Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 16 мая 2016 года по гражданскому делу № по иску ФИО1 к публичному акционерному обществу «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», ФИО2, ФИО7, ФИО3 и Управлению Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Ленинградской области о признании предварительных договоров купли-продажи договорами купли-продажи будущих недвижимых вещей с условием об их предварительной оплате, признании сделок частично недействительными, признании частично недействительным брачного договора, аннулировании записей о регистрации права собственности, уменьшении покупной цены земельного участка и жилого дома, обязании передать земельный участок и жилой дом, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности, взыскании денежной компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения представителя истицы ФИО1 ФИО4, поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика ПАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» ФИО5, представителя ответчика ФИО2 ФИО6, полагавших, что отсутствуют основания для отмены обжалуемого решения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к ПАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» (ранее ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», далее по тексту - ПАО «ИБС Дивелэпэс») о признании действующими предварительного договора купли-продажи земельного участка от 30.09.2011г. № и предварительного договора купли-продажи жилого дома от 30.09.2011г. №, обязании заключить договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, в течение семи календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование своих требований истица указала, что 30.09.2011г. между нею и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого ответчик обязался не позднее одного года с момента его подписания заключить с нею основной договор купли-продажи земельного участка с предварительным номером №, площадью *** соток, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Кроме того, продавец обязался обеспечить наличие на данном земельном участке сетей электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения с точками подключения к инженерным коммуникациям внутри земельного участка (п.1.4. договора). Цена земельного участка составила *** руб.

В тот же день между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома от 30.09.2011г. №, по условиям которого ответчик обязуется не позднее одного года с момента его подписания заключить с нею основной договор купли-продажи жилого дома общей площадью *** кв.м., расположенного на указанном земельном участке. Цена жилого дома составила *** руб.

В соответствии с пунктами 5.3.1 предварительных договоров 92% стоимости земельного участка и жилого дома (*** руб.) представляют собой обеспечительный платеж, подлежащей уплате в срок до 01.11.2011г. Указанная сумма оплачена ею 30.09.2011г. Оставшаяся сумма в соответствии с соглашением о порядке взаиморасчетов по смежным договорам при оплате в рассрочку № от 30.09.2011г. вносится в рассрочку: в период с октября 2011 года по сентябрь 2016 года ежемесячными платежами по *** руб. *** коп.

Несмотря на то, что оплата 92% цены договоров произведена ею 30.09.2011г., а платежи в погашение её оставшейся части производятся до настоящего времени, основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по вине ответчика не заключен, строительство дома прекращено, какие-либо коммуникации на спорном земельном участке отсутствуют. Поскольку заключить основные договоры купли-продажи спорного имущества ответчик отказывается, она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения настоящего дела истица неоднократно уточняла свои требования. В качестве ответчиков дополнительно указала ФИО2, ФИО7, ФИО3 и Управление Росреестра по Ленинградской области. В окончательной редакции искового заявления просила признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 30.09.2011г. № и предварительный договор купли-продажи жилого дома от 30.09.2011г. № договорами купли-продажи будущих недвижимых вещей с условием об их предварительной оплате; признать недействительной сделку между ПАО «ИБС Дивелэпэс» и ФИО2, заключенную в виде мирового соглашения от 18.08.2014г. в порядке ст.50 ФЗ «Об исполнительном производстве», в части отчуждения спорных земельного участка и жилого дома; аннулировать в ЕГРП записи о регистрации права собственности ФИО2 на спорные земельный участок и жилой дом; признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости № от 14.07.2015г., заключенный между ФИО2 и ФИО7, в части продажи спорных земельного участка и жилого дома; аннулировать в ЕГРП записи о регистрации права собственности ФИО7 на спорные земельный участок и жилой дом; признать недействительным брачный договор, заключенный между ФИО7 и ФИО3 15.09.2015г., в части, касающейся спорного имущества; аннулировать в ЕГРП записи о регистрации права собственности ФИО3 на спорные земельный участок и жилой дом; уменьшить покупную цену спорных земельного участка и жилого дома на сумму невыполненных ПАО «ИБС Дивелэпэс» работ в размере *** руб.; обязать ПАО «ИБС Дивелэпэс» в течение семи календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу передать ей спорные земельный участок и жилой дом; обязать Управление Росреестра по Ленинградской области произвести государственную регистрацию перехода к ней права собственности на спорные земельный участок и жилой дом; взыскать с ПАО «ИБС Дивелэпэс» денежную компенсацию морального вреда в размере *** руб.

В обоснование уточненных требований истица указала, что, так как предварительные договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома устанавливают обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить существенную часть цены недвижимого имущества, то данные договоры должны быть квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. При этом в силу ст.35 ЗК РФ невозможно отчуждение жилого дома без отчуждения земельного участка, на котором он расположен.

В силу п.3 ст.487 ГК РФ истица вправе потребовать от ответчика ПАО «ИБС Дивелэпэс» передачи предварительно оплаченных ею объектов недвижимости.

Сделки по отчуждению ПАО «ИБС Дивелэпэс» спорного имущества ФИО2, как и все последующие совершенные с ним сделки, являются ничтожными.

ФИО2 являлся генеральным директором ПАО «ИБС Дивелэпэс», ФИО7 – учредителем данного общества, ФИО3 - супруга ФИО7 Все оспариваемые ею сделки совершены руководством ПАО «ИБС Дивелэпэс» исключительно с целью нарушения прав дольщиков. При этом все ответчики знали о том, что между ПАО «ИБС Дивелэпэс» и истицей 30.09.2011г. заключены предварительные договоры купли-продажи в отношении спорных земельного участка и жилого дома, по которым осуществлена оплата.

Поскольку согласно отчету, составленному ООО «А» от 19.10.2015г., процент выполненных ПАО «ИБС Дивелэпэс» строительных работ в отношении земельного участка и жилого дома составляет 72,07%, то в силу ст.503 ГК РФ и ст.7 Закона РФ «О защите прав потребителей» она вправе требовать от ПАО «ИБС Дивелэпэс» соразмерного уменьшения покупной цены товара на 27,93%, что составляет *** руб.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 16 мая 2016 года и дополнительным решением от 29 сентября 2016 года в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

ФИО1 подала апелляционную жалобу на решение суда от 16 мая 2016 года, просит его отменить и принять новое об удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме. В обоснование своей жалобы истица указала, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а решение вынесено с нарушением норм материального права. Так, вывод суда о том, что 30.09.2011г. её воля была направлена на заключение именно предварительных, а не основных договоров купли-продажи, противоречит содержанию ст.ст. 429, 455 ГК РФ, а также правовым позициям ВС РФ и ВАС РФ, в соответствии с которыми предварительный договор по сути является организационным и не может содержать условия о предварительной оплате его предмета. Поскольку условиями спорных договоров предусмотрена не только обязанность сторон в будущем заключить основной договор, но и её обязанность уплатить ПАО «ИБС Дивелэпэс» *** руб., то есть произвести по ним предварительную оплату, данные договоры предварительными не являются.

Её волеизъявление при заключении договоров с ответчиком было направлено на получение спорных земельного участка и жилого дома в собственность для проживания, и, поскольку это имущество приобреталось для личных нужд, наименование данных договоров для неё значения не имело. Она не направляла ответчику предложение о заключение основных договоров, поскольку по состоянию на 30.09.2012г. спорное имущество еще не было создано, кроме того, в силу пунктов 3.1.2 предварительных договоров на ПАО «ИБС Дивелэпэс» была возложена обязанность по извещению её о готовности к заключению основных договоров. Ответчик данную обязанность не исполнил, в то время как она полностью выполнила обязанность по оплате спорного имущества.

Требования о признании права собственности на земельный участок и жилой дом в рамках настоящего дела ею не заявлялись. Вместо него на основании п. 3 ст. 487 ГК РФ ею заявлялось требование об обязании ПАО «ИБС Дивелэпэс» передать земельный участок и жилой дом и обязании Управления Росреестра по Ленинградской области произвести государственную регистрацию перехода к ней права собственности, поскольку в соответствии с п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).

Сделки по отчуждению спорного имущества недействительны, поскольку их сторонами являются руководители ПАО «ИБС Дивелэпэс» либо их близкие родственники. Кроме того, апелляционным определением *** районного суда г. Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ определение мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении мирового соглашения, заключенного между ПАО «ИБС Дивелэпэс» и ФИО2, отменено. Следовательно, у ФИО2 не могло возникнуть права на спорное имущество.

Поскольку отношения сторон регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей», в соответствии со ст. 15 данного закона ей должен быть возмещен моральный вред, причиненный незаконными действиями ПАО «ИБС Дивелэпэс» .

В возражениях на апелляционную жалобу ПАО «ИБС Девелэпэс» просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие ответчиков ФИО7 и ФИО3, представителя ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области и третьего лица нотариуса ФИО8, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Оценивая процессуальные действия суда и участников процесса, следует отметить, что судом первой инстанции рассмотрены требования истицы, изложенные в заявлении об уточнении исковых требований от 18.04.2016г., находящемся во втором томе настоящего гражданского дела на листах №. То обстоятельство, что на данном исковом заявлении представитель истца указала, что просит не принимать его к производству и не рассматривать, не свидетельствует о том, что предметом рассмотрения суда было какое-либо иное исковое заявление. Из протокола судебного заседания от 18.04.2016г. следует, что представитель истца сначала, действительно, просила данные требования не принимать и не рассматривать, но в дальнейшем изменила свою позицию и стала настаивать на их принятии и рассмотрении, о чем судом было вынесено соответствующее определение. Указанные обстоятельства подтвердили при рассмотрении настоящего дела в суде апелляционной инстанции представители ответчиков. Уточненного искового заявления иного содержания в материалах дела не имеется. В связи с этим судебная коллегия в рамках настоящего дела рассматривает те требования истицы, которые в надлежащем образом оформленном виде имеются в материалах дела и которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции.

Оценивая по существу заявленные истицей требования, судебная коллегия установила, что 30 сентября 2011 года между ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключены предварительные договоры купли-продажи земельного участка и жилого № и №, в соответствии с которыми продавец обязался в течение одного года с момента подписания данных договоров заключить с покупателем договоры купли-продажи земельного участка, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** соток, расположенного в <адрес>, а также жилого дома общей площадью *** кв.м., расположенного на данном земельном участке, а покупатель – уплатить за них покупную цену в размере *** руб. (за земельный участок), и в размере *** руб. (за жилой дом). Продавец обязался обеспечить наличие внутри границ земельного участка сетей электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения.

Согласно пунктам 3.1.2, 3.1.3 предварительных договоров продавец не позднее, чем за 15 календарных дней до истечения одного года с момента их подписания, обязан направить покупателю извещение о готовности к заключению договоров купли-продажи. Кроме того, продавец обязался не совершать в период действия предварительных договоров сделок в отношении земельного участка и жилого дома, идентичных настоящей сделке и (или) препятствующих передаче данного имущества в собственность покупателю.

Пунктами 5.2, 5.3.1, 5.3.2 предварительных договоров установлено, что 92% стоимости земельного участка и жилого дома подлежат оплате покупателем в качестве обеспечительных платежей в срок до 01.11.2011г., а на сумму, эквивалентную 8% стоимости данного недвижимого имущества, продавец обязался предоставить покупателю коммерческий кредит в качестве рассрочки оплаты под 12% годовых на срок, предусмотренный договором и графиком платежей по договору, являющемуся приложением к Соглашению о порядке взаиморасчетов по смежным договорам при оплате в рассрочку, а покупатель обязался уплатить продавцу данные проценты и основной платеж.

В тот же день (30.09.2011г.) между продавцом и покупателем заключено Соглашение о порядке взаиморасчетов по смежным договорам при оплате в рассрочку №, приложением № к которому является график внесения покупателем обеспечительных платежей по предварительным договорам. В соответствии с графиком покупатель обязан в период с октября 2011 года по сентябрь 2016 года ежемесячно выплачивать продавцу по *** руб. *** коп. (*** руб. *** коп. + *** руб. *** коп.) . В соответствии с дополнительным соглашением № к соглашению № платежи по предварительным, а затем по основным договорам могут вноситься покупателем не ежемесячно, а раз в три месяца (ежеквартально) .

Оплата основной части стоимости земельного участка и жилого дома в размере *** руб. произведена истицей в день заключения предварительных договоров; периодические платежи вносились ею ДД.ММ.ГГГГ., итого на общую сумму *** руб. *** коп.

Таким образом, в счет оплаты спорных объектов недвижимости и процентов истицей внесено в кассу ответчика ПАО «ИБС Дивелэпэс» *** руб. *** коп. (*** руб. + *** руб. *** коп.).

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» 15.10.2010г.

09 октября 2012 года за ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» зарегистрировано право собственности на расположенный на данном участке жилой двухэтажный дачный дом круглогодичного использования, общей площадью *** кв.м.

28 апреля 2014 года и.о.мирового судьи судебного участка № Санкт-Петербурга – мировым судьей судебного участка № Санкт-Петербурга выдан судебный приказ о взыскании с ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» в пользу ФИО2 суммы долга на основании совершенного нотариусом протеста простых векселей с учетом процентов исходя из ставки 25% годовых на общую сумму *** руб. и расходов по оплате госпошлины в размере *** руб.

Определением мирового судьи судебного участка № Санкт-Петербурга от 27.08.2014г. утверждено мировое соглашение, заключенное между ФИО2 и ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» на стадии исполнительного производства, по условиям которого должник гасит полную задолженность перед взыскателем в размере *** руб. путем последовательной передачи в собственность взыскателя *** принадлежащих ему объектов недвижимости, в том числе, спорных земельного участка и жилого дома.

22 сентября 2014 года на основании вышеуказанного определения мирового судьи об утверждении мирового соглашения право собственности на земельный участок площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а также расположенный на нем дачный дом круглогодичного использования, с кадастровым номером №, зарегистрировано за ФИО2

В связи с кадастровым делением территории, уточнением и упорядочением адресного хозяйства в Веревском сельском поселении постановлениями администрации Веревского сельского поселения от 09.07.2015г. № и № земельному участку с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>, а жилому дому с кадастровым номером № - <адрес>.

14 июля 2015 года ФИО2 продал земельные участки и расположенные на них дачные дома круглогодичного использования, в том числе и спорные земельный участок и жилой дом, ФИО7Право собственности ФИО7 на спорные объекты недвижимости зарегистрировано 24.07.2015г.

14 сентября 2015 года между ФИО7 (продавцом) и его супругой ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи земельных участков и домов на указанных земельных участках, предметом которого являлись, в частности, спорные объекты недвижимости.

В тот же день между сторонами вышеуказанного договора купли-продажи составлен акт-зачет, подтверждающий передачу покупателем продавцу денежных средств в счет оплаты проданных объектов недвижимости (*** руб. – за земельные участки, *** руб. – за дачные дома круглогодичного использования) .

15 сентября 2015 года между ФИО7 и ФИО3 заключен брачный договор, по условиям которого объекты недвижимости, принадлежащие ФИО7 на основании договора купли-продажи от 14.07.2015г., в том числе, и спорные земельный участок и дачный дом, признаются частной собственностью ФИО3

22 сентября 2015 года право собственности на спорное имущество зарегистрировано за ФИО3 на основании вышеуказанного брачного договора.

Апелляционным определением *** районного суда г. Санкт-Петербурга от 21.10.2015г. по делу № отменено определение мирового судьи судебного участка № Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ. об утверждении мирового соглашения, заключенного между ФИО2 и ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс». В удовлетворении заявления ФИО2 и ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» об утверждении мирового соглашения, заключенного на стадии исполнительного производства и о прекращении исполнительного производства отказано.

04 сентября 2015 года Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области принято к производству заявление З. о признании ПАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2016г. по делу № в отношении ПАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО9

Отказывая ФИО1 в удовлетворении иска, суд исходил из того, что 30.09.2011г. между нею и ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» заключены именно предварительные договоры купли-продажи. В связи с истечением срока, в течение которого должны были быть заключены основные договоры, в силу ст.429 ГК РФ обязательства сторон, предусмотренные предварительными договорами прекратились. При таких обстоятельствах, способом защиты прав истицы будет являться предъявление требований к ПАО «ИБС Дивелэпэс» о взыскании убытков.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, так как он не основан на законе и противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.

В соответствии с п.п. 1-4 ст.429 ГК РФ (в редакции, действующей по состоянию на 30.09.2011г.) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В договорах от 30.09.2011г., поименованных как предварительные, стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома, но и обязанность ФИО1 внести денежные средства в размере 92% от стоимости данных объектов недвижимости, а в дальнейшем, в срок с октября 2011 года по сентябрь 2016 года, ежемесячными либо ежеквартальными платежами внести оставшиеся 8% от их стоимости.

В связи с этим судебная коллегия приходит к выводу, что заключенные между ФИО1 и ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» договоры, поименованные предварительными, не являются таковыми по смыслу ст.429 ГК РФ.

При этом договор в отношении жилого дома является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент заключения договора 30.11.2011г. данный объект недвижимости ответчиком построен не был.

То обстоятельство, что указанный договор не прошел государственную регистрацию, не влечет за собой возможность признания его незаключенным, так как по смыслу п.2 ст.558 ГК РФ (в редакции, действовавшей по состоянию на 30.09.2011г.) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор купли-продажи существующего жилого дома, а не жилого дома, который будет создан в будущем. Зарегистрировать договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости, сведения о правах в отношении которого не внесены в ЕГРП, невозможно.

Являющийся предметом договора купли-продажи жилой дом ответчиком был построен. 09 октября 2012 года за ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» зарегистрировано право собственности на жилой *** дачный дом круглогодичного использования, общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Договор в отношении спорного земельного участка является договором купли-продажи существующего объекта недвижимости, так как право собственности на него было зарегистрировано за ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» 15.10.2010г., то есть до заключения 30.09.2011г. договора с истицей. На государственный кадастровый учет данный земельный участок поставлен 22.06.2010г.; ему присвоен кадастровый номер №. В силу положений ст.554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

В связи с изложенным, истица как покупатель по договорам купли-продажи от 30.09.2011г., вправе требовать понуждения ПАО «ИБС Дивелэпэс» к исполнению обязательства по передаче ей спорных объектов недвижимости, являющихся предметами данных договоров (ст.398 ГК РФ).

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества правомерно соединено истицей с требованием о государственной регистрации перехода к ней права собственности по договорам купли-продажи от 30.09.2011г. (п.3 ст.551 ГК РФ).

Действительно, вышеуказанные требования истицы подлежат удовлетворению только в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что спорные объекты недвижимости ответчиком ПАО «ИБС Дивелэпэс» отчуждены ФИО2, который, в свою очередь, продал их ФИО7, а последний по брачному договору передал их в собственность своей супруги ФИО3

Вместе с тем, соответствующие сделки между ответчиками являются ничтожными в той части, в которой ими осуществлено распоряжение спорными объектами недвижимости.

В силу п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст.10 ГК РФ).

ФИО2 с июля ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года являлся генеральным директором ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс»; с апреля ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – заместителем председателя совета директоров ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс»; с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время является членом совета директоров ОАО (ПАО) «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» .

ФИО7 являлся единственным участником ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» и после его реорганизации в ДД.ММ.ГГГГ в открытое акционерное общество стал его единственным акционером.ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 произвел отчуждение 100% акций ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» своей дочери Х. С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ФИО7 является председателем совета директоров ОАО (ПАО) «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» .

ФИО3 – с ДД.ММ.ГГГГ супруга ФИО7 В отношении ОАО (ПАО) «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» ФИО3 является аффилированным лицом.

До апреля 2015 года ПАО «ИБС Дивелэпэс» принимало от истицы платежи в счет оплаты спорных объектов недвижимости, не заявляло об отказе от исполнения договоров купли-продажи от 30.09.2011г.

Несмотря на это, 27.08.2014г. обремененные правами истицы объекты недвижимости на основании утвержденного мировым судьей мирового соглашения были переданы ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» ФИО2

14 июля 2015 года ФИО7 приобрел у ФИО2 спорные объекты недвижимости, которые по условиям договоров купли-продажи, заключенных юридическим лицом, председателем совета директоров которого он являлся, должны были перейти в собственность истицы и за которые последняя внесла оплату практически в полном объеме. Через незначительное время ФИО7 совершил действия по переводу прав в отношении данных объектов на имя своей супруги ФИО3

Все вышеуказанные действия были совершены ответчиками с единственной целью – в связи с ухудшением материального положения ПАО «ИБС Дивелэпэс» и в преддверии его банкротства не оставить в собственности данного юридического лица имущества, на которое могло бы быть обращено взыскание по его обязательствам.

Председатель совета директоров ПАО «ИБС Дивелэпэс» ФИО7 не мог оставить имущество зарегистрированным на свое имя, так как является поручителем ПАО «ИБС Дивелэпэс» по кредитному договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ данным юридическим лицом с ПАО «С», и обеспеченным залогом *** земельных участков и расположенных на них жилых домов.

Действия по отчуждению спорных жилого дома и земельного участка своей супруге были совершены ФИО7 после принятия к производству Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области заявления о признании ПАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» несостоятельным (банкротом).

При этом изначально К-вы решили оформить перевод имущества путем подписания 14.09.2015г. договора купли-продажи, из акта-зачета к которому следует, что ФИО3 осуществила оплату проданных ей супругом объектов недвижимости в сумме, превышающей *** руб. Несмотря на внесение ФИО3 такой значительной суммы, на следующий день все являющиеся предметом договора купли-продажи объекты недвижимости были переданы ФИО7 в её собственность бесплатно на основании брачного договора.

Вышеуказанные действия ответчиков привели к тому, что на стадии банкротства у ПАО «ИБС Дивелэпэс» не осталось имущества, которое могло бы быть реализовано в целях расчета с кредиторами, а многочисленные покупатели жилых домов и земельных участков вблизи <адрес> утратили возможность потребовать от продавца передачи им оплаченных объектов недвижимости. При этом сами эти объекты остались в собственности семьи К-вых - акционеров и членов совета директоров ПАО «ИБС Дивелэпэс».

Необходимо также учитывать, что при рассмотрении настоящего дела установлено, что ни во владение ФИО2, ни во владение К-вых спорные земельный участок и жилой дом не поступали. В настоящее время ими никто не владеет и они находятся в свободном доступе.

Вышеуказанные действия ответчиков судебная коллегия иначе как злоупотребление правом квалифицировать не может. В силу п.2 ст.10 ГК РФ права ответчиков в сложившихся обстоятельствах защищены быть не могут; защите подлежат только действительно нарушенные права истицы.

Кроме того, необходимо также отметить, что мировое соглашение, действительно, являясь сделкой, в то же время представляет собой особый вид сделки, которая действительна и влечет правовые последствия только в случае её утверждения судом.

Определение мирового судьи судебного участка № Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ. об утверждении мирового соглашения, заключенного между ФИО2 и ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», отменено апелляционным определением *** районного суда г. Санкт-Петербурга от 21.10.2015г. по делу №. Этим же определением отказано в удовлетворении заявления ФИО2 и ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» об утверждении мирового соглашения, заключенного на стадии исполнительного производства и о прекращении исполнительного производства.

При таких обстоятельствах, соглашение между ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» и ФИО2 о передаче последнему в счет погашения долгового обязательства ряда земельных участков и жилых домов ничтожно также и по причине отмены определения мирового судьи, которым оно утверждено.

Дополнительного признания данного соглашения недействительным (ничтожным) полностью или в части в рамках отдельного судебного производства не требуется, в связи с чем требования истицы в части его оспаривания не подлежат удовлетворению. Права истицы в данной части восстановлены апелляционным определением *** районного суда г. Санкт-Петербурга от 21.10.2015г. по делу №.

В связи с отсутствием у ФИО2 каких-либо прав на спорные объекты недвижимости не могут быть признаны законными и все последующие сделки по распоряжению ими.

Исходя из изложенного, как мировое соглашение между ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» и ФИО2, так и договор купли-продажи объектов недвижимости № от 14.07.2015г., заключенный между ФИО2 и ФИО7, и брачный договор, заключенный 15.09.2015г. между ФИО7 и ФИО3, в части, касающейся спорных земельного участка и жилого дома, в силу п.2 ст.168 ГК РФ являются ничтожными сделками, так как нарушают требования закона (ст.10 ГК РФ) и посягают на права и охраняемые законом интересы истицы.

Последствием ничтожности данных сделок является признание отсутствующим права собственности ФИО3 на спорные земельный участок и жилой дом и признание указанных объектов недвижимости принадлежащими на праве собственности ПАО «ИБС Дивелэпэс».

При таких обстоятельствах, требование истицы об обязании ответчика ПАО «ИБС Дивелэпэс» передать ей спорные объекты недвижимости подлежит удовлетворению на основании ст.398 ГК РФ, так как спорное имущество имеется в натуре и принадлежит данному ответчику - продавцу по договорам, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП в связи с ничтожностью как совершенной им самим, так и всех последующих сделок с данным имуществом.

То обстоятельство, что истица недоплатила покупную цену земельного участка и жилого дома в общей сложности в размере *** руб. *** коп., не свидетельствует о необоснованности её требований о передаче спорных объектов недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.503 ГК РФ покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

Из представленного истицей отчета об оценке, составленного 05.11.2015г. специалистами ООО «А», следует, что стоимость строительно-монтажных работ, невыполненных ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» в ходе строительства на участке, расположенном по адресу: <адрес>, по состоянию на 19.10.2015г. составляет *** руб.

Несмотря на то, что спорные объекты недвижимости истице до настоящего времени не переданы, действия ответчика ПАО «ИБС Дивелэпэс», прекратившего выполнение строительно-монтажных работ и произведшего отчуждение указанных объектов, свидетельствуют об отсутствии у него намерения приводить их в соответствие с требованиями договоров от 30.09.2011г.

При таких обстоятельствах, истица не может быть лишена возможности требовать соразмерного уменьшения покупной цены спорных объектов недвижимости на стадии их передачи ей продавцом. Тем более, что её право требовать такой передачи производно от исполнения ею самой обязанности по их оплате. Из материалов дела следует, что задолженность истицы перед ответчиком по оплате покупной цены земельного участка и жилого дома составляет *** руб. *** коп. При таких обстоятельствах, результатом удовлетворения заявленных истицей требований об уменьшении покупной цены земельного участка и жилого дома станет зачет соответствующего права требования ФИО1 к ПАО «ИБС Дивелэпэс» и права требования ПАО «ИБС Дивелэпэс» к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам купли-продажи от 30.09.2011г. в размере *** руб. *** коп., в связи с чем обязательства ФИО1 по указанным договорам должны быть признаны исполненными.

На основании п.3 ст.551 ГК РФ истица вправе требовать государственной регистрации перехода к ней права собственности на спорные земельный участок и жилой дом по договорам купли-продажи от 30.09.2011г.

Так как, заключая 30.09.2011г. договоры купли-продажи, истица имела намерение приобрести у ответчика ПАО «ИБС Дивелэпэс» на возмездной основе спорные объекты недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то к отношениям между данными сторонами применяется законодательство о защите прав потребителей.

В соответствии с п.1 ст.151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающие на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрена возможность взыскания с продавца морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения его прав, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации. Таким образом, Закон РФ «О защите прав потребителей», как исключение из общего правила, предусматривает возможность взыскания компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения его имущественных прав.

Исходя из конкретных обстоятельств дела и установленных фактов грубого нарушения ответчиком ПАО «ИБС Дивелэпэс» прав истицы, судебная коллегия определяет размер подлежащей взысканию с указанного ответчика в пользу истицы денежной компенсации морального вреда в *** руб.

На основании изложенного, обжалуемое решение как принятое с грубым нарушением норм материального права и подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска исходя из содержащихся в настоящем определении выводов судебной коллегии. В связи с отменой решения суда от 16.05.2016г. подлежит отмене и дополнительное решение суда от 29.09.2016г.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 16 мая 2016 года и дополнительное решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29 сентября 2016 года – отменить с вынесением по делу нового решения.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 30 сентября 2011г. №, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», договором купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого дома от 30 сентября 2011 года №, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Признать ничтожным договор купли-продажи объектов недвижимости № от 14 июля 2015 года, заключенный между ФИО2 и ФИО7, в части продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и дачного жилого дома круглогодичного использования, площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать ничтожным брачный договор, заключенный 15 сентября 2015 года между ФИО7 и ФИО3, в части признания общего имущества супругов - земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и дачного жилого дома круглогодичного использования, площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, частной собственностью ФИО3.

Признать отсутствующим право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и дачный жилой дом круглогодичного использования, площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать земельный участок с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и дачный жилой дом круглогодичного использования, площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащими на праве собственности публичному акционерному обществу «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс».

Уменьшить покупную цену дачного жилого дома круглогодичного использования, площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, являющихся предметами договоров купли-продажи № и № от 30 сентября 2011 года, заключенных между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», на сумму невыполненных строительно-монтажных работ в размере *** рублей.

Осуществить зачет части права требования ФИО1 к публичному акционерному обществу «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка в сумме *** руб. *** коп. и права требования публичного акционерного общества «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам купли-продажи земельного участка и жилого дома № и № от 30 сентября 2011 года в размере *** руб. *** коп., признав в связи с этим обязательства ФИО1 по указанным договорам исполненными.

Обязать публичное акционерное общество «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать ФИО1 по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и дачный жилой дом круглогодичного использования, площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, женского пола, гражданке Российской Федерации, уроженке <адрес>, паспорт №, выдан УВД ***, код подразделения №, зарегистрированной по адресу: <адрес>, права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и дачный жилой дом круглогодичного использования, площадью *** кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании заключенных 30 сентября 2011 года с обществом с ограниченной ответственностью «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома № и №.

Взыскать с публичного акционерного общества «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» в пользу ФИО1 денежную компенсацию морального вреда в размере *** рублей.

В остальной части в удовлетворении иска ФИО1 - отказать.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

судья: Леонтьева Е.А.