Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства» на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 2 ноября 2017 года, которым постановлено:

признать недействительным акт приема-передачи недвижимого
имущества от 14 ноября 2016 года, составленный обществом с ограниченной
ответственностью «Управление механизации строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управление
механизации строительства» в пользу ФИО1,
ФИО2 стоимость устранения недостатков
по 162 551 руб. 50 коп. в пользу каждой, неустойку за нарушение срока
передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по 60 000 руб. в пользу каждой, неустойку за нарушение сроков устранения
недостатков по 60 000 руб. в пользу каждой, компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. в пользу каждой, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 60 000 руб. в пользу каждой.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управление
механизации строительства» в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управление
механизации строительства» в бюджет городского округа «Город Йошкар-Ола» государственную пошлину в размере 8 851 руб.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Халиулина А.Д., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с
ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства» (далее – ООО «Управление механизации строительства»), в котором с учетом уточнения исковых требований в ходе рассмотрения дела просили признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры, составленный ответчиком 14 ноября 2016 года, взыскать с ответчика в их пользу в равных долях стоимость устранения недостатков квартиры в размере 325 103 руб., неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 438 858 руб. 80 коп., неустойку за нарушение срока устранения выявленных недостатков квартиры в размере 1 213 882 руб., компенсацию
морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований, а также взыскать с ответчика в их пользу сумму возмещения расходов на уплату государственной пошлины в
размере 300 руб.

В обоснование заявленных требований указали, что <дата> между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне <...> По условиям данного договора ответчик обязался после сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность истцов квартиру, расположенную на <...> соответствующую условиям договора, проектной документации и требованиям строительных норм и правил, а истцы обязались оплатить стоимость квартиры в размере 1 213 882 руб. Истцы свои обязательства по договору выполнили. 22 апреля 2016 года ответчик уведомил истцов об окончании строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства (квартиры) к передаче. Между тем объект долевого строительства истцами принят не был в связи с выявлением в нем ряда недостатков, о чем 16 мая 2016 года истцы составили акт с указанием о предоставлении подробного перечня претензий позднее отдельным письмом и передали его ответчику. В июне 2016 года истцы направили в адрес ответчика акт осмотра квартиры с подробным перечислением выявленных недостатков квартиры и требованием об их устранении. Однако выявленные недостатки ответчиком в квартире устранены не были. 14 ноября 2016 года застройщиком противоправно был составлен односторонний оспариваемый акт приема-передачи указанной квартиры. Незаконными действиями застройщика нарушены права истцов как потребителей услуг ответчика по строительству спорной квартиры, им причинен моральный вред.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «Управление механизации строительства» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, указывая на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неверную оценку представленных сторонами доказательств, нарушение норм материального и процессуального права. В жалобе настаивает на своей позиции об отсутствии с его стороны каких-либо нарушений прав истцов на своевременную передачу спорного объекта долевого строительства. Считает недоказанным обстоятельство предъявления истцами застройщику своих претензий по поводу качества спорного объекта долевого строительства, ссылки суда в подтверждение обратного на представленные в материалы дела акт осмотра квартиры № 75 от 16 мая 2016 года, а также первый лист акта осмотра квартиры № 81 от 16 мая 2016 года полагает неправомерными, ввиду неполноты последнего, отсутствия подписей истцов в обоих актах. Указывает на наличие со стороны истцов безосновательной просрочки по приему спорного объекта долевого строительства. Утверждает, что все недостатки по требованию истцов были устранены, для проверки указанного обстоятельства и приемки квартиры застройщик назначил дату 12 сентября 2016 года, однако истцы в назначенное время не явились. С учетом указанного у застройщика имелось право на составление оспариваемого одностороннего акта приема-передачи квартиры. В бездействии истцов по приему квартиры заявитель жалобы усматривает злоупотребление принадлежащими им правами и поэтому полагает, что суду надлежало отказать в их защите. Взысканные судом суммы неустоек полагает не соответствующими обстоятельствам дела, а именно обстоятельствам просрочки самих истцов и несущественности выявленных недостатков квартиры. Помимо этого заявитель полагает неправомерным расчет судом неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры исходя из 3 % за каждый день просрочки от цены данной квартиры, указывает, что размер неустойки подлежал расчету исходя из 1 % за каждый день просрочки от стоимости устранения недостатков, установленной заключением судебной экспертизы.

Выслушав объяснения представителей ООО «Управление механизации строительства» ФИО3, ФИО4, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО1, ФИО2ФИО5, просившего оставить решение суда без изменения, представителя общества с ограниченной ответственностью «Престиж» ФИО6, полагавшего, что решение подлежит отмене, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

По договору участия в долевом строительстве в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик в силу части 2 указанной статьи Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ должен уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, в силу части 2 названной статьи по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

При этом частью 5 названной статьи установлено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 названного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 названного Федерального закона.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ФИО1, ФИО2 (участниками долевого строительства) и ООО «Управление механизации строительства» (застройщиком) был заключен договор <№> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения на земельных участках с кадастровыми номерами <...>

По условиям договора ООО «Управление механизации строительства» обязалось после сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность истцов не позднее II квартала 2016 года <...> квартиру, проектной площадью <...> соответствующую требованиям договора, проектной документации и другим обязательным требованиям, а истцы обязались оплатить стоимость квартиры в размере 1 213 882 руб. (том 1, л.д. 8-11). Договором стороны также предусмотрели возможность досрочного исполнения обязательства по передаче квартиры (пункт 1.6 договора).

Истцы свои обязательства по договору исполнили в полном объеме, внеся 21 и 23 октября 2014 года в кассу ответчика поочередными платежами согласованную сумму стоимости квартиры (том 1, л.д. 12-14).

31 марта 2016 года ООО «Управление механизации строительства» получило разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (том 1, л.д. 239-240) и 22 апреля 2016 года направило ФИО1 уведомление о досрочном исполнении обязательства по договору участия в долевом строительстве (том 1, л.д. 18).

Истцы спорный объект долевого строительства не приняли, составив 16 мая 2016 года акт о замечаниях по качеству работ, выполненных в квартире, с указанием, что подробный перечень претензий будет представлен позднее отдельным письмом (том 1, л.д. 17). Подробный перечень претензий по качеству выполненных работ истцы изложили в акте осмотра квартиры <№> и 28 июня 2016 года представили его в ООО «Управление механизации строительства» (том 1, л.д. 29). 8 июля 2016 года аналогичный акт осмотра квартиры, но с исправлением в части указания номера спорной квартиры, истцы представили прорабу <...> (том 1, л.д. 19-28). При этом ФИО1 также предъявила ответчику претензию, в которой просила устранить недостатки, указанные в акте осмотра от 16 мая 2016 года, в течение 10 дней после получения претензии. Данная претензия была получена ответчиком 28 июня 2016 года (том 1, л.д. 205).

В указанных актах истцами было указано на наличие следующих выявленных недостатков в спорном объекте строительства: эвакуационный люк на лоджии расположен перед балконной дверью и заделан полностью в стяжку, не открывается; некачественно выполнена заделка мест установки подоконника; штукатурка стен не соответствует требования СНиП; закладные элементы крепления пожарной лестницы не огрунтованны, не зачищены от окалины; распределительные коробки выступают из плоскости стены; стяжка пола выполнена неровно, имеются трещины, отслоения, сколы, гидроизоляция меньше требуемой высоты, отсутствует необходимый перепад уровня пола в санузле; отсутствуют отливы на окнах лоджии, занижена высота помещений; не заделаны места прохода труб через стены, рустов между плитами перекрытий; в жилой комнате в монолитном участке оголенная арматура; имеются протечки в местах крепления радиатора к трубопроводам; в наружной стене отсутствует приточный клапан; некачественно выполнено ошкуривание металлической перемычки по стене; неплотно установлены розетки; из перегородки шахты дымохода торчит металлическая деталь; вокруг коробки уравнивания потенциалов отбита штукатурка; жесть крепления провода покрыта ржавчиной; не выполнена заделка стыка плиты лоджии с наружной стеной; установка котла произведена перед отверстием вентиляции.

2 сентября 2016 года истцам направлено уведомление об устранении выявленных недостатков, допущенных при строительстве квартиры, с просьбой явиться для подписания акта приема-передачи квартиры 12 сентября 2016 года, данное уведомление было получено ФИО1 7 сентября 2016 года (том 1, л.д.197-200).

12 сентября 2016 года ответчиком был составлен акт о том, что ФИО1 не явилась на осмотр указанной квартиры (том 1, л.д. 201).

14 ноября 2016 года ООО «Управление механизации строительства» составило односторонний акт о передаче спорного объекта долевого строительства и 6 декабря 2016 года направило в адрес истцов уведомление о составлении названного акта (том 1, л.д. 203).

В ходе рассмотрения дела на основании определения суда от 12 июля 2017 года была проведена судебная строительно-техническая экспертиза для разрешения вопроса об устранении ответчиком выявленных недостатков спорного объекта долевого строительства, его соответствии условиям заключенного сторонами договора, проектной документации, проектной декларации, строительным нормам и правилам.

По итогам ее проведения <...> 23 августа 2017 года составлено заключение. Согласно выводам эксперта, изложенным в данном заключении, эвакуационный люк приведен в работоспособное состояние; выполненная штукатурка стен не соответствует договору, проектной документации и строительным нормам и правилам (оштукатуренные поверхности стен помещений квартиры имеют отклонения от вертикали до 16 мм на 1 м, неровности поверхности плавного очертания глубиной до 8 мм, что превышает допустимые значения таблицы 9 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»), в нарушение условий проекта не выполнена улучшенная штукатурка стен лоджии; полы не соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам и правилам: поверхность стяжки пола имеет просветы между контрольной двухметровой рейкой до 4 мм, отклонение плоскости элемента от горизонтали до 6 мм на 1 м, что превышает допустимые значения таблицы 20 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», не соблюдены требования таблицы 17 СНиП 3.04.01-87, пункта 8.10 СП 29.13330.2011; гидроизоляция в санузле не соответствует договору и строительным нормам и правилам; установить, обеспечен ли общий требуемый уровень пола в санузле на 15-20 мм ниже уровня коридора на момент проведения осмотра экспертом не представилось возможным ввиду ненормативного уклона пола коридора в районе дверного проема санузла; замечания по отсутствию оконного отлива на оконном блоке жилой комнаты, по отсутствию антикоррозийного покрытия закладных элементов крепления пожарной лестницы устранено, по отсутствию заделки рустов между плитами перекрытий, по устройству защитного слоя арматуры монолитного участка застройщиком устранены; состояние поверхности монолитного участка в помещении кухни не соответствует договору и строительным нормам и правилам (имеются отклонения от требований СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» и ГОСТ 13015-2012 «Изделия бетонные и железобетонные для строительства. Общие технические требования. Приемки, маркировки, транспортировки и хранения», в частности, в помещении прихожей имеется раковина в плите перекрытия, в помещении кухни монолитный участок имеет наплывы и впадины бетона); признаки наличия протечки в местах крепления радиатора к трубопроводам экспертом при осмотре не обнаружены; приточный клапан в помещении застройщиком установлен, вентиляционные решетки в помещениях санузла и кухни застройщиком установлены, места прохода труб через стену заделаны, облицовка оконных откосов сэндвич-панелями не соответствует договору и строительным нормам и правилам (сэндвич-панели откосов не отвечают требованиям, предъявляемым к облицованным поверхностям таблицы 13 СНИП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»); оконные блоки из ПВХ не соответствуют договору, проекту и ГОСТу; внутренний водопровод квартиры не соответствует договору и проекту (отсутствует подводка горячей и холодной воды к умывальнику в санузле, отсутствует теплоизоляция стояка холодного водопровода); внутренняя канализация квартиры не соответствует договору и проекту (отсутствуют подводки к санприборам в санузле); замечания по электроснабжению устранены; не соответствует договору и проекту входная дверь и система отопления квартиры. Имеющиеся недостатки являются устранимыми, стоимость устранения недостатков составляет 325 103 руб.

Приняв во внимание приведенные обстоятельства дела, суд первой инстанции верно пришел к выводам о неисполнении ответчиком обязательства по передаче истцам в установленный договором срок объекта долевого участия в строительстве надлежащего качества, неправомерном составлении им 14 ноября 2016 года одностороннего акта приема-передачи квартиры и наличии в связи с этим оснований для взыскания с него в пользу истцов установленной заключением судебной экспертизы стоимости устранения недостатков квартиры, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителей.

Утверждения ООО «Управление механизации строительства» об отсутствии с его стороны каких-либо нарушений прав истцов на своевременную передачу объекта долевого строительств и наличии, напротив, со стороны истцов безосновательной просрочки по приему спорной квартиры, приведенные в жалобе, противоречат вышеуказанным установленным фактическим обстоятельствам дела, свидетельствующим о невыполнении ответчиком обязательства по устранению выявленных истцами недостатков в квартире ни на момент составления им 14 ноября 2016 года одностороннего акта приема-передачи, ни на момент рассмотрения дела судом.

Доводы апелляционной жалобы о недоказанности самого факта выявления истцами каких-либо недостатков в спорной квартире и предъявления ими к ответчику требования о безвозмездном их устранении согласно акту осмотра от 16 мая 2016 года, приведенные в подтверждение позиции ответчика об уклонении истцов от приемки квартиры, опровергаются в совокупности имеющимися в материалах дела актом о замечаниях по качеству работ от 16 мая 2016 года (том 1, л.д. 17), актом осмотра квартиры <№> от 16 мая 2016 года (том 1, л.д. 29), первым листом акта осмотра квартиры <№> от 16 мая 2016 года (том 1, л.д. 19-28), претензией об устранении недостатков, указанных в акте осмотра от 16 мая 2016 года (том 1, л.д. 205), а также последующими действиями ответчика по направлению истцам ответов на указанную претензию с приглашением явиться в назначенное время для проверки выполненных работ и приемки квартиры (том 1, л.д. 196-204). Утверждения заявителя жалобы о недопустимости акта осмотра квартиры <№> от 16 мая 2016 года и первого листа акта осмотра квартиры <№> от 16 мая 2016 года в качестве доказательств спорного обстоятельства судебной коллегией отклоняются, поскольку содержание указанных доказательств согласуется с остальными вышеперечисленными доказательствами по делу.

В условиях установленного обстоятельства неустранения ответчиком недостатков квартиры и несоответствия последней на момент рассмотрения дела проектной документации, проектной декларации, строительным нормам и правилам у суда не имелось оснований для признания в бездействии истцов по приемке указанной квартиры злоупотребления правом и, соответственно, отказа в его защите, доводы апелляционной жалобы об обратном не состоятельны.

Соглашаясь с вышеуказанными выводами суда, судебная коллегия вместе с тем находит заслуживающими внимания доводы заявителя жалобы о неверном расчете судом неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры.

Как следует из решения, при расчете указанной неустойки суд руководствовался пунктом 5 статьи 28 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», устанавливающим неустойку в размере 3 % цены выполнения работы (оказания услуги). При этом суд исходил из согласованной сторонами стоимости спорного объекта долевого участия в строительстве (1 213 882 руб.).

Между тем судом не учтено, что ответственность за нарушение застройщиком срока устранения недостатков объекта долевого участия строительства по требованию участника долевого строительства до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ, которым статья 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ дополнена частью 8, предусматривающей специальную ответственность застройщика, была установлена пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Соответствующая правовая позиция была изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2016 года № 4-КГ15-70, которое в последующем вошло в Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

На основании изложенного спорная неустойка подлежала расчету исходя из 1 % за каждый день периода просрочки ответчика по устранению недостатков квартиры (с 12 июля 2016 года по 23 октября 2017 года, в пределах заявленных требований). При этом с учетом обстоятельства сохранения спорной квартирой, несмотря на выявленные в ней недостатки, свойства пригодности для проживания указанная неустойка подлежала расчету из установленной заключением судебной экспертизы стоимости устранения указанных недостатков (325 103 руб.).

Однако изложенное не влечет изменение решения суда в части размера взысканной судом суммы спорной неустойки, поскольку суд названную неустойку снизил на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскал в качестве таковой сумму 60 000 руб. в пользу каждой из истцов. Данная сумма в полной мере соответствует требованиям соразмерности нарушению соответствующего обязательства, разумности и справедливости, обстоятельствам неисполнения ответчиком обязательства по устранению недостатков спорной квартиры и длительности периода указанного неисполнения.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда проверены исходя из доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 2 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства» – без удовлетворения.

Председательствующий Ал.В.Иванов

Судьи Ан.В.Иванов

А.Д.Халиулин