Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 и ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительной сделки

по апелляционным жалобам представителя ФИО4 – ФИО6; ФИО5 на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 24 апреля 2018 года, которым ПОСТАНОВЛЕНО:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 и ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения - подвала, обшей площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> заключённого 28 мая 2016 года, и применения последствия недействительности сделки, обязании ответчиков ФИО4 и ФИО5 не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением - подвалом, обшей площадью <.......>.м., расположенным по адресу: <адрес>, передать ключи от входной двери в подвальное помещение - удовлетворить.

Признать недействительным, ничтожным договор купли-продажи от 28 мая 2016 года, заключенный между ФИО4 и ФИО5, нежилого помещения - подвала, обшей площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Указанное решение по вступлению в законную силу является основанием к внесению записей о возникновении, изменении, прекращении прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> передать ключи от входной двери подвального нежилого помещения избранному ответственному лицу на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Взыскать с ФИО4 и ФИО5 в пользу общества с ограниченной ответственностью <.......>» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 27268 рублей 32 копейки.

Заслушав доклад судьи Куратовой Л.В., объяснения представителя ФИО4 – ФИО6 и представителя ФИО5 – ФИО7, поддержавших доводы жалоб, объяснения представителя ФИО8 – ФИО9, возражавшего против удовлетворения жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО8, ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4 и ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указали, что 28 мая 2016 года между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения - подвала многоквартирного жилого дома, общей площадью 176,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Указанный договор купли-продажи был зарегистрирован 19 июня 2016 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, номер регистрации № <...>. Сторонами по сделке не было получено решение собственников помещений в многоквартирном доме об отчуждении спорного объекта недвижимости. Истцы пришли к выводу о том, что спорные помещения имеют техническое назначение и в силу статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ должны принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. По указанным основаниям сделки по распоряжению этими помещениями являются ничтожными в силу статьи 168 ГК РФ, не влекут возникновение прав собственности у ответчиков.

Изменив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, истцы просили суд признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения - подвала, обшей площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключённого 28 мая 2016 года, и применить последствия недействительности сделки, обязать ответчиков ФИО4 и ФИО5 устранить препятствия в пользовании нежилым помещением - подвалом, обшей площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, передать дубликат ключа от входной двери в подвальное помещение избранному ответственному лицу на основании решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционных жалобах представитель ФИО4 - ФИО6; ФИО5 оспаривают законность и обоснованность судебного постановления, просят его отменить.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

В соответствии со статьей 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда не отвечает.

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 209 п.1 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что 12 сентября 2011 года между фио и ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <.......> квадратных метров, и земельного участка, общей площадью <.......> квадратных метров, находящиеся по адресу: <адрес> Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Согласно соглашению, ответчику по настоящему делу ФИО4 было выделено 12/24 долей, принадлежащих на праве общей долевой собственности, в следующем порядке:

- 1/24 доля в виде <адрес>, общей площадью 38,2 квадратных метров, расположенной на 2 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

- 1/24 доля в виде <адрес>, общей площадью 47,9 квадратных метров, расположенной на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

- 1/24 доля в виде <адрес>, общей площадью 37,8 квадратных метров, расположенной на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

- 1/24 доля в виде <адрес>,общей площадью 58,7 квадратных метров, расположенной на 2 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

- 1/24 доля в виде <адрес>, общей площадью 64,6 квадратных метров, расположенной на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

- 1/24 доля в виде <адрес>, общей площадью 39,3 квадратных метров, расположенной на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

- 1/24 доля в виде <адрес>, общей площадью 40,9 квадратных метров, расположенной на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

- 1/24 доля в виде <адрес>, общей площадью 36, 7 квадратных метров, расположенной на 2 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

- 1/24 доля в виде <адрес>, общей площадью 32,3 квадратных метров, расположенной на 2 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

- 1/24 доля в виде <адрес>, общей площадью 43, 5 квадратных метров, расположенной на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

- 1/24 доля в виде <адрес>, общей площадью 48,3 квадратных метров, расположенной на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

-1/24 доля в виде нежилого помещения № <...>, общей площадью <.......> квадратных метров, расположенной в подвале жилого дома по адресу: <адрес>

Из соглашения следует, что остальные доли были выделены в следующем порядке:

выделить принадлежащую на праве общей долевой собственности фио 1/24 долю в виде <адрес>, общей площадью 37,4 квадратных метров, расположенной на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

выделить принадлежащую на праве общей долевой собственности фио 1/24 долю в виде <адрес>, общей площадью 39,9 квадратных метров, расположенной на 2 втором этаже жилого дома no адресу: <адрес>

выделить принадлежащую на праве общей долевой собственности фио 1/24 долю в виде <адрес>, общей площадью 33,2 квадратных метров, расположенной на 2 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

выделить принадлежащую на праве общей долевой собственности фио 1/24 долю в виде <адрес>, общей площадью 32 квадратных метров, расположенной на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

выделить принадлежащую на праве общей долевой собственности фио 1/24 долю в виде <адрес>, общей площадью 40,6 квадратных метров, расположенной на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

выделить принадлежащую на праве общей долевой собственности фио 1/24 долю в виде <адрес>, общей площадью 34,8 квадратных метров, расположенной на 2 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

выделить принадлежащую на праве общей долевой собственности фио 1/24 долю в виде <адрес>, общей площадью 42,6 квадратных метров, расположенной на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

выделить принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО1 1/24 долю в виде <адрес>, общей площадью 49,9 квадратных метров, расположенной на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

выделить принадлежащую на праве общей долевой собственности фио 1/24 долю в виде <адрес>, общей площадью 51,2 квадратных метров, расположенной на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

выделить принадлежащую на праве общей долевой собственности фио 1/48 долю в виде 1/2 доли в праве собственности на <адрес>, общей площадью 52,4 квадратных метров, расположенной на 2 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

выделить принадлежащую на праве общей долевой собственности фио 1/24 долю в виде <адрес>, общей площадью 44,3 квадратных метров, расположенной на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

выделить принадлежащую на праве общей долевой собственности фио 1/24 долю в виде <адрес>, общей площадью 55,9 квадратных метров, расположенной на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Судом также установлено, что в настоящее время истец ФИО8 является собственником <адрес>, общей площадью 49,9 квадратных метров, расположенной на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № <...>, выданном 22 февраля 2012 года (основание – договор купли-продажи от 17 ноября 2011 года и соглашение о выделении долей в натуре от 23 января 2012 года).

Истец ФИО3 является собственником <адрес>, общей площадью 40,9 квадратных метров, расположенной на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № <...>, выданном 05 марта 2012 года (основание – договор купли-продажи от 7 февраля 2012 года).

Истец фио является собственником <адрес>, общей площадью 39,9 квадратных метров, расположенной на 2 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № <...>, выданном 06 ноября 2015 года (основание – договор купли-продажи от 30 октября 2015 года).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд исходил из того, что в соответствии со статьями 289 и 290 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ спорные помещения имеют техническое назначение и должны принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Поскольку ответчиками не было представлено суду согласие собственников жилых помещений многоквартирного дома на продажу подвального нежилого помещения, сделки по распоряжению этими помещениями являются ничтожными в силу статьи 168 ГК РФ, не влекут возникновение прав собственности ответчиков.

Однако с данными выводами судебная коллегия не соглашается, поскольку они сделаны без учета фактических обстоятельств дела.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно Правилам содержания общего имущества…, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 № 491, состав общего имущества определяется, в том числе, собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

Судебной коллегией в соответствии с разъяснениями, данными в п.28, 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в качестве дополнительного (нового) доказательства были приняты и исследованы копия решения Дзержинского районного суда г.Волгограда от 16 октября 2014 года и копия определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 28 января 2015 года по гражданскому делу по иску администрации Волгограда к ФИО4, ФИО3, фио, фио, фио, фио, ФИО8, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио о выселении, прекращении права собственности и сносе самовольной постройки.

Из вышеуказанного решения следует, что дом по адресу: <адрес> является самовольной постройкой, возведен без разрешения на строительство как многоквартирный жилой дом, в составе которого 23 квартиры и нежилое помещение. С учетом представленных доказательств и установленных обстоятельств, суд пришел к выводу о возможности сохранения самовольной постройки, в связи с чем, данным решением суда администрации Волгограда отказано в иске к ответчикам.

Согласно п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.247 п.1 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу п.1 и 2 ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Как уже указывалось выше, 23 января 2012 года было заключено соглашение о выделении долей в натуре между участниками общей долевой собственности ФИО4, фио, фио, фио, фио, фио, фио, фио, ФИО8, фио, фио, фио, фио, и фио, согласно которому спорный объект в виде нежилого помещения № 1, общей площадью 176,4 кв.м, расположенный в подвале жилого дома по адресу: <адрес> был выделен ФИО4 в счет причитающейся ему 1/24 доли.

Таким образом, собственники приняли решение по поводу раздела собственности в ее вышеназванном составе. Указанное соглашение было зарегистрировано в установленном порядке, никем из собственников не оспорено и не признано недействительным.

Из выводов заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «<.......> следует, что в подвальном помещении, находящемся в <адрес>, расположенном по проспекту <адрес>, установлено наличие инженерных систем: теплоснабжения в части отопительных приборов и трубопровода теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения в части наличия стояков и лежаков с ответвлениями и запорной арматурой, наличие распределительных устройств системы электроснабжения. Обследуемое подвальное нежилое помещение встроенное, изолированное, имеет отдельный вход, расположенный с торцевого фасада здания, в качестве ограждающей конструкции установлена входная металлическая дверь с наличием запирающих устройств (отсутствие свободного доступа). Учитывая отсутствие данных о целевом и функциональном назначении объекта исследования, установить однозначно, относится ли исследуемое нежилое подвальное помещение к техническим подвалам, в которых имеются инженерные коммуникации, соответственно, к общему имуществу многоквартирного дома, невозможно, так как данное помещение имеет признаки иного целевого и функционального назначения (в частности, наличие оконных проемов, устройство санузла и тамбура, отдельный вход в помещение).

Из материалов дела следует, что спорное помещение с момента окончания строительства дома было сформировано как помещение для самостоятельного использования, в помещении имеются оконные проемы и отдельный вход, выполнен ремонт, установлены радиаторы отопления, имеется санузел. Наличие в помещении инженерного оборудования не является само по себе достаточным обстоятельством для отнесения помещения к общему имуществу дома.

Сторонами не оспаривалось, что спорное помещение не находилось и не находится в фактическом владении истцов как собственников помещений, не использовалось ими.

Судом при разрешении спора данные обстоятельства учтены не были.

При этом, признавая сделку купли-продажи нежилого помещения от 28 мая 2016 года между ответчиками ФИО4 и ФИО5 недействительной, суд не указал, каким образом это восстанавливает права истцов, которые те считают нарушенными, поскольку при применении последствий недействительности сделки спорное помещение должно вернуться в собственность ФИО4

Кроме того, удовлетворяя требования истцов к ответчикам об устранении препятствий в пользовании и возложении обязанности передать дубликат ключей от входной двери в спорное помещение избранному ответственному лицу на основании решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, суд не учел, что истцами не представлено доказательств проведения собрания по данному вопросу, а также возложил указанную обязанность одновременно на обоих ответчиков. В связи с этим, решение в данной части не отвечает требованиям исполнимости.

При таких обстоятельствах, поскольку доводы апелляционных жалоб заслуживают внимания, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене, с вынесением нового решения об отказе истцам в удовлетворении исковых требований к ответчикам.

С учетом правил ст.98 ч.3 ГПК РФ, расходы по производству экспертизы в пользу общества с <.......> подлежат взысканию с ФИО8, ФИО2, ФИО3 по 9089 рублей 44 копейки с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 24 апреля 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 и ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения - подвала, обшей площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключённый 28 мая 2016 года, применении последствий недействительности сделки, обязании ФИО4 и ФИО5 не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением - подвалом, обшей площадью <.......> кв.м, расположенным по адресу: <адрес> передать дубликат ключа от входной двери в подвальное помещение избранному ответственному лицу на основании решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома - отказать.

Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу общества с <.......> расходы по проведению судебной экспертизы по 9089 рублей 44 копейки с каждого.

Председательствующий:

Судьи: