Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО «ИСК Реал Строй» на решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 08 ноября 2019 года по гражданскому делу по исковому заявлению Коваленченко О.А., Коваленченко С.А. к ООО «ИСК Реал Строй» о взыскании разницы между договорной стоимостью площади объекта долевого строительства и фактически предоставленной площади объекта долевого строительства, денежной компенсации морального вреда, убытков,

Заслушав доклад судьи Хуснутдиновой И.И., представителя ответчика ООО «ИСК Реал Строй» Бреус А.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, истца Коваленченко О.А., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия,

у с т а н о в и л а:

Коваленченко О.А., Коваленченко С.А. обратились в суд с иском к ООО «ИСК Реал Строй» о взыскании разницы между договорной стоимостью площади объекта долевого строительства и фактически предоставленной площади объекта долевого строительства, денежной компенсации морального вреда, убытков.

В обоснование иска указав, что 30.07.2018 года между ООО «Реал Строй» (Застройщик) и Коваленченко А.Б., Коваленченко С.А. (Участники долевого строительства) заключен договор №206 долевого участия в строительстве объекта: «Административно-жилое здание с подземной автостоянкой в Кировском районе города Хабаровска», по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить квартиру-студию, расположенную на 9 этаже, имеющую строительный номер №93, общую проектную площадь 29,03 (общая проектная площадь квартиры -27.42 кв.м.. площадь балкона с понижающим коэффициентом -1.61 кв.м.) кв.м., и передать объект долевого строительства, а Участники долевого строительства обязался уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома; окончательное определение объекта долевого строительства, в части площади, производится после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства и результатам технической инвентаризации; цена договора составила 2 991 905 руб., в том числе стоимость услуг застройщика-1% от цены объекта долевого строительства в размере 29 623 руб. Стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства с учетом затрат, связанных с электронной регистрацией договора долевого участия в строительстве) на момент заключения договора составила 103 063 руб.; окончательный размер цены договора может быть изменен на основании уточненной площади объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику. Размер средств, подлежащий доплате, либо возврату определяется с использованием средней цены квадратного метра, которая определяется делением размера фактически оплаченных средств на площадь объекта долевого строительства, указанную, в п. 1.2. договора (п.п.2.1, 1.2, 3.3-3.4, 3.7). 17.08.2018 года между сторонами заключено дополнительное соглашение №1, по условиям которого была изменена цена договора и составила 2 543 119 руб., в том числе стоимость услуг застройщика - 1% от цены объекта в размере 25 179 руб.; стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства составила 87 603,14 руб. 17.08.2018 года между сторонами заключено дополнительное соглашение №1, по условиям которого была изменена цена договора составила 2 543 119 руб., в том числе стоимость услуг застройщика - 1% от цены объекта в размере 25 179 руб.; стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства составила 87 603,14 руб. Условия договора в части оплаты исполнены ими в полном объеме. На момент получения разрешения ввод жилого дома в эксплуатацию застройщиком была произведена его техническая инвентаризация, в том числе техническая инвентаризация подлежащего передаче им объекта долевого строительства. Разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства составила 1.07 кв.м. (30.10-29.03=1,07). 28.11.2018 года они произвели доплату. 15.03.2019 года ХГБУ «Хабкрайкадастр» была проведена техническая инвентаризация квартиры, согласно которой общая площадь квартиры составила 27,6 кв.м., площадь лоджии 3,2 кв.м., с учетом лоджии с понижающим коэффициентом 1,6 кв.м., общая площадь квартиры составила 30, 1 кв.м., а цена составила (30,1 х 87 603,14) = 2 636 854, 51 руб. С учетом п.п. 3.4. п. 3 договора, изложенного в редакции дополнительного соглашения №1 от 17.08.2018г., по их мнению, переплата за передачу объекта долевого строительства составила (2 636 854, 51-2 558 011, 69) = 78 842, 82 руб. 04.04.2019г. он обратился к ответчику с письменным заявлением о возврате суммы, уплаченной сверх суммы, установленной актом приема-передачи, которое оставлено без удовлетворения. Незаконными действиями ответчика им причинен моральный вред.

В ходе судебного разбирательства истцы уточнили заявленные исковые требования, окончательно просили суд взыскать с ответчика в их пользу сумму переплаты, возникшую в связи с разницей между договорной и фактической площадью объекта долевого строительства в размере 78 842, 82 руб.; убытки - 2 347, 68 руб.; компенсацию морального вреда - 2 500 руб. в равных долях.

