составляет 851 580 руб. Ответчиком спорная квартира была оценена в размере 500 000 руб., что не соответствует рыночной стоимости.

Указывает, что подписывая договор с отлагательным условием она не понимала последствий его заключения, считала, что подписывает договор залога.

Просит признать договор от 03.03.2015 года с отлагательными условиями купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>4, незаключенным.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе Ильвудченко Н.А. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований по первоначальному иску отказать.

Ссылается на неправильный вывод суда о государственной регистрации перехода права собственности на спорную долю на основании договора с отлагательным условием от 03.03.2015 года, что противоречит особым условиям договора о залоге, согласно которым заложенное имущество подлежит реализации путем продажи с публичных торгов с установленной начальной стоимостью в 300 000 руб.

Считает, что к участию в деле необоснованно не привлечен Ильвудченко В.С., который зарегистрирован в квартире, в приватизации он не участвовал, дав нотариальное согласие 21.12.2009 года, однако спорная квартира является единственным местом его постоянного проживания.

Указывает также, что договор купли-продажи с отлагательным условием ? доли в спорной квартире ни по форме ни по содержанию, фактически не является договором купли-продажи, в связи с чем, истец не вправе требовать регистрации права собственности на спорное жилое помещение, так как фактически правоотношения сторон регулируются договором денежного займа, обеспеченного залогом и договором залога недвижимого имущества.

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав доводы Ильвудченко Н.А., ее представителя - Бутенко А.В., представителя Ильвудченко С.В. – Тищенко А.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы Ильвудченко Н.А., заслушав также представителя Кузьмичева Н.А. – Милько А.В., считающего решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимость в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 551, п. 1 ст. 556 ГК РФ сделка купли-продажи недвижимости считается исполненной после того как продавец вручил имущество покупателю, а покупатель передал продавцу деньги.

Переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (п. 61 Постановления Пленума ВС РФ от N 10 Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Как установлено п. 1 ст. 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

На основании п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа и содержания сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Как следует из материалов дела, квартира, расположенная по адресу: <адрес>4, принадлежит на праве общей долевой собственности, по ? доли за каждым, Ильвудченко С.В., Ильвудченко Н.А.

03.03.2015 года между ИП Кузьмичевым Н.А. и Ильвудченко Н.А. заключен договор денежного займа, согласно которого истец передал ответчице денежную сумму в размере 150000 руб., а Ильвудченко Н.А. в свою очередь обязалась вернуть указанную сумму в обусловленный договором срок и уплачивать на неё проценты, до полного возврата суммы займа. Срок исполнения обязательства составил 90 календарных дней после получения займа.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика перед истцом, 03.03.2015 года, между сторонами также был заключен договор залога недвижимого имущества - ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Согласно п.2.2 данного договора, залогодатель вправе владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствие с его назначением.

11.03.2015 года произведена государственная регистрация ипотеки.

Кроме того, 03.03.2015 года между Ильвудченко Н.А. – продавцом с одной стороны и ИП Кузьмичевым Н.А. – покупателем с другой, заключен договор с отлагательным условием, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность следующее имущество: жилое помещение, ? доля в праве общей долевой собственности, расположенное по адресу: <адрес>, общая площадь квартиры составляет 59,2 кв.м. Вышеуказанное имущество продается за 500 000 руб.

Согласно п. 3 указанного договора, данный договор заключен под следующим отлагательным условием: переход права собственности на вышеуказанное имущество осуществляется только при условии невыполнения продавцом взятых на себя обязательств по договору денежного займа обеспеченного залогом от 03.03.2015 года, заключенного между ИП Кузьмичевым Н.А. и Ильвудченко Н.А. на сумму 150000 руб. В случае наступления вышеуказанного отлагательного условия, сумма задолженности по Договору денежного займа обеспеченного залогом от 03.03.2015 года, является отступным и засчитывается по настоящему договору в счет покупной цены имущества, указанного в пункте 1 настоящего договора. Невыполнением обязательств по Договору денежного займа обеспеченного залогом от 03.03.2015 года является, в том числе, просрочка возврата суммы займа или просрочка уплаты процентов за пользование займом на срок более одного календарного месяца.

