Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Югорск» о признании сделки недействительной,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Березовского районного суда от 23 августа 2016 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Данилова А.В., объяснения представителей истца ФИО2, ФИО3, поддержавших апелляционную жалобу, объяснения представителя ответчика ФИО4, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Газпром трансгаз Югорск», в котором просила признать недействительным договор коммерческого найма жилого помещения от (дата) г. (номер), заключенный между сторонами, по тому основанию, что ООО «Газпром трансгаз Югорск» на момент заключения сделки не являлся собственником указанного жилого помещения, то есть договор был заключен неуправомоченным лицом. Данное связывает с тем, что по условиям договора найма ответчик обязуется предоставить истцу за плату во временное владение и пользование жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), при этом право собственности ответчика на передаваемое жилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 86-АА (номер) от (дата) Но (дата) истом был направлен запрос в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии для уточнения информации о собственнике квартиры. В ответе (номер) от (дата) указано, что право на квартиру ни за кем не зарегистрировано. Об этом истец известил ответчика. Ответчик на это возразил в письме от (дата) (исх. (номер)), что право собственности на (адрес) зарегистрировано за Ответчиком как на единый объект недвижимого имущества. (дата) истцом квартира поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, получен кадастровый паспорт. Ссылается на ст. 671, 131, ст. 8.1, 673, 168 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ, из которых, по ее мнению следует, что передавать жилое помещение по договору найма вправе собственник жилого помещения, право собственности которого, зарегистрировано в установленном законом порядке. Полагает, что факт постановки ФИО1 этой квартиры на кадастровый учет означает образование нового объекта недвижимости, и поскольку право ответчика было зарегистрировано только на дом, но не на квартиру, то ответчик не имел правомочий на заключение договора найма, соответственно сделка является недействительной. По указанным основаниям просила признать недействительным договор коммерческого найма жилого помещения от 06.02.2012 г. № PN/39/12/У-6, заключенный между ООО «Газпром трансгаз Югорск» и ФИО1

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени судебного заседания извещена судебной повесткой, по телефону просила о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителей.

Представитель истца ФИО3 просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании придерживалась доводов отзыва. Просила в иске отказать и применить срок исковой давности. Ссылалась на ст. 421 ГК РФ о свободе договора, пояснила, что необходимость заключения договора коммерческого найма ответчиком истцу не навязывалась. Договор заключен на основании волеизъявления истца, который принял квартиру по акту приема-передачи, проживает в ней, оплачивает коммерческий найм. Договор заключен на срок с (дата) по (дата) с автоматической пролонгацией. За период действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении. Договор коммерческого найма заключен в соответствии с гл. 35 ГК РФ, подписан представителем собственника ООО «Газпром трансгаз Югорск». В найм истцу предоставлено жилое помещение, соответствующее условиям ст. 15 ГК РФ. Вывод истца о том, что у ответчика отсутствует зарегистрированное право на спорную квартиру ошибочен, так как строительство многоквартирного жилого дома № 8 осуществлялось за счет средств ответчика, что подтверждается актом государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию 27-ми квартирного законченного строительством жилого дома, утвержденного Распоряжением Главы администрации МО «Березовский район» от 29.12.1997 г. № 608-р. Впоследствии Бюро технической инвентаризации была произведена инвентаризация жилого дома с последующей постановкой его на технический учет и изготовлением технического паспорта. На момент строительства и ввода в эксплуатацию указанного жилого дома предприятие по транспортировке и поставкам газа «Тюментрансгаз» было учреждено в соответствии с постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 17 февраля 1993 года № 138 «Об учреждении Российского акционерного общества «Газпром» и являлось дочерним предприятием РАО «Газпром». ООО «Тюментрансгаз» создано в соответствии с решением Совета директоров ОАО «Газпром» от 25.05.1999г. № 124, постановлением Правления ОАО «Газпром» от 19.05.1999г. и решением Учредителя от 29.06.1999г. № 1 путем преобразования Ордена «Знак Почета предприятия по транспортировке и поставкам газа «Тюментрансгаз» ОАО «Газпром». В настоящее время жилой 27-ми квартирный дом стоит на балансе ответчика и имеет инвентарный (номер). Ответчик несет бремя содержания объекта, поддерживает его в пригодном для эксплуатации состоянии, оплачивает налоги на имущество. Решением участника ОАО «Газпром» от 14.01.2008 г. № 27 ООО «Тюментрансгаз» переименовано в ООО «Газпром трансгаз Югорск». Представленные ответчиком в 2003 году документы на регистрацию права собственности на жилой (адрес) соответствовали действующему законодательству, поэтому право собственности на жилой дом было зарегистрировано, ответчиком получено свидетельство о государственной регистрации права, до настоящего времени право собственности никем не оспорено, свидетельство недействительным не признано. В силу ст. 209, 213 ГК РФ, пп. 6 п. 2 ст. 2 Федерального закона РФ от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» ответчик, как собственник вправе владеть своим имуществом в едином комплексе, и принимать решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, а постановка истцом квартиры на кадастровый учет не влияет на право собственности ответчика, как это следует из Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Кроме того, данные действия произведены истцом незаконно и будут обжалованы ответчиком. Представитель считал, что истцом не доказано нарушение сделкой его прав, не указано, какие неблагоприятные последствия наступили, в чем нарушены права и интересы третьих лиц, поэтому в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка не является оспоримой. Ответчик ссылаясь на п. 2 ст. 181, п.2 ст. 199 ГК РФ, утверждает, что началом исчисления срока исковой давности является дата в которую одна из сторон по сделке или они обе совершили юридически значимые действия, направленные на ее исполнение, в данном случае - это подписание между сторонами акта приема-передачи жилого помещения 06.02.2012г. и произведенная истцом 29.02.2012г. оплата за найм. Такой срок истек 01.03.2013 года, то есть 3 года назад.

Третье лицо ФИО5 о судебном разбирательстве извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.98).

Третье лицо ФИО2, действующая за себя, а также в интересах ФИО1 по доверенности (л.д.97), в судебном заседании с иском согласилась, пояснила, что договор коммерческого найма постоянно продлевался.

Судом в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся истца и третьего лица.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда полностью и принять по делу новое решение. Также просила истребовать у ответчика заверенную надлежащим образом копию договора аренды жилого помещения с правом выкупа на квартиру, расположенную по адресу: ХМАО-Югра, (адрес), год заключения 1997-1998 гг.

В обосновании доводов жалобы указала, что решение является необоснованным, незаконным, судом неправильно определены обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильно применены нормы материального права. Выводы суда, изложенные в решении, являются ошибочными, а именно, вывод о том, что свидетельство о государственной регистрации права от 29.06.2003 г. серии 86-АА (номер) подтверждает право собственности ООО «Газпром трансгаз Югорск» на жилой (адрес), что означает, что ответчиком является собственником всех помещений в данном многоквартирном доме, в том числе занимаемой ФИО1 (адрес). Исходя из материалов дела, на момент подачи иска на основании уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от (дата)(номер), выданной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре и кадастровым паспортом данной квартиры правопритязания и сведения о правах на данную квартиру отсутствовали. Более того, указала, что ответчиком предоставлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата)(номер) и кадастровый паспорт на жилой дом из которых следует, что данная квартира является собственностью Общества, только с (дата). На момент заключения договора коммерческого найма данная квартира не была собственностью ответчика, однако суд не указал и не отразил в решении, по каким основаниям он признал, что уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от (дата)(номер), выданной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре и кадастровый паспорт данной квартиры не соответствует требованиям закона, вследствие чего суд взял их под сомнение. Кроме того, обращает внимании на то, что в судебном заседании ее представителем были заявлены ходатайства об истребовании документов для всестороннего и объективного рассмотрения данного дела, а именно: доверенности, выданной на имя ФИО6, подписавшей договор коммерческого найма со стороны ответчика, а также документы, подтверждающие законное вселение истца и членов ее семьи в данное жилое помещение, и адресные справки о том, что на основании ордера и договора найма она с членами своей семьи была зарегистрирована по данному адресу. Суд сначала удовлетворил данные ходатайства в судебном заседании, а потом отказал, указав на нарушения принципа, какого именно не пояснил, и в решении не указал по каким основаниям данное документы не имеют значения для рассмотрения данного дела. Все это не отражено и в протоколе судебного заседания, что является нарушением. Более того, указала на то, что представитель ответчика в судебном заседании признал факт заключения с истцом и членами ее семьи договора аренды, но представить данный договор в суд отказался. Данное обстоятельство подтверждает факт того, что на вселение семьи истца в данную квартиру в 1997 году возникли правоотношения свойственные социальному найму жилого помещения, на тот период действовал ЖК РСФСР, который не предусматривал возможности предоставления гражданину жилого помещения по договору коммерческого найма, жилое помещение в данном случае должно быть предоставлено по договору найма, и условия этого договора должны быть аналогичны условиям договора социального найма. Аналогичная правовая позиция изложена в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским дела суда ХМАО-Югры от 23.06.2015 г., и в решении Надымского суда ЯНАО от 03.07.2015 г. Ответчик не отрицал, что договор аренды не расторгнут. Согласия на расторжение данного договора истец и члены ее семьи не давала. Договоры аренды были заключены со всеми жильцами дома. Указала, что по ее заявлению прокуратурой проводится проверка по факту заключения и расторжения ответчиком договора аренды на данную квартиру. Однако суд данным обстоятельствам не дал должной оценки. Более того, указала на то, что в судебном заседании была оглашена доверенность, выданная на имя Каёлу, и было установлено, что право подписи было предоставлено только для договоров хозяйственной деятельности. Стороной ответчика на данное обстоятельство было обращено внимание, однако суд в своем решении указал, что ФИО7 имел полномочия подписывать от имени Общества договора, в том числе с гражданами (в отношении жилых помещений): договоры мены, аренды, коммерческого найма, что не соответствует действительности. При принятии решения суд взял за основу только плохо читаемую копию акта № 27 государственной приемной комиссии (л.д. 51-54), что является нарушением, поскольку на основании ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтвержденные только копией документа, если не передан суду оригинал документа и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

В возражении на апелляционную жалобу ООО «Газпром трансгаз Югорск» просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец ФИО1, третье лицо ФИО5, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей истца ФИО2, ФИО3, представителя ответчика ФИО4, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 06 февраля 2012 г. между сторонами был заключен договор №PN/39/12/y-6 коммерческого найма жилого помещения по адресу: (адрес). Срок найма установлен с (дата) по (дата) (п. 1.3 договора). Пунктом 2.1.4 договора закреплено, что не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (л.д. 9-14).

Указанная квартира была передана ФИО1 по акту приема-передачи от 06.02.2012 г., подписанному сторонами (л.д. 15).

В адрес ФИО1 поступило письмо ООО «Газпром трансгаз Югорск» от 06.10.2015 г. № 32/1634, в котором истцу предложено переселиться в другую квартиру, поскольку занимаемая истцом площадь квартиры (69,6 кв.м.) значительно больше полагающейся ей как одиноко проживающему работнику Общества - 33 кв.м, в соответствии с Положением о коммерческом найме жилых помещений, находящихся в собственности ООО «Газпром трансгаз Югорск» (л.д. 19).

В ответном письме от 21.10.2015 г., адресованном начальнику Пунгинского ЛПУГ, ФИО1 переселяться отказалась по тем же основаниям, которые приведены в иске: по сделанным ею запросам в Росреестр и БТИ, право собственности на квартиру по адресу: (адрес) ни за кем не зарегистрировано (л.д.20).

Истец в суд предоставила уведомления Управления Росреестра по ХМАО-Югре от (дата)(номер) и от (дата)(номер) о том, что сведения о зарегистрированных правах на (адрес) отсутствуют (л.д.21,24).

По утверждению истца, указанная квартира поставлена ФИО1 на кадастровый учет под номером 86:05:0325026:488, на квартиру получен кадастровый паспорт (л.д.22-23). Истец полагает, что постановка квартиры на кадастровый учет означает образование нового объекта недвижимости, и поскольку право ответчика на квартиру не зарегистрировано, то ответчик не имел правомочий на заключение договора найма, соответственно сделка является недействительной. Также ФИО1 предоставлены суду адресные справки на ФИО1, ФИО2, ФИО5 (л.д.99, 101, 102).

Ответчиком в подтверждение правомерности владения спорной квартирой предоставлены: копия акта (номер) (плохо читаемая) государственной приемочной комиссии, утвержденный (дата), о приемке законченного строительством объекта - 27-квартирного дома общей площадью 1857 кв.м. (л.д.51-54); распоряжение администрации Березовского района от 29.12.1997 г. №608-р об утверждении актов государственной приемочной комиссии, передаче на баланс 27-ми квартирного жилого (адрес), общей площадью 1857 кв.м, на баланс Пунгинского ЛПУ (л.д. 48-49); распоряжение администрации Светловской территории МО «(адрес)» от (дата)(номер)-р о присвоении второму построенному 27-квартирному дому адреса: (адрес) (л.д.50); технический паспорт, составленный (дата), на жилой (адрес), инвентарный (номер), в паспорте владельцем указан ООО «Тюментрансгаз» Пунгинская станция подземного хранения газа (л.д. 55-75); свидетельство о государственной регистрации права от (дата) серии 86-АА (номер), согласно которому за ООО «Тюментрансгаз» зарегистрировано право собственности на жилой (адрес) ХМАО-Югры (л.д.47) и выписка из ЕГРП от (дата) аналогичного содержания (л.д. 103); кадастровый паспорт на данный дом, в котором помимо прочего указан кадастровый номер (адрес) - (номер) как помещения, расположенного в (адрес) (л.д. 104-108); решение ОАО «Газпром» от (дата)(номер), являющегося единственным участником ООО «Тюментрансгаз» о переименовании последнего на ООО «Газпром трансгаз Югорск» (л.д.46).

Кроме того ответчиком предоставлены: доверенность на ФИО6 № Ф/11/514 от (дата), согласно которой ФИО6 был уполномочен от имени ООО «Газпром трансгаз Югорск» заключать от имени Общества договоры, в том числе с гражданами (в отношении жилых помещений): договоры мены, аренды, коммерческого найма. Момент заключения договора коммерческого найма с ФИО1 ((дата)) охвачен периодом действия доверенности, срок действия которой установлен до (дата) (л.д.78-80); соглашение между ООО «Газпром трансгаз Югорск» и ФИО1 о внесении изменения в договор коммерческого найма (номер) от (дата)., наличие которого, по мнению суда, свидетельствует о сохранении интереса истца к сделке (л.д.92).

Таким образом, судом с достоверностью установлено, что один объект недвижимости ((адрес)) входит в состав другого объекта недвижимости (возведенного ответчиком многоквартирного (адрес)).

Суд признал несостоятельными доводы истца о том, что сделка является недействительной в силу того, что за ответчиком на момент заключения договора коммерческого найма не было зарегистрировано право на конкретную (адрес), а только на дом в целом. При этом, суд указал, что многоквартирный жилой дом является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него в силу ст. 130, 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации и возникает с момента его государственной регистрации. Согласно ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В пункте 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним» квартиры и помещения указаны как объекты недвижимости, «входящие в состав зданий и сооружений». Предоставленное ответчиком свидетельство о государственной регистрации права от 29.06.2003 г. серии 86-АА (номер) подтверждает право собственности ООО «Газпром трансгаз Югорск» на жилой (адрес). Данное означает, что ответчик является собственником всех помещений в данном многоквартирном доме, в том числе занимаемой ФИО1 (адрес). При этом зарегистрированное право ответчика в настоящем иске ФИО1 не оспаривает.

Принимая решение, суд руководствовался положениями ст. ст. 2, 17 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и исходил из того, что действующее законодательство не возлагает на ответчика обязанности обращаться в территориальный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с целью регистрации права на каждую из квартир, входящих в состав многоквартирного дома, право собственности на который возникло у истца. Данное согласуется также с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 11 мая 2011 г. N 67-В11-2, о том, что Федеральный закон N 122-ФЗ не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право, в том числе на отдельные части объекта недвижимости.

Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в отношении которого он вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе распоряжаться иным образом, не связанным с его отчуждением или передачей во владения другим лицам (пункты 1. 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ввиду этого, ООО «Газпром трансгаз Югорск», как собственник передал во владение пользование спорную квартиру по договору найма ФИО1

Принимая во внимание изложенное, постановка на кадастровый учет квартиры № 10 не влечет возникновения у истца какого-либо права на квартиру.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуальноопределенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости. То есть кадастровый учет сводится лишь к техническому описанию объекта недвижимости, и предоставленный ФИО1 кадастровый паспорт на квартиру № 10 не является документом, подтверждающим наличие у нее права на квартиру или, напротив, отсутствие такового права у ответчика.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, правильно установив юридически значимые обстоятельства по делу, выводы суда не противоречат материалам дела, нормы материального права применены судом правильно.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Судебная коллегия полагает, что решение суда соответствует собранным по делу доказательствам и требованиям закона, суд правильно применил материальный закон, подлежащий применению к возникшим спорным правоотношениям, установил обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения суда, не усматривается.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьей 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Березовского районного суда от 23 августа 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий Кулькова С.И.

Судьи: Данилов А.В.

Беспалова В.В.