Решением Индустриального районного суда города Хабаровска от 08 ноября 2019 года исковые требования Коваленченко О.А., Коваленченко С.А. удовлетворены, судом постановлено:

Взыскать с ООО «ИСК Реал Строй» в пользу Коваленченко О.А., Коваленченко С.А. в равных долях разницу между договорной стоимостью площади объекта долевого строительства и фактически предоставленной площади объекта долевого строительства в размере 39 421,41 руб., убытки - 1 173,84 руб., компенсацию морального вреда – 1 250 руб. каждому.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ИСК Реал Строй» в бюджет муниципального образования – Городской округ «Город Хабаровск» государственную пошлину в сумме 2 710,71 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО «ИСК Реал Строй» просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что возможность изменения площади квартиры по результатам технической инвентаризации после завершения строительства жилого дома предусмотрена п.п. 1.2, 3.7 договора, в связи с чем изменение фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью объекта долевого строительства, указанной в договоре, не может рассматриваться в качестве основания для признания объекта построенным с отступлениями от условий договора или иных правил нормативно-технической документации; что каких-либо претензий истцы не заявили к ответчику относительно качества переданного объекта долевого участия.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы от участников процесса не поступило.

В заседание суда апелляционной инстанции не явилась истец Коваленченко С.А., о явке была извещена по правилам ст.113 ГПК РФ, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда, сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представила, по заявлению просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 5 ст.167 ГПК РФ в отсутствие не явившегося лица, уведомленного надлежащим образом и своевременно о месте и времени рассмотрения дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.07.2018 года между ООО «Реал Строй» (Застройщик) и Коваленченко А.Б., Коваленченко С.А. (Участники долевого строительства) заключен договор №206 долевого участия в строительстве объекта: «Административно-жилое здание с подземной автостоянкой в Кировском районе города Хабаровска», по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить квартиру-студию, расположенную на 9 этаже, имеющую строительный номер №93, общую проектную площадь 29,03 (общая проектная площадь квартиры -27.42 кв.м.. площадь балкона с понижающим коэффициентом -1.61 кв.м.) кв.м., и передать объект долевого строительства, а Участники долевого строительства обязался уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома; окончательное определение объекта долевого строительства, в части площади, производится после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства и результатам технической инвентаризации; цена договора составила 2 991 905 руб., в том числе стоимость услуг застройщика-1% от цены объекта долевого строительства в размере 29 623 руб. Стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства с учетом затрат, связанных с электронной регистрацией договора долевого участия в строительстве) на момент заключения договора составила 103 063 руб.; окончательный размер цены договора может быть изменен на основании уточненной площади объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику. Размер средств, подлежащий доплате, либо возврату определяется с использованием средней цены квадратного метра, которая определяется делением размера фактически оплаченных средств на площадь объекта долевого строительства, указанную, в п. 1.2. договора (п.п.2.1, 1.2, 3.3-3.4, 3.7).

17.08.2018 года между сторонами заключено дополнительное соглашение №1, по условиям которого была изменена цена договора и составила 2 543 119 руб., в том числе стоимость услуг застройщика - 1% от цены объекта в размере 25 179 руб.; стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства составила 87 603,14 руб.

Условия договора в части оплаты исполнены истцами в полном объеме, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства.

На момент получения разрешения ввод жилого дома в эксплуатацию застройщиком была произведена его техническая инвентаризация, в том числе техническая инвентаризация подлежащего передаче истцам объекта долевого строительства.

Согласно техническому паспорту площадь квартиры № 93 составила 30.10 кв.м., включая общую площадь квартиры - 28.5 кв.м., площадь лоджии с учётом понижающего коэффициента 0,5- 1.6 кв.м.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства составила 1.07 кв.м. (30.10-29.03=1,07). Из данной разницы была исключена площадь внутриквартирных перегородок в размере 0,83 кв.м., устройство которых не было предусмотрено перечнем работ, указанных в п.4.1.6. Договора. Таким образом, превышение фактической площади квартиры над проектной составило 0.24 кв.м. (1,07-0,83=0,24), а размер денежных средств, подлежащих доплате в соответствии с п.п. 1.2, 3.7. договора - 21 024 руб. (0,24 кв.м. х 87 603,14р.).

Коваленченко А.Б., Коваленченко С.А. произвели доплату в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи квартиры от 28.11.2018 года, а также чеком от 28.11.2018г.

Из акта приема-передачи от 28.11.2018г. следует, что Коваленченко А.Б., Коваленченко С.А. принимают квартиру в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>., общая площадь квартиры - 28, 5 кв.м., площадь лоджии - 3,2 кв.м., таким образом, общая площадь, с учетом лоджии с понижающим коэффициентом 1, 6 кв.м., по данным застройщика, составила 30, 10 кв.м.

15.03.2019 года по заявлению истцов, после проведенного в квартире ремонта, ХГБУ «Хабкрайкадастр» была проведена техническая инвентаризация квартиры, согласно которой общая площадь квартиры составила 27, 6 кв.м., площадь лоджии 3,2 кв.м., с учетом лоджии с понижающим коэффициентом 1,6 кв.м., общая площадь квартиры составила 30, 1 кв.м. Цена объекта долевого строительства, по мнению истцов, составила 30,1 х 87 603,14 = 2 636 854, 51 руб. Из заключения кадастрового инженера следует, что в жилом помещении были возведены перегородки согласно рабочей документации, в связи с чем изменилась графическая часть и общая площадь помещения; произведено переустройство помещения: перенос сантехнического оборудования.

По мнению истцов, с учетом п.п. 3.4. п. 3 договора, изложенного в редакции дополнительного соглашения №1 от 17.08.2018г., переплата за передачу объекта долевого строительства составила 78 842, 82 руб. (2 636 854, 51-2 558 011, 69=78 842, 82 руб.).

04.04.2019г. истец обратился к ответчику с письменным заявлением о возврате суммы, уплаченной сверх суммы, установленной актом приема-передачи, которое оставлено без удовлетворения.

Разрешая спор и принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, отклоняя доводы ответчика о том, что технический паспорт на квартиру был изготовлен после проведения истцами отделочных работ, произведенной перепланировки (межкомнатные перегородки были установлены не в соответствии с проектом), в связи с чем площадь квартиры уменьшилась по обстоятельствам, по которым застройщик не отвечает, исходил из того, что цена договора была установлена в зависимости от проектной и фактической площади квартиры. Ответчик обязался передать истцам квартиру общей площадью 28,5 кв. м, а фактически передал квартиру общей площадью 27,6 кв. м, что меньше на 0,9 кв. м., следовательно, стоимость излишне уплаченной участником долевого строительства подлежит возврату.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами, поскольку они противоречит материалам дела и нормам права.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ (здесь и далее нормы закона приведены в редакции, действующей на момент заключения договора участия в долевом строительстве) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 3 статьи 7 указанного закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного закона.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию застройщиком была произведена его техническая инвентаризация, в том числе техническая инвентаризация подлежащего передаче истцам объекта долевого строительства. Разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства составила 1.07 кв.м. (30.10-29.03=1,07). Из данной разницы была исключена площадь внутриквартирных перегородок в размере 0,83 кв.м., устройство которых не было предусмотрено перечнем работ, указанных в п.4.1.6. Договора. Таким образом, превышение фактической площади квартиры над проектной составило 0.24 кв.м. (1,07-0,83=0,24), а размер денежных средств, подлежащих доплате в соответствии с п.п. 1.2.,3.7. договора - 21 024 руб. (0,24 кв.м. х 87 603,14р.). Соглашаясь с превышением фактической площади квартиры над проектной, Коваленченко А.Б., Коваленченко С.А. произвели доплату в полном объеме 28.11.2018 года и в этот же день подписали акт приема-передачи квартиры. Приняв квартиру, истцы провели в ней отделочные работы, произвели перепланировку (установили межкомнатные перегородки не в соответствии с проектом), в связи с чем площадь квартиры уменьшилась по обстоятельствам, по которым застройщик не отвечает.

Таким образом, истцы не представили допустимых, достоверных доказательств нарушения ответчиком условий договора долевого участия в строительстве объекта в части того, что переданная им квартира не соответствует характеристикам, указанным в договоре, по площади меньше заявленной по договору на 0,9 кв. м. Результаты технической инвентаризации ХГБУ «Хабкрайкадастр» от 15.03.2019 года, на которые ссылаются истцы в обоснование своих требований, не могут быть приняты во внимание, поскольку техническая инвентаризация сделана после проведенного в квартире ремонта, в том числе отделочных работ, переустройства. Объект долевого строительства передан истцам, согласно Договора, без отделки, площадь квартиры, указанная в акте приема-передачи квартиры, соответствует площади, указанной в Договоре.

При таких обстоятельствах, у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований.

Поскольку судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и неверно применены нормы материального права, решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований по выше изложенным основаниям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 08 ноября 2019 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Коваленченко О.А., Коваленченко С.А. к ООО «ИСК Реал Строй» о взыскании разницы между договорной стоимостью площади объекта долевого строительства и фактически предоставленной площади объекта долевого строительства, денежной компенсации морального вреда, убытков оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трёх месяцев со дня вступления в законную силу в девятый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: Е.С. Жельнио

Судьи: И.И. Хуснутдинова

Н.В. Пестова