Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЕАА на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 04 февраля 2015 года по делу № 2-113/2015 по иску ЕАА к БЕА, КЛЮ, МРМ о признании сделки недействительной и переводе прав и обязанностей покупателя.

Заслушав доклад судьи Птоховой З.Ю., объяснения истицы ЕАА и ее представителя - РВА, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчиков БЕА и КЛЮ - МВН, возражавшего против доводов апелляционной жалобы,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ЕАА обратилась во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с иском к БЕА, КЛЮ, МРМ о признании сделки недействительной и переводе прав и обязанностей покупателя.

В обоснование заявленных требований указала, что она и двое ее несовершеннолетних детей являются собственниками 17/34 долей (комнаты размером 16,9 кв. метров) в двухкомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> Вторая часть квартиры принадлежит КЛЮ (8/34 долей) и МРМ (9/34 долей).

В начале ноября 2011 года истице поступило предложение о покупке соседней комнаты по цене <...> руб., на что она дала нотариальное согласие. С начала января 2012 года она пыталась связаться с КЛЮ, которая избегала общения. В связи с данными действиями КЛЮ истицей заказана выписка из ЕГРП в отношении долей квартиры, из которой ей стало известно том, что <дата> представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи с другими лицами, в связи с чем ею <дата> в УФРС по СПб и ЛО подано заявление о нарушении прав ее семьи с приложением копии нотариального согласия о покупке комнаты. Впоследствии ЕАА направила собственникам соседних комнат предложение о подписании договора купли-продажи, но ответчики к нотариусу за подписанием договора купли-продажи не явились. <дата> ответчиками КЛЮ и БЕА у нотариуса был подписан договора займа на сумму <...> руб. и договор залога комнаты с БЕА, после чего составлено новое уведомление о продаже долей квартиры за <...> руб. <дата> истица дала нотариальное согласие на покупку комнаты за <...> руб., указав в нем дополнительно свое желание ознакомиться с продаваемым объектом, так как цена объекта существенно возросла, а также с просьбой предоставить правоустанавливающие документы на продаваемый объект и отправила телеграмму о намерении купить спорные доли, а также отправила заказными письмами свое согласие на покупку 17/34 долей по адресу СПб., <адрес>. В конце ноября 2012 года в спорный объект зарегистрирован по месту жительства БВА - муж БЕА, а в конце декабря 2012 года он заселился. <дата>КЛЮ, МРМ и БЕА заключили соглашение об отступном в простой письменной форме, которое сдали <дата> на регистрацию в Управление Росреестра, чем, по мнению истицы, хотели погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении 17/34 долей в праве общей долевой собственности и произвести государственную регистрацию права собственности на БЕА<дата> в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении 17/34 долей в праве общей долевой собственности отказано. <дата> отказано в регистрации перехода права собственности на БЕА После получения отказа КЛЮ, МРМ (залогодатели) и БЕА (залогодержатель) обратились в Смольнинский районный суд с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от <дата> и <дата>, в удовлетворении иска им отказано. В конце марта 2014 года истица узнала, что в Красносельском районном суде Санкт-Петербурга рассматривается дело №... по иску БЕА к КЛЮ и МРМ об обращении взыскания на предмет залога и возврате долга. Истица ссылалась, что после посещения заседания суда в качестве слушателя и выяснения обстоятельств дела она узнала, что денежные средства от БЕАКЛЮ и МРМ переданы через ячейку банка «Уралсиб» в процессе совершения трех сделок - продажа спорного объекта, продажа квартиры КВЮ на <адрес> и покупки трехкомнатной квартиры на <адрес>. Размер переданных средств – <...> руб. По договору займа денежные средства в размере <...> руб. не передавались.

Таким образом, истица узнала, что подписанный <дата> договора займа на сумму <...> руб. и договор залога спорных долей квартиры составлены с единственной целью - завершить сделки купли-продажи трех объектов и гарантировать БЕА получение в будущем права собственности на 17/34 долей спорной квартиры в обход права истицы на преимущественную покупку. Полагая, что указанными действиями ответчиков нарушается ее преимущественное право покупки продаваемых долей, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, ссылаясь на указанные обстоятельства, истица просила суд признать договор займа и залога, заключенные между КЛЮ, МРМ. и БЕА<дата> притворной сделкой, прикрывающей сложившиеся между сторонами отношения по купле-продаже 17/34 долей квартиры по адресу: СПб, <адрес>, перевести на ЕАА (5/34 долей), ЕМИ (5/34 долей) и ЕТИ (6/34 долей) права и обязанности покупателя 17/34 долей по адресу: СПб, <адрес>БЕА с выплатой со стороны истца денежной суммы в размере <...> руб.

Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 4 февраля 2015 года ЕААв удовлетворении исковых требований к БЕА, КЛЮ, МРМ о признании сделки недействительной и переводе прав и обязанностей покупателя отказано.

В апелляционной жалобе ЕАА просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.

Ответчики БЕА, КЛЮ, МРМ, представители третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, Местной администрации муниципального образования муниципального округа Волковское, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д. 36-41 т.2), в заседание судебной коллегии не явились, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении слушая дела не просили, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия полагает возможным рассматривать дело в их отсутствие.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и усматривается из материалов дела, что ЕАА, ЕМИ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ЕТИ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежит по 6/34 долей в праве общей долевой собственности двухкомнатной <адрес>, что соответствует комнате размером 17,50 кв. метров.

Собственниками второй комнаты являются КЛЮ (8/34 долей) и МРМ. (9/34 долей).

Нотариальное заявление КЛМ и МРМ от <дата> свидетельствует об извещении о продаже принадлежащих им долей по цене <...> руб. и о предложении в месячный срок с момента получения заявления приобрести доли по указанной цене.

Уведомлением нотариуса КВА от <дата> подтверждается передача ЕАА, действующей в своих интересах и как законный представитель несовершеннолетних, заявления КЛМ и МРМ о продаже долей.

Согласно удостоверенным нотариально заявлениям от <дата>ЕАА, действующая в своих интересах и как законный представитель детей, выразила согласие на приобретение долей за счет кредитных средств и средств социальной выплаты по программе «развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2017г.».

В ходе судебного разбирательства судом из объяснений истицы установлено, что сделка по купле-продаже спорных долей за указанную в заявлении от <дата> цену не состоялась, что ответчиками не оспаривалось.

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРП от <дата> в регистрирующий орган представлены документы на государственную регистрацию сделки купли-продажи от <дата> в отношении долей КЛЮ и МРМ., получив которую истица предложила сособственникам (посредством направления телеграммы) явиться в определенное время к нотариусу для подписания предварительного договора купли-продажи, но в назначенное время – <дата> по извещению к нотариусу никто не явился.

<дата> между БЕА с одной стороны, и КЛЮ и МРМ. с другой, заключен удостоверенный нотариально договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки), в соответствии с которым БЕА (заимодавец) предоставила КЛЮ и МРМ (заемщики) денежную сумму в размере <...> руб. сроком до <дата>. В обеспечение обязательств по договору займа заемщики передали заимодавцу в предмет залога 17/34 долей квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>

Договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) прошел государственную регистрацию <дата>.

<дата>КЛЮ и МРМ дано нотариально удостоверенное заявление на имя истицы о намерении продать принадлежащие им на праве общей долевой собственности 17/34 долей квартиры.

<дата> истица сообщила о согласии приобрести доли КЛЮ и МРМ за счет кредитных средств и средств социальной выплаты по программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в СПб на 2002-2017г».

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 29 августа 2013 года по делу № 2-2611/2013 по заявлению БЕА, КЛЮ, МРМ об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в удовлетворении заявления об оспаривании отказа Управления Росреестра по СПб отказано. В ходе рассмотрения указанного дела судом установлено, что <дата> заявителями достигнуто соглашение об отступном, в соответствии с которым долговые обязательства КЛЮ и МРМ прекращаются связи с передачей ими БЕА указанных долей в праве собственности на объект недвижимости, <дата> в государственной регистрации права собственности БЕА отказано.

Вступившим в законную силу решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15 мая 2014 года по делу № 2-2276/2014 по иску БЕА об обращении взыскания на заложенное имущество, обращено взыскание на имущество должников, находящееся в залоге у БЕА, а именно 17/34 долей в двухкомнатной <адрес> путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость в размере <...> руб.

Обращаясь в суд, истица просила признать договор займа и залога от <дата>, заключенный между КЛЮ, МРМ и БЕА, притворной сделкой, прикрывающей расчет по договору купли-продажи от <дата> в отношении 17/34 долей квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> перевести на нее и детей права и обязанности по договору купли-продажи от <дата> с выплатой с ее стороны <...> руб.

Статей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

На основании частей 1, 2 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

По смыслу части 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, исходя из анализа представленных доказательств, пришел к обоснованному выводу о пропуске истицей трехмесячного срока для обращения в суд с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, о чем заявлено стороной ответчика в судебном заседании, что является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Соглашаясь с вышеуказанными выводами суда, судебная коллегия отклоняет приведенные в опровержение этих выводов доводы апелляционной жалобы, как несостоятельные, а также считает необходимым указать следующее.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Статьей 197 ГК РФ определено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статьи 195, части 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

Согласно ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного, судебная коллегия, учитывая, что допустимых доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, истицей в материалы дела не представлено, не находит оснований не согласиться с позицией суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований в части перевода на истицу прав и обязанностей покупателя по договору по мотиву пропуска срока исковой давности.

Доводами апелляционной жалобы на решение суда в указанной части объективно не опровергаются выводы суда первой инстанции относительного того, что о нарушении своего права преимущественной покупки долей в праве собственности ответчиков истица узнала, получив выписку из ЕГРП (<дата>), тогда как с настоящим иском в суд истица обратилась только <дата>.

Указание апелляционной жалобы на признание ответчиками права истицы на преимущественную покупку долей в праве собственности, что по смыслу действующего законодательства прерывает течение срока исковой давности, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку доказательств того, что признание ответчиками права истицы длилось более двух лет, истицей в материалы дела не представлено, в апелляционной жалобе не приведено.

Отказывая в удовлетворении требований в части перевода на истицу прав и обязанностей по договору купли-продажи от <дата>, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями статей 549, 550, 551, 558 ГК РФ, установив, что указанный договор не прошел установленную законом государственную регистрацию, соответственно считается не заключенным, не влекущим возникновение прав и обязанностей сторон по договору купли-продажи, пришел к выводу об отсутствии оснований для перевода прав и обязанностей покупателя по данному договору на истицу и ее несовершеннолетних детей.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда правильными, основанными на совокупной оценке собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.

В силу части 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи от <дата> о продаже спорных долей за сумму <...> руб. не зарегистрирован, следовательно, переход титула собственника от продавца к покупателю на основании указанного договора не произошел, соответственно позиция суда о невозможности перевода прав и обязанностей покупателя по данному договору на истицу и ее несовершеннолетних детей является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы, выражающие несогласие с решением суда в указанной части содержат указание на то, что статьей 250 ГК РФ не предусмотрено необходимости регистрации права собственности приобретателя по договору для того, чтобы сособственник имел право обратиться в суд с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя.

Оценивая указанные доводы жалобы, судебная коллегия находит их не заслуживающими внимания, основанным на неверном толковании норм материального права, поскольку отсутствие в статье 250 ГК РФ требований о регистрации права само по себе не исключает необходимости соблюдения требований действующего законодательства, предусматривающего государственную регистрацию права, приобретенного по договору купли-продажи.

При таком положении у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований в части перевода на истицу прав и обязанностей по договору купли-продажи.

Разрешая заявленные требования в части признания договоров займа и залога притворной сделкой, прикрывающей отношения по договору купли-продажи спорных долей квартиры, суд первой инстанции, установив, что договор купли-продажи от <дата> не зарегистрирован в связи с чем переход права собственности на основании данного договора к покупателю не перешел, исходил из того, что истицей не представлено доказательств, свидетельствующих о мнимости договора залога, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований в указанной части.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, поскольку он в полной мере соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из материалов дела, истицей заявлены требования о признании договоров займа и залога недействительной сделкой в силу ее притворности, прикрывающей отношения по договору купли-продажи.

Согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).

По смыслу указанной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно приведенным выше нормам материального и процессуального права, сделка по распоряжению принадлежащим собственнику имуществом, совершенная собственником в форме и в порядке, установленными законом, предполагается действительной, а действия сторон добросовестными, если не установлено и не доказано иное.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания данной сделки притворной.

При этом суд обоснованно исходил из того, что сделка не может быть признана притворной, поскольку по делу установлены обстоятельства, свидетельствующие о совершении конкретных действий, направленных на возникновение правовых последствий, соответствующих заключению договора залога жилого помещения.

В соответствии с частями 2 и 3 ст. 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Несоблюдение правил, содержащихся в частях 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (ч. 4 ст. 339 ГК РФ).

Таким образом, обычными правовыми последствиями для залогополучателя по договору залога, который приобретает в свою собственность недвижимое имущество, является регистрация возникновения права собственности и внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При таком положении, суд первой инстанции, установив, что договор залога заключен в письменной форме, прошел регистрацию в Управлении Росреестра, являлся предметом рассмотрения в рамках гражданского дела по иску БЕА об обращении взыскания на заложенное имущество, учитывая, что иск удовлетворен, поскольку сторонами оспариваемого договора совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с займом, регистрацией ипотеки, исполнением условий договора о возврате займа, пришел к верному выводу о наступлении всех соответствующих договору залога от <дата> правовых последствий, что является основанием для отказа в удовлетворении требований в части признания договоров займа и залога мнимой либо притворной сделкой, прикрывающей отношения по договору купли-продажи спорных долей квартиры.

Доводы апелляционной жалобы, указывающие на не исследование судом первой инстанции обстоятельств снятия с регистрации, вселения и выселения ответчиков, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку указанное не имеет правового значения для рассматриваемого спора и не может как само по себе, так и в совокупности повлиять на права истицы по преимущественной покупке долей ответчиков в праве собственности на квартиру.

На том же основании судебной коллегией отклоняются ссылки жалобы на положения заключенного между ответчиками отступного, а также на обстоятельства приобретения ответчиками иных объектов недвижимости.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с произведенной судом оценкой доказательств, основаны на неправильном толковании норм закона, а потому не могут расцениваться в качестве правовых оснований для отмены решения суда.

Оценивая законность и обоснованность выводов суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом при рассмотрении настоящего гражданского дела выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно произведена оценка письменных доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости согласно ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, при соблюдении положений ст. 67 ГПК РФ.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда отвечает требованиям закона, постановлено на основании правильно установленных юридически значимых обстоятельств, верно применены нормы материального права, в связи с чем вынесено законное и обоснованное решение, оснований к его отмене или изменению судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 04 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЕАА – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: