Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО2 о признании права собственности отсутствующим, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе истца администрации городского округа Верхняя Пышма на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 10.04.2019.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4, судебная коллегия

установила:

администрация ГО Верхняя Пышма обратилась в суд с иском к В.И.МБ. о признании права собственности отсутствующим, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование требований, что Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (далее – КУМИ администрации ГО Верхняя Пышма) предоставлен в аренду ДНТ «Надежда» земельный участок с кадастровым номером (далее – КН) №:280, расположенный по адресу: ... на основании договора аренды земельного участка от 16.10.2012. Срок аренды до 15.02.2017. Впоследствии из земельного участка образован и передан ДНТ «Надежда» по договору субаренды от 01.06.2015 № 1 в субаренду ФИО2 земельный участок с КН №:167. 21.01.2016 ФИО2 обратился с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка с КН №:167 сроком на 49 лет. 26.01.2016 между администрацией ГО Верхняя Пышма и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № 7/П-16. На основании статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды был заключен без проведения торгов как с лицом, имеющим преимущественное право на предоставление земельного участка в собственность или аренду. Однако, впоследствии КУМИ администрации ГО Верхняя Пышма было выявлено, что объект недвижимости жилой дом с КН №:178 не существует и никогда не существовал на земельном участке с КН №:167, а потому ФИО2 не имел права на преимущественное (без проведения торгов) предоставление ему земельного участка, следовательно, договор аренды является недействительным, а зарегистрированное право на жилой дом, имеющий КН (или условный) номер №:178 отсутствующим. Кроме того, просил применить последствия недействительности сделок: в виде аннулирования регистрационных записей в ЕГРН: в отношении земельного участка с КН №:167 - от 08.09.2015 № №3857/1 о регистрации права собственности на объект недвижимости, - от 25.05.2016 №№1405 о регистрации договора аренды, - от 25.05.2016 № №1405/2 о регистрации ограничения в виде аренды; обязать ФИО2 возвратить в пользу городского округа Верхняя Пышма земельный участок с КН №:167.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица КУМИ администрации ГО Верхняя Пышма - ФИО3 на исковых требованиях с учетом уточнений, настаивал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4, возражала против удовлетворения требований, представила отзыв на иск, согласно которому просила в удовлетворении требований отказать, в том числе, в связи с пропуском срока на обращение в суд.

Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 10.04.2019 иск оставлен без удовлетворения.

С таким решением не согласился истец администрация ГО Верхняя Пышма, в апелляционной жалобе представитель ФИО3 просит решение суда отменить, требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы указано, что вывод суда о членстве ответчика в ДНТ и наличии иного основания (не связанного с наличием объекта) для предоставления участка в аренду на тех же условиях необоснован, совокупностью надлежащих доказательств не подтвержден. Кроме того, считает, что вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности основан на неверном определении момента начала исчисления срока исковой давности.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности от 15.01.2019 ФИО3 на доводах жалобы настаивал, представитель ответчика по ордеру № 009166 от 12.07.2019 ФИО4 просила решение суда оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание коллегии не явились, извещались своевременно надлежащим образом, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что на основании постановления администрации ГО Верхняя Пышма от 16.02.2012 № 259 ДНТ «Надежда» был предоставлен земельный участок в границах, установленных на местности в соответствии с планом границ с КН №:280 общей площадью 48 752 (категория земель – земли населенных пунктов) с целевым использованием под дачное строительство, расположенный по адресу: ..., в аренду сроком на 5 лет.

16.10.2012 между КУМИ администрации ГО Верхняя Пышма и ДНТ «Надежда» заключен договор аренды земельного участка площадью 48 752 кв.м с КН №:280. Срок аренды участка установлен с 16.02.2012 по 15.02.2017.

Впоследствии из земельного участка № №:280 образован и передан ДНТ «Надежда» в субаренду на основании договора № 1 субаренды земельного участка от 01.06.2015 ФИО2 земельный участок с №:167.

В соответствии со справкой № 03/19 от 01.02.2019, подписанной председателем правления ДНТ «Надежда» ФИО5, ФИО2 был принят в члены ДНТ «Надежда» 01.06.2015, с предоставлением в субаренду земельного участка с КН №:167.

26.01.2016 между Администрацией ГО Верхняя Пышма и В.И.МВ. заключен договор № 7/П-16 аренды земельного участка с КН №:167, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование участка – дачное строительство. Срок аренды участка 49 лет с 26.01.2016 по 25.01.2065.

Соглашением от 07.04.2016 к договору аренды земельного участка №88/П-12 от 16.10.2012, заключенным между КУМИ Администрации ГО Верхняя Пышма и ДНТ «Надежда» внесены изменения в связи с заключением прямых договоров с членами ДНТ. Из договора № 88/П-12 от 16.10.2012 исключен, в том числе, и земельный участок с КН №:167.

Проанализировав нормы права, регламентирующие порядок предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного ДНТ его членам и установив перечисленные выше обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку ФИО2 являлся не только собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, но и членом ДНТ «Надежда», оснований для отказа в передаче ему спорного земельного участка без проведения торгов не имелось.

Судебная коллегия не соглашается с таким выводом суда, поскольку он противоречит закону и не подтверждается материалами дела.

Так, по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В частности, к таким исключениям, в соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, относится заключение договора аренды садового или огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества; и с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации аренды земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Вместе с тем, волеизъявление на предоставление участка в аренду, а также основание для такого предоставления исходят от лица, обращающегося в уполномоченный орган, что находит отражение в соответствующем заявлении.

Так, в соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, помимо прочего, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 оснований. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса, а именно, документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 30 данного Перечня при обращении за предоставлением земельного участка по подпункту 7 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заявителем предоставляются: решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка некоммерческой организации для дачного хозяйства, документ, подтверждающий членство заявителя в некоммерческой организации, решение органа некоммерческой организации о распределении земельного участка заявителю, утвержденные проект межевания территории, проект организации и застройки территории некоммерческого объединения, выписка ЕГРН об испрашиваемом участке, выписка ЕГРЮЛ о некоммерческой организации, членом которой является гражданин.

В соответствии с пунктом 32 данного Перечня при обращении за предоставлением земельного участка по подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заявителем предоставляются: документы, удостоверяющие права заявителя на здание, сооружение, документы, удостоверяющие права на испрашиваемый земельный участок (при наличии), сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, выписка из ЕГРН об испрашиваемом земельном участке, выписка из ЕГРН о здании, сооружении, расположенном на испрашиваемом земельном участке.

Анализируя представленный пакет документов, послуживший основанием заключения договора аренды земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу, что основанием предоставления земельного участка ФИО2 в аренду без торгов послужил факт нахождения объекта недвижимости-дома на испрашиваемом земельном участке. При этом предметом проверки для принятия решения о предоставлении земельного участка иные основания предоставления не являлись, и орган местного самоуправления не обязан был проверять наличие таких оснований.

Таким образом, исходя из заявленного предмета и основания иска, суду первой инстанции следовало проверить наличие оснований для заключения договора без проведения торгов, предусмотренных подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В этой связи указание в решении суда на отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без торгов со ссылкой суда на членство ответчика в ДНТ «Надежда» и его право на предоставление участка в соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации является выходом за пределы заявленных истцом требований, и не могли являться основанием для отказа в иске об оспаривании сделки, заключенной по иному основанию, поскольку данные обстоятельства не входят в предмет доказывания при оспаривании сделки, заключенной в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, факт наличия либо отсутствия объекта недвижимости - дома на испрашиваемом земельном участке, судом проверен не был.

Приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

При этом, предоставление земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.

На момент обращения с заявлением на земельном участке должно было располагаться капитальное строение - индивидуальный жилой дом, оконченный строительством.

Анализ представленных доказательств о регистрации объекта недвижимости и объяснений, данных стороной ответчика при рассмотрении настоящего дела, позволяет суду сделать вывод о безосновательной регистрации объекта капитального строительства (жилой дом) с КН №:178, площадью 110 кв.м.

Так, основанием для регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом послужили заявление о регистрации, декларация об объекте недвижимого имущество от 26.08.2015, договор субаренды земельного участка от 01.06.2015. Таким образом, право на объект с одновременной постановкой его на кадастровый учет было зарегистрировано за ответчиком в упрощенном порядке, то есть проверки существования на месте данного объекта и соответствия его параметрам, заявленным в декларации, такая постановка на учет не предполагает.

Представитель ответчика не отрицала факт отсутствия объекта недвижимости на участке на момент проведения проверочных мероприятий по состоянию на 29.10.2018, ссылаясь при этом на недоказанность истцом факта отсутствия объекта на момент заключения договора аренды.

Из материалов дела следует, что дом поставлен на кадастровый учет 18.09.2015, до настоящего времени объект продолжает числиться как существующий.

Однако, в соответствии с актом обследования территории от 29.10.2018 земельный участок с КН №:167 не огорожен, на нем не осуществляется какая-либо деятельность, имеется древесно-кустарниковая растительность, залесненность и закустаренность, какие-либо постройки отсутствуют. В соответствии с заключением специалиста в области государственного строительного надзора ( / / )14 К.В. от 14.01.2019 на спорном земельном участке на момент проведения осмотра отсутствуют здания (дома, бани, гаражи, хозяйственные постройки), сооружения, объекты незавершенного строительства, иные строения, в том числе некапитальные строения и сооружения вспомогательного назначения (навесы, киоски и другие подобные постройки). На участке отсутствуют строительные материалы, строительные конструкции, строительная техника. Признаков строительства на земельном участке каких-либо объектов капитального строительства не установлено. Лиц, осуществляющих строительные работы, на момент осмотра на участке не установлено. Признаки снесенных объектов капитального строительства (домов, бань, гаражей, хозяйственных построек), объектов незавершенного строительства, иных зданий, строений, сооружений отсутствуют. Котлованы (выемки) под фундаменты зданий и сооружений отсутствуют. Фрагменты снесенных зданий и сооружений, отдельных строительных конструкций, строительный мусор на осматриваемом участке отсутствуют. Воздушные линии электропередач временного электроснабжения земельного участка отсутствуют. Подъездные дороги до осматриваемого земельного участка отсутствуют.

На момент осмотра поверхность земельного участка покрыта сплошной древесно-кустарниковой растительностью, валежником. Признаки ведения какой-либо хозяйственной деятельности отсутствуют.

В соответствии со статьями 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Из материалов дела следует, что в ходатайствах истца о запросе документов, назначении судебной экспертизы судом было отказано.

В то же время, сторона ответчика, ссылаясь в обоснование своих возражений на существование жилого дома и его последующий демонтаж, каких-либо доказательств в обоснование этого не представила. Более того, сам ответчик ФИО2 в судебном заседании от 16.01.2019 подтвердил факт отсутствия домов на участках на момент оформления прав на землю. С учетом неопровергнутого заключения специалиста в области государственного строительного надзора ФИО6 от 14.01.2019 об отсутствии признаков снесенных объектов капитального строительства и принимая во внимание, что доказательства постройки дома и его сноса могли быть только у стороны ответчика, как собственника объекта, а потому истец их объективно предоставить не мог, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии на земельном участке жилого дома на момент обращения с заявлением о предоставлении участка в аренду, регистрации права собственности ответчика на несуществующий объект недвижимости, а значит, об обоснованности требований истца о признании права собственности ФИО2 на жилой дом отсутствующим.

Такой способ защиты права возможен с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Данное условие применимо, в том числе, если право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество. При этом, перечень оснований для признания права отсутствующим исчерпывающим не является, а значит, распространяется на случаи регистрации права на несуществующий объект.

Истец как орган, осуществляющий полномочия по использованию и распоряжению публичными землями, вправе предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права на объект, сведения о котором в ЕГРН не соответствует действительности, зарегистрированное право на который на земельном участке создает угрозу нарушения публичных интересов, связанных с использованием и предоставлением земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Неправильно суд применил нормы материального права и при разрешении требования о признании сделки недействительной.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом установленных обстоятельств договор аренды от 15.12.2015 является ничтожным по основаниям пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как посягающий на публичные интересы и принципы добросовестного поведения. Земля наряду с другими природными ресурсами должна защищаться государством как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (подпункты 1, 2 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Закрепляя в статье 36 право каждого иметь вещные права на землю и предполагая прежде всего ответственное отношение самих владельцев к его осуществлению, Конституция Российской Федерации возлагает на органы публичной власти обязанность создавать для его реализации необходимые условия. Обеспечивая реализацию указанных конституционных требований, законодательство о земле может предусматривать для граждан и других субъектов землепользования необходимость соблюдения специальных условий, касающихся вопросов землеустройства и сделок с земельными участками.Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены земельным законодательством и предусматривают приоритетно выкуп участка по рыночной стоимости на торгах (возмездное приобретение права аренды на торгах). Особенности предоставления в аренду земельных участков в связи с правами на объект недвижимости предусмотрены статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, являются льготными, следовательно, подлежат неукоснительному соблюдению. В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения.

Земельный участок был передан в аренду ФИО2 с нарушением требований действующего земельного законодательства, поскольку ввиду отсутствия объекта капитального строительства у ответчика отсутствовало исключительное право на приобретение земельного участка в аренду без торгов, договор аренды является ничтожным, как посягающий на публичные интересы, касающиеся использования и предоставления в частную владение земельных участков, находящихся в публичной собственности (наличие оснований и соблюдение порядка предоставления). Указанная правовая позиция нашла свое отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2016 N 306-ЭС15-20155, от 14.08.2017 N 310-ЭС17-10620, а также в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.09.2017 N 1795-О.

В этой связи суд неправильно квалифицировал оспариваемую сделку как оспоримую и применил к требованиям истца годичный срок исковой давности, предусмотренный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на это обстоятельство как на самостоятельное основание для отказа в удовлетворении иска.

Трехлетний срок исковой давности для применения последствий недействительности ничтожной сделки, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, к моменту обращения истца в суд не истек (договор от 26.01.2016, иск подан 05.12.2018)

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Применяя последствия недействительности сделки (в отсутствие в материалах дела сведений о внесенной арендной плате), суд возлагает на ФИО2 обязанность возвратить ГО Верхняя Пышма земельный участок с КН №:167.

Выводы суда первой инстанции о нахождении земельного участка в территориальной зоне Р-1 – Зона городских лесов и лесопарков в соответствии с документами территориального планирования и неверным исчислением арендной платы не влияют на квалификацию оспариваемой сделки по заявленному основанию, не подтверждают выводов суда об отказе в удовлетворении заявленных требований. Однако судебная коллегия также учитывает, что на момент образования земельного участка с №:167 и предоставления его в аренду, в отношении спорной территории были утверждены территориальные зоны, в соответствии с которыми участок относится к территории Р-1 (зона городских лесов и лесопарков), на территории которой в силу статьи 105 Лесного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) запрещено ведение сельского хозяйства и размещение объектов капитального строительства. Доводы ответчика о том, что в настоящее время территориальная зона Р-1 изменена на СХ-7 (зона ведения коллективного садоводства и дачного хозяйства) не влияют на преимущественное право предоставления земельного участка в аренду в январе 2016 года. Кроме того, администрацией ГО оспаривается факт утверждения Думой городского округа Верхняя Пышма карт градостроительного зонирования п. Кедровое, изготовленных НАО «Проектно-изыскательский институт ГЕО» на основании муниципального контракта от 28.12.2016.

Таким образом, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований администрации городского округа Верхняя Пышма.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 10.04.2019 отменить, принять по делу новое решение, которым иск администрации городского округа Верхняя Пышма к ФИО2 о признании права собственности отсутствующим, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на объект – жилой дом, расположенный по адресу: ... КН (или условный) номер №:178, площадью 110 кв.м.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с КН №:167 от 26.01.2016 № 7/П-16, заключенный между Администрацией городскому округу Верхняя Пышма и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки: в виде возврата ФИО2 земельного участка с КН №:167 городскому округу Верхняя Пышма

Апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН

Председательствующий А.С. Некрасова

Судьи В.А. Зайцева

ФИО1