Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 29 мая 2019 года гражданское дело № 2-931/19 по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2019 года по иску общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Невский Простор» к ФИО4 о взыскании агентского вознаграждения.

Заслушав доклад судьи Игнатьевой О.С., выслушав объяснения ответчика, представителя ответчика – ФИО5, допущенного к участию в деле основании п. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса РФ, поддержавших доводы жалобы, представителя истца – ФИО6, действующей по доверенности, возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «Агентство недвижимости «Невский Простор» обратилось в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО4 о взыскании агентского вознаграждения в размере 200000 рублей, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 5200 рублей.

В обоснование иска указало, что 26.04.2018 г. между сторонами был заключен агентский договор, по которому истец оказал ответчику услуги, найдя покупателя на квартиру, заключив предварительный договор купли-продажи, однако впоследствии ответчик отказалась продавать квартиру, на заключение основного договора купли-продажи не явилась, в связи с чем с отказом от исполнения договора клиентом истец вправе требовать агентское вознаграждение.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 21.01.2019 г. исковые требования ООО «Агентство недвижимости «Невский Простор» удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик подала на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение при его принятии норм материального права, неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Руководствуясь статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает необходимым проверить законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, поскольку иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые силу статей 1,2,9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) недопустимо.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены либо изменения решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном в агентском договоре (ст. 1006).

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 26.04.2018 года между ООО «Агентство недвижимости «Невский Простор» и ФИО4 был заключен агентский договор № 012604 оказания услуг при продаже недвижимости, а именно двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>.

В п. 2.3 агентского договора согласовано, что агентство предлагает объект потенциальным покупателям по цене, согласованной с клиентом. Первоначально цена согласована сторонами в размере 5500000 рублей.

Согласно п. 2.4 агентского договора стороны договорились, что все действия в соответствии с предметом настоящего договора проводятся исключительно при участии агентства с целью наиболее выгодной для клиента продажи объекта.

Согласно п. 3.1-3.14 агентского договора агентство обязуется: изучить складывающуюся конъюнктуру рынка недвижимости в целях наиболее выгодной для клиента продажи объекта; распространять и поддерживать информацию об объекте в профессиональных мультилистиновых системах, печатаных изданиях и в электронных средствах массовой информации и через другие источники информации, а также среди потенциальных покупателей, используя своей профессиональный опыт и необходимые деловые связи, в соответствии с типовым планом работы (Приложению 3 к настоящему договору); предоставить для работы с клиентом квалифицированного специалиста П.И.Л.; консультировать клиента по правовым, организационным, маркетинговым вопросам, имеющим отношение к настоящему договору; выработать и предложить клиенту рекомендации по предпродажной подготовке объекта, при необходимости произвести профессиональные фото, видео, 3D-съемки; оказать, при необходимости, за счет клиента помощь в оформлении и сборе документов, необходимых для проведения сделки с объектом; осуществлять поиск покупателя объекта; обеспечить проведение конфиденциальных предварительных переговоров с покупателем объекта с участием, при необходимости, юриста, руководителя агентства; содействовать в согласовании условий проведения сделки с покупателем объекта; по поручению клиента, которым является настоящий договор, если в нем не указано иное, получить обеспечительный платеж и заключить предварительный договор, в соответствии с протоколом согласования порядка проведения сделки по продаже объекта; оказать содействие в организации нотариального, либо не нотариального оформления и государственной регистрации перехода права собственности; консультировать клиента по вопросу проведения взаиморасчетов по сделке с объектом; предоставлять клиенту для подписания письменный отчет о проделанной агентством работе. Отчет может быть вручен клиенту лично, либо отправлен по любому из адресов, указанных в настоящем договоре для уведомлений; стороны договорились, что агентство имеет право без согласия клиента привлекать (назначать) третьих лиц для исполнения договора; по согласованию с клиентом, с целью более выгодной продажи объекта, организовать его продажу через аукцион в соответствии с действующим законодательством РФ.

Положениями п. 5.1, 5.2 агентского договора вознаграждение агентства устанавливается дополнительным соглашением сторон. Указанное вознаграждение выплачивается клиентом агентству в течение трех дней с даты подписания акта об оказании услуг согласно п. 4.6.

Дополнительным соглашением к агентскому договору оказания услуг при продаже недвижимости № 012604 от 26.04.2018 г. вознаграждение агентства установлено в размере 4% от стоимости объекта, указанной в п. 3.1 агентского договора оказания услуг при продаже недвижимости и составляет 200000 рублей.

Согласно п. 4.6 договора клиент обязуется подписать акт об оказании услуг в течение трех дней с момента выполнения всех условий основного договора. В случае если указанный акт не будет представлен агентству в установленный срок и от клиента не поступит обоснованная претензия, услуги считаются оказанными агентством надлежащим образом, принятыми клиентом и подлежат оплате в полном объеме.

В соответствии с п.6.1 договора срок действия был определен в течение восьми месяцев с даты подписания договора до 31.12.2018 г. включительно.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что факт исполнения ООО «Агентство недвижимости «Невский Простор» обязательств по договору от 26.04.2018 г. в части подготовки объекта к продаже, поиска покупателя, составления предварительного договора нашел подтверждение, однако, ФИО4 отказалась от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем с неё подлежит взысканию сумма агентского вознаграждения в размере, установленном договором.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, считает их правильными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела и верном применении к правоотношениям сторон условий договора и требований закона.

Материалами дела подтверждается, что 08.05.2018 г. между ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор», выступающим от имени ФИО4 (продавец), и Л.О.М. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с которым в срок не позднее 28.05.2018 г. включительно продавец обязуется провести оформление сделки, а именно: подписать договор купли-продажи указанной квартиры с покупателем или указанным им лицом, произвести денежные взаиморасчеты (том 1 л.д. 14).

08.05.2018 г. Л.О.М. поручила ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» организовать выплату продавцу в качестве обеспечительного платежа денежной суммы в размере 50000 рублей за приобретаемый покупателем объект недвижимости по адресу: <адрес> (л.д. 15).

08.05.2018 г. ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» оформлено гарантийное обязательство, в соответствии с которым Фирма гарантирует выплату покупателю Л.О.М., в случае если оформление сделки отчуждения объекта недвижимости по адресу: <адрес> не произошло по причинам, не зависящим от покупателя, суммы в размере 50000 рублей в срок не позднее 30.05.2018 г. (л.д. 15 об.).

В связи с тем, что квартира должна была приобретаться с использованием ипотечного кредита Банка «Санкт-Петербург», Л.Ю.А. обратилась в ООО «Центр оценки и экспертиз» для оценки рыночной стоимости двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>.

Согласно отчету от 14.05.2018 г. № 2018/05/10-17 рыночная стоимость двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, составляет 5530399 рублей (л.д. 21-23).

В письме от 21.05.2018 года № 10/21-05 ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» предложено ФИО4 обсудить конкретную дату и условия проведения сделки, а также предложено подойти на сделку с паспортом РФ и правоустанавливающими документами на квартиру к назначенному менеджером Банка «Санкт-Петербург» времени в 10 часов 28.05.2018 г. по адресу: Санкт-Петербург, ул. Островского, д. 7. В письме также разъяснено, что учитывая, что 08.05.2018 г. от имени ответчика с Л.О.М. заключен предварительный договор купли-продажи объекта, изменение цены объекта в настоящее время недопустимо (л.д. 24).

21.05.2018 г. ФИО4 была лично ознакомлена (путем прочтения) с письмом, адресованным ей от ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» от 21.05.2018 г., однако отказалась расписаться в получении письма, а также забрать себе экземпляр письма, предложив отправить письмо по почте, о чем был составлен акт за подписями исполнительного директора ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» Л.А.В., юриста Я.Л.Н,, агента П.И.Л. (том 1 л.д. 25).

Экземпляр письма от 21.09.2018 года отправлен почтовым письмом 21.05.2018 г. по адресу: ФИО4, указанному в агентском договоре адресу – <адрес>. Письмо вернулась в адрес истца в связи с истечением срока хранения (л.д. 25-29).

28.05.2018 г. ответчик на сделку не явилась, оформление сделки не состоялось, о чем составлен акт за подписями покупателя Л.О.М., агента П.И.Л. (том 1 л.д. 30).

29.05.2018 г. ФИО4 обратилась в адрес истца с претензией, в котором просила до 30.05.2018 г. определиться с вопросом оформления изменения цены и продолжением работы в нормальном режиме по договору, указав, что 17.05.2018 г. через агента П.И.Л. и 21.05.2018 г. в присутствии генерального директора Г.А.М., исполнительного директора Л.А.В., юриста Я.Л.Н,, П.И.Л. ответчиком было заявлено намерение изменить цены объекта и отразить это в дополнительном соглашении к договору.

В ответе на претензию ответчика ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» № 11/05-29 от 29.05.2018 г. указано, что 21.05.2018 г. ответчику было предложено написать заявление об изменении цены объекта, что ответчик сделать отказалась. В предъявленной претензии 29.05.2018 г. ответчик также не указывает конкретную стоимость объекта, которую ответчик хотел бы указать в договоре. Таким образом, неопределенность ситуации создана самой ФИО4 Без получения от ответчика заявления с указанием, в связи с чем, предлагается изменение цены объекта с указанием конкретной суммы, истец полагает невозможным согласование цены объекта путем подписания дополнительного соглашения (том 1 л.д. 32-34).

30.05.2018 г. от покупателя Л.О.М. поступило заявление о возврате обеспечительного платежа в размере 50000 рублей в связи с тем, что продавец не явился на сделку к назначенному времени 28.05.2018 г. в помещение Банка «Санкт-Петербург» по адресу: Санкт-Петербург, ул. Островского д. 7, а также продавцом устно заявлено о завышении продажной цены объекта с 5500000 рублей, указанной в предварительном договоре до 5700000 рублей (том 1 л.д. 35).

Обеспечительный платеж возвращен ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» Л.О.М.

Допрошенная в ходе рассмотрения дела свидетель П.И.Л. подтвердила, что весь комплекс услуг по агентскому договору был исполнен истцом в полном объеме, а именно: была дана реклама, как в интернете, так и в печатном издании, агентство приводило клиентов на осмотр квартиры

Когда были найдены потенциальные покупатели, истец сообщил ответчику, что квартира приобретается в ипотеку, банком проводилась оценочная экспертиза квартиры. После одобрения сделки банком был заключен предварительный договор купли-продажи. В день одобрения банка сын ответчика в устном порядке повысил стоимость квартиры, однако, с письменным заявлением об изменении цены квартиры ответчик не обращалась, от подписания протокола и заявления на увеличение стоимости квартиры ФИО4 отказалась.

Допрошенная в суде первой инстанции свидетель Л.Ю.А. подтвердила, что изначально стоимость квартиры была согласована сторонами в размере 5500000 рублей, во всех документах была указана цена 5500000 рублей. После получения одобрения Банка, свидетелю стало известно, что продавец изменил стоимость квартиры, новая цена составила 5700000 рублей. Свидетель проинформировала агентство, что ей позвонил представитель ответчика и сообщил об увеличении цены квартиры до 5700000 рублей. Основной договор сторонами не был заключен на согласованных в предварительном договоре условиях, ответчик на сделку не явилась, обеспечительный платеж Л.Ю.А. был возвращен истцом.

В соответствии с п.7.4 агентского договора в случае отказа клиента от исполнения настоящего договора после заключения предварительного договора и/или внесения обеспечительного платежа, стороны будут считать исполнение договора невозможным (п.2 ст. 781 ГК РФ). Невозможностью исполнения, возникшей по вине клиента, признается также несогласованное с агентством одностороннее повышение клиентом цены объекта, уклонение клиента от проведения переговоров, неявка на подписание основного договора отчуждения или иные действия или бездействие клиента, препятствующие исполнению договора. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине клиента, услуги агентства подлежат оплате в полном объёме.

Установив, что комплекс действий, направленных на продажу квартиры ФИО4 был осуществлен истцом, в результате чего был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с Л.О.М., однако, по вине клиента не был заключен основной договор, суд пришел к обоснованному выводу, что в соответствии с условиями заключенного договора, а именно его п.7.4 у истца с 08.05.2018 г. возникло право на получение вознаграждения за оказанные услуги в согласованном сторонами в дополнительном соглашении размере 200000 рублей.

Такой вывод согласуется с положениями действующего законодательства. Законодатель защищает исполнителей услуг, и в случаях невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг (пункт 2 ст. 781 ГК РФ).

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у истца полномочий на заключение от имени ответчика предварительного договора купли-продажи квартиры подлежат отклонению.

В соответствии с п. 3.9 агентского договора по поручению клиента агент обязуется получить обеспечительный платеж и заключить предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости.

Таким образом, истец, заключая предварительный договор купли-продажи с Л.Ю.А., действовал в соответствии с условиями заключенного сторонами агентского договора.

Доводы ответчика о том, что типовой план работы, письменные отчеты истца о проделанной работе и акт об оказании услуг истцом составлены и оформлены не были, с ответчиком не согласовывались и для подписания не направлялись, обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Согласно представленному истцом протоколу осмотра доказательств от 17.01.2019 г. № 78 Аб 6352113: 15.05.2018 г. представитель ответчика ФИО5 уведомлен представителем ООО «Агентство Недвижимости «Невский Простор» П.И.Л. о поступлении отчета об оценке, необходимости заполнения заявления о параметрах сделки с приложением заявления о параметрах сделки;

16.05.2018 г. П.И.Л. предложено ФИО5 ознакомиться с договором Эскроу, сообщено о том, что документы ушли на рассмотрение, с банком достигнуто соглашение о том, что взаиморасчеты будут происходить через договор по аккредитиву, либо эскроу. 17.05.2018 г. с приложением индивидуальных условий договора специального банковского счета эскроу;

16.05.2018 года ФИО7 А.А. П.И.Л. направлено сообщение «счет эскроу», а также сообщение с просьбой о предоставлении Общих условий по открытия счета эскроу (договора) и приложений к нему и уточнением действующий тарифов по счету эскроу, поскольку представлен неполный текст условий (только Приложение № 2);

17.05.2018 г. П.И.Л. ФИО5 направлено сообщение эксперта по ипотечному кредитованию об одобрении сделки с приложением уведомления о предоставлении целевого ипотечного кредита;

17.05.2018 г. Л.Ю.А.П.И.Л. направлено письмо, в котором Л.Ю.А. указывает, что изменения на данном этапе абсолютно неприемлемы, в связи с чем, они вынуждены отказаться от сделки в случае повышения цены.

Довод жалобы о том, что в соответствии с условиями агентского договора, ответчик вправе была изменить стоимость объекта недвижимости, не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку заключение предварительного договора уже создало для его сторон обязательства продать квартиру на определенных условиях, а с письменным заявлением к истцу об изменении стоимости квартиры до заключения предварительного договора купли-продажи ответчица не обращалась.

Доводы о том, что надлежащим исполнением обязательств могло являться только оформление размещенных на сайте истца типового плана работы, протокола согласования порядка проведения сделки по продаже объекта, предварительного договора, письменных отчётов агентства, акта об оказании услуг отклоняются судебной коллегией, поскольку направлены на переоценку доказательств. Судом на основе тщательного исследования материалов дела и оценки доказательств установлен факт исполнения истцом услуг по договору, осведомленности истца о проделанной агентством работе и сделан правильный вывод о возникновении у истца права на получение агентского вознаграждения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, не подтверждают наличие предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, по существу повторяют позицию ответчика в суде первой инстанции, которая была предметом исследования и получила надлежащую оценку при разрешении спора, выражают несогласие с оценкой обстоятельств дела. Оснований для иной оценки спорных правоотношений не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 21 января 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: