Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Проект Финанс» к ФИО1 о признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи Тимошкиной Т.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Специализированный застройщик «Проект Финанс» обратилось в суд с исковыми требованиями к ФИО1 по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ между сторонами заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее - ДДУ) в отношении (.....), в котором допущено противоречащее закону условие о застеклении лоджии, тогда как проектной документацией на дом остекление лоджии не предусмотрено. Ответчик отказалась заключить дополнительное соглашение к ДДУ, исключающее условие о застеклении лоджии. Ссылаясь на оспоримость данного условия ввиду его несоответствия законодательству, истец просил признать недействительным договор № от ХХ.ХХ.ХХ в части указания в Приложении № «Технические характеристики и описание строительной готовности квартиры» в разделе 1. Отделочные работы слов: «Балкон - остеклен, без отделки».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены администрация Петрозаводского городского округа, ФИО2, ООО «Проект Инвест», ООО «САНА-Строй», ООО «Сана Реал Эстейт», ООО «САНА+», ПАО Сбербанк, ФИО3

Решением суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

С решением суда истец не согласен, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на нормы действующего законодательства, указывает, что при рассмотрении требований о признании сделки недействительной по основанию несоответствия её требованиям закона или иных правовых актов суду надлежало проверить сделку на соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент заключения сделки, однако суд уклонился от такой проверки, указав лишь на то, что «спор подлежит разрешению не только с позиции формального несоответствия договора ДДУ условиям проектной документации». Судом не приведены причины неправомерности заявленных истцом требований, кроме как указание на то, что выбор такого способа защиты нарушенного права как признание сделки недействительной в той части, которая не соответствует закону, является злоупотреблением правом со стороны истца. Истец отмечает, что готов исполнить обязательства по передаче квартиры ответчику и, признавая свою ошибку, допущенную при подготовке договора, от выплаты компенсации в виде стоимости работ по остеклению не отказывается. Именно желанием сохранить имеющиеся правоотношения был продиктован выбор способа защиты права. Вопреки выводам суда полагает, что положения об «изменении договора вследствие невозможности исполнения обязательства» в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют, указывает, что законодательство содержит нормы о прекращении обязательств ввиду невозможности исполнения. Полагает ошибочным вывод суда о том, что признание заключенной сторонами спора сделки недействительной в части по несоответствию её закону «не предусматривает возмещение ущерба контрагенту», поскольку не имеется препятствий для применения положений п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации о двусторонней реституции к части сделки, которая признана судом недействительной.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО4, действующая по доверенности, поддержала жалобу по изложенным в ней основаниям, уточнив, что при формулировании требований истец просил признать недействительным договор между сторонами только в части указания на остекление балкона, указание в договоре на то, что балкон без отделки, является правильным.

Представитель ответчика ФИО5, действующий по доверенности, полагал решение суда законным и обоснованным, при этом сообщил, что ответчик заключила бы договор, указанный в иске, и при отсутствии оспариваемой в нем части. Полагает, что отсутствуют препятствия внести изменения в техническую документацию и исполнить обязательства по остеклению балкона.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Согласно п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Положениями п. 1 ст. 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ХХ.ХХ.ХХ между ООО «Сана Реал Эстейт» и ФИО2 заключен договор № оказания услуг по подбору квартиры с целью ее дальнейшего приобретения в собственность на основании договора долевого участия в строительстве. В тот же день подписан акт о подборе (.....) многоквартирном доме в (.....), стоимость данной квартиры определена (...) руб.

Согласно приложению к акту о подборе квартиры (приложение № «Технические характеристики и описание строительной готовности квартиры») балкон (лоджия) (.....) не остеклен.

Далее ХХ.ХХ.ХХ от ФИО2 поступило заявление, в котором она просит оформить основной договор на приобретение квартиры на ее дочь – ФИО1, в связи с чем ХХ.ХХ.ХХ между ООО «Специализированный застройщик «Проект Финанс» и ФИО1 заключен ДДУ № в отношении (.....) многоквартирном доме в (.....), стоимость данной квартиры определена уже в (...) руб. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Из Приложения № «Технические характеристики и описание строительной готовности квартиры» к ДДУ следует, что в разделе 1. Отделочные работы указано: «Балкон-остеклен, без отделки».

Проектной документацией в части фасада многоквартирного (.....) в (.....) не предусмотрено остекление балконов.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют, поскольку рассматриваемый спор подлежит разрешению не только с позиции формального несоответствия ДДУ условиям проектной документации, но и с учетом поведения каждой стороны договорного обязательства, в том числе на предмет злоупотребления правом, а также принимая во внимание то, что одна из сторон (потребитель) является экономически слабой, нуждающейся в дополнительных мерах защиты. Ссылаясь на положения абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ, суд первой инстанции указал, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в том числе оспариваемое Приложение, составлялся исключительно силами истца и в законченном виде был предложен для подписания ответчику, следовательно, истец заранее должен был знать об условии о застекленном балконе. В свою очередь, истец, обратив внимание на существенное повышение стоимости квартиры в ДДУ по сравнению с условием о цене в акте о подборе квартиры, восприняла предложенное застройщиком условие о застеклении лоджии, как действительное и желательное для нее с точки зрения потребительских свойств квартиры, о чем свидетельствует позиция ФИО1, последовательно выраженная в ответе истцу на предложение об изменении ДДУ и в судебном разбирательстве по настоящему делу. В решении суд также указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, в действиях истца суд усмотрел злоупотребление своими правами.

Между тем, с такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, так как они не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при неправильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания ст. 19 указанного закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации.

Таким образом, установление факта несоответствия условий договора участия в долевом строительстве проектной документации, что никем из участвующих в деле лиц под сомнение не ставилось, установление факта заключения договора с ответчиком в нарушение требований закона, по мнению судебной коллегии, являлось достаточным основанием для признания ДДУ в части вышеуказанного условия недействительным.

Вопреки выводам суда первой инстанции ФИО1 не лишена права получить возмещение ввиду невозможности выполнения остекления балкона в квартире, подлежащей передаче ей по ДДУ, более того, представитель истца как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционного инстанции указывал на готовность компенсировать ответчику стоимость остекления балкона. Размер такого возмещения предметом настоящего спора не является.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о наличии факта злоупотреблений своими правами в действиях истца. Из материалов дела следует, что остекление балкона в квартире, подлежащей передаче ответчику, не планировалось, проектной документацией это не было предусмотрено ни в марте 2020 года, ни в настоящее время, в акте выбора квартиры, подписанном ФИО2, условие об остеклении балкона также отсутствовало.

Спорное условие в ДДУ с ФИО1 было включено ошибочно. При этом следует учесть, что сторонами ДДУ был подписан ХХ.ХХ.ХХ, а письмом от ХХ.ХХ.ХХ истец уже уведомил ответчика о возникшем нарушении с его стороны.

Обстоятельств, в соответствии с которыми можно было бы сделать вывод о том, что из поведения истца явствовала воля сохранить силу сделки, по делу не установлено.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Представитель ответчика сообщил в суде апелляционной инстанции, что ДДУ был бы заключен ответчиком и без спорного условия.

Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу. Судебная коллегия находит необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты. Как установлено, ФИО1, несмотря на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, отказывается принимать по акту приема-передачи квартиру, в том числе по мотивам того, что балкон не остеклен. Данное обстоятельство в условиях неразрешения спора может повлечь для истца неблагоприятные последствия, в том числе связанные с выплатой неустоек за просрочку в передачи объекта долевого строительства.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового о частичном удовлетворении иска, в соответствии с которым следует признать недействительным договор № от ХХ.ХХ.ХХ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенный между ООО «Специализированный застройщик «Проект Финанс» и ФИО1, в части указания в Приложении № к данному договору «Технические характеристики и описание строительной готовности квартиры» в разделе 1 «Отделочные работы» на остекление балкона. Оснований для признания договора недействительным в части условия об отделке балкона не установлено.

Судебные расходы истца возмещению не подлежат с учетом разъяснений, данных в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ХХ.ХХ.ХХ№ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ по настоящему делу отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Проект Финанс» удовлетворить частично.

Признать недействительным договор № от ХХ.ХХ.ХХ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенный между ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Проект Финанс» и ФИО1, в части указания в Приложении № к данному договору «Технические характеристики и описание строительной готовности квартиры» в разделе 1 «Отделочные работы» на остекление балкона.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи