Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Администрации г. Н. Новгорода к Успенскому Андрею Игоревичу об определении возмещения за жилое помещение, выкупе жилого помещения, прекращении права собственности и о праве собственности, выселении,

и, заслушав доклад судьи Пятовой Н.Л., выслушав объяснения представителя администрации г. Н. Новгорода – по доверенности Кайновой Е.В., представителя Успенского А.И. – по доверенности Бунатяна В.Г.,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, указывая, что постановлениями администрации города от 29 апреля 2013 года и от 3 апреля 2014 года жилой <адрес> литера А по <адрес> г. Н. Новгорода признан аварийным и подлежащим сносу. Установлено, что является собственником <адрес> данного жилого дома.

Решением суда от 3 апреля 2018 года постановлено определить размер возмещения за на жилое помещение по адресу: г. Н. Новгород, <адрес> сумме 2 356 000 руб., которое Администрация г. Н. Новгорода обязана выплатить при выкупе изымаемого для муниципальных нужд имущества Успенскому А.И., в связи с чем, постановлено прекратить право собственности ответчика на данное имущество с признанием на него права муниципальной собственности, и Успенский А.И. выселен из указанного жилого помещения.

В апелляционной жалобе поставлен вопрос об изменении решения суда первой инстанции в части определения выкупной цены изымаемого имущества, которую заявитель просит определить в размере 1 011 000 руб.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании положений ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч.1).

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме (ч.2).

Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ч.3).

В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд регламентировано положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Нормы, содержащиеся в этой статье, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Согласно частям 1 - 4, 6, 7, 9, 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Частями 2 - 4 указанной статьи предусмотрена обязательная процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов гражданского дела, Успенскому А.И. на праве собственности принадлежит 3\10 доли в праве собственности на <адрес> – на основании договора продажи от 3 сентября 2016 года, который в соответствии с постановлениями администрации города Нижнего Новгорода от 29 апреля 2013 года и от 3 апреля 2014 года признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем, администрацией Нижегородского района города в адрес собственников направлены соответствующие уведомления.

Разрешая заявленные по данному делу требования и анализируя имеющиеся доказательства в их совокупности, суд первой инстанции, учитывая разъяснения, изложенные в п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», и, установив, что размер равноценного возмещения за долю в праве собственности ответчика в изымаемом имуществе оказался спорным, исходил из необходимости назначения по делу судебной экспертизы, последующее заключение которой принято в качестве доказательства при определении равноценного размера возмещения за изымаемое имущество.

Так, определяя выкупную цену спорного имущества, суд руководствовался заключением судебной экспертизы, полагая, что оно является полным, наиболее точно отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, содержит объективные данные имущества.

А именно, согласно заключению ООО Оценочная компания «ВЕТА» рыночная стоимость <адрес> г.Н.Новгорода составляет 2 356 000 руб., в которую экспертом включены в том числе рыночная стоимость доли в праве на общее имущество (в том числе земельный участок, занимаемый многоквартирным домом) и стоимость капитального ремонта.

Возражая против данного заключения судебной экспертизы, представителем администрации в апелляционной жалобе указано на неверное определение выкупной цены, при котором в сумму возмещения дополнительно включена стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также стоимость капитального ремонта.

По мнению судебной коллегии, указанные доводы являются состоятельными и заслуживают внимания.

Так, из заключения ООО Оценочна компания «ВЕТА» следует, что выкупная цена квартиры включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли истца в праве общей долевой собственности на имущество (земельный участок), стоимость капитального ремонта и убытки в связи изъятием.

Определяя величину выкупной цены, экспертом отдельно учтена рыночная стоимость имущества ответчика, стоимость его доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, стоимость земельного участка и стоимость капитального ремонта.

Вместе с тем, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со ст. 8 которого заключение эксперта должно отвечать требованиям объективности, всесторонности и полноты экспертных исследований.

При этом, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона РФ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

На основании ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, и земельный участок, на которой расположен дом.

Согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Положениями ст. ст. 36-38 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещение в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Таким образом, экспертное заключение не может быть принято в качестве доказательства, поскольку не отвечает перечисленным выше требованиям норм материального права, а именно поскольку размер возмещения за изымаемое жилое помещение определен в нарушении принципа неразрывности связи между правом собственности на помещение в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме.

При этом, из дела усматривается, что изымаемый жилой дом отнесен к ветхому жилищному фонду – введен в эксплуатацию в 1917 году, материал перекрытий и наружных стен деревянный, в связи с чем и был признан аварийным и подлежащим сносу.

Приходя с учетом указанных обстоятельств к выводу о включении в размер возмещения за изымаемое жилое помещение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд не учел, ответчиком не представлены достоверные и допустимые доказательства необходимости (экономическая целесообразность) в проведении капитального ремонта данного дома с учетом его технического состояния и последующим признания здания подлежащим сносу.

Так, само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу на основании раздела 3 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006г. N 47, не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома.

Доказательств того, что невыполнение наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта в период нахождения дома в муниципальной собственности привело к снижению уровня надежности жилого здания, материалы дела не содержат и в суд апелляционной инстанции не представлено.

Кроме того, судебная коллегия учитывает и тот факт, что спорное имущество приобретено ответчиком по договору купли-продажи от 3 сентября 2016 года, т.е. после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Судебная коллегия, исходя из заявленных истцом требований и представленных в дело доказательств, считает, что при вышеприведенных положениях закона, выкупную цену изымаемого жилого помещения следует определить на основании отчета об оценке ИП Сипайло С.В. в размере 1 011 000 руб., в связи с чем, решение суда подлежит изменению.

Судебная коллегия с учетом положений ст. 103 ГПК РФ находит необходимым также дополнить резолютивную часть указанием о взыскании с ответчика госпошлины в местный бюджет.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 3 апреля 2018 года в части определения размера выкупной цены жилого помещения и выплаты размеры возмещения Успенскому Андрея Игоревичу за <адрес> г. Н. Новгорода изменить, определив выкупную цену изымаемого имущества в сумме 1 011 000 рублей.

Дополнить резолютивную часть решения суда указанием на взыскание с Успенского Андрея Игоревича судебных расходов по делу в сумме 6 000 руб.

В остальной части решение Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 3 апреля 2018 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: