Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рожкова Н.В. к ООО «Новосел» в лице конкурсного управляющего ФИО5, третье лицо: ОАО «Восточный экспресс банк» о регистрации договора купли-продажи, регистрации перехода права собственности по апелляционной жалобе Рожковой Н.В. на решение Сальского городского суда Ростовской области от 06 февраля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Фетинга Н.Н., судебная коллегия

установила:

Рожкова Н.В. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 25.04.2012 заключила с ООО «Новосел» договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Условия об оплате квартиры были исполнены ею в полном объеме, жилой дом введен эксплуатацию, квартира передана ей во владение, что в силу договора имело силу передаточного акта.

Истец лишена возможности зарегистрировать переход права собственности на основании этого договора, поскольку ответчик уклоняется от такой регистрации.

В настоящее время ООО «Новосел» находится в процедуре банкротства.

С учетом уточненных исковых требований истец просила признать действительным договор купли-продажи, заключенный 25 апреля 2012 года между Рожковой Н. В. и ООО «Новосел», в отношении указанной квартиры; признать за Рожковой Н.В. право собственности на эту квартиру.

Решением Сальского городского суда Ростовской области от 06 мая 2015 года в удовлетворении исковых Рожковой Н.В отказано.

С вынесенным решением суда не согласилась Рожкова Н.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда полностью с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

В своей жалобе апеллянт указывает, что представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями законодательства.

Апеллянт указывает, что отсутствие в имеющихся у ответчика бухгалтерских документах сведений по внесению истцом денежных средств, бесспорно не свидетельствует о том, что в действительности указанные суммы истцом в счет оплаты по договору не вносились.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Рожковой Н.В., судебная коллегия приходит к выводу об оставлении обжалуемого решения без изменения.

Постанавливая обжалуемое решение, суд, руководствуясь статьями 321, 346, 454, 551, 558 ГК РФ, исходил из следующего.

Судом установлено, что между МУП «Стройзаказчик» Сальского городского поселения и ООО «Новосел» 03.08.2009 заключен договор подряда на строительство 10-ти этажного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Затем, 8 сентября 2009 года МУП «Стройзаказчик» заключило с Ростовским инвестиционно-коммерческим промышленно-строительным банком (ОАО), который является правопредшественником ответчика по делу ОАО «Восточный экспресс банк», договор об ипотеке. По условиям этого договора предметом залога являлся объект незавершенного строительства по указанному адресу общей площадью 902,7 кв.м. лит. А, степень готовности 4%,.

Между ООО «Новосел» и МУП «Стройзаказчик» 29.08.2011 заключено соглашение о частичном исполнении обязательств путем передачи имущества. При этом в собственность ООО «Новосел» передано 60 квартир с обременением в виде указанного залога.

Между ООО «Новосел» и Рожковой Н.В. 25.04.2012 заключен договор купли-продажи спорной квартиры со ссылкой на то, что квартира свободная от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, а также на то, что квартира не заложена.

В настоящее время спорная АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирном жилом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежит на праве собственности ООО «Новосел». С 10.10.2011 года зарегистрировано обременение в пользу ОАО «Восточный экспресс банк».

Суд правильно указал на то, что, предъявляя требования о регистрации договора купли-продажи, регистрации перехода права, истцу в силу ст. 56 ГПК РФ надлежало доказать, что им условия по договору купли-продажи выполнены в полном объеме, расчет произведен сделка совершена в соответствии с требованиями закона, а также следовало доказать факт передачи имущества покупателю и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Также, суд верно принял во внимание, что согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя-В силу ч. 1 ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке «залете недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из исследованных доказательств суд обоснованно установил, что 25.04.2012 года по договору купли-продажи в пользу истца осуществлено отчуждение недвижимого имущества, находящегося в залоге у ОАО «Восточный экспресс банк». При этом согласие банка на отчуждение заложенного имущества, а именно спорной квартиры, ни на момент заключения договора купли-продажи 25.04.2012, ни в период введения конкурсного производства в отношении ООО «Новосел», залогодателем получено не было.

Поскольку договор ипотеки на момент заключения ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА являлся действующим, является таковым и на момент рассмотрения настоящего спора, обеспечивает исполнение кредитных обязательств и залогодержатель не давал согласия на продажу предмета залога, то суд пришел к выводу о том, что залогодатель не в праве был отчуждать спорное имущество.

Доводы истца о том, что при заключении договора она была уверена в получении согласия банка в дальнейшем, суд нашел не убедительными.

Суд указал на то, что наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации, то есть по смыслу приведенной нормы права, возможность обязать лицо произвести государственную регистрацию сделки и перехода права возможно, лишь при отсутствии иных, помимо уклонения стороны, препятствий к проведению государственной регистрации.

В этой связи суд пришел к правильному выводу о том, что договор, заключенный между сторонами, нельзя признать сделкой, совершенной в соответствии с требованиями законодательства, ввиду отсутствия согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества.

Данное обстоятельство является препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку противоречит ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", положениям п. 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184.

Представленная истцом квитанция к приходно-кассовому ордеру №4 от 25.04.2012, в которой имеются только подписи истца в качестве главного бухгалтера и ее же в качестве кассира, без предоставления иных платежных и бухгалтерских документов (приходно-кассового ордера, кассовой книги), не могут быть положены в основу выводов о надлежащем исполнении договора купли-продажи в части оплаты.

Представленная представителем ответчика выписка по операциям по счету (с 09.12.2011 года по 01.02.2013 года), в которой отсутствуют сведения с поступлений на счет ООО « Новосел» 25.04.2012 или в другие дни денежных средств, указанных в квитанции к приходно-кассовому ордеру №4, также опровергает доводы истца об оплате стоимости спорной квартиры.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что истец не представил относимых допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих законность совершения сделки купли-продажи указанной квартиры.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права. Указанные доводы не могут служить основанием для отмены решения суда.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований к отмене решения суда первой инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила

решение Сальского городского суда Ростовской области от 06 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Рожковой Н.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 30 июля 2015 года.