В соответствии с п. 4 договора с отлагательным условием, при наступлении вышеуказанного отлагательного условия продавец обязан в трехдневный срок явиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подать заявление о регистрации перехода права собственности на вышеуказанное имущество на покупателя.

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя исковые требования ИП Кузьмичева Н.А., суд первой инстанции исходил из того, что Ильвудченко Н.А. принятые на себя обязательства по договору займа не исполнила, сумму займа с процентами истцу не возвратила, в связи с чем, наступили отлагательные условия по договору купли-продажи от 03.03.2015 года, что является основанием для регистрации перехода права собственности к истцу ? доли жилого помещения, принадлежащего ответчице.

Между тем, при принятии указанного решения суд первой инстанции не учел, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что сделка купли-продажи сторонами исполнена, а именно доказательства того, что спорная ? доля жилого помещения фактически передана истцу и на протяжении всего времени с момента заключения договора купли-продажи до момента обращения в суд истец фактически владел и пользовался этим имуществом. При этом, сторонами не отрицалось, что спорной квартирой продолжает пользоваться ответчица Ильвудченко Н.А.

Таким образом, поскольку Ильвудченко Н.А. фактически не передавала истцу принадлежащую ей ? долю жилого помещения по адресу: <адрес>, владеет и пользуется ей сама, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи указанного недвижимого имущества сторонами не исполнен, в связи с чем, оснований для регистрации перехода права собственности на указанную долю не имеется.

Кроме того, судебная коллегия также не может согласиться с выводом, изложенным в мотивировочной части решения суда о том, что договор купли-продажи ? доли спорной квартиры с отлагательным условием, соответствует требованиям закона, сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Так, договор купли-продажи с отлагательным условием от 03.03.2015 года ни по форме, ни по содержанию, ни фактически не является договором купли-продажи, был заключен в отношении ? доли квартиры, который по заключенному 03.03.2015 года договору денежного займа, являлся предметом залога.

Исходя из последовательности действий, совершенных участниками спорных правоотношений, реального намерения передать в собственность истца ? долю принадлежащего ей жилого помещения, Ильвудченко Н.А. не имела, как и у истца не имелось намерений покупать указанную долю за 500 000 руб., поскольку в действительности, заключая такой договор купли-продажи, истец имел намерение получить от ответчицы возврат переданных им по договору займа денежных сумм 150 000 рублей с процентами. Тем самым воля сторон при заключении договора купли-продажи от 03.03.2015 года была направлена не на переход права собственности на долю в спорной квартире, а на обеспечение обязательства по возврату денежных средств по договору займа от 03.03.2015 года. Из чего следует, что договор купли-продажи ? доли в праве общей собственности на жилое помещение с отлагательным условием фактически прикрывал другую сделку – договор залога указанной доли в обеспечение исполнения обязательств по заключенному договору займа от 03.03.2015 года, которые имеют иное правовое регулирование

Ввиду изложенного, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения исковых требований ИП Кузьмичева Н.А., в связи с чем, судебная коллегия полагает необходимым решение суда в указанной части отменить, приняв новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ИП Кузьмичева Н.А. к Ильвудченко Н.А. о регистрации перехода права собственности, отказать.

При этом, поскольку притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку на иных условиях ничтожна, данная сделка не порождает для сторон этого договора правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, принимая во внимание положения ч.1 ст. 167, ст. 170 ГК РФ, по мнению судебной коллегии оснований для удовлетворения встречных исковых требования Ильвудченко Н.А. о признании договора с отлагательным условием от 03.03.2015 года незаключенным, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Березовского районного суда Красноярского края от 15 мая 2017 года в части удовлетворения исковых требований ИП Кузьмичева Николая Алексеевича о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: ? долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора с отлагательным условием от 03.03.2015 года, заключенного между ИП Кузьмичевым Николаем Алексеевичем и Ильвудченко Натальей Александровной отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.

В остальной части решение Березовского районного суда Красноярского края от 15 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ильвудченко Н.А. – без удовлетворения.