Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Абасову П.Н., Абасовой П.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Мегионского городского суда от 12 сентября 2016 года, которым постановлено:

«Частично удовлетворить исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Абасову Р.Ш., Абасовой П.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Взыскать в солидарном порядке с Абасова Р.Ш., Абасовой П.Н. в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> коп., и судебные расходы в размере <данные изъяты> коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество: здание, общей площадью 141,1 кв.м., с назначением - общественное питание, расположенное по адресу (адрес) кафе «Мастер и Маргарита», номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества (номер) от 22.10.2007г., установив начальную продажную стоимость реализуемого с торгов имущества в размере <данные изъяты> руб.».

Заслушав доклад судьи Данилова А.В., судебная коллегия

установила:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к ответчикам, в котором просило взыскать с них задолженность по кредитному договору (номер) от <данные изъяты> г. в размере <данные изъяты> руб. и обратить взыскание на заложенное имущество - кафе «Мастер и Маргарита», право аренды земельного участка. Кроме того, просило взыскать с них в свою пользу судебные расходы в размере <данные изъяты> руб.

Требования мотивированы тем, что по указанному договору, Абасову Р.Ш. оглы предоставлен кредит в размере <данные изъяты> руб. на срок до 03.03.2017г., под 12,4% годовых, в обеспечение обязательств ответчика по кредитному договору истцу в залог передано имущество, принадлежащее заемщику на праве собственности: объект недвижимости - здание кафе «Мастер и Маргарита», залоговая стоимость объекта – <данные изъяты> руб.; право аренды земельного участка, сроком на 25 лет, залоговая стоимость объекта – <данные изъяты> руб. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита заключен договор поручительства (номер) от (дата) с Абасовой П.Н. кызы. Ответчики свои обязательства по кредитному договору не выполняют, что привело к образованию просроченной задолженности.

Представитель истца Лосева Н.В. в судебном заседании настаивала на исковых требованиях в сумме <данные изъяты> руб., уменьшила цену иска в связи с оплатой ответчиком после предъявления иска части кредита, просила обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости.

Ответчики Абасов Р.Ш., Абасова П.Н., их представитель Исрафилов Ф.А. оглы с иском в части взыскания задолженности согласились. Однако, просили не обращать взыскание на имущество, которое находится под залогом, поскольку намерены самостоятельно погасить задолженность перед банком, не согласны со стоимостью заложенного имущества, определенной договором залога.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» оспаривает постановленное судом решение в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на предмет залога – право аренды земельного участка сроком на 25 лет, на котором находится закладываемый объект недвижимости. Просит принять по делу новое решение, которым требования истца просит удовлетворить в полном объеме.

В обосновании жалобы Банк указал, что решение суда в обжалуемой части является незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права.

Принимая решение об отказе в указанной части, суд исходил из того, что обращения взыскания на недвижимое имущество – здание магазина, вполне достаточно для удовлетворения требований кредитора, а обращение взыскания на залог – право аренды земельного участка – является излишним.

Однако, судом не учтено то, что в силу п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Из п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке следует, что право аренды может являться предметом залога. Согласно п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В рассматриваемом случае ипотека аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой зданий и сооружений, находящихся на этом участке, исходя из этого, Банк считает, что к отношениям сторон подлежат применению нормы главы XXI Федерального закона, устанавливающие особенности ипотеки зданий и сооружений.

В соответствии с абзацем 2 ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Аналогичная норма указана в п. 3 ст. 340 ГК РФ. Из содержания п. 4 ст. 35 ЗК РФ следует, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, приводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и иных обстоятельств.

Пунктом 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке», разъяснено, что поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодержателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не заложен.

Таким образом, Банк считает, что заявленные требования должны быть удовлетворены на основании ст. 278 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, и исходя из того, что, поскольку реализация нежилого строения, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредствам его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащей залогодателю прав аренды на земельный участок, на котором расположено это строение.

В соответствии со ст. 278 ГК РФ, а также согласно п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Согласно разъяснениям, данным в п. 11 указанного постановления, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Принимая во внимание указанную правовую позицию, Банк полагает, что в данном случае в будущем у Банка будет отсутствовать возможность реализации с торгов недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, без земельного участка, на котором оно находится.

Таким образом, поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном решении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащей залогодателю на праве аренды земельного участка, который также является предметом залога.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения по доводам апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и Абасовым Р.Ш. оглы (дата) заключен кредитный договор (номер), по условиям которого заемщику Абасову Р.Ш. оглы был выдан кредит в размере <данные изъяты> руб. на срок до (дата), с условием уплаты процентов в размере 12,4% годовых.

Банк условия договора выполнил, однако заемщик не добросовестно выполнял свои обязательства по погашению кредита, несвоевременно и не в полном объеме погашал долг, в связи с чем, на (дата) у него образовалась задолженность в размере <данные изъяты> руб., в том числе: задолженность по кредиту – <данные изъяты> руб., задолженность по процентам – <данные изъяты> руб., задолженность по неустойке – <данные изъяты> руб.

При этом, судом установлено, что ответчик надлежащим образом исполнял обязанности по кредитному договору в период с марта 2012г. по август 2013г., а с августа 2013г. по апрель 2016г. ежемесячно допускал просрочки платежей на несколько дней. Поэтому судом установлен период просрочки платежей с августа 2013г. по апрель 2016 г.

В связи с частичной оплатой кредитной задолженности в период производства по делу размер задолженности на дату рассмотрения дела судом составил <данные изъяты> руб., в том числе: задолженность по кредиту – <данные изъяты> руб., задолженность по процентам – <данные изъяты> руб. Размер задолженности в указанной сумме подтверждается представленными сторонами документами и не оспаривается ответчиками.

Таким образом, суд пришел к выводу, что указанная сумма задолженности подлежит взысканию с заемщика Абасова Р.Ш.о. Требования о взыскании долга основаны на условиях договора, правилах ст. 309, 310, 329, 330, 819 ГК РФ.

В материалы дела истцом представлен договор поручительства (номер) от (дата), поручителем по которому выступила Абасова П.Н. кызы, которая обязалась нести перед истцом ответственность за неисполнение заемщиком обязательств, возникших из вышеуказанного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 322, ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга

В соответствии со ст. ст. 361, 363 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Оценивая в совокупности доказательства по делу, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд первой инстанции счел, что задолженность по кредитному договору должна быть взыскана в солидарном порядке с заемщика Абасова Р.Ш. о. и поручителя Абасовой П.Н.к.

Разрешая требование банка об обращении взыскания на заложенное имущество, суд пришел к выводу, что указанное требование является законным, обоснованным, и подлежит удовлетворению, однако суд указал на то, что данное требование подлежит лишь удовлетворению в части обращения взыскания на недвижимое имущество - здание магазина, поскольку его стоимости вполне достаточно для удовлетворения требований кредитора, обращение взыскания на предмет договора залога - право аренды земельного участка, стоимостью 167.500 руб., является излишним.

При этом, суд определил начальную стоимость продажи указанного имущества с торгов в размере 100% от залоговой стоимости объекта в размере <данные изъяты> руб., т.е. в размере <данные изъяты> руб.

В качестве доводов жалобы банк ссылается только на то, что судом необоснованно отказано в обращении взыскания на право аренды земельного участка, в связи с чем, предметом проверки суда апелляционной инстанции является решение суда только в этой части.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 ГК РФ). К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (пункт 4 статьи 334 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

На основании статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Аналогичная норма содержится в статье 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно пункту 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

Согласно статье 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с положениями статьи 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Судом установлено, что предметом ипотеки являлось помещение – объект недвижимости – здание, общей площадью 141, 1 кв.м, с назначением – общественное питание, расположенное по адресу: (адрес) кафе «Мастер и Маргарита», а также право аренды на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.

Земельный участок выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него было передано банку в залог, вместе с чем указанное не лишает залогодержателя права на получение выкупной стоимости данного права аренды как самостоятельного объекта гражданских прав.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждена ипотека здания, то в силу закона, на арендуемый ответчиком земельный участок под таким зданием распространяет свое действие ипотека, а, следовательно, такое право может быть объектом взыскания.

При этом для обременения права аренды земельного участка ипотекой, при наличия залога зданий на таком участке, согласия арендодателя по правилам ст. 62 названного закона не требуется, поскольку эта норма регулирует вопрос договорного возникновения ипотеки на право аренды участка, когда такое право выступает самостоятельным и единственным объектом залога.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции неправомерно отказал, в удовлетворении требования ПАО «Сбербанк России» в отношении обращения взыскания на предмет залога – право аренды земельного участка, на котором находится закладываемый объект, мотивировав свой отказ тем, что обращение взыскания на здание магазина по стоимости вполне достаточно для удовлетворения требования кредитора. Данный вывод суда не основан на законе и не мотивирован.

При таких обстоятельствах решение суда в данной части подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьей 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Мегионского городского суда от 12 сентября 2016 года в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на предмет залога – право аренды земельного участка, на котором находится закладываемый объект, отменить.

В указанной части принять новое решение, которым исковые требований в части обращения взыскания на предмет залога – право аренды земельного участка, на котором находится закладываемый объект, удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога – право аренды земельного участка, сроком на 25 лет, общей площадью 150 кв.м., кадастровый (номер), категория земель: земли поселений, начальная продажная стоимость права аренды земельного участка в размере 108 875 рублей, путем продажи с публичных торгов.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий Шкилёв П.Б.

Судьи: Данилов А.В.

Дроздов В.Ю.