Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 07 февраля 2017г. дело по апелляционной жалобе представителя К.Ш. на решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 11 ноября 2016г., которым постановлено:

«В удовлетворении иска К. о понуждении к заключению договора ипотеки - отказать».

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Кузьменка А.В., объяснения представителя К.Ш., объяснения представителя Б.М., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А :

Истец В, обратилась в суд с иском, в котором просит обязать Б. заключить с В, договор ипотеки на следующих существенных условиях:

В, (Залогодержатель) преимущественно перед другими кредиторами Б. (Залогодатель) вправе получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю по основному обязательству - настоящему договору займа, заключенному ДД.ММ.ГГГГ Залогодателем и Залогодержателем в г. Новосибирске, из стоимости Предмета залога:

-жилой дом (назначение - жилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 274,7 кв.м., инвентарный №, лет. <данные изъяты> по адресу: <адрес>), принадлежащий на праве собственности Б. на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия №№ от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением Росреестра по Московской области;

- земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 736 кв.м., кадастровый №, расположен по адресу: <адрес>) принадлежащий на праве собственности Б. на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением Росреестра по Московской области.

Общая стоимость предмета залога составляет 20 000 000 (двадцать миллионов рублей).

Обязательства Залогодателя по Договору займа, обеспечиваемые Предметом залогом, состоят в следующем:

- сумма займа - 3 000 000 (три миллиона) рублей;

- проценты за пользование займом -11 (одиннадцать) процентов годовых;

- сумма займа должна быть возвращена Залогодателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ;

- в случае просрочки возврата суммы займа или процентов заемщик уплачивает заимодавцу неустойку в размере 0,5 процента от суммы займа, указанной в п.1 настоящего договора, за каждый день просрочки.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с Б. договор займа б/н, по которому передала ответчице денежные средства в размере 3 000 000 руб. сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ. размер процентов по договору составил 11 % годовых от суммы займа. За весь период действия договора сумма процентов составила 660 000 рублей. При этом в договоре займа от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена договорная ответственность за просрочку возврата суммы займа - 0,5 % от суммы займа за каждый день просрочки.

Сумма займа не возвращена до настоящего времени.

Кроме того, в целях обеспечения исполнения договор займа содержал условия предварительного договора ипотеки - в п. 9 договора содержалось указание на то, что в случае, если сумма займа не будет возвращена до ДД.ММ.ГГГГ, то стороны обязуются заключить основной договор ипотеки в срок до ДД.ММ.ГГГГ. на условиях, предусмотренных договором.

В предварительном договоре были сформулированы и согласованы все существенные условия будущего основного договора, указанные в ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно условиям договора займа и предварительного договора, договор ипотеки должен быть заключен в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ. истец потребовала от ответчицы заключения договора ипотеки и проведения необходимых регистрационных действий. Требование осталось без ответа, договор ипотеки не заключен до настоящего времени.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. произведена замена истца на правопреемника К. (л.д.65).

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен представитель К.Ш.

В апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования К. к Б. в полном объеме.

В обосновании доводов апелляционной жалобы указано, в процессе рассмотрения дела судом установлено, что в настоящий период времени Арбитражным судом Московской области рассматривается дело № по исковому заявлению Б. к ООО «Грот-1» о признании договора залога недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, поскольку Б. указанный договор не подписывала. Предметом оспариваемого договора залога также является вышеуказанное недвижимое имущество.

Представитель ответчика ходатайствовал о приостановлении производства по настоящему делу до момента завершения рассмотрения дела № Арбитражным судом Московской области, так как его результаты напрямую повлияют на исход рассматриваемого дела. В случае подтверждения факта фальсификации подписи Б. на договоре залога, утратит силу и наложенное обременение в виде ипотеки на недвижимое имущество.

Указанное ходатайство ответчика, против которого истец не возражал, было удовлетворено судом и Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу было приостановлено. Однако ДД.ММ.ГГГГ, в нарушение ст. 215 ГПК РФ, суд возобновил производство по делу по неустановленным причинам, при том, что производство по делу № в Арбитражном суде Московской области не завершено до настоящего времени, то есть основания, послужившие для приостановления производства по делу, не отпали.

Апеллянт полагает, что обстоятельствами, имеющими существенное значение для рассматриваемого дела, является наличие или отсутствие предшествующего залога, достоверно установить которые возможно только после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Московской области по делу об оспаривании договора ипотеки, заключенного с ООО «Грот-1».

Однако суд, принимая обжалуемое решение, руководствовался лишь наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о существовании указанного обременения в пользу ООО «Грот-1». Материалы судебнопочерковедческой экспертизы, проведенной в рамках дела №, копии которых представлены истцом в материалы настоящего дела, не дают однозначного ответа о том, что подписи на договоре залога выполнены Б., следовательно, сделать однозначный вывод о том, что договор ипотеки является действительной сделкой, порождающей обязанность К. на получение согласия ООО «Грот-1» на заключение последующего договора ипотеки с Б., не представляется возможным.

Так, возобновляя производство по делу № и принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требования до момента завершения рассмотрения по существу Арбитражным судом Московской области дела № истца заведомо лишили гарантированного Конституцией РФ права на судебную защиту.

Указанное означает, что в случае удовлетворения Арбитражным судом Московской области требований Б. о признании договора ипотеки недействительной сделкой, обременение недвижимого имущества (ипотека) будет снято. Однако К. уже не сможет воспользоваться вышеуказанным правом на судебную защиту в виде обращения в суд с иском к Б. о понуждении к заключению договора ипотеки в силу имеющегося решения суда, которым ему было отказано в заключение этого договора.

Кроме того, апеллянт отмечает, что К., как и первоначальный кредитор В,, являются добросовестными участниками гражданских отношений и на момент заключения договора займа с Б., а также на момент обращения в суд за защитой своих нарушенных прав, не знали и не могли знать о существовании обременения на недвижимое имущество в виде залога в пользу ООО «Грот-1».

Апеллянт в апелляционной жалобе отмечает, что к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Н. (поручитель), ОАО «Юникорбанк», ООО «Грот-1».

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между В, (займодавец) и Б. (заемщик) заключен договор займа по условиям которого займодавец принял на себя обязательства передать в собственность заемщика денежные средства в сумме 3 000 000 руб., а заемщик обязалась вернуть сумму займа и начисленные проценты за пользование займом по ставке 11% годовых в срок до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.5-6)

Договором предусмотрена мера ответственности в виде неустойки в размере 0,5% от суммы займа за каждый день просрочки.

Обязательства по договору займа займодавец выполнила, денежные средства в сумме 3 000 000 руб. переданы заемщику ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено распиской. (л.д.7)

Из пояснений истца следует, что в установленный срок денежные средства по договору займа не возвращены. Доказательств обратного ответчик не предоставила.

В п.9 договора займа предусмотрено, что в случае, если сумма займа не будет возвращена до ДД.ММ.ГГГГ, то стороны обязуются заключить основной договор ипотеки в срок до ДД.ММ.ГГГГ на следующих условиях:

«В, (Залогодержатель) преимущественно перед другими кредиторами Б. (Залогодатель) вправе получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю по основному обязательству - настоящему договору займа, заключенному ДД.ММ.ГГГГ Залогодателем и Залогодержателем в г. Новосибирске, из стоимости Предмета залога:

-жилой дом (назначение - жилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 274,7 кв.м., инвентарный №, лет. <данные изъяты>, по адресу: <адрес> принадлежащий на праве собственности Б. на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением Росреестра по Московской области;

Общая стоимость предмета залога составляет 20000 000 (двадцать миллионов рублей).

Обязательства Залогодателя по Договору займа, обеспечиваемые Предметом залогом, состоят в следующем:

- сумма займа - 3000 000 (три миллиона) рублей;

- проценты за пользование займом -11 (одиннадцать) процентов годовых;

- сумма займа должна быть возвращена Залогодателем не позднее 30.09.2014г;

ДД.ММ.ГГГГ. Б. вручено требование о заключении договора ипотеки на согласованных сторонами условиях, (л.д.8)

От заключения договора ответчик уклонилась.

На основании ч.1 ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. (ч.5 ст.429)

На основании п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании ч.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

ДД.ММ.ГГГГ. между КБ «Юникор» (ОАО) (залогодержатель) и Б. (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества № который обеспечивает исполнение залогодателем обязательств по заключенному кредитному договору, от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым кредитором предоставлен кредит Н. в сумме 73 000 000 руб. Предметом ипотеки является жилой дом и земельный участок, принадлежащие Б. и указанные в договоре займа от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.89-95)

Договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.95).

ДД.ММ.ГГГГ. между КБ «Юникор» (ОАО) и ООО «Грот-1» заключен договор уступки прав (требований) по которому право требования по кредитному договору к Н. перешло к ООО «Грот-1», (л.д.83)

ДД.ММ.ГГГГ. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о регистрации ипотеки в отношении жилого дома и земельного участка в пользу ООО «Грот-1» сроком с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.87-88)

На основании ч.2 ст.10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Таким образом, как обоснованно указал суд 1-й инстанции, на момент возникновения у ответчика обязанности заключить с В, договор ипотеки, жилой дом и земельный участок, имели обременение в виде ипотеки в пользу ООО «Грот-1».

Результаты судебной почерковедческой экспертизы, проведенной в рамках арбитражного дела №, как следует из пояснений представителя К.Ш., не дают однозначного ответа о том, что подписи на договоре залога выполнены Б. или иным лицом. Указанный договор ипотеки в настоящее время не действительным не признан, запись об ипотеке не погашена.

На основании ч.1 ст.342 Гражданского кодекса РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого

имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено:

соглашением между залогодержателями;

соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Во всяком случае, указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

На основании ч.2 ст.342 Гражданского кодекса РФ последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

Таким образом, законодатель предусмотрел возможность заключения нескольких договоров залога, но при условии соблюдения указанных ограничений и требования последующего залогодержателя могут быть удовлетворены из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

В предварительном договоре о заключении договора ипотеки стороны согласовали обязательное условие основного договора о преимущественном праве залогодержателя перед другими кредиторами получить удовлетворение своих денежных требований к залогодателю по основному обязательству.

Однако, на таких условиях договор ипотеки не может быть заключен, т.к. преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки в силу закона имеет ООО «Грот-1».

Своего согласия на изменение старшинства залогов ООО «Грот-1» не давал. В связи с изложенным, договор ипотеки между истцом и ответчиком на условиях, указанных в договоре займа от ДД.ММ.ГГГГ не может быть заключен.

Судебной коллегией не может быть принят во внимание довод апеллянта о том, что ДД.ММ.ГГГГ суд необоснованно возобновил производство по делу, при том, что производство по делу № в Арбитражном суде Московской области не завершено до настоящего времени, то есть основания, послужившие для приостановления производства по делу, не отпали.

Как усматривается из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ., представитель истца К.Ш. подтвердила, что судебная экспертиза заключила, что невозможно установить достоверность подписи, признаков, подтверждающих или опровергающих, что подписи принадлежат Б.

Доводы апеллянта о том, что имеет место быть нарушение прав истца, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку суд 1-ой инстанции вынес решение в соответствии с требованиями законодательства, на основании представленных доказательств. Указанный договор ипотеки в настоящее время не действительным не признан, запись об ипотеке не погашена. Истец не лишен возможности в случае удовлетворения решением Арбитражного суда его исковых требований, обратиться с иском о пересмотре постановленного судом решения по вновь открывшимся обстоятельствам.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, противоречат фактическим обстоятельствам дела и сводятся к иной оценке доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 11 ноября 2016г. в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К.Ш. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи