Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» к Четверикову А.А., Чеботареву В.И. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи, по апелляционной жалобе Четверикова А.А., Чеботарева В.И. на решение Новошахтинского районного суда Ростовской области от 12 ноября 2015 г. Заслушав доклад судьи Шинкиной М.В., судебная коллегия,

установила:

ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» обратилось в суд с иском к ответчикам Четверикову А.А., Чеботареву В.И., ссылаясь на то, что 14.07.2005 года между ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» и участниками общей долевой собственности - гражданами, в том числе и Чеботаревым В.И., был заключен договор аренды № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей площадью 10499819 кв.м. с кадастровым №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установлено относительно ориентира в границах земель СПК им. Чапаева, расположенного за пределами участка, сроком на 15 лет.

13.11.2013 года за ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» зарегистрировано право собственности на 2/1082 доли в праве обще долевой собственности на указанный земельный участок.

04 августа 2015 года ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» стало известно, что 25.11.2014 года Чеботаревым В.И. заключен с Четвериковым А.А. договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 10499600 кв.м. с кадастровым №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Земельный участок, долю которого Чеботарев В.И. передал в собственность Четверикову А.А. по договору купли-продажи от 25.11.2014 года, является предметом заключенного между ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» и арендодателями, в том числе и Чеботаревым В.П., договора аренды земельного участка №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.07.2005 года.

Истец указывает, что в соответствии с п.5 договора аренды №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.07.2005 года: «Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкупа земельного участка (доли) при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами; «Арендодатели» обязаны обеспечить возможность реализации «Арендатором» преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного массива при прочих равных условиях перед другими лицами».

Исходя из изложенного, ЗАО «ВИТЯЗЬ-М», ссылаясь на положения ст. ст. 246, 250 ГК РФ, полагал, что как арендатор и собственник доли земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и требованиями закона, имеет преимущественное право на приобретение принадлежащей Чеботареву В.И. доли земельного участка.

На основании изложенного, истец просил суд перевести на ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» права и обязанности покупателя по заключенному между Чеботаревым В.И. и Четвериковым А.А. 25 ноября 2014 года договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 104996000 кв.м. с кадастровым №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установлено относительно ориентира в границах земель СПК им.Чапаева, расположенного за пределами участка; признать за ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» право, собственности на 1/1082 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 104996000 кв.м. с кадастровым №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; исключить из числа собственников земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установлено относительно ориентира в границах земель СПК им.Чапаева, расположенного за пределами участка, Четверикова А.А., по договору купли-продажи 1/1082 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 25.11.2014 года, заключенному между Четвериковым А.А. и Чеботаревым В.И., погасив регистрационную запись №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Новошахтинского районного суда Ростовской области от 12 ноября 2015 г. заявленные требования удовлетворены.

В своей апелляционной жалобе Четвериков А.А. и Чеботарев В.И. считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просят его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Апеллянты указывают на то, что права ЗАО «ВИТЯЗЬ-М», как арендатора земельного участка, договором купли-продажи земельной доли, заключенным между ними, как сособственниками земельного участка, не нарушены.

Апеллянты ссылаются на то, что поскольку земельная доля была продана не иному лицу, а другому сособственнику земельного участка, в соответствии с действующим законодательством обязанность по уведомлению остальных сособственников у продавца отсутствовала.

Ответчики также указывают, что ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» был пропущен трехмесячный срок для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя, поскольку сведения о регистрации договора купли-продажи являются общедоступными, и Общество не было лишено возможности при необходимости узнать о смене собственника земельной долив любой момент.

Кроме того, апеллянты полагают, что ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку требования ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» основаны на договоре аренды. Вместе с тем, такой способ защиты права, как перевод прав и обязанностей покупателя при несоблюдении преимущественного права покупки, предусмотрен законом не для арендаторов по договору аренды, а только лишь для сособственников при отчуждении имущества лицам, не являющимся сособственниками.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно абз. 2 п.1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок,, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Суд первой инстанции, постанавливая решение о переводе прав и обязанностей покупателя на ЗАО «ВИТЯЗЬ-М», исходил из того, что ЗАО «ВИТЯЗЬ-М», являющееся собственником доли земельного участка с кадастровым №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а также арендатором и сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок по целевому назначению, имеет согласно договору аренды земельного участка от 14.07.2005 года преимущественное право покупки долей земельного участка.

Суд пришел к выводу о том, что ответчики нарушили условия заключенного между ними и ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» договора аренды от 14.07.2005 года и положения законодательства, регулирующего данные вопросы.

Суд указал, что Чеботарев В.И. не известил ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» о своем намерении продать принадлежащую ему долю в земельном участке, в связи с чем, ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» как участник долевой собственности и арендатор земельного участка, обладая преимущественным правом на выкуп земельных долей, имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Между тем, судебная коллегия находит данные выводы суда необоснованными, а решение суда подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, 14.07.2005 года между ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» и участниками долевой собственности, в том числе Чеботаревым В.И. и Четвериковым А.А., был заключен договор аренды земельного участка №1/м-1/05 при множественности лиц со стороны арендодателей сроком на 15 лет, согласно которому участники долевой собственности, именуемые «Арендодатели» обязуются предоставить за плату во временное владение и пользование (аренду) земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения («Участок») ЗАО «Витязь-М» именуемому «Арендатор».

Согласно п. 1.1 договора «Арендодатели» передают, а «Арендатор» принимает в аренду «Участок» общей площадью 10 499,819 га сельскохозяйственных угодий с качественной оценкой 6 942 690,32 баллогектаров в т.ч. пашни 8 930,295 га, с качественной оценкой 697 439,8 баллогектаров для производства сельскохозяйственной продукции. Участок расположен по адресу: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, кадастровый номер 61:33:60 00 14:0372.

Договор аренды заключен сроком на 15 лет, то есть до 2020 года.

Из п. 1.2 договора следует, что «Участок» принадлежит «Арендодателям» на праве общедолевой собственности на основании Постановления Главы Администрации Родионово-Несветайского района Ростовской области № 223 от 13.07.1994г., соглашения об определении долей, газеты «Наше время» №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17.11.2004, № 30 от 08.02.2005г., № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.05.2005г., № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.06.2005.

ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» принадлежит на праве собственности 2/1082 доли в праве собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что свидетельствует о том, что Общество является собственником доли указанного земельного участка.

Также, как видно из материалов дела, 25.11.2014 года Чеботарев В.И. заключил договор купли-продажи 1/1082 доли в праве собственности на земельный участок с Четвериковым А.А., согласно которому, он продал за 160 000 рублей и передал в общую долевую собственность, а Четвериков А.А. купил и принял в соответствии с условиями договора 1/1082 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 104996000 кв.м в границах плана (чертежа) с кадастровым №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, установлено относительно ориентира в границах земель СПК им. Чапаева, расположенного за пределами участка л.д.11,55).

Право собственности Четверикова А.А. на 1/1082 долю в земельном участке, приобретенную по данному договору, зарегистрировано 20.12.2014 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, запись регистрации №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п. 3 данного договора купли-продажи, указанная 1/1082 доля на земельный участок продается за 160000 рублей. Покупатель приобретает у продавца указанную земельную долю на земельный участок за 160000 рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора (п.4).

Таким образом, земельный участок, 1/1082 долю которого ответчик Чеботарев В.И. продал и передал в собственность Четверикову А.А. по договору купли-продажи от 25.11.2015 года, является предметом заключенного между ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» и арендодателями, в числе которых находятся ответчики, долгосрочного договора аренды.

В соответствии с абз.1 п.п. «Арендатор имеет право» п.5 договора аренды земельного участка №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН при множественности лиц со стороны арендодателей от 14.07.2005 года, арендатор (ЗАО «ВИТЯЗЬ-М») имеет право, в том числе: на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка (доли) при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Согласно абз.1,4 п.п. «Арендодатели обязаны» п.5 договора, арендодатели обязаны выполнять в полном объеме все условия договора; обеспечить возможность реализации «Арендатором» преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного массива при прочих равных условиях перед другими лицами.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 14.07.2005 года при множественности лиц на стороне арендодателей предусматривает преимущественное право ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» покупки долей земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, в том числе и арендодателями (участниками долевой собственности), что следует из условий договора.

При таких обстоятельствах, суд посчитал, что заключенным между ответчиками договором купли-продажи земельной доли были нарушены права истца и как арендатора земельного участка, и как его сособственника.

Между тем судебная коллегия не усматривает заключением указанной сделки нарушения прав ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» как сособственника земельного участка.

Положения ст.250 ГК РФ регулируют преимущественное право покупки доли недвижимого имущества сособственника перед иными лицами, в то время как в данном случае сделка заключена также с сособственником спорного земельного участка, что освобождало продавца от обязанности известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать принадлежащую ему долю в праве собственности.

Более того, отсутствие необходимости извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю прямо предусмотрено ч.2 ст.12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которой в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Учитывая, что требования ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» о переводе прав и обязанностей покупателя были основаны на положениях ст.250 ГК РФ, ответчиками было заявлено о пропуске установленного трехмесячного срока исковой давности для обращения с подобными требованиями.

Судебная коллегия полагает, что указанные доводы заслуживают внимания.

Из содержания п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Истец указывает, что о сделке, состоявшейся между ответчиками, ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» стало известно 04.08.2015 года.

Как указал суд, сведения о том, что именно 04.08.2015 года истцу стало известно о заключении договора от 25.11.2014 года, подтверждаются штампом входящей корреспонденции на копии свидетельства о государственной регистрации права от 20.12.2014 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, «ВХОД.№121/2. 04.08.2015».

Между тем, как видно из материалов дела, государственная регистрация перехода права собственности на земельную долю была осуществлена 20.12.2014 года.

Согласно п.7 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам (далее также в настоящей статье - запросы о предоставлении сведений) любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, а также с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав. При этом в случаях, если для осуществления банковских операций и других сделок кредитной организации, осуществления страхования необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кредитные организации, страховые организации запрашивают и получают в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, только в электронной форме посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", или иных технических средств связи.

Таким образом, ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» имело возможность своевременно получить информацию обо всех правообладателях земельных долей спорного земельного участка, в то время как с иском в суд Общество обратилось спустя 8 месяцев с момента регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает нарушений прав Общества как сособственника земельного участка.

Не имеется оснований и для вывода о нарушении прав ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» как арендатора земельного участка, поскольку каких-либо изменений договора аренды, заключение договора купли-продажи земельной доли за собой не повлекло, а ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» как арендатор земельного участка не имеет преимущественного права покупки перед Четвериковым А.А. как перед его сособственником.

Договор аренды заключен на срок 15 лет, и до настоящего момента не истек, договор является действующим, исполняется сторонами.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда относительно трактовки условий договора аренды со ссылкой на то, что в п.п. «Арендодатели имеют право» п.5 договора аренды отсутствуют условия, указывающие на то, что арендодатели физические лица (участники долевой собственности) имеют равное право с арендатором (являющимся также участником долевой собственности) на выкуп земельного участка (доли) при их продаже.

Арендодатели являются собственниками земельного участка, предоставленного в аренду, и в силу закона обладают преимущественным правом покупки.

На момент заключения указанного договора аренды, ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» не являлось сособственником спорного земельного участка, в связи с чем не могло претендовать на преимущественное право приобретения долей земельного участка.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что указанный пункт договора аренды предполагает преимущественное право выкупа земельных долей при их продаже третьим лицам.

В настоящее время, ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» и Четвериков А.А., как сособственники земельного участка, обладают равными правами на приобретение доли в праве собственности, и продажа доли одному из сособственников, не свидетельствует о нарушении прав истца как арендатора.

Учитывая, что преимущественное право покупки земельной доли не может принадлежать арендатору земельного участка в силу закона, судебная коллегия полагает, что истцом со ссылкой на несоблюдение условий договора аренды, при предъявлении требований о переводе прав и обязанностей покупателя избран ненадлежащий способ защиты предполагаемо нарушенного права, в связи с чем, считает необходимым решение суда отменить и в иске ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ,

судебная коллегия

определила:

решение Новошахтинского районного суда Ростовской области от 12 ноября 2015 г. отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ЗАО «ВИТЯЗЬ-М» к Четверикову А.А., Чеботареву В.И. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи – отказать.

Мотивированный текст определения изготовлен 29 февраля 2016 г.

Председательствующий

Судьи