Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска о признании условий договора аренды земельного участка недействительными, и встречному иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,

по апелляционной жалобе представителя ДМИиЗО администрации г. Красноярска ФИО2 и

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Кировского районного суда г. Красноярска от 5 апреля 2016 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к Администрации г.Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска о признании условий договора аренды земельного участка недействительными, удовлетворить.

Признать недействительными условия п.2.1, п.2.3 договора аренды земельного участка №590 от 19.01.2015 года, заключенного между ФИО1 и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска.

Встречные исковые требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска задолженность по арендной плате в размере 567 417 руб. 44 коп., пени в размере 3 000 рублей, а всего 570 417 руб. 44 коп.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8 904 руб. 17 коп.».

Заслушав доклад судьи Быстровой М.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г.Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (с учетом последующих уточнений) о признании недействительными условий договора аренды земельного участка о начале течения срока действия договора аренды.

Свои требования мотивировала тем, что решением Кировского районного суда г.Красноярска от 12.08.2013 года за нею признано право аренды земельного участка площадью 8 930 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для размещения временного сооружения – вольера, и на Департамент градостроительства администрации г.Красноярска возложена обязанность заключить с ней соответствующий договор аренды указанного земельного участка. Однако, с учетом оформления землеустроительных документов на земельный участок, без которых ей было отказано в заключении договора аренды, а также процедуры согласования разногласий условий договора аренды земельного участка, в том числе по вопросам размера арендных платежей и сроков аренды земельного участка, фактически договор аренды вышеуказанного земельного участка от <дата> был заключен (подписан) только <дата>, при этом указанный договор она была вынуждена заключить со включением условий, установленных п.п. 2.1, 2.3 договора аренды земельного участка, предусматривающих распространение действия договора аренды на период с <дата>, так как без включения этих условий Департамент отказался заключать с ней договор аренды. Указанные условия о начале срока действия договора просит признать недействительными, так как они навязаны ей и крайне для нее невыгодны, поскольку включение такого условия привело к начислению арендной платы за период до фактического заключения договора, что ущемляет ее имущественные права.

Возражая против заявленных требований, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной за период с начала установленного договором срока его действия, а именно, с <дата>, по <дата> в размере 1 761 903, 92 рублей, а также пени за несвоевременную оплату арендных платежей с <дата> по <дата> в размере 36 778, 18 рублей, мотивируя тем, что арендную плату по договору аренды земельного участка ФИО1 не вносила, что привело к образованию указанной задолженности.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ДМИиЗО администрации г. Красноярска ФИО2 просит это решение отменить, ссылаясь на то, что в договоре аренды сторонами согласована дата фактической передачи спорного земельного участка в аренду ФИО1 – 20.11.2013 года, при этом доказательств наличия порока воли у ФИО1 при заключении договора не представлено, в связи с чем в силу свободы договора датой передачи ей арендованного земельного участка следует считать согласованную сторонами дату, а не дату фактического подписания договора и акта приемо-передачи.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит это решение в части размера арендной платы изменить, ссылаясь на то, что размер арендной платы определен судом первой инстанции неверно в связи с неверным применением при расчете арендной платы значения коэффициента К1, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, коэффициента К2, учитывающего категорию арендатора, а также неверно определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в связи с неверным отнесением его к группе 17 вместо группы 9, приведенных в постановлении Правительства Красноярского края от 22.11. 2011 года № 708-П, которым утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов г. Красноярска. Полагает, что при правильном расчете размер арендной платы должен составить 18 839 рублей.

Проверив решение суда по правилам апелляционного производства, в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327-1 ГПК РФ), обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения ФИО1 и ее представителя ФИО3, и объяснения представителя ДМИиЗО администрации г. Красноярска – ФИО2, настаивавших на удовлетворении своих апелляционных жалоб, судебная коллегия оснований для отмены или изменения судебного решения не усматривает.

В соответствии со ст. 166 и ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, при этом сделка или часть ее недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Как видно из материалов дела, и установлено вступившим в законную силу заочным решением Кировского районного суда г. Красноярска от 12 августа 2013 года, в 2006 году ФИО1 обратилась в Администрацию г. Красноярска с заявлением о выделении ей для временного размещения автостоянки земельного участка площадью 8 930 кв.м., расположенного по <адрес> Получив извещение от 15.07.2006 года о разрешении проводить сбор согласований по указанному земельному участку для решения вопроса о возможности размещения на нем временной автостоянки и разрешение на разработку генерального плана временной автостоянки от 10.01.207 года, ФИО1 приступила к разработке генерального плана временной автостоянки и сбору документов для оформления аренды указанного земельного участка.

После сбора всех необходимых документов распоряжением Администрации г. Красноярска от <дата>№ ФИО1 выделен для размещения временной автостоянки земельный участок по указанному адресу, площадь которого указана 6 002,кв.м вместо согласованной ранее площади 8 930 кв.м., на основании которого с ней заключен договор аренды земельного участка от <дата> сроком действия с <дата> по <дата> с последующим продлением срока его действия до <дата>

В период действия данного договора аренды ФИО1 <дата> обратилась в Администрацию г. Красноярска с заявлением о возможности размещении на данном земельном участке временных сооружений (вольеров) для содержания бездомных животных, что ей согласовано <дата>, после истечения срока действия договора аренды, после чего, получив необходимые для размещения вольеров согласования она возвела на указанном выше земельном участке фактической площадью 8 930 кв.м вольеры, которые предписанием Администрации Кировского района г. Красноярска от <дата> ее обязали снести, так как они возведены на той части земельного участка, который предоставлен распоряжением Администрации г. Красноярска от <дата>№ другому лицу для размещения автостоянки.

В связи с этим ФИО1 обратилась в суд с иском об оспаривании действий и распоряжении Администрации г. Красноярска и Администрации Кировского района г. Красноярска и возложении на них обязанности выдать ей распоряжение о разрешении размещения временных сооружений (вольеров) на указанном земельном участке с ранее согласованной площадь 8 930 кв.м. и признании за ней права аренды указанного земельного участка для размещения временных сооружений (вольеров), тем самым заявила требование о предоставлении ей в аренду земельного участка, ранее находившегося у нее в аренде по договору, срок действия которого истек, а также требование об уточнении площади этого земельного участка и установлении другого вида его использования - под размещение временных сооружений (вольеров) вместо прежнего вида его использования- под размещение автостоянки.

Вступившим в законную силу заочным решением Кировского районного суда г.Красноярска от 12.08.2013 года за ФИО1 признано права аренды земельного участка площадью 8 930 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для размещения временного сооружения – вольера, исходя из того, что ФИО1 имеет преимущественное право на заключение договора аренды этого земельного участка на новый срок, и на Департамент градостроительства Администрации г. Красноярска возложена обязанность заключить с ней договор аренды земельного участка площадью 8 930 кв.м. по вышеуказанному адресу для размещения временного сооружения- вольера.

Во исполнение этого судебного решения <дата> между Департаментом градостроительства администрации г.Красноярска и ФИО4 заключен договор на размещение временного сооружения - вольера на указанном земельном участке (том 1, л.д. 25-27), тем самым с <дата>, с даты заключения этого договора, изменен прежний вид использования земельного участка.

Однако обязанность по заключению договора аренды земельного участка в соответствии с измененным видом использования- для размещения временного сооружения- вольера Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации г.Красноярска исполнена только <дата>, что подтверждается тем, что фактически только <дата> был составлен договор аренды N590 от <дата>, по которому ФИО1 в аренду предоставляется земельный участок площадью 8930 кв.м., с учетным номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях размещения временного сооружения вольера в границах, указанных на плане участка, прилагаемом к настоящему договору.

Данный договор фактически был заключен (подписан) сторонами только <дата> (том 1, л.д.18-24) с приложением к нему дополнительных соглашений N1934 и N2296, о продлении срока действия договора аренды до <дата> и до <дата>.

В то же время по условиям п.2.1 этого договора срок аренды земельного участка установлен с <дата> по <дата>, с правом продления срока аренды по заявлению арендатора, поданному не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора(п.6.5), а п.2.3 договора аренды предусмотрено, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с <дата> – даты вступления в силу договора на размещение временного сооружения от <дата> №Т/574, заключенного с Департаментом градостроительства администрации г.Красноярска.

Акт передачи земельного участка не содержит даты его составления, однако в нем указано, что датой фактической передачи земельного участка следует считать <дата> (л.д. 23)

Тот факт, что указанный договор аренды был заключен и подписан только <дата>, подтверждается помимо пояснений самой ФИО1 и ответом Администрации г.Красноярска на обращение ФИО1 от <дата> (том 2, л.д.81-83).

Вместе с тем, как следует из имеющихся в деле многочисленных жалоб, обращений, заявлений ФИО1 в муниципальные органы, в период со дня вступления вышеуказанного судебного решения в законную силу и до <дата>, то есть до даты заключения договора аренды, ФИО1 не имела права пользоваться спорным земельным участком по назначению, поскольку, несмотря на вступившее в законную силу судебное решение, договор аренды с ней столь длительное время не заключался вследствие уклонения Департамента муниципальных и земельных отношений администрации г.Красноярска от его заключения, что подтверждается также ответом Департамента муниципальных и земельных отношений администрации г.Красноярска от <дата>, которым ФИО1 при наличии вышеуказанного судебного решения вновь было отказано в заключении с ней договора аренды спорного земельного участка.

Из дела видно, что после вступления вышеуказанного судебного решения в законную силу ФИО1 неоднократно обращалась к ответчикам с предложением заключить договор, в том числе указывала о несогласии с предлагаемым ей условием о включении в срок действия договора периода, в течение которого он фактически заключен не был, однако была вынуждена подписать договор со включением в него оспариваемых условий договора о сроке начала его действия с <дата>, поскольку, как следует из ее пояснений, на иных условиях ей отказывали в заключении договора аренды, что ответчиком не опровергнуто.

Таким образом, установлено, что фактически договор аренды земельного участка был заключен только <дата>, и только с этого времени ФИО1 был предоставлен план земельного участка, позволяющий установить его границы, определен разрешенный вид использования земельного участка, позволяющий ей на законных основаниях производить размещение на этом участке временных сооружений- вольеров для содержания бездомных животных.

До подписания данного договора, то есть до <дата>, в отсутствие установленных границ земельного участка и в отсутствие заключенного договора аренды ФИО1 не могла использовать земельный участок по назначению, в том числе не могла осуществлять арендные платежи, размер которых до заключения договора аренды не был определен.

При этом из дела видно, что доказательств, подтверждающих, что в период после того, как заочным решением Кировского районного суда г. Красноярска от <дата> установлена обязанность Департамента градостроительства Администрации г. Красноярска заключить с ФИО1 договор аренды и до фактического исполнения этой обязанности путем заключения договора аренды <дата>, ФИО1 пользовалась данным земельным участком в соответствии с установленным назначением- для размещения вольеров, не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что условия п.2.1 и п.2.3 договора аренды, которыми срок действия данного договора, фактически заключенного <дата>, установлен с <дата> с распространением условий этого договора на отношения, возникшие между сторонами до его заключения, являются недействительными, ущемляющими права арендатора ФИО1, так как до подписания договора аренды назначение данного земельного участка не было определено и она была лишена возможности использовать земельный участок по назначению, для осуществления строительства на нем вольеров, что исключает возможность распространения срока действия данного договора на прошлое время.

Разрешая встречные исковые требования о взыскании с ФИО1 арендной платы за пользование земельным участком, суд первой инстанции верно исходил из того,что эти требования подлежат частичному удовлетворению, за период с <дата> ( со дня заключения договора аренды) и по заявленную в иске дату взыскания задолженности <дата>.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным, а формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Красноярского края, государственная собственность на которые не разграничена, установлен законом Красноярского края от 04.12.2008 года N7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае", во исполнение которого решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 утверждено «Положение об арендной плате за землю в городе Красноярске..».

Названным Положением установлено, что при определении размера арендной платы за землю учитываются вид разрешенного использования земельного участка и категория арендатора (п.2.2).

В соответствии с п.2.3 названного Положения размер годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (за исключением случаев предоставления земельных участков для строительства, указанных в п.2.3.1), определяется по формуле: А = Кс х K1 x K2, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (значения К1 признаются равными значениям коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (К1), утвержденного решением Красноярского городского Совета депутатов и применяемого при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена); К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора (значения К2 признаются равными значениям коэффициента, учитывающего категорию арендатора (К2), утвержденного решением Красноярского городского Совета депутатов и применяемого при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена).

Значение коэффициента К1, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, определено Приложением №2, утвержденным вышеуказанным решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43, которым предусмотрено 8 групп земельных участков по виду разрешенного использования, при этом использование земельного участка для размещения вольеров с учетом установленных 8-ми групп земельных участков относится к группе № 8 «Прочие земельные участки» и составляет по данному виду использования земельного участка 0,015.

Доводы ФИО1 о том, что по виду разрешенного использования земельного участка следовало использовать коэффициент К1 в размере 0,001, установленный для 3-ей или 4-ой группы земельных участков, приведенных в Приложении №2, правомерно признаны судом первой инстанции не состоятельными, так как к этим группам отнесены земельные участки, на которых размещены гаражи, автостоянки, а также сети инженерно-технического обеспечения и иные объекты инженерной инфраструктуры, к каковым земельный участок с видом разрешенного использования «под размещения вольеров» не относится.

При этом суд первой инстанции верно исходил из того, что п.4.2 вышеуказанного Приложения №2 установлено, что к группе «иные объекты инженерной инфраструктуры» относятся земельные участки, для размещения которых установлены следующие виды территориальных зон: рекреационная, жилая, производственно-коммунальная, общественно-деловая зоны, зона инженерной и транспортной инфраструктур, зона перспективного развития и зона специального назначения.

По сведениям из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), земельный участок, предоставленный в аренду ФИО1 с видом разрешенного использования «под размещение вольеров» находится в двух территориальных зонах: в зоне инженерных объектов (И) и коммунально-складской зоне (П-3)

В то же время в соответствии с нормами Градостроительного кодека РФ, Градостроительного регламента, Решения Красноярского городского Совета депутатов от 29.05.2007 N В-306, действующими до 07.07.2015 года и действующего в настоящее время Решения Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 N В-122, питомники, куда относятся и вольеры для содержания животных (код - 1.17) относятся к коммунально-складским зонам (П-3), которые в п. 4.2 вышеуказанного Приложения № 2 не указаны, в связи с чем эти объекты не могут быть отнесены к установленной п.4.2 Приложения № 2 группе земельных участков с видом разрешенного использования «иные объекты инженерной инфраструктуры», и, следовательно, установленный п.4.2 названного Приложения коэффициент К1, равный 0.001, при расчете арендной платы, подлежащей взысканию с ФИО1, не может быть применен.

Значение коэффициента К2, учитывающего категорию арендатора, определено Приложением №3, утвержденным вышеуказанным решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43, согласно которому этот коэффициент для категории арендаторов, арендующих землю под вольеры, равен 1.

Определяя значение коэффициента КС (кадастровую стоимость земельного участка, предоставленного в аренду ФИО1), суд первой инстанции верно исходил из Постановления Правительства Красноярского края от 22.11.2011г. №708-П, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края, верно установив, что согласно приложению 2, таблице №48 №п/п 1248, спорный земельный участок, расположенный в кадастровом квартале 24:50:06 00114, в соответствии с группой №17 имеет удельный показатель кадастровой стоимости 3 910,19 рублей.

Оценивая доводы ФИО1 о том, что при определении кадастровой стоимости коэффициента КС, необходимо применять вместо группы 17, группу 9 среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов г.Красноярска, суд первой инстанции обоснованно признал их не состоятельными, так как согласно Типовому перечню видов разрешенного использования, утвержденному приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 года «Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», и в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540 «О утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» виду разрешенного ФИО1 использования земельного участка, предоставленного ей в аренду под размещение вольеров для содержания бездомных животных, соответствует вид «ветеринарное обслуживание!, которому соответствует описание: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания ветеринарных услуг, временного содержания или разведения животных, не являющихся сельскохозяйственными, под надзором человека», что соответствует группе 17 среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов г. Красноярска, приведенных в таблице 48 приложения к постановлению Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края (том 2, л.д.75-76, том 1, л.д.156-157).

С учетом этого и с учетом даты фактического предоставления земельного участка в аренду ФИО1 (<дата>) суд первой инстанции верно определил, что начиная с <дата> и по указанный в иске период <дата>, размер арендной платы составит 567 417, 44 рублей, расчет которой подробно приведен в решении суда.

Установив, что по условиям договора аренды арендатор обязан уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России за каждый день просрочки внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца квартала(п.3.3 договора), в то время как обязанность по внесению арендной платы после заключения договора аренды ФИО1 не исполняла, с учетом периода просрочки (за 2 квартал арендной платы с <дата>, за 3 квартал с <дата> и по <дата>), исходя из размера задолженности по арендной плате за 2 квартал в размере 174 589, 98 рублей, за 3 квартал – 392 827, 46 рублей, с применением 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, сумма пени составила 9 554, 44 рублей, которая с применением положений ст. 333 ГК РФ ввиду явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства и с учетом всех обстоятельств по делу, семейного и материального положения ФИО1, снижена судом первой инстанции до 3 000 рублей.

Изложенные в апелляционной жалобе представителя ДМИиЗО администрации г. Красноярска ФИО2 и в апелляционной жалобе ФИО1 доводы не могут быть признаны состоятельными, поскольку все они основаны на неправильном понимании норм материального права, верно примененных судом первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного решения.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Красноярска от 5 апреля 2016 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя ДМИиЗО администрации г. Красноярска ФИО2 и ФИО1, оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: