Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 - ФИО2 на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 23 ноября 2018 года, которым постановлено:

исковые требования Администрации городского округа г.Стерлитамак к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, обязании возвратить нежилое помещение и взыскании упущенной выгоды - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи №172 от 14 февраля 2014 года, заключенный между администрацией городского округа г.Стерлитамак Республики Башкортостан и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации городского округа г.Стерлитамак сумму упущенной выгоды за период с 01 сентября 2015 года по 30 сентября 2018 года в размере 767 427 рублей 76 копеек, сумму неустойки за период 01 сентября 2015 года по 30 сентября 2018 года в размере 146 742 рубля 59 копеек.

Обязать ФИО1 освободить нежилое помещение 2, площадью 74,9 кв.м, расположенное по адресу: <...> вернуть данное помещение Администрации городского округа г. Стерлитамак РБ по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета городского округа г. Стерлитамак Республики Башкортостан государственную пошлину в размере 12 941 рубль 70 копеек.

Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация городского округа г. Стерлитамак обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, обязании возвратить нежилое помещение и взыскании упущенной выгоды, в обоснование иска указав, что 14 февраля 2014 года между Администрацией городского округа г.Стерлитамак (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи №172, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 74,9 кв.м., расположенное на первом этаже 9-ти этажного жилого дома, инвентарный номер 9347, по адресу: РБ, <...>. Стоимость объекта составляет 2 637 000 рублей. Оплата за объект производится ФИО1 в рассрочку в течение семи лет путем перечисления денежных средств в полном объеме в соответствии со сроками, указанными в п 3.2. дополнительного соглашения к договору. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу в размере 1/84 части цены имущества, перечисляемыми на счет продавца, вносится покупателем ежемесячно не позднее последнего числа каждого месяца, согласно графику уплаты рассроченных платежей. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которых покупателем допущена просрочка, производится начисление неустойки, исходя из ставки, равной 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. 14 февраля 2014 года нежилое помещение передано ответчику. По состоянию на 30 сентября 2018 года сумма задолженности по договору составляет 1 071 184 рубля 72 копейки. За период с 01 сентября 2015 года по 30 сентября 2018 года начислена неустойка в размере 146 742 рубля 59 копеек. Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием досрочно внести всю сумму задолженности в течение 30 дней с момента получения претензии, либо расторгнуть договор купли-продажи и возвратить помещение по акту приема-передачи, выплатив сумму упущенной выгоды. Претензия оставлена без удовлетворения.

Просит расторгнуть указанный договор купли-продажи №172 от 14 февраля 2014 года, взыскать с ответчика в пользу Администрации ГО г.Стерлитамак за период с 01 сентября 2015 года по 30 сентября 2018 года сумму упущенной выгоды в размере 767 427 рублей 76 копеек, неустойку в размере 146 742 рубля 59 копеек, обязать ФИО1 освободить нежилое помещение 2, расположенное по адресу: <...>, площадью 74,9 кв.м. и вернуть данное помещение Администрации ГО г. Стерлитамак.

Судом вынесено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представителя ФИО1 - ФИО2 ставится вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ФИО1 - ФИО2, поддержавшего доводы жалобы, представителя Администрации ГО г. Стерлитамак ФИО3, полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из материалов дела, 14 февраля 2014 года между Администрацией городского округа г. Стерлитамак (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи №172 (далее договор), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 74,9 кв.м., расположенное на первом этаже 9ти этажного жилого дома, инвентарный номер 9347, по адресу: РБ, <...>.

Согласно п.3.1 договора цена объекта составляет 2 637 000 рублей.

Согласно дополнительному соглашению №4 от 25 июля 2014 года к договору купли-продажи № 172 оплата за объект производится ФИО1 в рассрочку в течение семи лет, платежами, равными 1/84 части цены имущества путем перечисления денежных средств на счет продавца в полном объеме не позднее последнего числа каждого месяца в рублях согласно графику уплаты рассроченных платежей.

Ввиду неисполнения ФИО1 принятых на себя по договору обязательств, администрацией городского округа г. Стерлитамак РБ 04 июля 2018 года была направлена претензия с требованиями досрочно внести всю сумму задолженности с учетом начисленной неустойки по договору в течение 30 календарных дней с момента получения претензии либо расторгнуть договор купли-продажи и возвратить помещение по акту приему – передачи, с выплатой суммы упущенной выгоды (л.д. 27).

Согласно ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении покупателем условий договора по оплате стоимости нежилого помещения в ином размере, ответчиком не представлено (ст. 56 ГПК РФ).

По состоянию на 30 сентября 2018 года сумма платежей, внесенных ответчиком по договору, составляет 877 950 рублей 88 копеек, сумма задолженности по договору составляет 1 071 184 рубля 72 копейки. Уплаченная сумма не превышает половины стоимости помещения, определенного договором купли-продажи.

Поскольку ответчик свои обязательства по оплате приобретаемого имущества не исполнил, ежемесячные внесения платежей прекратились с апреля 2015 года, частично были внесены платежи в январе, феврале и июле 2016 года, после чего исполнение обязанностей прекратилось вообще, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи, требования истца о расторжении договора являются законными, в связи с чем, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Вопреки доводам жалобы, досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора соблюден истцом путем направления соответствующей претензии от 04 июля 2018 года (л.д. 27). Аналогичные претензии направлялись ответчику ранее 17 декабря 2015 года с уведомлением о вручении, 03 июля 2017 года, 18 октября 2017 года, возвращенные в связи с истечением срока хранения, которые были представлены представителем истца на обозрение суду апелляционной инстанции.

Согласно п. 3.3 договора на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу пункта 7.2 договора на сумму денежных средств (включая сумму начисленных в соответствии с п.3.3. договора процентов), по уплате которых покупателем допущена просрочка, производится начисление неустойки, исходя из ставки, равной 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

За период с 01 сентября 2015 года по 30 сентября 2018 года истцом начислена неустойка в размере 146 742 рубля 59 копеек. Представленный расчет неустойки судом первой инстанции проверен и признан верным.

Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку расчет в итоговой сумме не противоречит условиям договора и действующему гражданскому законодательству. Ответчиком контррасчет по начислению неустойки не представлен, о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлено. Таким образом, требование истца о взыскании неустойки обоснованно удовлетворено судом в заявленном истцом виде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса РФ, что также отражено в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Согласно представленному истцом расчету сумма упущенной выгоды, выраженной в неполучении арендной платы за спорное нежилое помещение, составила: за период с 01 сентября 2015 года по 31 декабря 2015 года - 80 605 рублей 63 копейки; за 2016 год – 241 816 рублей 89 копеек; за 2017 год - 241 816 рублей 89 копеек; за период с 01 января 2018 года по 30 сентября 2018 года – 203 188 рублей 35 копеек.

Принимая во внимание вышеназванные номы права и разъяснения, суд обоснованно удовлетворил требования истца и в этой части.

Довод жалобы о том, что вывод суда о правомерности заявленных требований о взыскании упущенной выгоды основан лишь на предположении истца, не состоятелен.

Расчет размера упущенной выгоды в виде неполучения арендной платы, которую он мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право на было нарушено, истцом обоснованно произведен в соответствии Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа г. Стерлитамак РБ, утвержденной решением Совета городского округа г.Стерлитамак РБ от 08 сентября 2009 года №2-2/28з.

Представленный истцом расчет судом проверен, признан верным, который ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

Ответчик должен был действовать осмотрительно и разумно, предвидеть невозможность дальнейшей оплаты по договору, расторгнуть договор не допуская увеличения задолженности, и истец имел бы возможность заключить договор аренды помещений с иным лицом и получать арендную плату.

Однако, ответчик своим бездействием не только допустил увеличение суммы задолженности, но и лишил истца возможности получения в спорный период денежных средств, подлежащих зачислению в городской бюджет.

В соответствии с положениями ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав и их защиты. При установлении, осуществлении и зашите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно определил характер правоотношений, возникших между сторонами по заявленному предмету и основанию, применил закон, подлежащий применению, верно установил круг обстоятельств, имеющих значение для объективного и всестороннего рассмотрения данного гражданского дела.

Довод жалобы о том, что требования должны были быть предъявлены в рамках ФЗ « Об ипотеке», поскольку спорное имущество обременено ипотекой в силу закона, не является состоятельным, так как спорный договор купли-продажи между администрацией и ФИО1 был заключен на основании Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пункт 3 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства. Кроме того, возможность расторжения договора купли-продажи по инициативе продавца предусмотрена самим договором (п. 6,2 договора).

Согласно положениям Федеральною закона от 16.07,1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на предмет залога является правом, а не обязанностью истца. Поскольку вопрос об обращении взыскания на предмет залога не был включен в предмет судебного разбирательства по настоящему спору, в связи с чем, доводы жалобы по поводу неприменения судом норм об обращении взыскания на предмет залога являются неправомерными.

Довод жалобы о том, что судом не применены нормы о возврате внесенных в оплату имущества денежных средств, не может явиться основанием для отмены решения суда поскольку, данный вопрос не являлся предметом судебного разбирательства по данному спору и не мог быть решен судом в рамках настоящего спора, такие требования ответчиком не заявлялись, что не лишает его права требования возврата уплаченных денежных средств.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически выражают несогласие истца с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене или изменению решения не содержат, а потому, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328 -329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 23 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 - ФИО2, – без удовлетворения.

Председательствующий Ф.Ф. Сафин

Судьи: Ф.С. Гаиткулова

А.Н. Субхангулов