Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам АО «Желдорипотека» и представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 26 ноября 2018 года, которым постановлено:

Исковые требования АО «Желдорипотека» к ФИО1 о возврате товара, взыскании стоимости работ по приведению квартиры в соответствии с технической документацией удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 возвратить АО «Желдорипотека» квартиру, общей площадью 94,7 кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований АО «Желдорипотека» к ФИО1 отказать.

Заслушав доклад судьи Жуковой Е.Г., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

АО «Желдорипотека» обратилось в суд с иском к ФИО3 о возврате товара, взыскании стоимости работ по приведению квартиры в соответствии с технической документацией, указав, что 28 февраля 2013 года ФИО1 приобретена квартира по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи № у АО «Желдорипотека». Решением Ленинского районного суда г. Пензы от 17.11.2016 с АО «Желдорипотека» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 4 034 800 рублей в связи с отказом от исполнения договора № от 28.02.2013 года купли-продажи квартиры, убытки 294 735 рублей 59 копеек, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя 2 000 000 рублей, компенсация морального вреда 10 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 50 000 рублей, штраф 3 169 767 рублей 79 копеек. Апелляционным определением Пензенского областного суда от 11.07.2017 решение Ленинского районного суда г.Пензы изменено в части, снижен размер неустойки и штрафа. Решение суда с учетом апелляционного определения судебной коллегии исполнено АО «Желдорипотека» в полном объеме. Однако ФИО1 после получения денежных средств квартиру по адресу: <адрес> АО «Желдорипотека» в соответствии со статьей 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» не возвратил.

АО «Желдорипотека» просило суд обязать ФИО1 вернуть по акту возврата квартиру, расположенную по адресу <адрес>, свободную от прав и иных обременений третьих лиц, со всеми произведенными улучшениями в состоянии, которое зафиксировано в экспертном заключении, выполненном ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы по гражданскому делу №2-2014/2016 в срок не более 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. Взыскать с ответчика стоимость работ по приведению квартиры в соответствии с нормативной документацией в размере 65 447 рублей.

Ленинский районный суд города Пензы постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе АО «Желдорипотека» просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что судом не приведены в решении основания и мотивы отказа в иске в части возврата квартиры, свободной от прав и иных обременений третьих лиц по акту возврата квартиры со всеми произведенными улучшениями в состоянии, которое зафиксировано в экспертном заключении. Суд не принял во внимание, что обременение квартиры в виде регистрации в ней несовершеннолетнего ребенка покупателя неизбежно нарушает права и интересы АО «Желдорипотека». В добровольной порядке ответчик отказался снимать с регистрационного учета по месту жительства своего несовершеннолетнего ребенка. К правоотношениям сторон по аналогии закона применимы нормы ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости, в соответствии с ч.1 ст. 556 которого передача недвижимости и её принятие осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Поскольку ФИО1 произведены в квартире неотделимые улучшения, а АО «Желдорипотека» возместило ему убытки, связанные с выполнением работ и материалов по неотделимым улучшениям, ФИО1 обязан вернуть спорную квартиру с неотделимыми улучшениями. Поскольку ФИО1 произвел незаконную перепланировку квартиры, и АО «Желдорипотека» был представлен сметный расчет стоимости приведения квартиры в прежнее состояние, который ответчиком не оспорен, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании стоимости работ по приведению квартиры в соответствии с технической документации.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 просит отменить решение суда в части возврата квартиры продавцу, ссылаясь на то, что ФИО1 полного возмещения убытков за ремонтно-отделочные работы в данной квартире не получил. Решение Ленинского районного суда г.Пензы от 19.11.2018 о взыскании в возмещение убытков, понесенных в связи с ремонтно-отделочными работами, в сумме 556745 руб. не вступило в законную силу. Возврат квартиры повлечет утрату возможности доказывания расходов, понесенных на ремонтно-отделочные работы. Также суд не дал оценки тому обстоятельству, что в квартире зарегистрирован и проживает несовершеннолетний ребенок, для проживания которого жилье не приобретено.

В возражениях на апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 представитель АО «Желдорипотека» просит оставить её без удовлетворения, как не содержащую доводов, свидетельствующих о незаконности решения суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца АО «Желдорипотека» по доверенности ФИО4 поддержала апелляционною жалобу истца, в удовлетворении апелляционной жалобы представителя ответчика просила отказать.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержала доводы своей апелляционной жалобы, апелляционную жалобу истца просила оставить без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В силу п.1 ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору, вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Пунктом 2 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи от 28.02.2013 между ЗАО «Желдорипотека» и ФИО1 последним была приобретена квартира № в доме <адрес> за 4 034 800 рублей.

Решением Ленинского районного суда г.Пензы от 17 ноября 2016 года с АО «Желдорипотека» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства, оплаченные по вышеуказанному договору купли-продажи квартиры, в сумме 4 034 800 рублей, убытки 294 735 рублей 59 копеек, неустойка за нарушение срока удовлетворения требований потребителя 2 000 000 рублей, компенсация морального вреда 10 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 50 000 рублей, штраф 3 169 767 рублей 79 копеек.

Апелляционным определением Пензенского областного суда от 11 июля 2017 года указанное решение суда изменено, снижен размер неустойки подлежащей взысканию с ЗАО «Желдорипотека» в пользу ФИО1 за нарушение срока удовлетворения требований потребителя до 500 000 рублей, а также размер штрафа, предусмотренного ч.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» до 500 000 рублей.

Инкассовым поручением № от 27.07.2017 АО «Желдорипотека» перечислило ФИО1 5389535,59 руб., исполнив решение Ленинского районного суда г.Пензы от 17 ноября 2016 года с учетом апелляционного определения Пензенского областного суда от 11 июля 2017 года в полном объеме.

По сообщению Управления Росреестра по Пензенской области право собственности на спорную квартиру зарегистрировано зарегистрировано за ФИО5, На момент рассмотрения дела квартира находится в собственности и владении ФИО1, что не оспаривается последним. По данным Росреестра по Пензенской области ограничения (обременения) в отношении спорного объекта недвижимости не зарегистрированы.

Удовлетворяя иск АО «Желдорипотека» в части возложения обязанности на ответчика по возврату товара с недостатками, районный суд, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, который в силу ч.1 ст. 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение, исходил из того, что поскольку ФИО1 реализовал свое право на отказ от исполнения договора купли-продажи, получил от продавца взамен некачественного товара уплаченные за него денежные средства, то он обязан вернуть товар с недостатками, т.е. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, приобретенную по договору купли-продажи квартиры от 28 февраля 2013 года, продавцу АО «Желдорипотека» по его требованию.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом районного суда.

Вывод суда о возникновении у ответчика (покупателя) обязательства по передаче спорной квартиры продавцу соответствует положениям приведенного законодательства и основан на установленных по делу обстоятельствах.

Поскольку установлено, что в связи с вступлением в законную силу указанного выше решения Ленинского районного суда г. Пензы от 17.11.2016 обязательства, связанные с исполнением договора купли-продажи квартиры от 28.02.2013, прекращены, покупателю ФИО1 возвращена уплаченная по договору за квартиру денежная сумма, и продавцом заявлено требование о возврате проданного некачественного товара, то суд пришел к верному выводу о возникновении обязательства у ответчика (покупателя) по передаче спорной квартиры продавцу.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Ссылка автора жалобы на то, что для осуществления возврата квартиры сторонам необходимо подписать соответствующий акт возврата, а суд необоснованно отказал в удовлетворении требования о возврате квартиры по акту, не влечет отмены обжалуемого решения.

Вопреки доводам жалобы, положения ст. 556 ГК РФ о том, что передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, не подлежит применению по аналогии закона к спорным правоотношениям, поскольку указанная норма регулирует порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю при заключении договора купли-продажи, тогда как в спорных правоотношениях квартира подлежит возврату продавцу как товар, проданный с недостатками, в порядке Закона РФ «О защите прав потребителей», которым не предусмотрено при возврате некачественного товара по требованию продавца обязательного составления акта приема-передачи.

Также подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что поскольку АО «Желдорипотека» возместило ФИО1 убытки, связанные с выполнением работ и приобретением материалов по неотделимым улучшениям, то он обязан вернуть спорную квартиру с неотделимыми улучшениями в состоянии, которое зафиксировано в экспертном заключении, выполненном ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы по гражданскому делу №2-2014/2016.

Возмещение АО «Желдорипотека» ответчику убытков, причиненных последнему вследствие продажи товара ненадлежащего качества, само по себе не влечет, по мнению судебной коллегии, возникновения у него в порядке ст.ст. 8, 307 ГК РФ обязанности передать, а у АО «Желдорипотека» права требовать возврата спорной квартиры в состоянии соответствующему состоянию на момент проведения экспертизы в 2016 году. Возврату продавцу на основании решения суда подлежит та квартира, которая являлась предметом договора купли-продажи от 28 февраля 2013 года.

Из буквального толкования абз. 5 п. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей", а также системного анализа действующего гражданского законодательства не следует, в каком состоянии должен быть возвращен покупателем продавцу некачественный товар.

Кроме того, доказательств тому, что ответчиком демонтированы неотделимые улучшения из спорной квартиры или он намерен передать квартиру истцу в отсутствии таковых, истцом в материалы дела также не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не мотивировал отказ в удовлетворении исковых требований в части возврата квартиры истцу свободной от прав третьих лиц не влечет отмены решения суда.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от23.11.2018, ограничения в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, не зарегистрированы.

Вопреки доводам апелляционных жалоб сторон передача квартиры ненадлежащего качества от покупателя продавцу не ставится в зависимость от регистрации в указанной квартире по месту жительства несовершеннолетнего. Регистрация по месту жительства несовершеннолетнего в спорной квартире не является препятствием к исполнению покупателем своей обязанности по передаче продавцу товара ненадлежащего качества после удовлетворения его требований о возврате уплаченной за товар суммы.

Каких-либо конкретных требований относительно прекращения права пользования и снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего в спорной квартирой истцом при предъявлении иска не заявлялось, исковые требования в ходе рассмотрения дела не уточнялись, а потому нарушенное, по мнению истца, его право пользование жилым помещением в связи с регистрацией несовершеннолетнего в спорной квартире, вопреки доводам апелляционной жалобы истца, не подлежит защите в пределах заявленного требования о передаче квартиры, свободной от прав третьих лиц. Частью 3 статьи 196 ГПК РФ предусмотрено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Довод апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что квартира продавцу не подлежит возврату, поскольку ФИО1 полного возмещения убытков за ремонтно-отделочные работы в данной квартире не получил, основан на неверном применении действующего законодательства. При отказе от исполнения договора и получении за товар уплаченной суммы покупатель обязан возвратить данный товар продавцу.

Наряду с этим судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика стоимости работ по устранению незаконной перепланировки и приведению квартиры в соответствии с технической документацией.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд сослался на то, что в договоре купли-продажи от 28.02.2013 отсутствует описание качественных характеристик внутренней отделки и расположения инженерного оборудования передаваемой квартиры, в связи с чем, по мнению суда, определить стоимость работ и материалов по приведению квартиры в первоначальное состояние не представляется возможным.

Между тем, из материалов дела следует, что ФИО1 в спорной квартире после её приобретения была выполнена самовольная перепланировку.

Факт незаконной перепланировки подтвержден техническими паспортами на 07.09.2012 и на 27.10.2017, из которых следует, что в квартире изменена конфигурация перегородок, произведена самовольно внутренняя перепланировка квартиры, изменена площадь комнат, в.т.ч. общая жилая площадь квартиры, согласно новому техническому паспорту, составила 49,1 кв.м, тогда как договором купли-продажи квартиры ответчику передавалась квартира с общей жилой площадью, согласно технической документации 57, 4 кв.м.

Кроме того, экспертным заключением по делу № 2-2014/2016 также установлено, что в спорной квартире произведена перепланировка – разборка перегородок между кухней, коридором и смежной с кухней жилой комнаты и возведена новая перегородка, в результате чего уменьшилась площадь комнаты, смежной с кухней. Выполнено устройство гардеробной в жилой комнате из гипсокартонных перегородок.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения.

В соответствии с ч.1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Таким образом, действующим законодательством регламентирована процедура согласования проведения перепланировки (переустройства) жилого помещения.

Однако ФИО1, в нарушение названной нормы, произвел перепланировку и переустройство спорной квартиры без соблюдения предусмотренного законом порядка.

Согласно ст. 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса являются самовольными.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Положения ст.29 ЖК РФ устанавливающие специальный механизм публично-правового контроля за соблюдением порядка перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, не исключают возможности использования собственниками помещений в многоквартирном доме или объединениями собственников помещений в многоквартирном доме в интересах собственников гражданско-правовых способов защиты, в частности способа, предусмотренного ст.304 ГК РФ.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков.

Учитывая, что квартира возвращена истцу настоящим решением суда с незаконной перепланировкой, произведенной ФИО1, то с него в пользу АО «Желдорипотека» подлежит взысканию убытки по приведению квартиры в прежнее состояние в соответствии с технической документацией.

При определении стоимости расходов по приведению квартиры в первоначальное состояние судебная коллегия исходит из размера, определенном заключением судебной экспертизы ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России № 926/2 от 14.06.2019, согласно которому рыночная стоимость работ и материалов по устранению перепланировки, переоборудования, переустройства и приведению в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией, квартиры № дома <адрес>, на момент исследования составляет 27621 руб.

Указанное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, основанного на материалах дела, проведенном осмотре спорной квартиры, выполнено лицом, компетентным в указанной сфере деятельности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ. Указанное заключение соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, оснований сомневаться в правильности выводов экспертов не имеется.

В связи с чем ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что стоимость приведения квартиры в первоначальное состояние составляет 65 447 руб. подлежит отклонению, представленная локальная смета противоречит экспертному заключению.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в части отказа во взыскании расходов по приведению квартиры в соответствии с технической документацией подлежит отмене с вынесение нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда города Пензы от 26 ноября 2018 года отменить в части отказа АО «Желдорипотека» в иске к ФИО1 о взыскании стоимости работ по приведению квартиры в соответствии с технической документацией, постановить в данной части новое решение.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Желдорипотека» стоимость работ по приведению квартиры в соответствии с технической документацией в размере 27621рублей.

В остальной части решение суда оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 оставить без удовлетворения, апелляционную жалобу АО «Желдорипотека» - удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи