Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, прекращении обременения в виде ипотеки, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности и возврате квартиры, поступившего по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 25 ноября 2019 года.

Заслушав доклад председательствующего судьи Блиновой М.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о прекращении права пользования жилым помещением в квартире <адрес>, выселении, снятии с регистрационного учёта по указанному адресу, прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры <адрес>, записи об ограничения права в виде ипотеки в силу закона от 27 августа 2019 года.

Исковые требования мотивировала тем, что она является собственником квартиры <адрес> на основании договора купли-продажи от 11 января 2019 года, заключенного с ФИО2 Переход права собственности на квартиру зарегистрирован 15 января 2019 года. Согласно условиям договора стоимость квартиры определена сторонами в размере ... руб., из которых ... руб. уплачены ею до подписания договора, оставшуюся сумму ... руб. она обязалась перечислить на лицевой счёт ответчика в срок до 12 июля 2019 года. В период с июня 2019 года истцом предпринимались неоднократные попытки произвести оплату оставшейся стоимости квартиры, однако ФИО2 фактически уклонялась от получения денежных средств, свои платёжные реквизиты не сообщала, в договоре банковские реквизиты не были указаны. В связи с чем 11 июля 2019 года истец внесла на депозитный счёт нотариуса ФИО4 денежные средства в размере ... руб. для передачи продавцу в счёт оплаты договора. После полной оплаты ею стоимости квартиры, продавец уклоняется от совершения действий по погашению записи об ипотеке.

Кроме того, по условиям пункта 5 договора ответчики обязались сняться с регистрационного учёта и освободить отчуждаемую квартиру от предметов домашнего обихода в срок до 12 июля 2019 года. В установленный договором срок ответчик ФИО3 с регистрационного учёта не снялся, ответчики отказываются освободить жилое помещение, в связи с чем, она не может использовать жилое помещение по назначению, затрудняет возможные сделки с квартирой.

ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры <адрес> от 11 января 2019 года, прекращении права собственности за ФИО1 на данную квартиру и возврате квартиры в её собственность на основании ст.ст. 450, 453 ГК РФ.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 не исполнила в полном объеме обязательства по оплате стоимости квартиры, сумма долга по договору составляет ... руб., чем существенно нарушила п. 3.1 договора. Пунктом 3.4 договора предусмотрено право продавца на расторжение договора купли-продажи и на предъявление требования о возврате квартиры.

В судебном заседании истец, ответчик по встречному иску, ФИО1 и её представитель ФИО5 исковые требования поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать, указав, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, поскольку в установленный договором срок истец оплатила оставшуюся сумму по договору купли-продажи от 11 января 2019 года, внеся денежные средства в размере ... руб. на депозитный счёт нотариуса ФИО4 При совершении сделки по купле-продаже ФИО2 просила перечислить оставшуюся сумму на её кредитную карту, привязанную к телефону, однако карта была заблокирована, в связи с чем перевод денежных средств не был осуществлен.

Ответчик, истец по встречному иску, ФИО2 и её представитель ФИО6 исковые требования ФИО1 не признали, встречные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным во встречном иске, пояснив суду, что ФИО1 по устной договоренности должна была внести оставшуюся денежную сумму на депозит нотариуса в г. ..., поскольку ФИО2 зарегистрирована и проживает в г. ..., о чём было известно ФИО1 Кредитную карту, привязанную к её телефону, она заблокировала, после того как на её счёт от неизвестного лица поступил перевод ... руб.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

Третье лицо нотариус нотариального округа г. Чебоксары ФИО4 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Отдел по вопросам миграции ОП № УМВД России по г. Чебоксары явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Решением Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 25 ноября 2019 года с учетом исправления описки определением суда от 21.01.2020г. постановлено:

«Исковые требования ФИО1 удовлетворить: прекратить за ФИО3 право пользования жилым помещением в квартире <адрес>.

Выселить ФИО3 из квартиры <адрес>.

Возложить обязанность на отдел по вопросам миграции ОП № УМВД России по г.Чебоксары обязанность снять ФИО3 с регистрационного учёта по адресу: <адрес>.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры <адрес>, запись об обременении права в виде ипотеки в силу закона № от 27 августа 2019 года.

В иске ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО1, прекращении права собственности за ФИО1 на квартиру № <адрес> и возврате данной квартиры в собственность ФИО2 отказать».

Указанное решение суда обжаловано истцом ФИО2 по мотивам незаконности и необоснованности. В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить и принять новое решение, которым её встречные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении иска ФИО1 отказать. В апелляционной жалобе указывает на ненадлежащее исполнение покупателем ФИО1 обязательств по договору купли-продажи. Внесение денежных средств на депозит нотариуса нотариального округа г. Чебоксары не является надлежащим исполнением обязательств, поскольку сторонам было известно место жительство кредитора (продавца) в г. .... Указывает на несостоятельность выводов суда об ее уклонении от получения денежных средств от покупателя по договору купли-продажи. Полагает подтвержденным факт существенного нарушения условий договора купли-продажи со стороны покупателя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - ФИО6 поддержал доводы апелляционной жалобы на решение суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 и её представитель ФИО5 возражали против доводов апелляционной жалобы на решение суда.

В своем заключении прокурор Куприна Д.П. полагала апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные в установленном порядке о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, их представителей, заключение прокурора Куприной Д.П. о законности и обоснованности решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение суда в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п.3 ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодеком, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз.2 п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что 11 января 2019 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал принадлежащую ему на праве собственности квартиру <адрес> покупателю ФИО1

Согласно п. п. 3, 3.1 договора купли-продажи квартира оценивается по соглашению сторон и продана за ... руб. Покупатель уплачивает продавцу стоимость квартиры в следующем порядке: ... руб. в счёт стоимости квартиры уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора; ... руб. оставшаяся часть стоимости квартиры уплачивается покупателем на расчётный счёт продавца в срок до 12 июля 2019 года.

В соответствии с пунктом 3.2 договора в силу законодательства Российской Федерации квартира считается находящейся в залоге у продавца до момента оплаты покупателем его полной стоимости, указанной в п. 3 настоящего договора. Залог подлежит снятию только в том случае, если в регистрирующий орган будут одновременно предоставлены платёжные документы, подтверждающие полную оплату покупателем стоимости квартиры (п. 3.2 договора).

Переход права собственности на приобретенное по договору купли-продажи от 11 января 2019 года недвижимое имущество от продавца к покупателю ФИО1 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 15 января 2019 года, а также было зарегистрировано ограничение (обременение) права собственности - залог в пользу ФИО2 в отношении данной квартиры.

Указывая, что она является собственником спорного имущества на основании договора купли-продажи от 11 января 2019 года, и полностью исполнила свои обязательства по оплате приобретенной квартиры путем внесения оставшейся суммы в размере ... руб. на депозит нотариуса, ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями о прекращении права пользования ответчиков спорным жилым помещением, выселении члена семьи бывшего собственника квартиры (продавца) из указанного жилого помещения и прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры <адрес>.

Обращаясь в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры <адрес> от 11 января 2019 года, ФИО2 ссылалась на положения ст.450 ГК РФ и указала, что после регистрации договора ФИО1 приобрела право собственности на спорное имущество, однако оплату денежных средств за приобретенное имущество в полном объеме не произвела, тем самым существенно нарушила условия договора.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, установив, что ФИО2 уклонялась от получения оставшейся части суммы оплаты за недвижимое имущество в размере ... руб., в связи с чем истец ФИО1, внесла оставшуюся сумму в размере ... руб. на депозит нотариуса с целью передачи указанных денежных средств ФИО2, пришел к выводу о том, что ФИО1 обязанность по внесению платы в рамках оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 11 января 2019 года исполнена надлежащим образом, следовательно, оснований для расторжения договора купли-продажи, предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

При таких обстоятельствах, суд правильно пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами суда, поскольку судом первой инстанции правильно определен характер спорных правоотношений, с достаточной полнотой исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения. Выводы суда, положенные в основу обжалуемого решения, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требования закона об их относимости и допустимости, содержат исчерпывающие суждения, вытекающие из установленных фактов.

Как усматривается из представленного договора кули-продажи от 11 января 2019 года, квартира ценена сторонами и продана за ... руб. из которых ... руб. уплачены ФИО1 до подписания договора, а остальная сумма в размере ... руб. подлежала оплате покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца в срок до 12 июля 2019 года. При этом в договоре реквизиты счета для перечисления указанной суммы денежных средств продавцу указаны не были.

Материалами дела, в частности, сообщениями в мессенджере Viber, в которых ФИО1 просила ФИО2 сообщить расчётный счёт для перечисления денежных средств, наличием телефонных звонков, письмом от 9 июля 2019 года, подтверждается, что ФИО1 предпринимались неоднократные попытки выяснить реквизиты счета продавца с целью перечисления оставшейся суммы по договору купли-продажи квартиры в размере ... руб. Однако ответчик (истец по встречному иску) не представила доказательств сообщения покупателю реквизитов своего банковского счета для осуществления платежа, что судом первой инстанции обоснованно оценено как

фактическое уклонение ФИО2 (продавца) от получения денежных средств. При этом кредитная карта, привязанная к номеру телефона ФИО2, была заблокирована, что не оспаривалось самой ФИО2

Полагая, что ФИО2 намеренно уклоняется от получения денежных средств, ФИО1 обратилась к нотариусу нотариального округа г.Чебоксары ФИО4 по вопросу внесения в депозит причитающихся по договору купли-продажи от 11 января 2019 года денежных средств в порядке, установленном статьей 327 ГК РФ.

Согласно пункта 4 статьи 327 ГК РФ, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги на депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Справкой нотариуса нотариального округа г.Чебоксары ФИО4 от 11 июля 2019 года подтверждается принятие от ФИО1 для передачи ФИО2 в счет договора купли-продажи от 11 января 2019 года недвижимого имущества – квартиры <адрес> суммы в размере ... руб.

Доводы ФИО2 о ненадлежащем исполнении покупателем обязательств по внесению оставшейся суммы по договору купли-продажи опровергаются представленными в материалы дела доказательствами внесения денежных средств на депозитный счет нотариуса.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО1 не было допущено нарушений условий заключенного договора купли-продажи от 11 января 2019 года, поскольку ее действия свидетельствовали о намерении реально исполнить договор по передаче денежных средств за квартиру в срок, предусмотренный договором и фактическом исполнении договора путем внесения денежных средств на депозит нотариуса.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом ФИО2 не доказала наличие обстоятельств, предусмотренных ст. 450 ГК РФ для расторжения договора купли-продажи недвижимости, обстоятельств повлечения действий покупателя для нее (продавца) такого ущерба, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что заявленные ФИО2 встречные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку в обоснование своих требований ею не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении покупателем ФИО1 условий договора купли-продажи от 11 января 2019 года, повлекшего причинение такого ущерба, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку судом не установлено оснований для расторжения договора купли-продажи от 11 января 2019 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о прекращении права пользования ФИО3 (члена семьи продавца) жилым помещением – квартирой <адрес> и выселении из указанного жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2).

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела в соответствии со статьей 56 ГПК РФ установлено, что ФИО2 уклонялась от получения денежных средств в размере ... руб. (оставшаяся часть суммы за недвижимое имущество, приобретаемое по договору купли-продажи от 11 января 2019 года), а ФИО1 сумма в размере ... руб. была внесена на депозит нотариуса нотариального округа г. Чебоксары для передачи указанных денежных средств ФИО2, в связи с чем обязательство по уплате денежных средств ФИО1 исполнено надлежащим образом, следовательно, отпали основания для сохранения залога (ипотеки в силу закона) недвижимого имущества.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что на момент внесения ФИО1 денежных средств на депозит нотариуса нотариального округа г. Чебоксары ФИО4 ФИО2 была зарегистрирована в г...., где и проживала на момент заключения договора от 11 января 2019 года, в связи с чем нотариус должен был отказать ФИО1 в принятии на депозит денежных средств, были предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными.

Так, в соответствии с п.1 ст. 316 ГК РФ, если место исполнения обязательства не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев, либо существа обязательства, исполнение должно быть произведено: по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения такого имущества; по денежному обязательству об уплате наличных денег - в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения в момент возникновения обязательства; по денежному обязательству об уплате безналичных денежных средств - в месте нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора, если иное не предусмотрено законом; по всем другим обязательствам - в месте жительства должника или, если должником является юридическое лицо, в месте его нахождения.

Если после возникновения обязательства место его исполнения изменилось, в частности изменилось место жительство должника или кредитора, сторона, от которой зависело такое изменение, обязана возместить другой стороне дополнительные издержки, а также принимает на себя дополнительные риски, связанные с изменением места исполнения обязательства (п.2 ст. 316 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что на момент совершения сделки купли-продажи от 11 января 2019 года и возникновения обязательств по указанному договору ФИО2 была зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>. 11 апреля 2019 года ФИО2 снялась с регистрационного учёта по указанному адресу и зарегистрировалась по адресу: г. ..., <адрес .2.>, при этом какого-либо уведомления об изменения места жительства в адрес ФИО1 не направляла.

Соответственно, исполнение покупателем обязательства по уплате оставшихся денежных средств по договору купли-продажи квартиры путем внесения на депозит нотариуса нотариального округа г. Чебоксары отвечает требованиям ст.ст. 316, 327 ГК РФ.

Сообщенные истцом ФИО1 и представителем ФИО2 – ФИО6 в суде апелляционной инстанции обстоятельства вступления сторон в отношения займа по расписке от 11 января 2019г. на сумму ... руб. сроком до 12 июля 2019г. и фактического возврата ФИО1 долга по данной расписке в сентябре 2019г., сами по себе не являются основанием для расторжения оспариваемого договора купли-продажи квартиры по требованию продавца, соответственно данные доводы не влекут отмены решения суда.

Доводы апелляционной жалобы, которые сводятся к оспариванию вывода суда о том, что ФИО2 не уклонялась от получения денежных средств, причитающихся по договору купли-продажи, являются несостоятельными, сводятся к переоценке выводов суда, оснований для которой у судебной коллегии нет.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу ФИО2 на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 25 ноября 2019 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий М.А. Блинова

Судьи: Л.И. Стародубцева

И.В. Филимонова