Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Х., С. на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от <дата>, которым постановлено:

исковые требования Р. к С., Х. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании из чужого незаконного владения, признании недействительной расписки - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от <дата> жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Р. и С..

Признать недействительным договор купли-продажи от <дата> жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между С. и Х..

Применить последствия признания сделок недействительными:

Прекратить право собственности С. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись <№> от <дата> о регистрации права собственности С. на жилой дом по адресу: <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись <№> от <дата> о регистрации права собственности С. на земельный участок по адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, за Р..

Признать недействительной расписку о передаче денежных средств в размере 1 000 000 (один миллион) рублей от <дата>

Взыскать с С. в пользу Р. расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 200 рублей.

Взыскать с Х. в пользу Р. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с Х. в доход бюджета городского округа г. Нефтекамск государственную пошлину в размере 12900 рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления С. к Р., Р., Р., вступающей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Р., Р., Р., Г., выступающей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Г., Г. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении - отказать.

Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Р. обратилась в суд с исковыми требованиями к С., Х. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании из чужого незаконного владения, признании недействительной расписки.

В обосновании иска указано, что в <дата> истец обратилась в ООО «Алтын Капитал» и Компания» с вопросом заключения договора займа денежных средств на сумму 500 000 рублей. Обсудив условия договора: сроки возврата, размер процентов за пользование заемными денежными средствами и др., истец выразила свое намерение на заключение договора займа. В ООО «Алтын Капитал» и Компания» истцу пояснили, что они должны иметь гарантии возврата полученных денежных средств. С этой целью истцу было предложено формально заключить договор купли-продажи принадлежащего на праве собственности жилого дома с прилегающим к дому земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>. Со слов ООО «Алтын Капитал» и Компания» данный договор прекратит свое существование после того, как истец вернет заемные денежные средства.

<дата> истец с представителем ООО «Алтын капитал» и Компания» пришла в Управление Росреестра по г. Нефтекамску, где была познакомлена с ответчиком С., у которой уже был подготовлен текст договора купли-продажи, принадлежащего жилого дома и земельного участка. Представитель ООО «Алтын Капитал» и Компания» и С. неоднократно пояснили, что указанная сделка носит формальный, фиктивный характер, что на дом фактически не претендуют и забирать его не намерены, истцом был подписан договор купли-продажи, будучи совершенно уверенной в том, что последствий сделка не влечет.

После заключенного договора, в <дата> между истцом и ООО «Алтын Капитал» и Компания» был заключен договор займа денежных средств на сумму 500 000 рублей сроком на один месяц с условиями выплаты 30 000 рублей в виде процентов за пользование денежными средствами. По истечении месяца истец размер процентов ООО «Алтын Капитал» и Компания» оплатила. <дата> с истцом был заключен аналогичный договор займа на сумму 499 000 руб. с теми же условиями оплаты процентов и сроках возврата в течение месяца. <дата>, <дата>, <дата> заключены аналогичные договоры займа.

В <дата> истец неоднократно приходила в офис ООО «Алтын Капитал» и Компания», однако двери офиса были закрыты. Истец не знала куда, на какой счет перечислять проценты за пользование заемными средствами, либо вернуть сумму займа.

Указала, что договор купли-продажи жилого дома от <дата>, заключенный между истцом и С. является притворной сделкой, поскольку фактически, подписывая договор купли-продажи истец имела намерения на залог принадлежащего ей имущества по заключаемому договору займа денежных средств. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, имеет два этажа, общая площадь дома 158,1 кв.м. Стоимость дома составляет более 5 000 000 руб. Данный дом является единственным местом жительства истца и членов семьи. Считает, что сумма 1 000 000 рублей явно не соответствует стоимости дома, иного жилья на данную сумму не купишь и истец члены семьи истца остались бы без крыши над головой.

Кроме того, <дата> ответчик С. заключила с Х. договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома. Договор был сдан в Управление Росреестра на регистрацию, однако регистрация сделки и перехода права собственности приостановлена на основании определения суда. Считает, что Х. не является добросовестным приобретателем. Поскольку при заключении договора купли-продажи Х. не убедился в правомочии С. на отчуждение данного жилого дома. Х. дом не осматривал, в г. Нефтекамск не приезжал. В договоре купли-продажи, заключенном с С. указано, что в доме прописаны семь человек, в том числе и несовершеннолетние дети, которые не являются членами семьи продавца.

Также указала, что в помещение Управления Росреестра по г. Нефтекамск истец пришла в сопровождении работника ООО «Алтын Капитал» и Компания», которая истца познакомила с С. Поскольку документы были уже подготовлена, они прошли к регистратору, где истец поставила подписи в документах, не читая их, так как полагала, что заключала договор залога. Денежные средства в размере 1 000 000 рублей ни до подписания, ни после подписания от С. истец не получала. Дом истец не продавала, поэтому денег и не должна была получить.

С учетом уточненных требований, истец просит признать недействительными:

- договор купли-продажи жилого <адрес> и прилегающего к дому земельного участка, заключенного <дата> между Р. и С., в силу положений ст. 170 ч. 2 ГК РФ (притворная сделка) и ст. 178 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием заблуждения относительно природы сделки). Применить последствия признания сделки недействительной, аннулировав запись о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и прилегающего к дому земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> переход прав собственности на данные объекты, заключенного между Р. и С.

- договор купли-продажи жилого <адрес> и прилегающего к дому земельного участка, заключенного <дата> между С. и Х., истребовав в пользу истца из чужого незаконного владения Х. жилой <адрес>.

- расписку от <дата> о получении Р. от С. денежных средств в размере 1 000 000 руб. по причине ее безденежности.

С. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Р., Р., Р., вступающей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Р., Р., Р., Г., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Г., Г. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении.

В обоснование встречного искового заявления указано, что <дата> был куплен объект по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 4 договора купли-продажи от <дата> на дату подписания договора в указанной квартире зарегистрированы: Р., Р., Р., Р., Р., Г., Г., которые обязались сняться с регистрационного учета и освободить дом в течение 15 рабочих дней после писания договора. Условия договора не были исполнены. На сегодняшний день ответчики продолжают проживать в доме без согласия С. и добровольно не собираются съезжать, ответчики не оплачивают коммунальные платежи, доступ в дом исключили, поставив дом под охрану собаки.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе С. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая на то, что суд необоснованно исключил из доказательств расписку продавца о получении 1 000 000 рублей, подписание которой Р. не отрицает, доказательств безденежности не представлено. До сделки с Р. они знакомы не были. Представленные истцом договоры займа являются недопустимыми доказательствами, не подтверждают недействительность сделки купли-продажи дома. Суд необоснованно не применил годичный срок исковой давности. Х. является добросовестным приобретателем.

В апелляционной жалобе Х. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывает, что он является добросовестным приобретателем.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, Судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя С. и Х. – Шапошникова И.М., поддержавшего доводы жалоб, представителя Р. – Токареву Г.П., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия оснований для отмены решения не находит.

Статьей 10 ГК РФ установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

В соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Р. и отказе в удовлетворении встречных исковых требований С.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Р. на основании договора купли-продажи №б/н от <дата> на право собственности принадлежал жилой дом, 2-этажный, общей площадью 158,1 кв.м., с кадастровым <№>, и земельный участок, площадью 800 кв.м, с кадастровым <№>, находящиеся по адресу: <адрес>.

<дата> между Р. и С. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> (л.д. 64). На момент подписания договора в доме зарегистрированы и проживают продавец Р., и члены семьи продавца: Р., Р., Р., Р., Г., Г., которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить продаваемый дом в течение 15 дней с момента подписания договора.

Согласно передаточному акту от <дата> продавец Р., в соответствии с договором купли-продажи земельного участка и жилого дома от <дата> передала, а покупатель С. приняла в собственность земельный участок, площадью 800 кв.м., и расположенный на нем жилом дом, 2 этажный, подземных этажей - 1, инв. <№>, лит. А, а, общей площадью 278,8 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>.

В материалах регистрационного дела имеется копия расписки от <дата>, согласно которой Р. получила денежные средства в размере 1 000 000 рублей за проданный земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

Записи о переходе права собственности на жилой дом и земельный участок на имя С. внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права <№>.

В последующем, <дата>С. продала указанный жилой дом с земельным участком Х. за 1 000 000 рублей, которые выплачиваются продавцу покупателем в два этапа: 300 000 рублей передана покупателями продавцу в день подписания договора, 700 000 рублей будет передана продавцу после подписания договора до <дата>

Также по условиям договора купли-продажи от <дата> установлено, что на дату подписания договора в отчуждаемом доме, зарегистрированы и проживают Р., Р., Р., Р., Р., Г., Г., которые обязались сняться с регистрационного учета в течение 30 рабочих дней после подписания настоящего договора.

Согласно расписке о получении денежных средств от <дата>С. передала Х. денежные средства в виде частичного расчета сумму в размере 300 000 рублей в счет оплаты за проданный жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, обязавшись предать денежные средства в размере 700 000 рублей после подписания договора до <дата>

<дата>Х. было подано заявление на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> №б/н, заключенного между ним и С., государственная регистрация права собственности была приостановлена.

Судом также установлено, что микрофинансовая организация Коммандитное Товарищество (товарищество на вере) «ООО «Алтын Капитал» и Компания» (сокращенное наименование МФО КТ «ООО «Алтын Капитал» и КО») зарегистрирована 21.11.2013 г. Межрайонной Инспекцией Федеральной налоговой службы №39 по РБ (ОГРН 1130280069105), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 24.01.2017. Основным видом деятельности является: деятельность по предоставлению потребительского кредита. Дополнительными видами деятельности являются: предоставление займов и прочих видов кредита, деятельность по предоставлению займов промышленности, деятельность по предоставлению денежных ссуд под залог недвижимого имущества, предоставление прочих финансовых услуг, кроме услуг по страхованию и пенсионному обеспечению, не включенных в другие группировки.

<дата> между Р. и КТ (товарищество на вере) ООО «Алтын Капитал» и Компания» был заключен письменный договор займа денежных средств <№> на сумму 500 000 рублей сроком на 30 дней, путем выдачи наличных денежных средств из кассы заимодавца для использования их на потребительские нужды, а заемщик обязался возвратить займодавцу указанную сумму займа, а также выплатить проценты за пользование займом в размере 30 000 рублей в порядки и сроки, предусмотренные договором.

По истечении месяца истец Р. размер процентов ООО «Алтын Капитал» и Компания» оплатила. <дата> с истцом был заключен аналогичный договор займа на сумму 499 000 рублей с теми же условиями оплаты процентов и сроках возврата в течение месяца.

После очередного платежа, <дата>, между Р. и КТ (товарищество на вере) ООО «Алтын Капитал» и Компания» был заключен договор займа <№> на сумму 498 000 рублей сроком на 30 дней, путем выдачи наличных денежных средств из кассы займодавца для использования их на потребительские нужды, а заемщик обязался возвратить заимодавцу указанную сумму займа, а также выплатить проценты за пользование займом в размере 29 880 рублей в порядки и сроки, предусмотренные договором.

Аналогично, произведя очередной платеж, между истцом и КТ (товарищество на вере) ООО «Алтын Капитал» и Компания» <дата> был заключен договор займа <№> на сумму 497 000 рублей на срок 30 дней, с обязательством выплаты суммы займа и процентов за пользование займом в размере 29 820 рублей.

<дата>, после очередного платежа, произведенного истцом Р., между истцом и КТ (товарищество на вере) ООО «Алтын Капитал» и Компания» был заключен договор займа <№> на сумму 497 000 рублей на срок 30 дней, с обязательством оплаты процентов за пользование займом в размере 29 820 рублей.

Довод представителя ответчика, что копии договоров займа не подписаны истцом Р., не свидетельствует об отсутствии данных правоотношений и опровергается представленными в материалы дела оригиналами договоров займа, подписанными обеими сторонами.

В качестве оснований исковых требований Р. указывает на то, что заключенный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка является недействительным в виду его притворности (ст. 170 ГК РФ) и совершения под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

В силу положений ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Из пояснений истца, показаний свидетелей, ответчиков по встречному иску, судом установлено, что намерением Р. было получение займа в КТ (товарищество на вере) ООО «Алтын Капитал» и Компания» в размере 500 000 рублей, а не продажа принадлежащей ей на праве собственности жилого дома и земельного участка. Подписывая договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, истец Р. полагала, что заключает договор залога спорного имущества в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, заключенного с КТ (товарищество на вере) ООО «Алтын Капитал» и Компания».

Суд установил, что С. состоит в трудовых отношениях с микрофинансовой организацией Коммандитное Товарищество (товарищество на вере) ООО «Алтын Капитал» и Компания», с которой Р. заключила договоры займа, что следует из сведений о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица С. (л.д. 1 т. 2).

Согласно информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимости за С. за период с <дата> по <дата> было зарегистрировано 44 объекта недвижимого имущества, находящиеся на территории Республики Башкортостан, приобретенные на основании договоров купли-продажи (л.д. 156-162 т. 1).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на <дата> среди действующих прав гражданина Х. на объекты недвижимого имущества зарегистрированы права собственности на: - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также ипотека на Х. в силу закона в пользу С., на основании договора купли-продажи от <дата>; - на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также ипотека на Х. в силу закона в пользу С., на основании договора купли-продажи от <дата>

Кроме того, показаниями свидетеля В., представленными документами, подтверждается неоднократность заключения подобных сделок купли-продажи между С. и иными лицами.

Из представленной в материалы дела справки <№> от <дата>, выданной оценщиком Г. следует, что рыночная стоимость индивидуального жилого дома, площадью 158,1 кв.м, с земельным участком, площадью 800 кв.м, в <дата> составляет 5 190 000 руб.

Из справки ООО «Консалт Эксперт» №б/н от <дата> установлено, что по состоянию на <дата> рыночная стоимость индивидуального жилого дома с земельным участком и постройками, находящийся по адресу: <адрес>, площадь жилого <адрес>,6 кв.м., площадь земельного участка 800 кв.м. - 4 900 000 рублей.

Согласно справке ИП К. вероятная рыночная стоимость на <дата> указанного объекта недвижимости составляет 4800000 рублей.

Из совокупности пояснений свидетелей, ответчиков по встречному иску, сведений о рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, сведений Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах Х., информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимости за С. за период с <дата> по <дата>, документов, подтверждающих неоднократность заключения подобных сделок купли-продажи, документов, подтверждающие оплату коммунальных услуг, налогов и платежей по домовладению, расположенному по адресу: <адрес> истцом Р., отсутствие действий со стороны С., Х., направленных на реальное владение и пользование недвижимостью, суд пришел к обоснованному выводу, что данные доказательства в их совокупности подтверждают обстоятельства, указанные истцом Р. в исковом заявлении и свидетельствуют о том, что как у продавца, так и покупателя отсутствовали намерения создать соответствующие правовые последствия заключенного между ними договора купли-продажи.

Доводы представителя ответчиков Ш. о том, что Р. подавала объявление о продаже дома и размещала на заборе дома баннер о продаже, в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не подтверждены доказательствами и опровергаются показаниями свидетеля С., показаниями Г., Р.

Исходя из изложенного, суд пришел к правомерному выводу о том, что при заключении спорного договора стороны имели целью обеспечить исполнение обязательств Р. по возврату предоставляемых в заем денежных средств в размере 500 000 рублей путем передачи недвижимости в залог.

Таким образом, совершенная между Р. и С. сделка купли-продажи прикрывала договор залога и договор купли-продажи <дата> является ничтожным, и не порождает для сторон договора правовых последствий.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

На основании п. п. 1 - 3 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу п. 4 ст. 339 ГК РФ несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Кроме того, как правильно указал суд, фактически жилой дом и земельный участок С. и в последующем Х. переданы не были, истец Р. и члены ее семьи Р., Р., Р., Г., несовершеннолетние дети Р., Р., Г., Г. зарегистрированы в спорном жилом помещении, проживают в нем, оплачивают коммунальные платежи, налоги.

Доказательств наличия у истца Р. намерения распорядиться принадлежащим ей жилым помещением путем его продажи С. материалы дела не содержат.

Судом установлено, что действительным волеизъявлением сторон было заключение договора займа на сумму 500 000 рублей под залог указанного недвижимого имущества.

Кроме того, руководствуясь положениями п.2 ст.178 ГПК РФ, исходя из обстоятельств дела, суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи от <дата> был заключен Р. под влиянием заблуждения, вызванного поведением С., являвшейся сотрудником МФО КТ «ООО «Алтын Капитал» и Компания».

В данном случае заблуждение является достаточно существенным, в частности Р. заблуждалась в отношении природы сделки, поскольку предполагала заключить не договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, а договор займа на сумму 500 000 рублей с залогом недвижимости. Несмотря на то, что договора займа, представленные суду, имеют даты после совершения <дата> сделки, обстоятельства дела, вышеуказанные доказательства свидетельствуют о поведении С., направленном на заблуждение Р. до совершения сделки и в момент ее совершения.

При таких обстоятельствах, выводы суда о том, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> недействителен по причине его притворности и заблуждения истца, являются правомерными и обоснованными. Сделка между Р. и С. по передаче жилого дома и земельного участка в обеспечение заемных обязательств является ничтожной.

Спорный дом выбыл из обладания Р. помимо ее воли, подтверждением чему является и явная несоразмерность цены реализуемого истцом дома его рыночной стоимости при отсутствии доказательств вынужденности и срочности его реализации истцом на указанных в договоре условиях.

Рассматривая заявление ответчика о пропуске истцом Р. срока исковой давности по требованиям о признании сделок недействительными, суд обоснованно отклонил его.

В силу ч.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Оспариваемый договор купли-продажи квалифицирован как ничтожная сделка. Договор заключен сторонами <дата>, а в суд с иском Р. обратилась <дата>, т.е. в пределах трехлетнего срока исковой давности.

В материалах регистрационного дела имеется заверенная копия расписки от <дата> о передаче денежных средств. Истец утверждает, что денежные средства в размере 1 000 000 рублей по данной расписке не передавались, о признании недействительности которой в виду безденежности было заявлено Р.

Согласно п. п. 1 и 2 статьи 812 ГК РФ, заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от заимодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре. Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), его оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с заимодавцем или стечения тяжелых обстоятельств.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что договор купли продажи жилого дома и земельного участка от <дата> является недействительным по причине его притворности, суд обоснованно указал на то, что оформленная расписка о получении денежных средств в сумме 1000 000 рублей истцом Р. являлось фиктивной, лишь для подтверждения регистрации договора купли-продажи, поскольку истцом предполагалось заключить договор займа на сумму 500 000 рублей с залогом недвижимого имущества. Подлинник расписки, в нарушение положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика С. суду не был представлен.

Исходя из указанных обстоятельств дела, суд правильно признал расписку безденежной, недействительной, поскольку фактически С. деньги Р. не передавались.

Удовлетворяя иск Р. к Х. о признании договора купли-продажи <дата> недействительным и истребовании его из незаконного владения, суд исходил из того, что Х. при его заключении не действовал добросовестно, с чем соглашается и судебная коллегия.

Статьей 301 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как следует из позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014), в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Ответчику при предъявлении к нему названного иска необходимо доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

Как разъяснено в пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

В пунктах 37 и 38 названного Постановления Пленума разъяснено, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя; приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Поскольку С. не приобрела право собственности на жилой дом с земельным участком, она не могла передать его иному лицу в силу ст. ст. 209, 168 ГК РФ.

Доказательств того, что ответчик Х. принял все разумные меры для выяснения правомочий С. на отчуждение имущества, ответчиками не представлено. Из содержания договора купли-продажи от <дата> следует, что Х. знал о том, что к квартире зарегистрированы и проживают истец и члены её семьи. Перед покупкой дома с земельным участком, он не проявил должную осмотрительность и не убедился, что объект недвижимости свободен от притязаний третьих лиц.

Также суд обоснованно принял во внимание, подтвержденную материалами дела неоднократность заключения подобных сделок купли-продажи между С. и Х.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи <дата>Х. не действовал добросовестно, в связи с чем, учитывая, что спорный объект недвижимости выбыл из владения истца помимо её воли, указанное недвижимое имущество подлежит истребованию из незаконного владения Х.

С учетом того, что суд удовлетворил исковые требования Р., в удовлетворении встречных исковых требований С. о признании Р. и членов её семьи прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении правомерно отказано.

Применяя последствия признания сделки недействительной, суд обоснованно исключил из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности С. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, и восстановил запись о праве собственности Р.

В связи с этим не могут быть признаны состоятельными доводы апелляционных жалоб о соответствии сделок купли-продажи требованиям закона, фактическом их исполнении сторонами, об отсутствии связи между договором купли-продажи от <дата> и договоров займа, неверной оценке судом представленных доказательств по делу, добросовестности приобретателя Х., как направленных по существу на их переоценку, для пересмотра которой судебной коллегией не усматривается законных оснований, т.к. выводы суда содержат тщательный анализ всех доказательств, с приведением мотивов, по которым суд отдает предпочтение одним и отвергает другие, что у судебной коллегии не вызывает сомнений.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от <дата> оставить без изменения, апелляционные жалобы Х., С. – без удовлетворения.

Председательствующий Ф.Ф. Сафин

Судьи А.Н. Субхангулов

Р.Ф. Фахретдинова