Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Плетневой Г.Н. на решение Промышленного районного суда г. Самара от 17 июля 2015 года, которым постановлено:

Исковые требования Багирова Р.К. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Багировым Р.К. и ООО «Универсаль».

Взыскать с ООО «Универсаль» в пользу Багирова Р.К. сумму неисполненного обязательства в размере 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей, пени в сумме 21 060 000 (двадцать один миллион шестьдесят тысяч) рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., представителя Багирова Р.К. – Бунакова В.Е., по доверенности, поддержавшего исковые требования, представителя ООО «Универсаль» - Черновой Т.В., признавшей исковые требования, объяснения третьих лиц Плетневой Г.Н., Клепиковой Т.В., Пинус Л.Е., возражавших против удовлетворения исковых требований, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Багиров Р.К. обратился в суд к ООО «Универсаль» с иском о расторжении договора купли продажи недвижимости, ссылаясь в обоснование на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Универсаль» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно условиям данного договора ответчик обязуется предать в собственность истца, а истец принять и оплатить по цене, указанной в п. 2.1 договора нежилое помещение площадью 917,50 кв.м.: подвал комнаты №№ 1-31; 1 этаж комната № 1; 2 этаж комнаты №№ 1-21,23,25, находящиеся в здании, расположенном по адресу: <адрес>.

Свои обязательства в части оплаты суммы по договору в размере 30 000 000 рублей истец выполнил. Нежилое помещение было передано истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ сторонами было подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на государственную регистрацию перехода права собственности. Однако Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области отказано в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в связи с наложением обременения.

Решением Промышленного районного суда г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № отказано в удовлетворении исковых требований Багирова Р.К. к ООО «Универсаль» о признании права собственности на спорное нежилое помещение.

Государственная регистрация перехода права собственности не проведена, так как определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Универсаль» введена процедура наблюдения, и решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Универсаль» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение, и производство о несостоятельности (банкротстве) ООО «Универсаль» прекращено.

ДД.ММ.ГГГГ Багировым Р.К. направлена претензия в адрес ООО «Универсаль» с требованием произвести государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> либо расторгнуть Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и произвести возврат денежных средств в размере 30 000 000 рублей и процентов за пользование денежными средствами на дату их возврата. До настоящего времени ответ на претензию не получен.

В соответствии с п. 6.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в случае несвоевременного исполнения обязанностей стороной любого из обязательств, предусмотренных Разделом 4 настоящего Договора, а также в случае приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к покупателю по вине одной из сторон, другой стороной может быть потребована к уплате пеня, исчисляемая из расчета 0,05 (пять сотых)% от суммы, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

Ссылаясь на изложенное, истец просил расторгнуть Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ООО «Универсаль» сумму неисполненного обязательства в размере 30 000 000 рублей, пени в сумме 21 060 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 95 590 рублей.

Решением Промышленного районного суда г.Самара от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены в полном объеме исковые требования Багирова Р.К. Суд принял во внимание позицию представителя ответчика, признавшего исковые требования.

Плетнева Г.Н. обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение, указывая, что она не была привлечена к участию в деле, однако, принятым решением нарушены её права.

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда перешла к рассмотрению данного дела по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом РФ, для рассмотрения в суде первой инстанции, привлекла в качестве третьего лица Плетневу Г.Н., о чем ДД.ММ.ГГГГ вынесено определение.

ДД.ММ.ГГГГ к участию в данном деле в качестве третьих лиц привлечены Клепикова Т.В. и Пинус Л.Е.

В судебном заседании представитель Багирова Р.К. поддержал исковые требования в полном объеме, дополнив, что ДД.ММ.ГГГГ Багиров Р.К. в полном объеме перечислил на счет ООО «Универсаль» свои личные денежные средства в размере 30 000 000 рублей, Переход права собственности не зарегистрирован в ЕГРП в связи с тем, что постановлением судебных приставов наложен арест на совершение сделок в отношении имущества ООО «Универсаль». В связи с тем, что до настоящего времени не зарегистрирован переход права собственности, объект недвижимости находится во владении и пользовании ООО «Универсаль».

Представитель ООО « Универсаль» признал исковые требования Багирова Р.К. в полном объеме в размере долга 30 000 000 рублей, а также в размере пеней 21 060 000 рублей, подтвердив, что в действительности, ООО «Универсаль» заключило с Багировым Р.К. договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> цена договора 30 000 000 рублей. Денежная сумма в размере 30 000 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ была перечислена Багировым Р.К. ООО «Универсаль», а ООО «Универсаль» в этот же день перечислил сумму 26 500 000 рублей ООО ЮФ «Маяк» по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ
До момента обращения в регистрационную палату за регистрацией сделки ООО «Универсаль» не было известно об исполнительном производстве по взысканию с ООО «Универсаль» в пользу Клепиковой Т.В. и Пинус Л.Е. денежных средств.

Третьи лица Плетнева Г.Н., Клепикова Т.В., Пинус Л.Е. возражали относительно удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие спора между Багировым Р.К. и ООО «Универсаль», поскольку нет препятствий для расторжения договора во внесудебном порядке, поэтому у Багирова Р.К. отсутствует право для обращения в суд за защитой права, ввиду отсутствия его нарушения со стороны ООО «Универсаль». Полагают сделку мнимой, поскольку здание, являющееся предметом договора купли-продажи, продолжает использовать ООО «Универсаль», заключая договоры аренды, договоры водоснабжения, электро- и теплоснабжения.

Третьи лица считают, что отсутствует документальное подтверждение наличия у Багирова Р.К. денежных средств в размере 30 000 000 рублей, а также зачисления этой денежной суммы на счет ООО «Универсаль».

Из годового отчета ООО «Универсаль» за ДД.ММ.ГГГГ видно, что годовой валовый оборот составил 1 010 328 рублей, что свидетельствует о том, что ООО «Универсаль» не получало денежной суммы 30 000 000 рублей.

Исковыми требованиями Багирова Р.К. затрагиваются права Плетневой Г.Н., не получившей до настоящего времени действительной стоимости доли в уставном капитале ООО «Универсаль», затрагиваются права Клепиковой Т.В. и Пинус Л.Е., поскольку в случае удовлетворения исковых требований Багирова Р.К. о взыскании с ООО «Универсаль» денежной суммы в размере 51 130 000 рублей, они будут лишены права на получение денежных средств от ООО «Универсаль», взысканных решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 010 1115 рублей.

Выслушав доводы сторон, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из материалов гражданского дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Универсаль», в лице Мамёнковой Е.В., и Багировым Р.К. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно условиям данного договора продавец ООО «Универсаль» обязуется предать в собственность покупателя – Багирова Р.К., а покупатель - принять и оплатить по цене, указанной в п. 2.1 договора нежилое помещение площадью 917,50 кв.м.: подвал комнаты №№ 1-31; 1 этаж комната № 1; 2 этаж комнаты №№ 1-21,23,25, находящиеся в здании, расположенном по адресу: <адрес>

В соответствии с п.2.1 Договора цена за приобретаемый объект составляет 30 000 000 рублей.

Указанная сумма выплачивается Покупателем в безналичном порядке путем её перечисления на расчетный счет Продавца, указанный в настоящем договоре, не позднее 5 банковских дней с момента подписания Сторонами настоящего договора. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются исполненными с момента поступления в полном объеме денежных средств на расчетный счет Продавца. Л.д. 8

В материалы дела представлена копия банковского ордера № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому плательщик Багиров Р.К. перечислил на счет ООО «Универсаль» денежную сумму в размере 30 000 000 рублей в качестве оплаты за нежилое помещение по договору без номера от ДД.ММ.ГГГГ Банковский ордер удостоверен оттиском штампа ОАО «Волго –Камский банк» от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 12.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости заключен в письменной форме, подписан сторонами, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, то договор считается заключенным.

Судебной коллегией установлено, что ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились с соответствующим заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о регистрации перехода права собственности.

Из уведомления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что регистрация права собственности приостановлена с ДД.ММ.ГГГГ до снятия ареста. Л.д. 125-129.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление службы поступило заявление от ООО «Универсаль» о прекращении регистрационных действий, в связи с чем, переход права собственности Багирову Р.К. не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела также видно, что регистрация перехода права собственности не была осуществлена в связи с тем, что в отношении спорного имущества применены обеспечительные меры в виде ареста на нежилое помещение Арбитражным судом Самарской области и судебным приставом-исполнителем ОСП Промышленного района. В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ регистрирующий орган направил сообщение об отказе в совершении регистрационных действий.

Из материалов дела также усматривается, что решением Промышленного районного суда г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № отказано в удовлетворении исковых требований Багирова Р.К. к ООО «Универсаль» о признании право собственности на спорное нежилое помещение, исходя из того, что истцом не представлено доказательств в подтверждение того, что ООО «Универсаль» уклоняется от регистрации договора, признал в суде исковые требования, что по мнению суда, не лишает стороны возможности зарегистрировать переход прав собственности после устранения обстоятельств, препятствующих таковой регистрации.

Из данного судебного акта усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Универсаль» введена процедура наблюдения. Требования Багирова Р.К. о включении в реестр кредиторов на тот момент не были рассмотрены. Временный управляющий ООО «Универсаль» не давал согласие на сделку по отчуждению имущества. Л.д. 15

Судебной коллегией установлено, что фактически переход права собственности на объект недвижимости также не осуществлен, несмотря на акт приема- передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на л.д. 11. До настоящего времени недвижимое имущество находится в собственности - полном владении, пользовании и распоряжении ООО «Универсаль».

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Принимая во внимание установленные по данному делу обстоятельства, а также признание представителем ООО «Универсаль» иска в части расторжения договора, которое по мнению судебной коллегии, не нарушает права и законные интересы привлеченных к участию в деле третьих лиц, судебная коллегия считает подлежащими удовлетворению исковые требования Багирова Р.К. в части расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества : нежилого помещения площадью 917,50 кв.м.: подвал комнаты №№ 1-31; 1 этаж комната № 1; 2 этаж комнаты №№ 1-21,23,25, находящиеся в здании, расположенном по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Универсаль» и Багировым Р.К.

Однако, судебная коллегия считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Багирова Р.К. о взыскании с ООО « Универсаль» 51 130 000 рублей (30 000 000 рублей - цена договора и 21 060 000 рублей - пени) в связи с тем, что в ходе судебного разбирательства факт оплаты Багировым Р.К. указанной суммы по договору не нашел своего бесспорного подтверждения.

Судебной коллегией обозревались материалы гражданского дела № по иску Багирова Р.К. к ООО «Универсаль» о признании права собственности на спорный объект недвижимости, в частности материалы регистрационного дела, имеющего копии документов, представленных Багировым Р.К. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для регистрации перехода права собственности.

Багировым был представлен договор займа №, заключенный между Багировым Р.К. и Галяутдиновым Г.Г. ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого, займодавец Галяутдинов Г.Г. передал в собственность заемщика Багирова Р.К. 22 000 000 рублей, а заемщик Багиров Р.К. обязуется возвратить Галяутдинову Г.Г. такую же сумму денег в срок до ДД.ММ.ГГГГ без уплаты процентов.

Цель займа: приобретение нежилого помещения площадью 917,50 кв.м.: подвал комнаты №№ 1-31; 1 этаж комната № 1; 2 этаж комнаты №№ 1-21,23,25, находящиеся в здании, расположенном по адресу: <адрес>

Денежные средства, составляющие сумму займа, переданы займодавцем заемщику в наличной форме в момент подписания настоящего договора, что подтверждается подписями в договоре.

Судом при рассмотрении этого дела был привлечен в качестве третьего лица и опрошен в судебном заседании Галяутдинов Г.Г., пояснивший, что Багирова Р.К. не знает и денежные средства по договору займа ему не передавал.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего гражданского дела представитель Багирова Р.К. утверждал, что Багировым Р.К. переданы в счет уплаты суммы договора его личные денежные средства в размере 30 000 000 рублей, и представителю Багирова Р.К. ничего не известно о договоре займа.

Достоверных доказательств, подтверждающих наличие у Багирова Р.К. денежной суммы в размере 30 000 000 рублей, а также перечисления её на расчетный счет ООО «Универсаль» сторонами не представлено.

Копия банковского ордера от ДД.ММ.ГГГГ копии выписки по лицевому счету, а также копия платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенные оттиском штампа ОАО «Волго – Камский банк» ДД.ММ.ГГГГ не могут быть приняты во внимание в качестве бесспорного доказательства, подтверждающего поступление денежной суммы в размере 30 000 000 рублей на счет Багирова Р.К. в ОАО «Волго –Камский банк», и перечисление указанной денежной суммы на счет ООО «Универсаль», поскольку общеизвестным фактом является то, что Центробанк РФ отозвал лицензию на осуществление банковской деятельности ОАО «Волго -Камский банк» ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем из ОАО «Волго-Камский банк» невозможно получить достоверную информацию о перечислении денежных средств.

При таких обстоятельствах, решение Промышленного районного суда г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ подлежит отмене, с вынесением нового решения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества : нежилого помещения площадью 917,50 кв.м.: подвал комнаты №№ 1-31; 1 этаж комната № 1; 2 этаж комнаты №№ 1-21,23,25, находящиеся в здании, расположенном по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Универсаль» и Багировым Р.К.

А также об отказе в удовлетворении исковых требований Багирова Р.К. о взыскании с ООО « Универсаль» 51 130 000 рублей (30 000 000 рублей - цена договора и 21 060 000 рублей - пени).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 398-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Отменить решение Промышленного районного суда г. Самара от 17 июля 2015 года.

Постановить новое решение.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения площадью 917,50 кв.м.: подвал комнаты №№ 1-31; 1 этаж комната № 1; 2 этаж комнаты №№ 1-21,23,25, находящиеся в здании, расположенном по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Универсаль» и Багировым Р.К.

Отказать в удовлетворении исковых требований Багирова Р.К. о взыскании с ООО « Универсаль» 30 000 000 рублей – по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и пеней в размере 21 060 000 рублей.

Председательствующий

Судьи