Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска – ФИО1, представителя администрации города-курорта Кисловодска – Хворост Т.В. на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 07.06.2019 по гражданскому делу по иску администрации города-курорта Кисловодска к ООО «Нарат» о признании объекта капитального строительства, неоконченного строительством, самовольной постройкой, возложении обязанности снести объект капитального строительства, неоконченный строительством, по встречному иску ООО «Нарат» к администрации города-курорта Кисловодска, Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, о признании недействительным дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, об исключении из ЕГРН регистрационной записи, о возложении обязанности заключить соглашение о продлении договора аренды земельного участка,

заслушав доклад судьи Криволаповой Е.А.,

установила:

Истец администрация города-курорта Кисловодска обратилась в суд с иском к ООО «Нарат» о признании объекта капитального строительства неоконченного строительством, расположенного на земельном участке с КН ***, площадью 2750 кв.м, с видом разрешенного использования- «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115», по адресу:г.Кисловодск, ул. ***самовольной постройкой, об обязании ответчика снести объект капитального строительства, неоконченный строительством, расположенный на земельном участке с КН***, площадью 2750 кв.м, с видом разрешенного использования-«под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115», по адресу:г.Кисловодск, ул. ***своими силами и за собственные средства в течении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований администрация сослалась на то, что в ходе мониторинговой деятельности, проводимой сотрудниками УАиГ администрации, осуществляемой в рамках контроля за соблюдением технических регламентов в градостроительной деятельности на территории городского округа города-курорта Кисловодска, был выявлен объект самовольного строительства, расположенный по адресу:г.Кисловодск, ул.***. Припроведении обследования установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу:г.Кисловодск, ул. ***, с КН***, общей площадью 2750 кв.м, с видом разрешенного использования «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115», расположен объект капитального строительства незавершенного строительством. На строительной площадке складированы кругло пустотные железобетонные плиты перекрытия, строительные леса, бытовка для строителей и строительный инвентарь. Решением Кисловодского городского совета народных депутатов №297 от 14.04.1989 был предоставлен земельный участок 4-ому главному управлению МЗ БССР для проектирования 5-эт 132 жилого дома (поз. 115) поул. *** в микрорайоне В-2 вг.Кисловодске. На основании постановления Главы администрации г.Кисловодска№445 от 23.03.2004 ООО «Нарат», комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска был заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2007 №1659с КН***общей площадью 2750 кв.м с целью завершения строительства 132 квартирного жилого дома (3 очередь, 55 квартир поз. 115), сроком до24.07.2010. Постановлением Главы администрации г.Кисловодска №308 от 21.02.2005 был утвержден проект границ земельного участка по ул.*** г.Кисловодска. Дополнительным соглашением №3667у от 19.05.2017 расторгнут договор аренды земельного участка№1659от 25.07.2007с КН*** площадью 2750 кв.м. Все обязательства сторон прекращены с 19.05.2017. Дополнительное соглашение направлено в Управление Росреестра по СК. В архиве УАиГ администрации отсутствует разрешение на строительство (реконструкцию) по данному адресу. Данный объект возведен без получения соответствующей разрешительной документации, дающей право владельцу земельного участка на проведение работ по возведению указанного объекта капитального строительства, о чем свидетельствует акт№104/2018от 21.06.2018 УАиГ администрации города-курорта Кисловодска. Объект капитального строительства не соответствует целевому назначению земельного участка, на котором он расположен, поскольку не имеет признаков 132 квартирного жилого дома, возведен без получения необходимой разрешительной документации и без разработки технических условий на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям. В досудебном порядке в адрес ответчика направлено предписание№309–и от21.06.2018, в котором предлагалось устранить выявленные нарушения в течении 10 дневного срока, путем сноса возведенного объекта самовольного строительства в добровольном порядке и приведении земельного участка с КН*** в первоначальное состояние, предшествующее проведению работ. Однако, до настоящего времени ответчиком так и не предприняты меры по устранению выявленных нарушений, в связи, с чем Администрация города–курорта Кисловодска вынуждена обратиться в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов.

Ответчик/истец ООО «Нарат» в свою очередь также обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать недействительным дополнительное соглашение№3667у от 19.05.2017о расторжении договора аренды земельного участка №1659 от 25.07.2007, заключенного на земельный участок с КН***, площадью 2750 кв.м, под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз 115, расположенный по адресу:Ставропольский край, г.Кисловодск, ул.***, с 19.05.2017, исключить из ЕГРН регистрационную запись№*** от 29.05.2017 о регистрации дополнительного соглашения№3667у от 19.05.2017, обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ООО «Нарат» г.Кисловодск соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв.м, для завершения строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115 сроком на три года.

В обоснование встречного искового заявления указано, что 25.07.2007 на основании Постановления главы администрацииг.Кисловодска СК№445 от 26.03.2007 между арендатором комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и арендатором ООО «Нарат» заключен договор аренды земельного участка№1659от25.07.2007с КН***, расположенного по адресу: г.Кисловодск, ул.***, с видом разрешенного использования «под завершения строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115, общей площадью 2750 кв.м» Пунктом 2.1 договора аренды срок его действия установлен 3 года, то есть до 24.07.2010. Участок передан в аренду по акту приема-передачи от 25.07.2007. Данный договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. 09.06.2017 ООО «Нарат» обратилось в Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска с заявлением исх.№17от 09.06.2017 продлении договора аренды земли для завершения строительства 132 квартирного жилого дома поул.***. Из ответа Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска №01-15/2230от 20.06.2017 следует, что рассмотрев заявление ООО «Нарат» о продлении договора аренды№1659от 25.07.2007, 19.05.2017 подготовлено дополнительное соглашение№3667у о расторжении вышеуказанного договора аренды, заключенного с ООО «Нарат» на земельный участок, расположенный по адресу:г.Кисловодск, ул. ***, площадью 2750 кв.м. 29.05.2017 вышеуказанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поСК. С данным дополнительным соглашением №3667у о расторжении договора аренды №1659от25.07.2007, заключенного с ООО «Нарат» на земельный участок, расположенный по адресу:г.Кисловодск, ул.***, площадью 2750 кв.м. ООО «Нарат» не согласно, считая его недействительным в силу следующего. Поскольку ООО «Нарат» не возвратил земельный участок по окончании срока действия договора аренды, а ответчик КИО администрации города-курорта Кисловодска не возражал, относительно пользованием ООО «Нарат» земельным участком договор аренды земельным участком№1659от25.07.2007был возобновлен на неопределенный срок. Более того, согласно платежным поручениям №***от14.06.2016,№***от 04.07.2016. ООО «Нарат» была оплачена арендная плата за пользование земельным участком в сумме 278669,47 руб. за 2014-2016 год. Согласно п.6.2. договора аренды№1659от25.07.2007, договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. Таким образом, условия договора аренды№1659от25.07.2007не предусматривали возможность расторжения данного договора арендодателем в одностороннем порядке. Какое-либо соглашение о расторжении данного договора между сторонами заключено не было. Следовательно, сделка по одностороннему расторжению договора аренды№1659от 25.07.2007 направлена на прекращение права арендатора по использованию земельного участка и имеет целью восстановление прав владения и пользования арендодателем арендованным имуществом. Вместе с тем, на основании договора аренды№1659от25.07.2007земельный участок предоставлялся ООО «Нарат» для строительства 132 квартирного жилого дома, и следовательно ООО «Нарат» не предполагало по окончании срока строительства и действия договора аренды возврата участка арендодателю. В настоящее время на арендованном земельном участке арендатором ООО «Нарат» было начато строительство 132 квартирного жилого дома, соответственно, немотивированное расторжение договора аренды на основании ст.610 ГК РФ было направлено не на восстановление прав владения и пользования арендодателя спорным земельным участком, а исключительно на прекращение правовых оснований использования земельного участка обществом, без возникновения иных правовых последствий.

Решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 07 июня 2019 года в удовлетворении исковых требований администрации города-курорта Кисловодска к ООО «Нарат» о признании объекта капитального строительства неоконченного строительством, расположенного на земельном участке с КН ***, площадью 2 750 кв.м, с видом разрешенного использования - «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115», по адресу:г.Кисловодск, ул. *** самовольной постройкой, об обязании ответчика снести объект капитального строительства неоконченный строительством, расположенный на земельном участке с КН *** площадью 2750 кв.м, с видом разрешенного использования - «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115», по адресу:г.Кисловодск, ул. ***своими силами и за собственные средства в течении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу - отказано.

Вместе с тем, встречные исковые требования ООО «Нарат» к администрация города-курорта Кисловодска, Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска о признании недействительным дополнительного соглашения№3667у от 19.05.2017 о расторжении договора аренды земельного участка№1659от 25.07.2007, заключенного на земельный участок с КН ***, площадью 2750 кв.м, под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115, расположенного по адресу: г.Кисловодск, ул. ***, с 19.05.2017, исключении из ЕГРН регистрационной записи№*** от 29.05.2017 о регистрации дополнительного соглашения №3667у от 19.05.2017, возложении обязанности на Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ООО «Нарат» г. Кисловодск соглашение о продлении договора аренды земельного участка с КН ***, площадью 2750 кв.м, для завершения строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115 сроком на три года - удовлетворены в части. Суд первой инстанции постановил признать недействительным дополнительное соглашение №3667у от 19.05.2017 о расторжении договора аренды земельного участка№1659от 25.07.2007, заключенный на земельный участок с КН ***, площадью 2750 кв.м, под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115, расположенный по адресу:<...> 19.05.2017. Также, суд первой инстанции постановил исключить из ЕГРН регистрационную запись №***от 29.05.2017 о регистрации дополнительного соглашения №3667у от 19.05.2017.

В удовлетворении встречных требований ООО «Нарат» к администрация города-курорта Кисловодска, Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска об обязании Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ООО «Нарат» г.Кисловодск соглашение о продлении договора аренды земельного участка с КН ***, площадью 2750 кв.м, для завершения строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115 сроком на три года – суд первой инстанции отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, представитель третьего лица/ответчика – комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска – ФИО1 подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное. Полагает, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, какого-либо объекта, в том числе недвижимого имущества. Считает, что арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Указывает, что уведомлениями от 07.07.2016 №01-15/2125 и №01-15/2894 от 13.09.2016 комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска уведомлял ООО «Нарат» об отказе от договора аренды земельного участка; при этом, уведомления направлялись обществу заказными письмами. Также, обращает внимание на то, что согласно расчетам задолженности по арендной плате ООО «Нарат» не вносились платежи за аренду земельного участка с 04.07.2016.

В своей апелляционной жалобе представитель администрации города-курорта Кисловодска – Хворост Т.В. просит решение суда отменить и в части отказа в удовлетворении заявленных администрацией города-курорта Кисловодска требований – удовлетворив их; и в части встречных исковых требований – отказав в их удовлетворении. Указывает, что дополнительным соглашением № 3667у от 19.05.2017 договор аренды земельного участка №1659 от 25.07.2007 был расторгнут и все обязательства сторон по нему прекращены с 19.05.2017. Считает, что объект был возведен ООО «Нарат» без получения разрешения на строительство, то есть самовольно. Указывает, что с даты уведомления ООО «Нарат» о прекращении договора аренды земельного участка (07.07.2016) до даты государственной регистрации дополнительного соглашения №1659 от 25.07.2007 прошло более трех месяцев, соответственно КИО администрации города-курорта Кисловодска, в порядке, установленном п.2 ст.610 ГК РФ, договор аренды прекращен; между тем, оснований, предусмотренных земельным законодательством РФ для заключения с ООО «Нарат» договора аренды на новый срок, – не имеется. Также, ссылается на те обстоятельства, что ООО «Нарат» уведомлялось об отказе комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска от договора аренды земельного участка (направление уведомлений обществу заказными письмами); и на невнесение ООО «Нарат» платежей за аренду земельного участка с 04.07.2016, что подтверждается согласие общества с расторжением договора.

Письменных возражений на доводы апелляционных жалоб не поступило.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя администрации города-курорта Кисловодска - Хворост Т.В., поддержавшую доводы апелляционных жалоб, представителя Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска СК – Хворост Т.В., поддержавшую доводы апелляционных жалоб, представителя ООО «Нарат» - ФИО2, просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Так, судом установлено, что администрация города–курорта Кисловодска обратилась в суд с иском к ООО «Нарат» о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и обязании ООО «Нарат» снести объект капитального строительства своими силами и за собственные средства.

Установлено, что земельный участок по адресу: г.Кисловодск, ул.*** общей площадью 2750 кв.м с разрешенным использованием «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3 очередь) 55 квартир по 115», администрацией был предоставлен ООО «Нарат» на основании договора аренды земельного участка от 25.07.2007 с целью завершения строительства 132 квартирного жилого дома.

Дополнительным соглашением № 3667 у от 19.05.2017 договор аренды земельного участка площадью 2750 кв.м был расторгнут.

29.05.2017 вышеуказанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Ставропольскому краю.

Ответчик/истец ООО «Нарат» в свою очередь также обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать недействительным дополнительное соглашение№3667у от 19.05.2017о расторжении договора аренды земельного участка №1659 от25.07.2007, заключенного на земельный участок с КН***, площадью 2750 кв.м, под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз 115, расположенный по адресу:Ставропольский край, г.Кисловодск, ул.***, с 19.05.2017, исключить из ЕГРН регистрационную запись№*** от 29.05.2017 о регистрации дополнительного соглашения№3667у от 19.05.2017, обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ООО «Нарат» г.Кисловодск соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2750 кв.м, для завершения строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115 сроком на три года.

Протоколом судебного заседания от 26.03.2019 привлечены к участию в деле по ходатайству ООО «Нарат» в качестве третьих лиц: ФИО3 А.А.А., ФИО4, поскольку 17.01.2007 ООО «Нарат» был заключен с ФИО3 А.А.А. договор долевого участия в завершении строительства, по которому ООО «Нарат» принимает у Дольщика денежные средства для завершения строительства 132 квартирного дома (л.д.59-61) и договор долевого участия в инвестировании строительства 45 квартирного жилого дома от 15.02.2008 в <...> - с ФИО4 (л.д. 63-65).

Определением суда первой инстанции от 27.03.2019 было отказано в удовлетворении ходатайства представителя Администрации города-курорта Кисловодск о рассмотрении дела в порядке административного производства, о подсудности дела арбитражному суду (л.д. 92-94,т.2). В удовлетворении данного ходатайства было отказано.

В силу ч.3 ст.22 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора судом апелляционной инстанции) суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями 1 и 2 настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

В соответствии со ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства, возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами (ст.28 АПК РФ).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, основополагающими критериями отнесения гражданских дел к подведомственности арбитражных судов являются характер спорных правоотношений и субъектный состав спора.

Следовательно, для отнесения гражданского дела к подведомственности арбитражного суда возникший спор должен носить экономический характер, то есть спорное материальное правоотношение должно возникнуть в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Сторонами такого спорного материального правоотношения должны быть организации - юридические лица или граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющие статус индивидуального предпринимателя.

Из приведенных выше норм следует, что характер спора и субъект спорного правоотношения должны учитываться в совокупности, если по одному из этих элементов спор не подведомствен арбитражному суду, то, за исключением случаев, прямо предусмотренных ст.33 АПК РФ, дело подлежит рассмотрению в судах общей юрисдикции. В силу ч.ч. 1 и 2 ст.27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа вышеприведенных правовых норм, регулирующих вопросы подведомственности споров, следует, что для отнесения спора к подведомственности арбитражного суда необходимо наличие двух условий - экономический характер спора, участие в споре юридических лиц либо граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.

Между тем, судебная коллегия полагает, что возникший между сторонами спор является экономическим и связан с осуществлением предпринимательской деятельности.

Так, сторонами по делу являются юридические лица: ООО «Нарат», администрация города–курорта Кисловодска, Комитет имущественных отношений администрации города–курорта Кисловодска, которые участвуют в споре. Спор между указанными сторонами возник из-за земельного участка с видом разрешенного использования «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома», квартиры которого реализуются ООО «Нарат», что явно свидетельствует об экономическом коммерческом характере спора.

Третьи лица: ФИО3 А.А.А., ФИО4, один из которых занимается коммерческой деятельностью, является учредителем ООО «З.», а также МОУ «Я.»; в споре с ООО «Нарат», администрацией города–курорта Кисловодска, Комитетом имущественных отношений администрации города–курорта Кисловодска - не состоят.

Следовательно, характер спорных правоотношений между сторонами и субъектный состав спора - юридические лица, свидетельствует о наличии экономических отношений между юридическими лицами, что является критерием отнесения настоящего гражданского дела к подведомственности арбитражного суда.

Если при рассмотрении апелляционной или кассационной жалобы, представления на решение, постановление, будет установлено, что дело не подлежало рассмотрению в суде общей юрисдикции, арбитражном суде и лица, участвующие в деле, заявляли об этом при рассмотрении дела в суде первой инстанции, то судебные акты подлежат отмене, а дело – передаче, соответственно, в суд общей юрисдикции или арбитражный суд (ч.1 ст.327, п.2 ч.1 ст.390 ГПК РФ; ч.1 ст.266, п.3 ч.1 ст.287 АПК РФ; ч.1 ст.307, п.2 ч.1 ст.329 КАС РФ)

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, решение суда, подлежащим отмене, гражданское дело - направлению по подсудности в Арбитражный суд Ставропольского края.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.390 ГПК РФ, судебная коллегия.

определила:

решение Кисловодского городского суда Ставропольского края о 07 июня 2019 года отменить.

Гражданское дело по иску администрации города-курорта Кисловодска к ООО «Нарат» о признании объекта капитального строительства, неоконченного строительством, самовольной постройкой, возложении обязанности снести объект капитального строительства, неоконченный строительством, по встречному иску ООО «Нарат» к администрации города-курорта Кисловодска, Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, о признании недействительным дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, об исключении из ЕГРН регистрационной записи, о возложении обязанности заключить соглашение о продлении договора аренды земельного участка - направить по подсудности для рассмотрения в Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий:

Судьи: