Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело иску администрации городского округа города Михайловка Волгоградской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, встречному иску ФИО1 к администрации городского округа города Михайловка Волгоградской области о признании пункта договора аренды земельного участка недействительным,

по апелляционной жалобе представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 - по доверенности ФИО2

на решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 22 апреля 2019 года, которым постановлено:

«исковое заявление администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № <...> от 17 января 2011 года, заключенный между администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области и ФИО1.

Обязать ФИО1 освободить земельный участок, площадью 20000,0 кв.м., имеющий кадастровый номер № <...>, расположенный по адресу: <адрес>. Участок находится примерно в 953 м от ориентира по направлению на восток путем демонтажа нестационарных торговых объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № <...>.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета городского округа город Михайловка Волгоградской области в размере 6000 рублей 00 копеек.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области о признании подпункта 1 пункта 3.1 договора аренды земельного участка № <...> от 17 января 2011 года недействительным – отказать.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета городского округа город Михайловка Волгоградской области в размере 300 рублей 00 копеек».

Заслушав доклад судьи Смирновой О.А., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указала, что 17 января 2011 года между администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области и ООО «ВИКО» был заключен договор аренды № <...>, по условиям которого обществу в аренду был передан земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 20000,0 кв.м., имеющий кадастровый № <...>, расположенный по адресу: <адрес>, для производства сельскохозяйственной продукции. 12 августа 2015 года между ООО «ВИКО» и ФИО1 заключено соглашение о переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № <...> от 17 января 2011 года. В ходе внеплановой проверки по муниципальному земельному контролю выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером № <...> размещены нестационарные объекты, используемые для организации торговли и общественного питания. Между тем, вид разрешенного использования земельного участка – обеспечение сельскохозяйственного производства, не предполагает нахождение данных объектов на земельном участке. ФИО1 неоднократно выписывались предписания об устранении нарушений и проведении мероприятий по переводу спорного земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения, в порядке предусмотренном ФЗ от 21 декабря 2004 года №172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», о чем администрацией дано согласие, однако до настоящего момента перевод земельного участка из одной категории в другую ФИО1 не осуществлен. В соответствии с п.3.1 договора аренды 11 июля 2018 года ФИО1 было направлено досудебное требование о расторжении договора аренды. По состоянию на 07 сентября 2018 года соглашение о расторжении договора аренды им не подписано. Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка № <...> от 17 января 2011 года, заключенного между администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области и ФИО1, обязать его освободить земельный участок путем демонтажа расположенных на земельном участке нестационарных торговых объектов.

В свою очередь представитель ФИО1 – ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области о признании подпункта 1 пункта 3.1 Договора аренды земельного участка № <...> от 17 января 2011 года недействительным, применении последствий недействительности договора в части, указав, что данный пункт договора является незаконным и противоречит ст.619 ГК РФ и ч.2 ст.450 ГК РФ, поскольку предусматривает право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды при любом, даже формальном нарушении условий договора аренды, что, в свою очередь ставит арендатора в зависимое положение и может повлечь за собой со стороны истца злоупотребление правом.

Судом постановлено указанное выше решение.

Не согласившись с указанным решением, представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО1, действующий по доверенности ФИО2, подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что данный спор подсуден Арбитражному суду Волгоградской области на том основании, что земельный участок используется в целях предпринимательской деятельности лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, в отношении которого введена процедура реструктуризации долгов гражданина, в связи с чем право аренды подлежит включению в конкурсную массу, что уполномочен решать только арбитражный суд в рамках производства дела о банкротстве. Рассмотрение требований вне рамок дела о банкротстве ущемляет права иных кредиторов должника.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области просит решение суда оставить без изменения. Полагает, что оснований для вывода о необходимости рассмотрения спора в деле о банкротстве арендатора отсутствует, поскольку договором аренды определено, что передавать права и обязанности арендатор вправе только с согласия арендодателя, а отсутствие такого согласия исключает возможность включения права аренды в качестве актива в конкурсную массу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО1 – по доверенности ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области – по доверенности ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просила решение суда оставить без изменения.

Иные участвующие в деле лица в заседание судебной коллегии не явились, извещались судом апелляционной инстанции надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела путем направления извещений, в связи с этим, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и поступивших относительно нее возражений, судебная коллегия пришла к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 17 января 2011 года между администрацией Михайловского муниципального района (Арендодатель) и ООО «ВИКО» (Арендатор) заключен договор аренды № <...>, предмет договора: арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование, на условиях аренды соком на 49 лет с 22 ноября 2010 года по 21 ноября 2059 года включительно земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения площадью 20000,0 кв.м., имеющий кадастровый № <...>, расположенный по адресу: <адрес>. Участок находится примерно в 953 м. от ориентира по направлению на восток, для производства сельскохозяйственной продукции. Приведенное описание целей использования земельных участков является окончательным (пп.1.1, п.1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 14 февраля 2011 года, регистрационная запись № <...> (л.д.7-10).

В соответствии с соглашением о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды этого же земельного участка от 12 августа 2015 года, обязанности арендатора перешли от ООО «ВИКО» к гражданину Российской Федерации ФИО1. Согласно условиям указанного соглашения, ФИО1 приняты на себя все права и обязанности «Правообладателя» по Договору №2 аренды земельного участка от 17 января 2011 года (л.д.15-16).

08 сентября 2015 года соглашение от 12 августа 2015 года зарегистрировано в Межмуниципальном отделе по городу Михайловка и Кумылженскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (л.д.17).

Согласно договору аренды земельного участка № <...> от 17 января 2011 года, земельный участок относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции.

На основании пункта 4.2 (пп.1,3,4,12) договора аренды земельного участка № <...> от 17 января 2011 года арендатор обязан, в частности, использовать земельные участки в соответствии с целью и условиями договора; своевременно в соответствии с Договором вносить арендную плату; не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка; перевести земельный участок из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения».

Договором аренды земельного участка (п.3.1) предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть Договор в установленном законом порядке в случаях: использования участка с нарушением условий Договора; не внесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока; не использование участка в течении трех месяцев.

27 сентября 2016 года в порядке осуществления муниципального контроля в присутствии ФИО1 произведена проверка использования земель на территории муниципального образования на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый № <...>, который состоит из двух контуров 1-площадью 14876 кв.м. и 2 – площадью 5124 кв.м. В ходе проверки установлено, что на вышеуказанном земельном участке (2) размещены нестационарные объекты используемые для организации торговли и общественного питания. Вид разрешенного использования земельного участка – обеспечение сельскохозяйственного производства, не предполагает нахождение вышеуказанных объектов на данном земельном участке.

В 2017 году ФИО1 выдавались предписания о необходимости провести мероприятия по переводу земельного участка с кадастровым номером № <...> из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» в «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», в порядке, предусмотренном ФЗ от 21 декабря 2004 года №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

11 июля 2018 года Главой городского округа в адрес ФИО1 направлено досудебное требование с приложением соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и акта приема передачи земельного участка, с предложением в течение 30-ти дней подписать указанные документы с момента получения уведомления, с разъяснением о возможном обращении с иском в суд о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка в принудительном порядке. Данное требование получено 03 августа 2018 года (л.д.26-28, 29).

Из акта обследования спорного земельного участка № <...> от 29 августа 2018 года Комиссией по обследованию территории городского округа город Михайловка Волгоградской области установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № <...> размещены объекты, используемые для организации торговли и общественного питания. Вид разрешения использования земельного участка не предполагает нахождение вышеуказанных объектов на данном земельном участке. Земельный участок не огорожен (л.д.31-32).

Эти же нарушения нашли свое подтверждение в акте обследования земельного участка № <...> от 15 апреля 2019 года, согласно которому, в ходе обследования установлено: земельный участок площадью 20000,0 кв.м., вид разрешенного использования: обеспечение сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером № <...>, расположен по адресу: <адрес>. На земельном участке по фасадной линии расположено 26 объектов, в глубине земельного участка находится кирпичный туалет с металлическим навесом, металлическая бочка, земельный участок частично покрыт асфальтобетонным покрытием.

Из представленного заключения кадастрового инженера ФИО4 также следует, что на земельном участке с кадастровым номером № <...> общей площадью 20000,0 кв.м. (ЕГРН от 14 февраля 2019 года № <...>) размещен комплекс, состоящий из 28 объектов, занимающий часть названного земельного участка 3960 кв.м.

Поскольку мероприятия по переводу земельного участка с кадастровым номером № <...> из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» в «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» ответчиком не проведены, администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка.

Установив вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции признал, что ФИО1 как арендатор не обеспечил использование объекта аренды по целевому назначению, а использование земельного участка, относящегося к категории земли сельскохозяйственного назначения и видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, с размещенными на нем нестационарными объектами, используемыми для организации торговли и общественного питания, без перевода земли в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта свидетельствует о существенном нарушении договора аренды земельного участка, в связи с чем пришел к выводу о том, что собственник земли – администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области вправе требовать расторжения договора аренды, поэтому данные требования удовлетворил.

Однако судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене, а исковое заявление администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

В силу пункта 1, абзаца 3 пункта 2 статьи 213.11 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введения реструктуризации его долгов вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

С даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов наступают следующие последствия: требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными сделок и о применении последствий недействительности ничтожных сделок могут быть предъявлены только в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Исковые заявления, которые предъявлены не в рамках дела о банкротстве гражданина и не рассмотрены судом до даты введения реструктуризации долгов гражданина, подлежат после этой даты оставлению судом без рассмотрения.

По результатам рассмотрения обоснованности заявления о признании гражданина банкротом, если гражданин не соответствует требованиям для утверждения плана реструктуризации долгов, установленным пунктом 1 статьи 213.13 настоящего Федерального закона, арбитражный суд вправе на основании ходатайства гражданина вынести решение о признании его банкротом и введении процедуры реализации имущества гражданина (пункт 8 статьи 213.6 Закона о банкротстве).

Как следует из материалов дела, 02 февраля 2018 года Арбитражным судом Саратовской области принято к производству заявление ООО «ДорСтройСервис» о признании ФИО1 банкротом.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19 июня 2018 года заявление ООО «ДорСтройСервис» о признании гражданина ФИО1 банкротом признано обоснованным и в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина, утвержден финансовый управляющий.

Производство по делу о банкротстве гражданина ФИО1 по результатам процедуры реструктуризации долгов гражданина до настоящего времени не завершено.

При вышеизложенных обстоятельствах, поскольку настоящее исковое заявление, поданное 07 сентября 2018 года, было принято к производству суда и рассмотрено после даты введения процедуры реструктуризации долгов гражданина в рамках дела о банкротстве, судебная коллегия, принимая во внимание вышеизложенные положения Закона о банкротстве, соглашается с доводом апелляционной жалобы представителя ответчика о необходимости отмены решения суда и оставлении без рассмотрения искового заявления администрации городского округа города Михайловка Волгоградской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка.

Что касается доводов истца относительно невозможности включения права аренды ответчика в конкурсную массу, поскольку договором аренды предусмотрено право арендатора о передаче своих прав и обязанностей по договору третьему лицу лишь с согласия арендодателя, то судебная коллегия отмечает следующее.

Так, в пункте 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление №11) разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 постановления №1 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В данном случае срок действия договора аренды определен сторонами в 49 лет до 21 ноября 2059 года, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4.1.2 договора предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду и передавать другому лицу, передавать арендные права в залог, вносить в качестве вклада в уставной капитал или паевого взноса.

При этом условие пункта 4.1.2. договора в той части, в которой право арендатора на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу поставлено в зависимость от получения на это согласия от арендодателя, в силу вышеизложенных норм закона и разъяснений Пленума является противоречащим закону.

Материалами дела подтверждено, что ответчик ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реструктуризации долгов, утвержден конкурсный управляющий.

По общим положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество. Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены. Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

Таким образом, с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера переходят в денежные.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012г. №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам представителя истца при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, именно в процедуре конкурсного управляющего следует устанавливать возможность включения в конкурсную массу и дальнейшую реализацию этого права для удовлетворения требований кредиторов.

Установив, что в отношении гражданина ФИО1, являющегося арендатором по договору, введена процедура реструктуризации долгов, учитывая, что с момента открытия такой процедуры происходит трансформация неденежного требования в денежное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявленное истцом требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению только в деле о банкротстве.

При этом включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона о банкротстве, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого Закона.

Таким образом, решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 22 апреля 2019 года, принятое по иску администрации городского округа города Михайловка Волгоградской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка подлежит отмене, а исковое заявление в силу абз.3 п.2 ст.213.11 Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - оставлению без рассмотрения.

Относительно встречного иска ответчика о признании пп.1 п.3.1 договора аренды земельного участка № <...> от 17 января 2011 года недействительным, судом первой инстанции установлено, что ответчиком пропущен срок исковой давности, о применении которого было заявлено администрацией городского округа города Михайловка Волгоградской области, и поскольку доказательств уважительности причин пропуска этого срока, носящих исключительный характер и препятствующих обращению в суд за защитой нарушенных прав, не представлено, в удовлетворении встречного иска ФИО1 отказано.

Поскольку апелляционная жалоба представителя ответчика доводов о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении встречного иска не содержит, решение суда по встречному иску ФИО1 апеллянтом не обжалуется, в данной части решение не является предметом проверки судебной коллегии по правилам ст.327.1 ГПК РФ.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 22 апреля 2019 года по иску администрации городского округа города Михайловка Волгоградской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка отменить.

Исковое заявление администрации городского округа города Михайловка Волгоградской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка оставить без рассмотрения.

В остальной части решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 22 апреля 2019 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи