Гражданский кодекс часть 1

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Горбатько Е.Н. дело по апелляционным жалобам ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон», ГУФСИН России по РО на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 июня 2013 года

УСТАНОВИЛА:

Зданевич Л.В., Немыкина М.Б. обратились в суд с иском к ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон» о регистрации за ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» права собственности на квартиры №64 и №65 по ул.(адрес обзеличен), обязании заключить с истцами договоры купли - продажи данных квартир, о взыскании компенсации морального вреда.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили и дополнили свои исковые требования, просили признать договор соинвестирования, заключенный 10.01.2012 между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», в части получения ООО СК «Дон» прав на спорные квартиры №64 и №65 ничтожным, признать зарегистрированное право собственности ООО СК «Дон» на данные квартиры недействительным, признать за Зданевич Л.В. право собственности на квартиру №64, за Немыкиной М.Б. - на квартиру №65 по ул.(адрес обезличен), обязать ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» передать Немыкиной М.Б. квартиру №65.

В обоснование своих требований истцы указали, что заключили со Щербаковой Е.Я. предварительные договоры купли-продажи квартиры №64 и №65, а также трехсторонние соглашения со Щербаковой Е.Я. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи от 24.01. 2008, заключенному между Щербаковой Е.Я. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», на основании которых Зданевич Л.В. стала собственником квартиры №64, а Немыкина М.Б. – квартиры №65 по ул.(адрес обезличен), однако своё право собственности не могут зарегистрировать в установленном законом порядке в связи с уклонением ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», при том, что свои обязательства по оплате стоимости квартир истцы исполнили в полном объёме.

Впоследствии истцам стало известно, что еще до заключения с ними предварительных договоров купли-продажи и соглашений о перемене лиц в обязательстве 10 января 2012 между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (инвестор) в лице главного бухгалтера Д. и ООО СК «Дон» (соинвестор) в лице директора П. был заключен договор соинвестирования, по которому инвестор уступил, а соинвестор принял права (требования) и обязательства (долг), принадлежащие инвестору по государственному контракту от 15.12.2005 в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по ул.(адрес обезличен) и получения соинвестором прав на 24 квартиры, в т.ч. спорные №64, №65, который (договор соинвестирования) в части, касающейся спорных квартир, является ничтожным, поскольку был заключен без согласия Щербаковой Е.Я., являвшейся покупателем этих квартир по предварительному договору купли-продажи от 24.01.2008.

ООО СК «Дон» предъявило в суд встречный иск к Зданевич Л.В., Немыкиной М.Б., ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», Щербаковой Е.Я., третьи лица: ГУФСИН России по РО, Управление Росреестра по РО о признании договоров купли-продажи (с условием о задатке) от 10.02.2012 между Щербаковой Е.Я. и Зданевич Л.В. и от 3.02.2012 между Щербаковой Е.Я. и Немыкиной М.Б. ничтожными, признании соглашений о перемене лиц в обязательствах №64 от 12.03.2012г и №65 от 28.02.2012 к предварительным договорам купли-продажи квартир от 24.01.2008 недействительными, признании акта приёмки-передачи от 13.07.2012 квартиры №64, подписанного Зданевич Л.В. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», ничтожным, указав, что ООО СК «Дон» является собственником квартир №64 и №65 по ул.(адрес обезличен) на основании ряда правоустанавливающих документов, в том числе государственного контракта об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома от 15.12.2005 и дополнительных соглашений к нему от 06.10.2006, от 30.07.2008, договора уступки прав требования по государственному контракту от 02.11.2006, договоров соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту от 10.01.2012, актов приема-передачи от 21.05.2012. Право собственности на спорные квартиры зарегистрировано за ООО СК «Дон» в установленном законом порядке, поэтому заключённые Зданевич Л.В. и Немыкиной М.Б. сделки по приобретению прав на спорные квартиры в виде договоров купли-продажи квартиры (с условием о задатке) от 03.2.2012 и от 10.02.2012, соглашений о перемене лиц в обязательстве от 28.02.2012 и от 12.03.2012 по предварительным договорам купли-продажи от 24.01.2008 являются недействительными, поскольку указанные сделки совершались в отношении имущества, права на которое перешли к ООО СК «Дон» по договору соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту, заключенному ООО СК «Дон» и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» 10.01.2012, который соответствует требованиям закона, на его заключение имелось согласие заказчика-застройщика - ГУФСИН России по РО, которым спорные квартиры переданы ООО СК «Дон» по актам приема-передачи.

В судебном заседании Зданевич Л.В. и Немыкина М.Б. не признали встречный иск, представители ООО СК «Дон» и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» не признали иск Зданевич Л.В. и Немыкиной М.Б., представитель ГУФСИН по РО просил отказать в удовлетворении первоначального и встречного иска.

24 июня 2013 года суд принял решение, которым исковые требования Зданевич Л.B. и Немыкиной М.Б. удовлетворил частично: признал договор соинвестирования, заключённый 10.01.2012 между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», в части получения ООО СК «Дон» прав на квартиры №64 общей проектной площадью 50,9 кв.м и № 65 общей проектной площадью 50,8 кв.м многоквартирного жилого дома по ул.(адрес обезличен) ничтожным, признал недействительным зарегистрированное право собственности ООО СК «Дон» на квартиры №64 и №65 по ул.(адрес обезличен), признал за Зданевич Л.В. право собственности на однокомнатную квартиру №64 общей проектной площадью 50,9 кв.м, жилой проектной площадью 23 кв.м, расположенную на 12-м этаже 18-этажного 96-квартирного жилого дома по адресу: (обезличен), признал за Немыкиной М.Б. право собственности на однокомнатную квартиру №65 общей проектной площадью 50,8 кв.м, жилой проектной площадью 23 кв.м, расположенную на 12-м этаже 18-этажного 96-квартирного жилого дома по адресу: (обезличен), в удовлетворении исковых требований Немыкиной М.Б. об обязании ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» передать ей квартиру № 65, расположенную по адресу: (обезличен), отказал, в удовлетворении встречного иска ООО СК «Дон» к Зданевич Л.В., Немыкиной М.Б., ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», Щербаковой Е.Я. о признании ничтожными договоров купли-продажи (с условием о задатке) от 10.02.2012 между Щербаковой Е.Я. и Зданевич Л.В. и от 03.02.2012 между Щербаковой Е.Я. и Немыкиной М.Б., о признании недействительными соглашений о перемене лиц в обязательствах №64 от 12.03.2012г и №65 от 28.02.2012 к предварительным договорам купли-продажи квартиры от 24.01.2008, о признании ничтожным акта приёмки-передачи от 13.07.2012 квартиры №64, подписанного Зданевич Л.В. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», суд отказал.

Принимая такое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.391, 168, 180, 10, 168, 429, 455454, 549, 556, 310, 12 ГК РФ и исходил из того, что свои обязательства по предварительным договорам купли-продажи, заключенным со Щербаковой Е.Я., истцы выполнили в полном объёме, директор ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» Б., являясь одновременно директором ООО СК «Дон» и зная об имеющемся договоре соинвестирования между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и СК «Дон», по которому ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» уступило принадлежащие ему по государственному контракту от 15.12.2005 права (требования) и обязательства (долг) в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по ул.(адрес обезличен) и получения 24 квартир, в том числе спорных №64 и №65, зная, что по состоянию на февраль 2012 года ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» не имеет права на получение от заказчика-застройщика указанных квартир и право распоряжаться ими, что это право принадлежит ООО СК «Дон», действуя в пределах своих полномочий, как руководитель организации, подписала от имени ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» трехсторонние соглашения о перемене лиц в обязательстве по предварительным договорам купли-продажи указанных квартир от 24.01.2008, заключенным со Щербаковой Е.Я.

Установив со стороны ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон» злоупотребление правом, суд отказал в защите их прав.

Кроме того, суд принял во внимание то, что право собственности на спорные квартиры было незаконно зарегистрировано за ООО СК «Дон», поскольку на эти квартиры судом был наложен арест.

Суд установил, что до заключения договора соинвестирования у ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» имелись неисполненные обязательства не только перед ГУФСИН России по РО, но и перед Щербаковой Е.Я., вытекающие из заключенных с нею предварительных договоров купли-продажи квартир №64 и №65, которые в судебном порядке никем не оспорены и недействительными не признаны, поэтому ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» до перевода своих долговых обязательств перед Щербаковой Е.Я. на другое лицо должно было получить на это согласие Щербаковой Е.Я., чего сделано не было, в связи с чем указанный договор соинвестирования в части, касающейся спорных квартир, является недействительным.

ООО СК «Дон» в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять новое решение об отказе в иске Зданевич Л.В., Немыкиной М.Б. и удовлетворении встречного иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что Щербакова Е.Я. по предварительным договорам купли-продажи №64 и №65 от 24.01.2008 внесла в ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» в качестве беспроцентного срочного займа по 1060500 руб. при стоимости квартиры №64 1834200 руб., квартиры №65 – 1830400 руб., до настоящего времени разница между внесенными суммами и стоимостью указанных квартир ни в ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», ни в ГУФСИН России по РО, ни в ООО СК «Дон» не передана.

Заключая соглашения о перемене лиц в обязательстве №64 и №65, Зданевич Л.В. и Немыкина М.Б. не проявили разумную бдительность и осторожность, не потребовали от Щербаковой Е.Я. передачи им подлинников платежных документов, подтверждающих надлежащее исполнение ею обязательств по договорам № 64, 65 от 24.01.2008, по которым они стали преемниками, при этом они согласились с заёмными условиями, предусмотренными предварительными договорами №64 и №65 от 24.01.2008, приняли по ним все права и обязанности.

По мнению заявителя жалобы, судом не дана надлежащая оценка тому, что оплата и передача денег от Зданевич Л.В. и Немыкиной М.Б. Щербаковой Е.Я., подтвержденные расписками Щербаковой Е.Я., не являются оплатой денег продавцу - ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос».

Заявитель жалобы ссылается на то, что ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» оспаривало ошибочно выданные истцам справки №64 от 12.03.2012 и №65 от 28.02.2012 об отсутствии задолженности за квартиры, как выданные под влиянием обмана со стороны Щербаковой Е.Я., представившей при заключении соглашений о перемене лиц в обязательстве поддельную справку о внесении ею денег заказчику- застройщику.

Кроме того, представленные истцами справки №64 от 12.03.2012 и №65 от 28.02.2012 являются вторичными документами, они должны подтверждаться первичными платежными документами, которые отсутствуют, поэтому справки являются недостоверными.

Заявитель жалобы настаивает на том, что квартиры №64 и №65 Зданевич Л.В. и Немыкиной М.Б. никем не передавались, в судебном заседании Зданевич Л.В. подтвердила, что сама вписала дату в акт приёма-передачи квартиры, указанные квартиры были переданы заказчиком-застройщиком - ГУФСИН России по РО по акту приема-передачи от 21.05.2012 г. ООО СК «Дон», которое их никому не передавало.

По мнению заявителя, суд должен был дать оценку тому обстоятельству, что ООО СК «Дон» до настоящего времени несет бремя содержания указанных квартир и производит оплату за ЖКУ.

Заявитель утверждает, что договор соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту, заключенный между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», соответствует требованиям закона, согласие заказчика-застройщика ГУФСИН России по РО на его заключение имелось, а согласие Щербаковой Е.Я. не требовалось, так как она не являлась участником инвестиционной деятельности и стороной по государственному контракту.

По предварительным договорам купли-продажи квартир № 64, 65 ООО СК «Дон» никаких прав и обязанностей не принимало.

Являясь соинвестором на основании договора соинвестирования от 10.01.2012 по государственному контракту от 15.12.2005, ООО СК «Дон» свои обязательства перед заказчиком-застройщиком по финансированию строительства выполнило в полном объеме, а заказчик-застройщик ГУФСИН России по РО передал ООО СК «Дон» квартиры № 64, 65 по акту приема-передачи от 21.05.2012.

Заявитель жалобы ссылается на то, что, признав договор соинвестирования от 10.01.2012 ничтожным, суд своим решением в нарушение ст. 167 ГК РФ не привел стороны в первоначальное положение.

ГУФСИН России в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, ссылаясь на его необоснованность, поскольку принятым решением суд первой инстанции не предусмотрел возможность для ГУФСИН России по РО передать (по актам приёма передачи) спорные квартиры «надлежащему» (на усмотрение суда) инвестору, тем самым суд дал возможность инвесторам считать обязательства ГУФСИН России по РО по передаче квартир неисполненными в полном объёме.

По мнению заявителя жалобы, признавая за Зданевич Л.В. и Немыкиной М.Б. право собственности на квартиры №64, 65, суд не учёл, что после признания договора соинвестирования между соинвесторами ООО СК «Дон» и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» от 10.01.2012 недействительным (в части квартир №64, 65) спорные квартиры должны были вернуться заказчику-застройщику, т.е. ГУФСИН России по Ростовской области.

В апелляционной жалобе ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» просит решение суда отменить, удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении исковых требований Зданевич Л.В. и Немыкиной М.Б., при этом апелляционная жалоба содержит доводы, аналогичные тем, которые изложены в апелляционной жалобе ООО СК «Дон».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ГУФСИН России по РО доводы своих апелляционных жалоб поддержали, просили решение суда отменить, представители Щербаковой Е.Я., Зданевич Л.В. и Немыкиной М.Б. просили оставить решение суда без изменения, остальные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились.

Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, выслушав представителей ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», ГУФСИН России по РО, Щербаковой Е.Я., а также Зданевич Л.В., Немыкину М.Б. и их представителей, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.168 ГК РФ (в редакции на момент вынесения обжалуемого решения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 180 ГК РФ предусматривает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу ст.455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ст.391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г.Ростова-на-Дону от 05.03.2003 №415 ГУФСИН России по РО был предоставлен земельный участок для проектирования и строительства жилого дома, право собственности на земельный участок за Управлением зарегистрировано 07.08.2003.

15.12.2005 между ГУФСИН России по РО (заказчик-застройщик) и ООО «Д» (инвестор) заключен государственный контракт об инвестировании (долевом участии) строительства 17-этажного 96-квартирного жилого дома, по условиям которого заказчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить работы по строительству жилого дома, а после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию – передать инвестору 62 квартиры, инвестор обязался финансировать строительные работы.

Дополнительным соглашением к данному государственному контракту от 06.10.2006 в число передаваемых инвестору квартир были включены №64 и №65.

02.11.2006 между ООО «Д» и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» с согласия ГУФСИН России по РО был заключен договор уступки прав требования, в соответствии с которым ООО «Донстрой» уступило право требования по государственному контракту от 15.12.2005 ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», а ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» обязалось возместить ООО «Д» затраченные на инвестирование строительства средства.

24.01.2008 ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (продавец) заключило со Щербаковой Е.Я. (покупатель) два предварительных договора купли-продажи 1-комнатных квартир №64 и №65 в жилом доме по ул.(адрес обезличен), по условиям которых продавец обязался передать в собственность покупателю указанные квартиры после окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию, стоимость квартир составила соответственно 1834200 руб. и 1830400 руб., данные средства покупатель обязался передать продавцу в соответствии с графиком платежей в качестве беспроцентного займа на срок до момента заключения основного договора купли-продажи.

29.02.2012 ГУФСИН России по РО в установленном законом порядке получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: (обезличен).

10.02.2012 Щербакова Е.Я. (продавец) заключила предварительный договор купли-продажи квартиры №64 со Зданевич Л.В. (покупатель), по которому Щербакова Е.Я. обязалась продать Зданевич Л.В. квартиру за 2300000 руб. и заключить соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи от 24.01.2008.

12.03.2012 Зданевич Л.В., Щербакова Е.Я. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» в лице директора П. подписали соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи от 24.01.2008, в соответствии с которым Щербакова Е.Я. передала Зданевич Л.В. все права и обязанности по договору от 24.01.2008, при этом директор ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» выдала Зданевич Л.В. справку №64 о полном расчёте за приобретенную квартиру и отсутствии претензий по расчётам.

03.02.2012 Щербакова Е.Я. (продавец) заключила с Немыкиной М.Б. (покупатель) предварительный договор купли-продажи квартиры №65, по которому Щербакова Е.Я. обязалась продать Немыкиной М.Б. указанную квартиру за 2300 000 руб. и заключить соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи от 24.01.2008.

28.02.2012 Немыкина М.Б., Щербакова Е.Я. и директор ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» Б. подписали соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи от 24.01.2008, в соответствии с которым Щербакова Е.Я. передала Немыкиной М.Б. все права и обязанности по договору от 24.01.2008, при этом директор ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» Б. выдала Немыкиной М.Б. справку №65 о полном расчёте за приобретенную квартиру и отсутствии претензий по расчётам.

Из материалов дела также усматривается, что право собственности на квартиры №64 и №65 по ул.(адрес обезличен) 27.12.2012 зарегистрировано за ООО СК «Дон» на основании договора соинвестирования от 10.01.2012, заключенного с согласия ГУФСИН России по РО между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (инвестор) и ООО СК «Дон» (соинвестор), по которому инвестор уступил соинвестору, а соинвестор принял права (требования) и обязательства (долг), принадлежащие инвестору по государственному контракту от 15.12.2005 в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по ул.(адрес обезличен) и получения соинвестором прав на 24 квартиры в нём, в том числе на спорные №64 и №65.

Поскольку на момент заключения данного договора у ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» имелись обязательства не только по финансированию строительства жилого дома перед ГУФСИН России по РО, но и перед Щербаковой Е.Я. по заключению с ней основного договора купли-продажи квартир №64 и №65 на основании никем не оспоренных и не признанных недействительными предварительных договоров купли-продажи от 24.01.2008, то указанный договор в части, касающейся данных квартир, мог быть заключен только при наличии согласия Щербаковой Е.Я.

Как следует из материалов дела, такое согласие ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» у Щербаковой Е.Я. получено не было, в связи с чем суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о несоответствии требованиям закона договора соинвестирования от 10.01.2012 в указанной части, правомерно признав его в этой части ничтожным, не порождающим никаких правовых последствий.

Учитывая это, а также то, что свои обязательства по предварительным договорам купли-продажи, заключенным со Щербаковой Е.Я., Зданевич Л.В. и Немыкина М.Б. выполнили в полном объёме, принимая во внимание подписанные Щербаковой Е.Я., Зданевич Л.В., Немыкиной М.Б. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» трехсторонние соглашения о замене лиц в обязательстве по предварительным договорам купли-продажи квартир №64 и №65, заключенным между Щербаковой Е.Я. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для признания за Зданевич Л.В. и Немыкиной М.Б. права собственности соответственно на квартиру №64 и №65 в доме по ул.(адрес обезличен).

Из материалов дела усматривается, что предварительные договоры купли-продажи квартир от 24.01.2008 со Щербаковой Е.Я. и трехсторонние соглашения со Щербаковой Е.Я., Зданевич Л.В. и Немыкиной М.Б. от имени ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» подписывала директор этой организации Б., которая являлась также директором ООО СК «Дон», в качестве которого подписывала от имени ООО СК «Дон» 10.01.2012 договор соивенстирования, в связи с чем не могла не знать условия этого договора, в том числе касающиеся квартир №64 и №65.

При таких обстоятельствах имеются основания считать, что со стороны Б., как руководителя ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», имело явное злоупотребление правом, повлекшее причинение вреда добросовестным приобретателям квартир Зданевич Л.В. и Немыкиной М.Б., что в свою очередь также является основанием для признания ничтожным договора соинвестирования от 10.01.2012 в части, касающейся спорных квартир, а также основанием для отказа в защите прав данных юридических лиц.

Согласно ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьёй 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Из материалов дела следует, что уже в ходе рассмотрения настоящего дела ООО СК «Дон» и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» обратились в Управление Росреестр по РО с заявлениями о регистрации права собственности на спорные квартиры №64 и №65 и 27.12.2012 была произведена государственная регистрация права собственности ООО СК «Дон» на указанные квартиры.

Однако, как усматривается из материалов дела, определением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26.11.2012, вступившим в законную силу, на квартиры №64 и №65 в доме по ул.(адрес обезличен) был наложен арест, исполнение этого определения было поручено Управлению Росреестр по РО, в адрес которого копия определения поступила 11.12.2012, копии определения были направлены также лицам, участвующим в деле.

В соответствии с п.4 ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

На основании изложенного право собственности ООО СК «Дон» на спорные квартиры было зарегистрировано 27.12.2012 незаконно, в связи с чем суд первой инстанции и по этим основаниям правомерно признал недействительным зарегистрированное право собственности ООО СК «Дон» на указанные квартиры.

Судебная коллегия не может принять во внимание апелляционные жалобы ООО ЦН УК «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон», ГУФСИН России по РО, поскольку данные жалобы не содержат доводов, опровергающих выводы суда, доводы жалоб сводятся к тем, которые заявлялись указанными лицами в ходе рассмотрения дела, и которым суд дал надлежащую оценку при вынесении обжалуемого решения.

В соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключён договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как следует из материалов дела, как предварительные договоры купли-продажи, заключенные между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и Щербаковой Е.Я. 24.01.2008, так и предварительные договоры купли-продажи, заключенные впоследствии между Щербаковой Е.Я. и Зданевич Л.В., Немыкиной М.Б., отвечают указанным требованиям и в совокупности с соглашениями о перемене лиц в обязательстве, должны рассматриваться как договоры купли-продажи спорных квартир.

Из содержания соглашения о перемене лиц в обязательстве №64 от 12.03.2012, заключенного Щербаковой Е.Я. (уступщик), Зданевич Л.В. (преемник) и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (продавец), следует, что стоимость квартиры 1834200 руб. уплачивается преемником уступщику (л.д.23 т.1), аналогичное условие содержит и соглашение о перемене лиц в обязательстве №65 от 28.02.2012, заключенное Щербаковой Е.Я. (уступщик), Немыкиной М.Б. (преемник) и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (продавец) (л.д.30 т.1).

При этом тот факт, что Зданевич Л.В. и Немыкина М.Б. выполнили свои обязательства, предусмотренные предварительными договорам купли-продажи и соглашениями о перемене лиц в обязательстве, по оплате стоимости квартир никем не оспаривается и подтверждается имеющимися материалами дела.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон» о непоступлении в полном размере стоимости квартир ответчикам, поскольку, как указано выше, подписанными, в том числе ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», соглашениями на Зданевич Л.В. и Немыкину М.Б. не возлагалась обязанность по оплате стоимости квартир продавцу – ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», при этом суд первой инстанции правомерно указал в обжалуемом решении на право ответчиков обратиться с требованиями о взыскании соответствующих денежных средств со Щербаковой Е.Я.

В связи с изложенным судебная коллегия не принимает во внимание и ссылки заявителей апелляционных жалоб на недостоверность выданных ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» справок №64 и №65, на отсутствие первичных платежных документов, подтверждающих уплату стоимости квартир Щербаковой Е.Я., тем более, что данные справки выданы Зданевич Л.В. и Немыкиной М.Б., а не Щербаковой Е.Я., а содержание указанных справок не противоречит условиям соглашений о перемене лиц в обязательстве от 12.03.2012 и от 28.02.2012.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционных жалоб о том, что в оспариваемой части договор соинвестирования соответствует требованиям закона, что согласие Щербаковой Е.Я. на его заключение в этой части не требовалось, поскольку данные доводы основаны на неправильном толковании заявителями жалоб норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно фактической передачи спорных квартир истцам, т.к. эти выводы основаны на анализе и оценке доказательств, представленных сторонами.

То обстоятельство, что заявители апелляционных жалоб не согласны с той оценкой доказательств, которую дал суд первой инстанции, само по себе не является основанием считать выводы суда неправильными.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции оценил доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, поэтому соглашается с указанными выводами, отклоняя ссылки заявителей жалобы на акты приёма-передачи спорных квартир от 21.05.2012, которые действительности не соответствуют.

Отклоняя доводы апелляционных жалоб ООО СК «Дон», ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», ГУФСИН России по РО о неприменении судом последствий признания частично недействительным договора соинвестирования, судебная коллегия считает, что применительно к фактическим обстоятельствам дела этого сделать нельзя, т.к. судом правомерно признано право собственности на спорные квартиры за Зданевич Л.В. и Немыкиной М.Б., в связи с чем они не могут быть возвращены ни инвестору – ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», ни заказчику-застройщику – ГУФСИН России по РО.

Вопросы же, связанные с возмещением стоимости данных квартир, должны разрешаться между сторонами договоров и соглашений, касающихся этих квартир, в соответствии с выводами суда, сделанными в обжалуемом решении.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционных жалоб нет.

Руководствуясь ст.ст.327, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 июня 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон», ГУФСИН России по РО – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи