Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Туктаровой Т. А. к ООО «Манхеттен Девелопмент» о расторжении договора аренды, по встречному иску ООО «Манхеттен Девелопмент» о взыскании задолженности по арендной плате, возмещении судебных расходов

по апелляционной жалобе ответчика по первоначальному иску ООО «Манхеттен Девелопмент»

на решение Дзержинского районного суда Волгограда от <.......>, которым исковые требования Туктаровой Т. А. удовлетворены, встречные исковые требования ООО «Манхеттен Девелопмент» оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Поповой Е.В., выслушав представителя ответчика по первоначальному иску ООО «Манхеттен Девелопмент» - данилову Е.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, истца по первоначальному иску Туктарову Т.А. и ее представителя Илясову Ю.В., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

Туктарова Т.А. обратилась в суд с иском к ООО «Манхеттен Девелопмент» о расторжении договора аренды.

В обоснование исковых требований указала, что <.......> между сторонами заключен договор аренды помещения площадью <.......> кв.м., расположенного в цокольном помещении <.......> Первоначальный срок действия договора определен до <.......>, а дополнительным соглашением от <.......> срок действия продлен до <.......>

<.......> она обратилась к ООО «Манхеттен Девелопмент» с предложением о расторжении договора аренды с <.......> в связи с изменением финансово-экономической деятельности. С <.......> осуществление торговой деятельности в арендуемом помещении стало невозможным в связи с отключением арендодателем электропитания. Из магазина осуществлен вывоз товара, а с <.......> в распоряжении ООО «Манхеттен Девелопмент» находятся акты приема-передачи помещения, представленные ею с сопроводительным письмом в <.......> экземплярах. До настоящего времени акты приема-передачи помещений ей не возвращены, решение по предложению о расторжении договора аренды не принято, на повторные обращения ООО «Манхеттен Девелопмент» не реагирует. Кроме того, <.......> статус <.......> Туктарова Т.А. прекращен, что является существенными изменениями условий договора аренды, которые могут служить основанием для расторжения договора аренды.

Просила расторгнуть договор аренды нежилого помещения <.......>, расположенного в цокольном этаже <.......>

В процессе рассмотрения дела ООО «Манхеттен Девелопмент» обратился к Туктаровой Т.А. со встречным исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование встречных исковых требований указал, что между ООО «Манхэттен Девелопмент» и <.......> Туктаровой Т.А. заключен договор <.......> на аренду нежилых помещении <.......> расположенных по адресу: <.......> для использования в качестве размещения магазина <.......> сроком до <.......> дополнительным соглашением от <.......> срок действия договора продлен до <.......>. Договор зарегистрирован в <.......> Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользованием имуществом (арендную плату). Согласно п<.......> договора, арендная плата состоит из следующих составляющих: основная арендная плата, переменная арендная плата, платежи за управление торговым комплексом, арендная плата с оборота. Основная арендная плата, согласно п<.......> договора (в редакции дополнительного соглашения от <.......>) за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную <.......> <.......> включая НДС, оплачивается авансом не позднее <.......> числа каждого месяца (п.<.......> договора). Дополнительная арендная плата (услуги по управлению комплексом) (<.......>. Договора) рассчитываются путем умножения арендуемой площади на сумму эквивалентную <.......> за <.......> кв.м., включая НДС, оплачиваются авансом ежемесячно до <.......> календарного числа текущего месяца. По истечении <.......> года с момента подписания передаточного акта дополнительная арендная плата ежегодно автоматически увеличивается на размер годового индекса потребительских цен. При автоматическом увеличении дополнительной арендной платы подписание дополнительного соглашения не требуется. Переменная арендная плата (коммунальные услуги) в соответствие с п<.......> договора, включает в себя платежи за электроснабжение, за обеспечение и расход воды, за пользование канализацией, платежи за вывоз твердых отходов, которые рассчитываются по пропорции <.......> площадь для расчета арендной платы) <.......> от общих расходов арендодателя.

По состоянию на <.......> за арендатором числится задолженность в размере <.......> рублей.

Просило взыскать с Туктаровой Т.А. задолженность в размере <.......> рублей, из них <.......>, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <.......> рублей.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик по первоначальному иску ООО «Манхеттен Девелопмент» оспаривает законность и обоснованность решения суда, просит решение суда изменить, расторгнув договор аренды <.......>. Указывает на то, что выводы суда о создании арендатору препятствий к осуществлению предпринимательской деятельности противоречит материалам дела. Туктаровой Т.А. не соблюден претензионный порядок расторжения, предусмотренный договором.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая во внимание, что решение суда первой инстанции обжалуется только в части удовлетворения исковых требований Туктаровой Т.А. о расторжении договора аренды с <.......>, обстоятельств являющихся безусловным основанием для отмены принятого решения не усматривается, судебная коллегия полагает возможным проверить законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своими имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Разрешая требования ООО «Манхэттен Девелопмент» по встречному иску о взыскании задолженности в размере <.......> рублей, суд исходил из следующего.

ООО «Манхеттен Девелопмент» заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с <.......> по <.......> из них: по основной арендной плате за период с <.......> в размере <.......> рублей <.......> по дополнительной арендной плате за период <.......> в размере <.......> рублей <.......> по переменной арендной плате за период с <.......> размере <.......> рублей, по оплате госпошлины за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды в размере <.......> рублей.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что задолженность по арендной плате Туктаровой Т.А. по состоянию на <.......>: <.......>

Как следует из акта сверки взаимных расчетов между сторонами, в период пользования арендованным помещением по договору, арендатором был внесен Гарантийный взнос в общей сумме <.......> или <.......> рублей <.......>.

Согласно п<.......> договора аренды, в качестве обеспечения денежных требований арендодателя по договору, арендатор обязан уплатить арендодателю Гарантийный взнос в размере, эквивалентном <.......>, включая НДС в размере, установленном действующим законодательством РФ, что эквивалентно размеру сумм основной и дополнительной арендных плат за <.......> месяца, который должен быть уплачен арендатором в течение <.......> банковских дней с даты подписания сторонами договора.

С учетом характера гарантийного взноса, как средства обеспечения денежных требований арендодателя, при расторжении договора в части, соответствующей сумме задолженности по арендной плате, указанный взнос подлежит зачету по обязательствам.

Установив, что сумма обеспечительного взноса превышает сумму задолженности арендатора по всем элементам арендной платы отказал в удовлетворении встречных требований ООО «Манхеттен Девелопмент».

В данной части решение суда сторонами не обжалуется, а потому предметом проверки суда апелляционной инстанции не является, в связи с чем, подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи, когда по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.

Из материалов дела следует, что <.......> между ООО «Манхэттен Девелопмент», как собственником помещения, и <.......> Туктаровой Т.А. заключен договор <.......> аренды нежилых помещении <.......> расположенных по адресу: <.......> в целях использования в качестве размещения магазина <.......> сроком до <.......> Дополнительным соглашением от <.......> срок действия договора продлен до <.......>

<.......> Туктарова Т.А. обратилась к ООО «Манхеттен Девелопмент» с предложением о расторжении договора аренды <.......> с <.......> в связи с изменением экономической обстановки, а именно прекращением торговой деятельности.

<.......> года Туктаровой Т.А. в диспетчерскую службу была направлена заявка о том, что в арендуемом помещении присутствует запах горелой проводки.

В тот же день был составлен акт осмотра магазина <.......> выявлены множественные нарушения <.......> в связи с чем, было принято решение оставить магазин без электрического питания до устранения арендатором выявленных нарушений.

<.......> по заявлению Туктаровой Т.А., управляющим <.......> была согласована дата вывоза оборудования и товара.

<.......> Туктарова Т.А. повторно обратилась к ответчику с предложением о расторжении договора аренды с <.......> года, в связи с прекращением подачи в магазин электроэнергии, а так же в связи с прекращением предпринимательской деятельности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, <.......> Туктарова Т.А. прекратила свою деятельность в качестве <.......>

До обращения в суд стороны не пришли к соглашению о расторжении договора аренды.

Разрешая требования Туктаровой Т.А. о расторжении договора аренды с <.......>, суд первой инстанции пришел к выводу об их удовлетворении в связи с тем, что у истца с момента создания ответчиком препятствий в пользовании арендованным помещением по назначению, неосуществлением со стороны арендодателем действий по восстановлению электроснабжения сданного в аренду помещения, возникло право требовать расторжения договора.

Кроме того, суд указал, что с даты внесения записи в реестр <.......>, Туктарова Т.А. утратила право на осуществление предпринимательской деятельности, что подтверждает наличие правового препятствия для сохранения между сторонами арендных отношений.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда в части расторжения договора аренды от <.......>, заключенного между Туктаровой Т.А. и ООО «Манхеттен Девелопмент», однако не может согласиться с выводом суда в части указания даты расторжения договора аренды с <.......> по следующим основаниям.

Так, договором аренды не предусмотрено возможности его досрочного расторжения по инициативе арендатора, а также договор не содержит условия о возможности одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично.

Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды с <.......>, Туктарова Т.А., указала, что осуществление предпринимательской деятельности в арендуемом помещении стало невозможно, в связи с прекращением подачи в магазин электроэнергии.

Вместе с тем, суд первой инстанции, принимая решение о расторжении договора аренды нежилого помещения с <.......>, не учел положения п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которого в случае расторжения договора в судебном порядке - обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

В связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит изменению путем исключения из резолютивной части решения суда даты расторжения договора аренды <.......> <.......>

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении Туктаровой Т.А. при досрочном расторжении договора аренды претензионного порядка, предусмотренного п. <.......> договора, а так же отсутствием препятствий со стороны арендодателя арендатору на осуществление предпринимательской деятельности, не свидетельствуют о наличии оснований к отмене решения районного суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, несогласию с выводами и оценкой суда первой инстанции, и не могут быть приняты во внимание.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от <.......> изменить, исключив из резолютивной части решения суда указание на дату расторжения договора аренды <.......> с <.......>

В остальной части решение Дзержинского районного суда Волгограда от <.......> - оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску ООО «Манхеттен Девелопмент» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: