Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе С.М.С. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 10 мая 2016 года по гражданскому делу № 2-110\2016 по иску С.М.С. к публичному акционерному обществу «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», П.С.Л., К.А.А., К.М.Э., Управлению Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Ленинградской области о признании предварительных договоров купли-продажи договорами купли-продажи будущих недвижимых вещей с условием об их предварительной оплате, признании сделок недействительными (ничтожными) в части, аннулировании записей о государственной регистрации права собственности, уменьшении покупной цены, государственной регистрации перехода права собственности, обязании передать недвижимое имущество, взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Титовой М.Г., объяснения представителя истца М.И.Г., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя ответчика ПАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» - Н.А.В., представителя ответчика П.С.Л. - Н.Т.С. против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

С.М.С. обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к ПАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» (ранее ООО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», далее по тексту - Общество) об обязании заключить с ней договоры купли-продажи земельного участка общей площадью 6.90 соток и жилого дома общей площадью 144 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> участок №, в течение семи календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование своих требований истец указала, что 29 сентября 2012 года между ними был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № и 04 октября 2013 года дополнительное соглашение к нему, по условиям которых ответчик обязался в срок до 11 апреля 2014 года заключить с ней основной договор купли-продажи земельного участка с предварительным номером 09а, площадью 6. 90 соток, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, сформированного путем корректировки кадастрового паспорта данного участка, и обеспечить наличие на данном участке инженерных коммуникаций в виде сетей электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Тогда же между ними был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома № и дополнительное соглашение к нему, по условиям которых ответчик обязался в срок до 11 апреля 2014 года заключить с ней договор купли-продажи жилого дома общей площадью 144 кв.м, расположенного на вышеуказанном земельном участке, являющимся предметом предварительного договора купли-продажи №. Во исполнение данных договоров она уплатила ответчику <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей были внесены за земельный участок, а <данные изъяты> рублей – за жилой дом.

Ссылаясь на то, что основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по вине ответчика не заключен, строительство дома прекращено, инженерные коммуникации на участке отсутствуют, а ответчик отказывается заключить с ней предусмотренные предварительными сделками договоры купли-продажи спорного имущества, истец просила суд обязать ответчика заключить с ней основные договоры (том 1 л.д. 7-10).

Изменяя исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец предъявила их наряду с ранее указанным ПАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» к ответчикам П.С.Л., К.А.А., К.М.Э. и Управлению Росреестра по Ленинградской области, и просила суд признать предварительные договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29 сентября 2012 года договорами купли-продажи будущих недвижимых вещей с условием об их предварительной оплате; недействительными: сделку, заключенную в виде мирового соглашения между ПАО «ИБС Дивелэпэс» и П.С.Л. от 18 августа 2014 года в части отчуждения спорного имущества, договор купли-продажи объектов недвижимости № от 14 июля 2015 года, заключенный между ответчиками П.С.Л. и К.А.А., в части продажи спорных земельного участка и жилого дома, брачный договор, заключенный между К.А.А. и К.М.Э., в части, касающейся спорного имущества; аннулировать в ЕГРП записи о регистрации права собственности П.С.Л., К.А.А. и К.М.Э. на спорные земельный участок и жилой дом; обязать ПАО «ИБС Дивелэпэс» в течение семи календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ей спорное имущество; обязать Управление Росреестра по Ленинградской области произвести государственную регистрацию перехода к ней права собственности на спорные объекты недвижимости; уменьшить покупную цену спорных земельного участка и жилого дома на сумму невыполненных Обществом работ в размере <данные изъяты> рубля; взыскать с данного ответчика неосновательное обогащение, составляющее разницу между соразмерным уменьшением покупной цены жилого дома и уплаченными по договору денежными средствами, в размере <данные изъяты> рубль и денежную компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей.

В обоснование уточненных требований истец указала, что, так как предварительные договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома устанавливают обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить существенную часть цены недвижимого имущества, то данные договоры должны быть квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. При этом в силу ст. 35 ЗК РФ невозможно отчуждение жилого дома без отчуждения земельного участка, на котором он расположен. В силу п. 3 ст. 487 ГК РФ она, истец, вправе потребовать от ответчика ПАО «ИБС Дивелэпэс» передачи предварительно оплаченных ею объектов недвижимости; сделки по отчуждению Обществом спорного имущества П.С.Л., как и все последующие совершенные с ним сделки, являются ничтожными, данный ответчик являлся генеральным директором Общества, ответчик К.А.А. – его учредителем, ответчик К.М.Э. - супругой К.А.А.; все оспариваемые ею сделки совершены руководством Общества исключительно с целью нарушения прав дольщиков. При этом все ответчики знали о том, что между обществом и ею заключены предварительные договоры купли-продажи в отношении спорных земельного участка и жилого дома, по которым осуществлена оплата. Поскольку согласно отчету, составленному ООО «Агентство Консалтинга и Оценки» 10 августа 2015года, стоимость невыполненных Обществом строительных работ составила общую сумму <данные изъяты> рубль, всего ею было уплачено во исполнение условий предварительных договоров <данные изъяты> рублей, фактическая стоимость недостроенного дома и земельного участка равна <данные изъяты> рублей, истец полагала, что в данном случае в силу ст. 503 ГК РФ и ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» имеет право требовать уменьшения покупной стоимости спорного имущества на стоимость невыполненных работ, при этом неосновательное обогащение ответчика в виде излишне уплаченных денежных средств составит <данные изъяты> рубль (том 3 л.д. 199-203; протокол с\з от 10 мая 2016 года том 3 л.д. 200об).

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 10 мая 2016 года и дополнительным решением того же суда от 29 сентября 2016 года в удовлетворении иска С.М.С. отказано (том 3 л.д. 205-213;том 4 л.д. 12-16).

В апелляционной жалобе истец просит указанное решение отменить как необоснованное и принятое с нарушением норм материального права, выражает несогласие с вывод суда о том, что её воля была направлена на заключение именно предварительных, а не основных договоров купли-продажи; ссылается на то, что вопреки выводу суда, требование о признании за ней права собственности на спорное имущество в настоящем споре не заявлялось; указывает на то, что не направление обществу предложения заключить основные договоры было обусловлено тем, что спорное имущество в установленный договорами от 29 сентября 2012 года срок не было создано, а ПАО «ИБС Дивелэпэс» в нарушение условий договоров не исполнило обязанность по извещению её о готовности к заключению основных сделок; считает, что сделки по отчуждению спорного имущества недействительны, поскольку их сторонами являются руководители ПАО «ИБС Дивелэпэс» либо их близкие родственники; отмечает, что судебный акт, утвердивший мировое соглашение между ответчиками ПАО «ИБС Дивелэпэс» и П.С.Л., отменен, поэтому у последнего не могло возникнуть права на спорное имущество; отмечает, что спорные правоотношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей», поэтому ей в рамках ст. 15 данного закона должен быть компенсирован моральный вред, причиненный незаконными действиями общества (том 3 л.д. 218-229).

В возражениях на апелляционную жалобу ответчики: Общество и П.С.Л. просят решение по настоящему делу оставить без изменения, поданную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но неявившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 29 сентября 2012 года между Обществом, выступающим продавцом, и истцом, покупателем, были заключены предварительные договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома № и №, в соответствии с которыми продавец обязался в срок не позднее 20 декабря 2013 года заключить с покупателем договоры купли-продажи земельного участка, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6.90 соток, расположенного в <адрес>, а также жилого дома общей площадью 144 кв.м, расположенного на данном земельном участке, обеспечить наличие внутри границ земельного участка инженерных коммуникаций в виде сетей электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, а покупатель – уплатить покупную цену в размере <данные изъяты> рублей - за земельный участок и в размере <данные изъяты> рублей - за жилой дом (пункты 1. 4, 2.2, 3.1.1 договоров том 1 л.д. 11-12, 35-36).

Дополнительными соглашениями от 04 октября 2013 года к предварительным договорам сроки заключения предусмотренных ими сделок были установлены до 11 апреля 2014 года (том 1 л.д. 20, 171).

Согласно пунктам 3.1.2, 3.1.3 предварительных договоров продавец не позднее, чем за 15 календарных дней до предусмотренной ими даты заключения договоров, был обязан направить покупателю извещение о готовности к заключению договоров купли-продажи, и не совершать в период действия предварительных договоров сделок в отношении земельного участка и жилого дома, идентичных настоящей сделке и (или) препятствующих передаче данного имущества в собственность покупателю (том 1 л.д. 12, 36).

Пунктами 5.2 предварительных договоров в редакции дополнительных соглашений от 04 октября 2013 года, установлено, что 50 % стоимости земельного участка и жилого дома подлежат оплате покупателем путем внесения обеспечительных платежей в срок до 20 декабря 2012 года, 31 % стоимости данных объектов подлежали оплате в срок до 11 октября 2013 года и 19 % их стоимости уплачивались покупателем при подписании сторонами основных договоров купли-продажи (том 1 л.д. 20, 171).

Платежным поручением № от 20 ноября 2012 года истец в счет оплаты по предварительным договорам от 29 сентября 2012 года за приобретение прав на жилой дом и земельный участок уплатила ответчику <данные изъяты> рублей, 08 октября 2013 года истец внесла по данным договорам обеспечительные платежи за жилой дом - <данные изъяты> рублей и за земельный участок - <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей (том 1 л.д. 22, 23-24, 166).

Из материалов дела следует, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 225 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> из которого надлежало сформировать земельный участок, являющийся предметом договора от 29 сентября 2012 года №, зарегистрировано за Обществом 22 октября 2010 года (том 1 л.д. 18).

27 августа 2012 года данный участок вошел в состав земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № площадью 65 893 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Постановлением и.о. главы администрации Веревского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 18 сентября 2012 года № данному земельному участку был присвоен адрес: <адрес>

31 октября 2012 года в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о вновь созданном земельном участке с кадастровым номером №, площадью 690 кв.м, расположенном по адресу <адрес>, с категорией земли сельскохозяйственного назначения. Согласно сведениям, имеющимся в кадастровом паспорте, данный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером № (кадастровый паспорт от 31 октября 2012 года).

Постановлением и.о. главы администрации Веревского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 09 июля 2015 года № земельному участку с кадастровым номером № был присвоен адрес: д<адрес>.

Согласно пояснению, данному 13 марта 2017 года специалистом ООО «Агентство Консалтинга и Оценки», составившим отчет об оценке № от 10 августа, месторасположение земельного участка с кадастровым номером № полностью совпадает с месторасположением земельного участка № указанного в предварительном договоре купли-продажи земельного участка № от 29 сентября 2012 года.

Анализ представленных в материалы дела документов позволяет прийти к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес>, площадью 690 кв.м является земельным участком, предусмотренным п. 1.3 договора №, заключенного 29 сентября 2012 года между истцом и Обществом.

Таким образом, земельный участок, являющийся предметом договора истца и Общества № от 29 сентября 2012 года, сформирован как объект недвижимого имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства, поставлен на учет в Государственном кадастре недвижимости и зарегистрирован в установленном законом порядке.

05 декабря 2013 года за Обществом зарегистрировано право собственности на жилой двухэтажный дачный дом круглогодичного использования общей площадью 141.5 кв.м по указанному адресу (том 2 л.д. 14).

28 апреля 2014 года исполняющим обязанности мирового судьи судебного участка № 55 Санкт-Петербурга - мировым судьей судебного участка № 39 Санкт-Петербурга выдан судебный приказ о взыскании с Общества в пользу ответчика П.С.Л. суммы долга на основании совершенного нотариусом протеста простых векселей с учетом процентов исходя из ставки 25 % годовых на общую сумму <данные изъяты> рублей и расходов по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей (том 3 л.д. 22-26).

Определением мирового судьи судебного участка № 55 Санкт-Петербурга от 27 августа 2014 года утверждено мировое соглашение, заключенное между ответчиком П.С.Л. и Обществом на стадии исполнительного производства, по условиям которого должник гасит полную задолженность перед взыскателем в размере <данные изъяты> рублей путем последовательной передачи в собственность взыскателя 127 принадлежащих ему объектов недвижимости, в том числе, спорных земельного участка и жилого дома (том 2 л.д. том 3 л.д. 162-167).

22 сентября 2014 года на основании вышеуказанного определения право собственности на земельный участок площадью 690 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а также расположенный на нем дачный дом круглогодичного использования с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ответчиком П.С.Л. (том 2 л.д. 130, 131).

Постановлением и.о. главы администрации Веревского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 09 июля 2015 года № 282 жилому дому с кадастровым номером № присвоен адрес <адрес>

14 июля 2015 года ответчик П.С.Л. продал земельные участки и расположенные на них дачные дома круглогодичного использования, в том числе и спорные, ответчику К.А.А. (договор № купли-продажи объектов недвижимости том 2 л.д. 41-50). Право собственности К.А.А. на спорные объекты недвижимости зарегистрировано 24 июля 2015 года (том 1 л.д. 88-89).

15 сентября 2015 года между К.А.А. и К.М.Э. заключен брачный договор, по условиям которого объекты недвижимости, принадлежащие К.А.А. на основании договора купли-продажи от 14 июля 2015 года №, включая спорные земельный участок и дачный дом, признаются частной собственностью ответчика К.М.Э. (том 3 л.д. 182-190).

22 сентября 2015 года право собственности на спорное имущество зарегистрировано за ответчиком К.М.Э. (том 3 л.д. 27).

Апелляционным определением Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга от 21 октября 2015 года по делу № 11-210/2015 определение мирового судьи судебного участка № 55 Санкт-Петербурга от 27 августа 2014 года об утверждении мирового соглашения, заключенного между П.С.Л. и ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», отменено. В удовлетворении заявления П.С.Л. и ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» об утверждении мирового соглашения, заключенного на стадии исполнительного производства и о прекращении исполнительного производства отказано (том 3 л.д. 22-26).

04 сентября 2015 года Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области принято к производству заявление З.А.С. о признании ПАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2016г. по делу №А56-50734/2015 в отношении ПАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» введена процедура наблюдения (том 2 л.д. 136-138).

Отказывая С.М.С. в удовлетворении иска, суд исходил из того, что между ней и Обществом заключены предварительные договоры купли-продажи, в связи с истечением срока, в течение которого должны были быть заключены основные договоры в силу ст. 429 ГК РФ обязательства сторон, предусмотренные предварительными договорами, прекратились, и пришел к выводу о том, что способом защиты прав истца будет являться предъявление требований к Обществу о взыскании убытков.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, так как он не основан на законе и противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.

В соответствии с п.п. 1-4 ст. 429 ГК РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с п. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В заключенных между истцом и Обществом договорах, поименованных их участниками как предварительные, стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома, но и обязанность истца внести денежные средства в размере 81 % от стоимости данных объектов недвижимости, а при заключении основных договоров купли-продажи внести оставшиеся 19% их стоимости (том 1 л.д. 21, ).

Анализ указанных договоров позволяет прийти к выводу о том, что заключенные между истцом и Обществом договоры, поименованные сторонами предварительными, не являются таковыми по смыслу положений ст. 429 ГК РФ.

Договор, заключенный сторонами в отношении жилого дома, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент заключения такого договора данный объект недвижимости ответчиком создан не был.То обстоятельство, что указанный договор не прошел государственную регистрацию, не свидетельствует о его не заключенности, так как по смыслу п. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договора купли-продажи существующего жилого дома, а не жилого дома, который будет создан в будущем. Зарегистрировать договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости, сведения о правах в отношении которого не внесены в ЕГРП, не представлялось возможным.

Являющийся предметом договора купли-продажи жилой дом ответчиком был построен. 05 декабря 2013 года за Обществом зарегистрировано право собственности на жилой двухэтажный дачный дом круглогодичного использования, общей площадью 141.5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (том 3 л.д. 172).

Договор в отношении спорного земельного участка также является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку истец и Общество договорились заключить в будущем договор о продаже земельного участка, который подлежал формированию в границах уже существующего и принадлежащего ответчику на праве собственности участка, а при этом сам договор от 29 сентября 2012 года устанавливал обязанность истца уплатить существенную части цены недвижимого имущества. Несмотря на то, что конкретные границы спорного участка не были предусмотрены данным договором, однако, содержащиеся в нем условия в отношении объекта недвижимости позволяют его индивидуализировать.

В связи с изложенным, истец как покупатель по договорам купли-продажи от 29 сентября 2012 года, вправе требовать понуждения Общества к исполнению обязательства по передаче ей спорных объектов недвижимости, являющихся предметами данных договоров (ст. 398 ГК РФ).

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества в данном случае правомерно соединено истцом с требованием о государственной регистрации перехода к ней права собственности по договорам купли-продажи от 29 сентября 2012 года, поскольку предпринятые Обществом действия свидетельствуют о его уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость к истцу (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Вышеуказанные требования истца подлежат удовлетворению только в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Как отмечалось ранее, спорные объекты недвижимости ответчиком Обществом отчуждены ответчику П.С.Л., который, в свою очередь, продал их ответчику К.А.А., а последний по брачному договору передал их в собственность своей супруги ответчика К.М.Э.

Вместе с тем, соответствующие сделки между ответчиками являются ничтожными в той части, в которой ими осуществлено распоряжение спорными объектами недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ответчик П.С.Л. с июля 2007 года по апрель 2008 года являлся генеральным директором Общества; с апреля 2008 года по март 2010 года – заместителем председателя совета директоров Общества; с февраля 2014 года по настоящее время является членом совета директоров Общества (том 1 л.д. 59).

Ответчик К.А.А. являлся единственным участником Общества и после его реорганизации в 2013 года стал его единственным акционером (том 1 л.д. 54). В апреле 2014 года данный ответчик произвел отчуждение 100% акций Общества своей дочери Х.Е.А. С февраля 2014 года по настоящее время ответчик К.А.А. является председателем совета директоров Общества (том 1 л.д. 98).

Ответчик К.М.Э. с 09 сентября 1990 года является супругой ответчика К.А.А. Как видно из дела, в отношении Общества она является аффилированным лицом.

Из материалов дела усматривается, что принимая от истца платежи во исполнение договоров, являющихся предметом настоящего спора, Общество не заявляло об отказе от их исполнения.

Несмотря на это, 27 августа 2014 года обремененные правами истца объекты недвижимости на основании утвержденного мировым судьей мирового соглашения были переданы Обществом ответчику П.С.Л.

14 июля 2015 года ответчик К.А.А. приобрел у ответчика П.С.Л. спорные объекты недвижимости, которые по условиям договоров купли-продажи, заключенных юридическим лицом, председателем совета директоров которого он являлся, должны были перейти в собственность истца и, за которые последняя внесла оплату практически в полном объеме. Через незначительное время ответчик К.А.А. совершил действия по переводу прав в отношении данных объектов на имя своей супруги ответчика К.М.Э.

Все вышеуказанные действия были совершены ответчиками с единственной целью – в связи с ухудшением материального положения Общества и в преддверии его банкротства не оставить в собственности данного юридического лица имущества, на которое могло быть обращено взыскание по его обязательствам.

Председатель совета директоров Общества К.А.А. не мог оставить имущество зарегистрированным на свое имя, так как является поручителем Общества по кредитному договору, заключенному 20 ноября 2012 года данным юридическим лицом с ПАО «Сбербанк России», и обеспеченным залогом 44 земельных участков и расположенных на них жилых домов.

Действия по отчуждению спорных жилого дома и земельного участка своей супруге были совершены данным ответчиком после принятия к производству Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области заявления о признании Общества несостоятельным (банкротом).

Вышеуказанные действия ответчиков привели к тому, что на стадии банкротства у Общества не осталось имущества, которое могло быть реализовано в целях расчета с кредиторами, а покупатели жилых домов и земельных участков вблизи д. Вайя, включая истца, утратили возможность потребовать от продавца передачи им оплаченных объектов недвижимости. При этом сами эти объекты остались в собственности семьи К. - акционеров и членов совета директоров ПАО «ИБС Дивелэпэс», выступающих ответчиками по настоящему делу.

Необходимо также учитывать, что при рассмотрении возникшего спора установлено, что ни во владение ответчика П.С.Л., ни во владение ответчиков К. спорные земельный участок и жилой дом не поступали. В настоящее время ими никто не владеет и они находятся в свободном доступе.

Вышеуказанные действия данных ответчиков судебная коллегия квалифицирует как злоупотребление правом. В силу п. 2 ст. 10 ГК РФ права ответчиков в сложившихся обстоятельствах защищены быть не могут; защите подлежат только действительно нарушенные права истца на получение в собственность спорных объектов недвижимого имущества.

Судебная коллегия также отмечает, что мировое соглашение влечет правовые последствия в виде возникновения у его участников соответствующих прав и обязанностей только в случае его утверждения судом, права участников такого соглашения основываются на определении суда, принятом в соответствии со ст. ст. 39, 221 ГПК РФ.

Как видно из дела, определение мирового судьи судебного участка № 55 Санкт-Петербурга от 27 августа 2014 года об утверждении мирового соглашения, заключенного между ответчиками П.С.Л. и Обществом, отменено апелляционным определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 21 октября 2015 года. Этим же определением отказано в удовлетворении заявления ответчиков об утверждении мирового соглашения, заключенного на стадии исполнительного производства, и о прекращении исполнительного производства.

При таких обстоятельствах, соглашение между данными лицами о передаче в счет погашения долгового обязательства ряда земельных участков и жилых домов ничтожно также и по причине отмены определения мирового судьи, которым оно утверждено, следовательно, оно не породило для его участников правовых последствий в виде возникновения права на спорные объекты недвижимости.

При таком положении дополнительного признания данного соглашения недействительным (ничтожным) полностью или в части в рамках отдельного судебного производства не требуется, в связи с чем требования истца в части его оспаривания не подлежат удовлетворению. Права истца в данной части восстановлены вышеуказанным апелляционным определением от 21 октября 2015 года по делу №11-210/2015.

В связи с отсутствием у ответчика П.С.Л. каких-либо прав на спорные объекты недвижимости не могут являться законными и порождающими права для их участников и все последующие сделки по распоряжению ими.

Исходя из изложенного, как мировое соглашение между ОАО «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» и П.С.Л., так и договор купли-продажи объектов недвижимости № от 14 июля 2015 года, заключенный между ответчиками П.С.Л. и К.А.А., и брачный договор, заключенный 15 сентяря 2015 года между ответчиками К.А.А. и К.М.Э., в части, касающейся спорных земельного участка и жилого дома, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ являются ничтожными сделками, так как нарушают требования закона (ст. 10 ГК РФ) и посягают на права и охраняемые законом интересы истца.

При таком положении имеются основания для применения последствий недействительности ничтожных сделок к договором (их части), послужившим основанием к переходу прав на спорное имущество к ответчикам П.С.Л., К.А.А. в виде исключения из ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности указанных лиц на спорные земельный участок и дачный дом.

Последствием недействительности данных сделок как ничтожных в данном случае является признание отсутствующим права собственности ответчика К.М.Э. на спорные земельный участок и жилой дом и признание указанных объектов недвижимости принадлежащими на праве собственности Обществу.

При таких обстоятельствах, требование истца об обязании Общества передать ей спорные объекты недвижимости подлежит удовлетворению на основании ст. 398 ГК РФ, так как спорное имущество имеется в натуре и принадлежит данному лицу - продавцу по договорам, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП в связи с ничтожностью как совершенной им самим, так и всех последующих сделок с данным имуществом.

То обстоятельство, что истец не доплатила покупную цену земельного участка и жилого дома, не свидетельствует о необоснованности её требований о передаче спорных объектов недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 503 ГК РФ покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

Из представленного истцом отчета об оценке, составленного 10 августа 2015 года специалистами ООО «Агентство Консалтинга и Оценки», следует, что стоимость строительно-монтажных работ, невыполненных Обществом в ходе строительства на участке, расположенном по адресу: <адрес>, по состоянию на 30 июня 2015 года составляет <данные изъяты> рубль (том 2 л.д. 222).

Несмотря на то, что спорные объекты недвижимости истцу до настоящего времени не переданы, действия Общества, прекратившего выполнение строительно-монтажных работ и осуществившего отчуждение спорных объектов, свидетельствуют об отсутствии у него намерения приводить их в соответствие с требованиями договоров от 29 сентября 2012 года.

При таких обстоятельствах, истец не может быть лишена возможности требовать соразмерного уменьшения покупной цены спорных объектов недвижимости на стадии их передачи ей продавцом. Право истца требовать такой передачи производно от исполнения ею самой обязанности по их оплате. Из материалов дела следует, что фактическая стоимость недостроенного жилого дома и земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, образовавшаяся с учетом фактически уплаченных истцом <данные изъяты> рублей разница в <данные изъяты> рубль составит неосновательное обогащение ответчика, которое подлежит возврату истцу в порядке п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ истец вправе требовать государственной регистрации перехода к ней права собственности на спорные земельный участок и жилой дом по договорам купли-продажи от 29 сентября 2012 года. Поскольку заключая с Обществом договоры купли-продажи, она имела намерение приобрести у него на возмездной основе спорные объекты недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то к отношениям между данными сторонами применяется законодательство о защите прав потребителей.

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрена возможность взыскания с продавца морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения его прав, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации. Таким образом, Закон РФ «О защите прав потребителей», как исключение из общего правила, предусматривает возможность взыскания компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения его имущественных прав.

Исходя из конкретных обстоятельств дела и установленных фактов грубого нарушения Обществом прав истца, судебная коллегия определяет размер подлежащей взысканию с указанного ответчика в пользу С.М.С. денежной компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей.

С учетом изложенного, обжалуемое решение как принятое с нарушением норм материального права, подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении иска исходя из содержащихся в настоящем определении выводов судебной коллегии. В связи с отменой решения подлежит отмене и дополнительное решение суда от 29 сентября 2016 года.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 10 мая 2016 года и дополнительное решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29 сентября 2016 года по настоящему делу отменить и принять по делу новое решение.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 29 сентября 2012 года №, заключенный между С.М.С. и обществом с ограниченной ответственностью «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты - земельного участка площадью 690 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Признать предварительный договор купли-продажи жилого дома от 29 сентября 2012 года № заключенный между С.М.С. и обществом с ограниченной ответственностью «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи объектов недвижимости № от 14 июля 2015 года, заключенный между П.С.Л. и К.А.А., в части продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 690 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и дачного жилого дома круглогодичного использования, площадью 141.5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительным (ничтожным) брачный договор, заключенный 15 сентября 2015 года между К.А.А. и К.М.Э., в части признания общего имущества супругов - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 690 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и дачного жилого дома круглогодичного использования, площадью 141.5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, частной собственностью К.М.Э..

Признать отсутствующим право собственности К.М.Э. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 690 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и дачный жилой дом круглогодичного использования, площадью 141.5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 22 сентября 2014 года о государственной регистрации права собственности П.С.Л. и от 24 июля 2015 года о государственной регистрации права собственности К.А.А. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 690 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и дачный дом круглогодичного использования площадью 141.5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать земельный участок с кадастровым номером №, площадью 690 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и дачный жилой дом круглогодичного использования, площадью 141.5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащими на праве собственности публичному акционерному обществу «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс».

Уменьшить покупную цену дачного жилого дома круглогодичного использования, площадью 141.5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка с кадастровым номером №, площадью 690 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> являющихся предметами договоров купли-продажи № и № от 29 сентября 2012 года, заключенных между С.М.С. и обществом с ограниченной ответственностью «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс», на сумму невыполненных строительно-монтажных работ в размере <данные изъяты> рубля.

Взыскать с публичного акционерного общества «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» в пользу С.М.С. денежную сумму в размере уменьшенной покупной цены на стоимость невыполненных строительно-монтажных работ - <данные изъяты> рубль.

Обязать публичное акционерное общество «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» в срок до 23 апреля 2017 года передать С.М.С. по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 690 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> и дачный жилой дом круглогодичного использования, площадью 141.5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода к С.М.С., <данные изъяты> права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 690 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и дачный жилой дом круглогодичного использования, площадью 141.5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании заключенных 29 сентября 2012 года с обществом с ограниченной ответственностью «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома № и №

Взыскать с публичного акционерного общества «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» в пользу С.М.С. денежную компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с публичного акционерного общества «ИБС Раше Пропети Дивелэпэс» в пользу С.М.С. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В остальной части С.М.С. в иске - отказать.

Председательствующий

Судьи:

судья: Леонтьева Е.А.