Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО1 к ООО «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности на квартиру,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Гарновой Л.П.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности на квартиру отсутствующим, признании права собственности за собой, указав, что <данные изъяты> между ООО «РФСК» и ООО «Капстрой-Девелопмент», ООО «Региональная управляющая компания» был заключен инвестиционный договор на совместное осуществление комплексной застройки земельного участка, где в качестве главного инвестора (застройщика) и собственника земельного участка, подлежащего застройке, является ООО «РФСК».

В соответствии с условиями инвестиционного договора, каждый из участников договора приобретает права на определенный перечень инвестиционных объектов (квартир) согласно размеру внесенных ими инвестиционных взносов.

<данные изъяты> между ООО «Региональная управляющая компания» и ООО «МГСН-Регионстрой» заключен Договор соинвестирования, согласно которому ООО «МГСН-Регионстрой» внесло денежные средства для инвестирования строительства.

<данные изъяты> между ним, (истцом), и ООО «МГСН-Регионстрой» был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры площадью 89,20 кв.м., расположенной на 10 этаже секции 3 дома по адресу – <данные изъяты>

Им своевременно и в полном объеме внесен аванс по предварительному договору, равному цене квартиры, в размере 6 355 500 руб.

<данные изъяты> жилой дом введен в эксплуатацию, жилому дому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты><данные изъяты>, квартира получила <данные изъяты>, однако до настоящего времени с ним основной договор купли-продажи не заключен.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 иск не признала, ссылаясь на правомерность регистрации права собственности на квартиру за ООО «РФСК», заявила о пропуске истцом по заявленным им требованиями срока исковой давности для обращения в суд.

Решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на необоснованность его выводов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ – или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как разъяснено в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018<данные изъяты> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Положениями статьи 487 ГК РФ регулируются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.549 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что строительство многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты> осуществлялось в порядке реализации инвестиционного договора от <данные изъяты>, с учетом дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенного между ООО «Региональная финансово-строительная компания» (Генеральный застройщик), ООО «Капстрой-Девелопмент» (инвестор), ООО «Региональная управляющая компания» (Управляющая компания), ООО «Эйфер» (Инвестор 1).

ООО «РФСК» являлось собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство, и генеральным застройщиком.

Согласно п.1.13 инвестиционного договора акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта - документ, оформляемый сторонами по каждому объекту в составе инвестиционного объекта, подтверждающий исполнение сторонами своих обязательств в отношении данного объекта и закрепляющий за соответствующими участниками инвестиционного проекта права на жилую площадь в виде квартир, либо нежилую площадь.

Согласно п. 3.4 и п. 3.6 инвестиционного договора, по окончании строительства объекта в срок не позднее трех месяцев с момента утверждения акта приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию, стороны оформляют акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта, в котором устанавливается окончательное распределение квартир в объекте, на основании которого будут зарегистрированы права собственности сторон и привлеченных ими соинвесторов на созданный в результате инвестиционной деятельности объект.

Акт о частичных результатах составляется отдельно по каждому объекту, регистрация права собственности сторон или привлеченных ими лиц в отношении объектов осуществляется с учетом всех дополнительных соглашений к инвестиционному договору на основании актов о частичных результатах реализации инвестиционного проекта по каждому объекту.

Согласно п. 6.3 и п. 6.4 инвестиционного договора каждая сторона вправе в течение срока его действия привлекать соинвестора с правом получения соинвестором имущественных прав на часть доли этой стороны в объекте, что оформляется договором; ответственность по договорам, заключенным стороной инвестиционного договора несет указанная сторона.

Согласно приложению к Инвестиционному договору от <данные изъяты> - Протокола предварительного распределения квартир по адресу: <данные изъяты>, к распределению ООО «Региональная управляющая компания» подлежат 5 квартир ориентировочной площадью 466, 2 кв.м., в том числе и двухкомнатная квартира в секции 3, этаж 10, № на площадке 3, тип справа, площадью 89,2 кв.м.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Региональная управляющая компания» заключила с ООО «МГСН-Регионстрой» договор соинвестирования <данные изъяты>/Д-СИ/мр от <данные изъяты>.

Условия договора соинвестирования в редакции дополнительного соглашения №б/н от <данные изъяты> предусматривают, что ООО «МГСН-Регионстрой» принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству инвестиционного объекта, в объеме ориентировочно 628,19 кв.м общей площади квартир из доли ООО «Региональная управляющая компания» путем внесения инвестиционного взноса в размере 35 109 539,10 руб., с правом получения и оформления этих квартир в собственность соинвестора или привлеченных последним лиц.

Соинвестор приобретает права на квартиры в многоквартирных домах со строительными адресами: мкр. 4, корпуса 1, 2, 5, 8, 9 (п. 2.1 договора соинвестирования), в том числе и двухкомнатную квартиру в корпусе 5, секции 3, этаж 10, № на площадке 3, тип справа, площадью 89,2 кв.м.

Между ООО «МГСН-Регионстрой» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в корпусе 5, секция 3, на 10 этаже, № на площадке 3, тип справа площадью 89,9 кв.м. от 16.05.2008 г<данные изъяты>

ФИО1 произвел ООО «МГСН-Регионстрой» оплату по предварительному договору в размере полной стоимости квартиры в размере 6 355 500 рублей, что подтверждается платежным поручением от <данные изъяты>.

<данные изъяты> жилой дом, в котором находится спорная квартира, был введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод в эксплуатацию за <данные изъяты>

Спорной квартире был присвоен адрес: <данные изъяты>, Павшинский бульвар, <данные изъяты>.

Вместе с тем, Акт о частичных результатах реализации Инвестиционного проекта в соответствии с Инвестиционным договором от <данные изъяты> по спорному многоквартирному дому, закрепляющий определенный перечень квартир за соответствующими участниками Инвестиционного проекта, подписан между сторонами инвестиционного договора не был.

Согласно п. 1.1 предварительного договора от <данные изъяты>, стороны обязались заключить основной договор не позднее конца <данные изъяты>. С требованием к ООО «МГСН-Регионстрой» о заключении основного договора после <данные изъяты>, истец не обращался.

ООО «МГСН-Регионстрой» было ликвидировано <данные изъяты>, данный факт сторонами не оспаривался.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что ООО «РФСК» правомерно зарегистрировал на спорную квартиру свое право собственности, как застройщик и собственник земельного участка, на котором осуществлено строительство.

С выводами суда судебная коллегия согласна, т.к. доказательств того, что оплаченные денежные средства были инвестированы ООО «МГСН-Регионстрой» в пользу ООО «РФСК» или иной стороны по Инвестиционному договору от <данные изъяты> в целях создания спорной квартиры, подлежащей передаче в будущем, истцом не представлено.

Доказательств того, что спорная квартира была создана за счет денежных средств, внесенных истцом в пользу ООО «МГСН-Регионстрой», а также того, что ООО «МГСН-Регионстрой» обладало правом отчуждать спорную квартиру, истцом не представлено.

Суд также пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности.

С выводами суда судебная коллегия соглашается.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по делу.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что до марта 2021 года истец с какими-либо требованиями ни к ответчику, ни к ООО «МГСН-Регионстрой», являющемуся продавцом по предварительному договору купли-продажи, не обращался.

Дом принят в эксплуатацию в 2014 году, разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ответчиком <данные изъяты>

Следовательно, о нарушении своего права истец должен был узнать в декабре 2014 года; срок исковой давности истек в декабре 2017 года. В суд ФИО1 обратился <данные изъяты>, т.е. с нарушением установленного законом трехлетнего срока. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов, изложенных судом в мотивировочной части решения, и не содержат правовых оснований для его отмены.

Руководствуясь статьями 199, 328, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи