Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 на решение Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу

по иску МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды и пени за просрочку арендной платы,

встречному иску ФИО1 к МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>» о возложении обязанности по изъятию земельного участка и предоставлению другого земельного участка, внесении изменений в договор аренды земельного участка, путем замены объекта договора – земельного участка, освобождения от обязанности по внесению арендной платы за земельный участок.

Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГ между МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес> (далее Управление) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в 37 м. юго-западнее здания по пер.Мартьянова-42, кадастровый ***, (земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий), площадью 312 кв.м., для строительства нежилого здания на основании постановлений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГ*** о предварительном согласовании места размещения административного здания на земельном участке, от ДД.ММ.ГГ*** о предоставлении в аренду земельного участка. Государственная регистрация договора аренды осуществлена ДД.ММ.ГГ.

МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>» обратилось с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в сумме 26795 руб. 72 коп., пени за просрочку платежей в размере 1297 руб. 81 коп., за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.

Ответчик ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением о возложении обязанности на Управление изъять него указанный земельный участок, с одновременным предоставлением в аренду другого земельного участка, той же площади, не обремененного правами третьих лиц, без проведения торгов; об изменении договора аренды земли от ДД.ММ.ГГ***, путем заключения соглашения об изменении договора в части замены объекта – земельного участка, на другой земельный участок; об освобождении его от обязанности по внесению арендной платы по договору, начиная с ДД.ММ.ГГ до момента предоставления другого земельного участка.

В обоснование иска ответчик ссылался на предоставление спорного земельного участка в 2013 году для строительства нежилого здания, однако данная цель не может быть достигнута в виду нахождения земельного участка в охранной зоне, поскольку над земельным участком расположены линии электропередач, что исключает возможность какого-либо строительства.

Решением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования Управления удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО2 просил решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить встречные исковые требования ФИО1

В качестве доводов несогласия с решением суда автор жалобы указал на отсутствие у суда оснований для взыскания в пользу Управления задолженности по арендной плате и пени, поскольку ФИО1 подлежит освобождению от обязанности внесения арендной платы, так как лишен возможности пользоваться предоставленной в аренду вещью в связи с ее целевым назначением. Судом неверно истолкованы положения ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) о платности пользования землей, поскольку плата подлежит внесению не за факт владения землей на правах аренды, а за фактическое пользование земельным участком.

Ссылается на злоупотребление Управлением правом и неосновательном обогащении, что является самостоятельным основанием отказа в иске.

Не согласился автор жалобы с выводом суда о ненадлежащем способе защиты ответчиком нарушенного права путем предоставления другого земельного участка без проведения торгов, поскольку ответчик заинтересован в сохранении права аренды земельного участка для строительства, которое он получил на законных основаниях, условиях и в порядке, действовавшем в 2012-2013г.<адрес> несправедливым и нарушающим права ответчика предлагаемый судом способом защиты в виде расторжения договора аренды и получении нового участка в аренду на общих основаниях. Указал, что удовлетворение требований о предоставлении Управлением другого земельного участка охватывается реализацией права арендатора требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества.

Автор жалобы указывает, что обременение земельного участка в виде установления охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, установленное в государственных, муниципальных и общественных интересах, является существенным и равнозначным изъятию земельного участка у ФИО1, что по аналогии закона и права предоставляет ему право претендовать на предоставление земельного участка в качестве способа защиты нарушенного права путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

В суде апелляционной инстанции ответчик, его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствии этих лиц.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебная коллегия считает, что при разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на верной оценке совокупности представленных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства.

На основании постановлений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГ*** о предварительном согласовании места размещения административного здания на земельном участке, от ДД.ММ.ГГ*** о предоставлении в аренду земельного участка, договора аренды земли от ДД.ММ.ГГ*** земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в 37 м. юго-западнее здания по пер.Мартьянова-42, кадастровый ***, (земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий), площадью 312 кв.м., был предоставлен в пользование ФИО1 для строительства нежилого здания. Государственная регистрация договора аренды осуществлена ДД.ММ.ГГ.

Срок аренды земельного участка, согласно пункту 1 договора, был установлен сторонами на три года. Однако, в течение срока действия договора аренды ответчик к строительству нежилого здания не приступил.

ДД.ММ.ГГ в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о зонах с особыми условиями использования территории, в том числе, об охранной зоне воздушной линии электропередачи ВЛ 35кВт, в составе электросетевого комплекса.

В ноябре 2015 года ФИО1 обратился в ООО «Архитектурно-проектная мастерская ФИО3» для выполнения проектно-сметной документации на строительство офисного здания на спорном земельном участке, в чем ему было отказано, по причине того, что предоставленный истцу земельный участок располагается в охранной зоне ЛЭП 35 кВт., ширина которой составляет 36,6 м., где строительство объектов запрещено без согласования с соответствующими организациями, которым принадлежат охраняемые объекты.

Согласование на строительство нежилого здания со стороны ПАО «МРСК Сибири», которому принадлежат указанные электросети, ответчик не получил, что подтверждается письмами ПО ВЭС филиала ПАО «МРСК Сибири» - «Алтайэнерго» от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ.

Полагая, что его права нарушены, поскольку не представляется возможным использовать земельный участок по назначению – для строительства нежилого здания, ответчик в сентябре 2017 года обратился в Бийский городской суд Алтайского края с иском о признании указанного договора аренды недействительным, как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.

Решением Бийского городского суда от ДД.ММ.ГГФИО1 в удовлетворении данного иска было отказано.

Кроме этого, как следует из материалов дела, ответчик неоднократно обращался в МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации <адрес>» с заявлениями о замене спорного земельного участка на другой земельный участок, без проведения торгов, однако ему в этом было отказано, в связи с отсутствием правовых оснований для удовлетворения заявленных ответчиком требований.

ДД.ММ.ГГ истцом направлено в адрес ответчика письмо в ответ на его обращение от ДД.ММ.ГГ, где разъяснялась невозможность замены спорного участка на другой, без проведения торгов. Кроме того, ответчику предлагалось расторгнуть договор аренды по соглашению сторон с ДД.ММ.ГГ, направлялся экземпляр соответствующего соглашения для подписи.

Разрешая исковые требования Управления о взыскании арендной платы, суд с учетом положений ст.ст.606,610,614,621,622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), ст.65 ЗК РФ пришел к выводу, что поскольку по истечении трехгодичного срока действия договора аренды ответчик продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражения со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и на ответчике лежит обязанность по внесению арендной платы.

С учетом положений ст.ст.279,281,451,612,620 ГК РФ, ст. 49 ЗК РФ суд пришел к выводу, что само по себе расположение земельного участка в охранной зоне не может служить основанием для изъятия спорного земельного участка для государственных, муниципальных нужд и основанием изменения договора аренды земельного участка в части замены объекта аренды, а также основанием освобождения арендатора от уплаты арендной платы.

С данными выводами суда, которые в решении мотивированы, судебная коллегия соглашается.

Согласно п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п.2 ст.612 ГК РФ).

Как следует из материалов гражданского дела, спорный земельный участок ответчику предоставлен в аренду в 2013 году в соответствии со ст.39.6 ЗК РФ без проведения торгов путем проведений процедуры выбора земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта строительства. При этом в акте выбора земельного участка указано на допустимость его использования для размещения административного здания. Межевой план границ земельного участка составлен на основании задания ФИО1, подготовлен кадастровым инженером ФИО4 и согласован с истцом.

Таким образом, как следует из материалов гражданского дела, выбор земельного участка произведен самим ответчиком ФИО1, договор аренды заключен на основании указанных документов. Ответчик был осведомлен о расположении линии электропередач над земельным участком.

До ДД.ММ.ГГ, или до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о зонах с особыми условиями использования территории – охранной зоны воздушной линии электропередач ВЛ 35кВт Б-317,Б-318 в составе электросетевого комплекса №В-4, ответчиком строительство на земельном участке не осуществлялось. При этом при выборе земельного участка, как следует из ответа истца в адрес ответчика, он был осведомлен о расположении в непосредственной близости от земельного участка наличии ВЛ-35кВт и диспетчерской, а также ограничениях, установленных п.10 Порядка установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особыми условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 24.002.2009 ***.

Действуя разумно и осмотрительно, с должной степенью заботливости, ФИО1, инициировавший процедуру предоставления земельного участка для строительства, должен был принять все необходимые меры для того, чтобы до заключения договора аренды установить возможные препятствия в использованию объекта аренды по назначению.

Таким образом, истец, предоставляя ответчику земельный участок на условиях аренды при отсутствии сведений в публичном реестре о наличии охранной зоны и с учетом выбора места расположения земельного участка самим арендатором не может отвечать за недостатки данного участка, связанные с невозможностью его дальнейшего использования.

Соответственно в силу п.2 ст.612 ГК РФ на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества.

Поскольку обязательство по уплате арендных платежей у ответчика возникло на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, данный договор не расторгнут, то вопреки доводам жалобы представителя ответчика обязанность по внесению арендной платы не может быть связана с фактом невозможности использования спорного земельного участка по назначению, в связи с чем у истца отсутствует неосновательное обогащение в связи с требованием о взыскании арендных платежей.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (на что ссылается истец в обоснование заявленных требований), является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, а именно, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.2 ст.451 ГК РФ).

Поскольку как указано выше ответчик при выборе земельного участка должен был действовать разумно, осмотрительно и с должной степенью заботливости, то невозможность использования земельного участка в настоящее время для строительства административного здания не относится к тем обстоятельствами, которые бы позволяли ответчику требовать изменения договора аренды в части определения ему иного земельного участка, при том, что в настоящее время процедура предоставления земельного участка в порядке, предоставленном ответчику, земельным законодательством не предусмотрена.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда, что ответчиком ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, который не соответствует его нарушенному праву, а также действиям, которые предшествовали со стороны ФИО1 перед заключением договора аренды земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, регламентирующих спорные правоотношения и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, который всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал правильную оценку всем представленным доказательствам и постановил законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст.328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: