Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска к Калугину Руслану Евгеньевичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени

по апелляционной жалобе истца муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска на решение Советского районного суда г.Томска от 24.01.2018.

Заслушав доклад судьи Шефер И.А., объяснения представителя муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска Муреевой Я.А., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска обратилось в суд с иском к Калугину Р.Е., в котором, с учетом уточнения исковых требований просило взыскать задолженность по арендной плате за период с 02.03.2016 по 30.06.2017 в размере 255196,88 руб., пени за период с 29.04.2017 по 03.08.2017 в размере 6078,86 руб.

В обоснование заявленных требований указало, что на основании постановления администрации г.Томска №960-з от 22.05.2013 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г.Томска и ООО «Обь» подписан договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №020411:19 и дополнительное соглашение к нему от 09.08.2013 сроком действия по 22.05.2018, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: /__/, площадью, облагаемой арендной платой, /__/ кв.м, вид разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений биотехнологического комплекса по производству спирта, зона градостроительной ценности - 15в. Согласно дополнительному соглашению к договору ставка арендной платы для эксплуатации производственных зданий и сооружений составляет 4% кадастровой стоимости участка, коэффициент к ставке арендной платы - 1, арендная плата вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных разделом 4 основного договора аренды и дополнительным соглашением от 09.08.2013 к договору аренды, с 23.11.2012. Пунктом 4.7 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование участком производится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. Земельный участок фактически передан ответчику актом приема-передачи от 09.08.2013, в котором указано, что арендодатель передал, а арендатор принял участок с 23.11.2012. Согласно кадастровому паспорту данный земельный участок по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, был поставлен на кадастровый учет 01.08.2007, имеет кадастровый номер /__/, кадастровая стоимость – 49984 705,74 руб. Постановлением администрации г. Томска от 11.10.2013 №1994-з земельный участок с кадастровым номером /__/ разделен на одиннадцать самостоятельных земельных участков, в том числе земельный участок по адресу: /__/, (кадастровый номер /__/), площадью /__/ кв.м. Право собственности на объект, расположенный на данном земельном участке, было зарегистрировано за Калугиным Р.Е. за номером /__/, что следует из сведений ЕГРН. В нарушение условий договора, а также главы 34 ГК РФ должник свою обязанность по оплате стоимости аренды земельного участка не исполнил, в связи с чем за ним образовалась задолженность. В соответствии с пунктом 4.10 Договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное исполнение обязательства по оплате стоимости аренды в виде пени в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца Байрамов Э.М. поддержал заявленные требования с учетом их уточнении. Пояснил, что в силу положений ст.552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ к Калугину Р.Е. перешли права и обязанности арендатора по договору № 020411:19, в том числе и по внесению арендной платы.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Калугина Р.Е.

Представитель ответчика Аббасова А.Д. в судебном заседании исковые требования не признала.

Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Муреева Я.А. просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывает, что вопреки выводами суда договор аренды не прекратил своего действия, поскольку при заключении договора аренды со множественностью лиц №020411:19 сторонами согласованы существенные условия, земельный участок получен по акту приема-передачи от 09.08.2013, кроме того, с момента снятия с кадастрового учета пользование земельным участком не прекращалось, Департаменту недвижимости земельный участок не возвращен.

Считает, что согласно ч.1 ст.552 ГК РФответчиком заключение нового договора аренды земельного участка с момента приобретения объекта недвижимости от 02.03.2016 является необоснованным ввиду сохранения действия ранее заключенного договора аренды, несмотря на то обстоятельство, что земельный участок был снят с кадастрового учета.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Калугин Р.Е. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия на основании ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие Калугина Р.Е., надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Оценив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства.

Постановлением Мэра г. Томска № 960-3 от 22.05.2013 ООО «Обь» предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на пять лет земельный участок по адресу: /__/, назначение которого согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости - эксплуатация зданий и сооружений биотехнологического комплекса по производству спирта, площадью /__/ кв.м, (кадастровый номер /__/, поставлен на кадастровый учет 01.08.2007, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.08.2017 №/__/).

Между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска («Арендодатель») и ООО «Обь» («Арендатор») заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 020411:19, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование неделимый земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью /__/ кв.м по адресу: /__/, кадастровый номер земельного участка /__/.

Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с кадастровым паспортом: для эксплуатации зданий и сооружений биотехнологического комплекса по производству спирта (п. 1.2 договора).

09.08.2013 стороны указанного договора заключили дополнительное соглашение к нему, в п.2 которого указано, что арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, указанный в п. 1.1 договора № 02 04 11:19, назначение которого согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости - эксплуатация зданий и сооружений биотехнологического комплекса по производству спирта, по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м. В настоящем дополнительном соглашении стороны установили индивидуальные условия владения и пользования переданным земельным участком.

Арендатор, указанный в настоящем дополнительном соглашении, вступает в права и обязанности по основному договору и настоящему дополнительному соглашению с 22.05.2013. Срок действия договора и дополнительного соглашения для арендатора, указанного в настоящем дополнительном соглашении, истекает 22.05.2018 (п.3 дополнительного соглашения).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 09.08.2013 муниципальное образование «Город Томск» в соответствии с постановлением администрации г.Томска № 960-3 от 22.05.2013 передало, а ООО «Обь» приняло во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: /__/, с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, с 23.11.2012.

На основании постановления администрации г.Томска от 11.10.2013 №1994-з ранее образованный из земель населенного пункта земельный участок по адресу: /__/, (кадастровый номер /__/), площадью /__/ кв.м, разделен на 11 самостоятельных земельных участков, в том числе на земельный участок по адресу: /__/, (кадастровый номер /__/), площадью /__/ кв.м.

02.03.2016 за Калугиным Р.Е. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: /__/, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 12.12.2017 №/__/.

Объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Калугину Р.Е., расположен на земельном участке по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/ площадью /__/.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости с Портала услуг Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области регистрация земельного участка по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, площадью /__/ аннулирована, что не оспаривалось сторонами.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, придя к выводу о том, что земельный участок по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, являющийся предметом договора аренды №020411:19, снят с кадастрового учета 29.10.2013, то есть прекратил свое существование; у ООО «Обь» не возникло преимущественное право на заключение либо на изменение данного договора, в том числе в отношении вновь образованного земельного участка по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, с передачей Калугину Р.Е. права собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, права на данный земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, по договору аренды № 020411:19, в том числе и в редакции дополнительного соглашения от 09.08.2013, не перешли, тем самым в удовлетворении исковых требований отказал.

С данными выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неверном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Следовательно, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. В таком случае новый собственник принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

То есть, если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимого имущества, являющегося объектом аренды, права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику объекта аренды с момента заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке. Указанное в полной мере относится к праву арендодателя на получение арендной платы по договору аренды.

Из изложенного следует, что с момента заключения соглашения о приобретении объекта недвижимости ответчиком, расположенного по адресу: /__/, ранее принадлежавшего ООО «Обь», договор аренды земельного участка № 02 0411:19 с дополнительным соглашением к нему от 09.08.2013 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к ответчику прав по договору аренды влечет также и переход соответствующих обязанностей, которые имелись у прежнего собственника.

При этом сам договор аренды в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается действующим.

Так, в заявлении от 25.01.2016 начальнику Департамента по управлению муниципальной собственностью администрации г. Томска Ратнеру М.А. директор ООО «Обь» Величко П.В. указывает на то, что между ООО «Обь» и муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска был заключен договор аренды земельного участка с дополнительным соглашением от 09.08.2013 (площадью облагаемой арендной платой /__/ кв.м), действие которого подтверждено постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А67-4578/2014 от 24.03.2015.

То, что в период приобретения объекта недвижимости, расположенного по адресу: /__/, Калугиным Р.Е. у ООО «Обь» указанный договора аренды (с дополнительным соглашением к договору) действовал, подтверждается соглашением от 10 апреля 2016 года о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №020411:19 и дополнительного соглашения от 09.08.2013 к договору с 02.03.2016, поскольку из этих обстоятельств следует, что 02.03.2016 было зарегистрировано право за ответчиком в государственном реестре, то соответственно, приобретено недвижимое имущество Калугиным Р.Е. было ранее указанной даты. Заключая указанное соглашение о расторжении договора аренды, ООО «Обь» тем самым признавало договор действующим и, соответственно, наличие арендных отношений на спорный земельный участок. Кроме того, доказательств того, что спорный земельный участок был возвращен истцу по акту приема-передачи, материалы дела не содержат, что подтверждает пользование спорным земельным участком.

В материалы дела также представлены акты обследования земельных участков с приложением фототаблиц от 25.06.2014, от 17.06.2014, в которых установлено, что на земельном участке площадью /__/ кв.м (кадастровый номер /__/) для эксплуатации зданий и сооружений биотехнологического комплекса по производству спирта, расположены: одноэтажное нежилое здание; пять металлических емкостей; ж/бетонные блоки. На земельном участке площадью /__/ кв.м (кадастровый номер /__/) расположены 5 металлических ёмкостей и одноэтажное кирпичное промышленное здание.

Объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Калугину Р.Е., расположен на земельном участке по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, площадью /__/.

Как указано выше, вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с кадастровым паспортом: для эксплуатации зданий и сооружений биотехнологического комплекса по производству спирта.

Вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, являющейся предметом договора аренды № 020411:19, прекратил свое существование в результате раздела и снятия его с кадастрового учета 29.10.2013, необоснован, поскольку в соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 01.03.2015, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В силу введенного в действие с 01.03.2015 пункта 3 статьи 6 того же Кодекса земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных названным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Вместе с тем специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства с постановкой в последующем таких участков на государственный кадастровый учет. Однако при образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание его границ. В связи с этим снятие с кадастрового учета земельного участка, являвшегося предметом договора аренды, в связи с его преобразованием (разделением на 11 земельных участков) само по себе не свидетельствует о прекращении обязательственных отношений, возникших из договора аренды такого земельного участка. В то же время для целей определения размера платы за пользование земельным участком с учетом ее регулируемого характера должны приниматься во внимание характеристики участка, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В материалах дела содержится Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости- земельный участок кадастровый номер /__/, согласно которой кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 49984705,74 руб.

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При таком положении, поскольку в спорный период Калугин Р.Е. как собственник объекта недвижимого имущества пользовался земельным участком, занятым принадлежащим ему объектом, а земельный участок с кадастровым номером /__/, являющийся предметом договора аренды №020411:19, снят с кадастрового учета 29.10.2013, данный земельный участок по договору передан именно для эксплуатации объектов недвижимости (зданий, помещений в зданиях), расположенных на данном участке, с учетом того, что участок с кадастровым номером /__/ (аннулированный) был также образован из земельного участка с кадастровым номером /__/, то должен был вносить плату за пользование земельным участком с кадастровым номером /__/ исходя из условий договора и дополнительного соглашения к нему, согласно которым арендная плата вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных разделом 4 основного договора аренды и дополнительным соглашением от 09.08.2013 к договору аренды с 23.11.2012 (пункт 4), из содержащихся в этот период в государственном кадастре недвижимости сведений о нем площадь земельного участка, облагаемая арендной платой, - /__/ кв.м (п.5 дополнительного соглашения), ставка арендной платы для эксплуатации производственных зданий и сооружений – 4% кадастровой стоимости участка, коэффициент к ставке арендной платы – 1 (пункт 5 соглашения).

Пунктом 4.7 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование участком производится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Кроме того, сторонами не оспаривалось, что все существенные условия договора аренды при его заключении были согласованы сторонами, земельный участок получен по акту приема-передачи. С момента снятия с кадастрового учета пользование участком не прекращалось, истцу он не возвращен. Доказательства того, что снятие участка с кадастрового учета повлекло невозможность или затруднительность пользования земельным участком, на котором расположен его объект, ответчиком в материалы дела не представлено.

Формула расчета платы за землю: А = S x УПКС x С x К х Ки, где:

А - сумма арендной платы за год, руб.;

S - площадь земельного участка, облагаемая арендной платой в соответствии с договором аренды - /__/;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования согласно утвержденным результатам государственной кадастровой оценки, руб./кв./м - 1112,18 (49984705,74 руб./ /__/. м);

С - ставка арендной платы за землю -4 %;

К - коэффициенты к ставкам арендной платы, установленные для конкретного вида разрешенного использования земельного участка, экономической деятельности арендаторов и площади земельного участка -1;

Ки – коэффициент инфляции, в соответствии с решением Думы г. Томска от 01.10.2016 № 396 -105,6%.

Таким образом, сумма арендной платы за период с 02.03.2016 по 31.03.2017 исходя из формулы, будет составлять 204 250,30 руб. (/__/ кв.м х 1112,18 х 4% х1 х1,065); за период с 01.04.2017 по 30.06.2017 (91 день) будет составлять 50922,68 руб., всего за заявленный истцом период с 02.04.2017 по 30.06 2017 – 255172,98 руб.

В соответствии с пунктом 4.10 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное исполнение обязательства по оплате стоимости аренды в виде пени в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

При определении периодов расчета пени, судебная коллегия основывается на расчете, представленном истцом, относительно которых в ходе рассмотрения настоящего дела сторона ответчика возражений не высказывала.

Расчет пени: за период с 29.04.2017 по 01.05.2017 просрочка составляет три дня, размер пени составляет 166,06 руб. (204250,30 руб. х 0,000271 (9,75%/360 х 3 дней); с 02.05.2017 по 15.05.2017 – 734,89 руб. (204 250,30 руб. х 0,000257 (9,25%/360) х 14 дней); с 16.05.2017 по 18.06.2017 – 2229, 70 руб. (255 172, 98 руб. х0,000257 (9,25%/360) х 34 дня); с 19.06.2017 по 03.08.2017 – 2934,50 руб. (255 172, 98 руб. х0,000250 (9 %/360) х 46 дней). Всего за заявленный истцом период задолженность по пене составляет 6065, 15 руб.

Поскольку выводы суда первой инстанции не основаны на законе и обстоятельствах дела, то решение Советского районного суда г.Томска от 24.01.2018 подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым исковые требования муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска подлежит удовлетворить частично, взыскать с Калугина Р.Е. в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска задолженность по арендной плате 255172,98 руб., пени в размере 6065,15 руб., а всего 261238,13 руб.

В соответствии с ч.1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Калугина Р.Е. в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 5812, 38 руб.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Томска от 24.01.2018 отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска удовлетворить частично.

Взыскать с Калугина Руслана Евгеньевича в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска задолженность по арендной плате 255172,98 руб., пене в размере 6065, 15 руб., а всего 261238,15 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Калугина Руслана Евгеньевича в доход местного бюджета госпошлину в размере 5812, 38 руб.

Председательствующий

Судьи: