Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом» на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 01 апреля 2014 года, которым исковые требования Государственной жилищной инспекции Костромской области к ФИО1, ФИО2, ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом» о признании недействительными решения общего собрания собственников жилых помещений и договора управления многоквартирным жилым домом удовлетворены. Постановлено:

«Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>, оформленное в виде протокола общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным договор управления многоквартирным жилым домом <адрес>, заключенный между ООО «Управляющая компания «Костромской Дом» и собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес> по итогам решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ».

Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения представителя ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом» Киселевой С.С., представителя Государственной жилищной инспекции Костромской области ФИО3, судебная коллегия

установила:

Государственная жилищная инспекция Костромской области обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании недействительными решения общего собрания собственников жилых помещений и договора управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>. В обоснование требований указано, что в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ по заявлению собственника жилого помещения - <адрес> ФИО4 инспекцией проведена проверка правомерности принятия решения ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений вышеуказанного многоквартирного дома о выборе управляющей организации ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом», утверждения условий договора управления от ДД.ММ.ГГГГ и заключения такого договора. В ходе проверки при исследовании документов, представленных управляющей компанией и собственниками жилых помещений, выявлены нарушения действующего законодательства. В нарушение ч. 4 ст. 45, ч. 3 ст. 46 ЖК РФ инициатор общего собрания ФИО1 не известил надлежащим образом за десять дней всех собственников жилых помещений в доме о проведении собрания в форме очного голосования. В нарушение ч. 1 ст. 47 ЖК РФ общее очное собрание собственников помещений не проводилось путем совместного присутствия собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, подписи собственников собирались путем поквартирного обхода собственников в течение недели после даты, указанной в протоколе общего собрания. В нарушение ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не имело кворума, в листах голосования имеются легитимные подписи собственников помещений, обладающих менее чем 50% голосов от общего числа голосов (43,05%), т.е. собрание было неправомочно принимать решение по повестке дня. В ходе сверки данных о собственниках, указанных в листах голосования, и данных о собственниках помещений согласно выписке из ЕГРП установлено, что по квартирам №№ 79, 39, 83, 98, 27, 56, 55, 31, 41, 100, 85, 72, 47, 86, 73 решение принято неуполномоченными лицами либо за собственников расписались неустановленные лица. Нелегитимные голоса составляют по площади 580,51 (кв.м.), за вычетом которых из общего числа голосов, принявших участие в собрании, реальное количество голосов составляет 2154,09 (кв.м.) или 43, 05% от общего числа голосов, соответственно, кворум на собрании от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовал, решение не может считаться законным. При проверке договора управления от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом» и собственниками жилого дома <адрес>, выявлены нарушения обязательных требований, установленных жилищным законодательством: в нарушение п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ отсутствует перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания, не указан порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; в нарушение п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ не указан состав общего имущества многоквартирного жилого дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома. На основании вышеизложенного Государственная жилищная инспекция Костромской области просила признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>, оформленное в виде протокола общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным договор управления многоквартирным жилым домом <адрес>, заключенный между ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом» и собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес> по итогам решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ.

Определениями судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом», в качестве третьих лиц привлечены собственники жилых помещений в многоквартирном доме ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО6, ФИО25

По делу постановлено вышеуказанное решение об удовлетворении исковых требований Государственной жилищной инспекции Костромской области.

С таким решением не согласился ответчик ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом». В апелляционной жалобе генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом» Святова Л.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ и на разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, данные в постановлении от 12 ноября 2001 года № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 ноября 2001 года № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», считает, что поскольку Государственная жилищная инспекция Костромской области действовала по заявлению и в интересах собственника жилого помещения в многоквартирном доме, то к заявленным инспекцией требованиям о признании недействительным решения общего собрания собственников о выборе управляющей компании применяется шестимесячный срок исковой давности, предусмотренный ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, который исчисляется с момента, когда собственникам стало известно о нарушении их прав. О нарушении своего права собственник, обратившийся в инспекцию, узнал еще в октябре 2012 года, поскольку получал и оплачивал счета за жилищно-коммунальные услуги, в которых была указана управляющая компания. Кроме того, управляющая компания направляла собственникам письменный отчет о выполнении условий договора. Однако собственник обратился в инспекцию только ДД.ММ.ГГГГ, то есть более чем через год после того, как управляющая компания приступила к управлению домом. В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению решения об отказе в иске. Данные обстоятельства не были надлежащим образом рассмотрены и учтены судом первой инстанции.

В возражениях относительно апелляционной жалобы начальник Государственной жилищной инспекции Костромской области ФИО26 просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом» Киселева С.С. поддержала апелляционную жалобу, представитель Государственной жилищной инспекции Костромской области ФИО3 возражал против удовлетворения жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные судом апелляционной инстанции о рассмотрении жалобы, в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по изложенным в апелляционной жалобе доводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ по инициативе собственника жилого помещения <адрес> ФИО1 состоялось общее собрание собственников указанного многоквартирного дома, проведенное в форме очного голосования, о чем составлен протокол общего собрания в форме очного голосования собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ. По итогам собрания принят ряд решений, в том числе о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, о расторжении договора управления с ООО «Центральная управляющая компания+» по соглашению сторон с ДД.ММ.ГГГГ, о выборе управляющей организации ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом», об утверждении новой редакции договора управления на указанных в нем условиях.

ДД.ММ.ГГГГ собственник жилого помещения № <адрес> ФИО4 обратился в государственную жилищную инспекцию Костромской области с заявлением о проведении проверки правомерности принятия собственниками жилых помещений указанного многоквартирного жилого дома решения о выборе управляющей организации, правомерности заключения договора на управление многоквартирным домом.

В соответствии с п. 2 ч. 5 статьи 20 ЖК РФ Государственной жилищной инспекцией Костромской области была проведена внеплановая проверка в отношении ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом».

В ходе проверки было установлено, что в нарушение требований ч. 1 ст. 47 ЖК РФ общее очное собрание собственников помещений не проводилось путем совместного присутствия собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, подписи собственников собирались путем поквартирного обхода собственников в течение недели после даты, указанной в протоколе общего собрания. В нарушение ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не имело кворума, в листах голосования имеются легитимные подписи собственников помещений, обладающие менее чем 50% голосов от общего числа голосов (43,05%).

Вышеуказанные обстоятельства были признаны ответчиком ФИО1 и не оспаривались представителем ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом», ответчики не оспаривали расчет количества нелегитимных голосов (570,1 кв.м.), которые подлежат исключению из общего числа голосов, принявших в собрании.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома нарушена установленная статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ процедура проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, кворум на собрании отсутствовал, следовательно, решения, принятые на собрании, не могут быть признаны легитимными (законными). Допущенные нарушения порядка принятия решения являются существенными, нарушают права и законные интересы собственников, не принимавших участие в голосовании.

Кроме того, проанализировав положения ст. 162 ЖК РФ и оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что общим собранием собственников в установленной законом форме не были утверждены все существенные условия договора управления многоквартирным домом, а именно, в нарушение п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ отсутствует перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания, не указан порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; в нарушение п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ не указан состав общего имущества многоквартирного жилого дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома.

Поскольку оспариваемый договор управления многоквартирным домом был заключен в соответствии с незаконным решением общего собрания, суд, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, а также установленные фактические обстоятельства, пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительными решения общего собрания и договора управления многоквартирным домом.

Выводы суда о незаконности принятого решения общего собрания и договора управления многоквартирным домом подробно мотивированы в решении со ссылкой на нормы жилищного законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и исследованные судом первой инстанции доказательства.

Эти выводы в апелляционной жалобе не оспариваются.

Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о пропуске истцом срока исковой давности аналогичны доводам, приводимым представителем ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом» в суде первой инстанции, они обоснованно отклонены судом.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20 ноября 2013 года, разъяснено, что в соответствии с ч. 6 ст. 20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований этого Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае выявления нарушений порядка выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

Таким образом, право органов государственного жилищного надзора на обращение в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и о признании договора управления данным домом недействительным закон связывает с выявлением указанных нарушений.

Жилищным кодексом Российской Федерации срок для обращения органами государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и о признании договора управления данным домом недействительным не определен, в связи с чем в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ (аналогия закона) необходимо применять положения ч. 6 ст. 46 данного Кодекса.

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований этого Кодекса, в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

На основании изложенного шестимесячный срок исковой давности для обращения органов государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в случаях выявления нарушений порядка выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения подлежит исчислению с момента выявления в ходе проведенной государственным жилищным надзором проверки указанных нарушений.

Из материалов дела следует, что нарушения при проведении оспариваемых решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору управляющей организации, заключении договора управления многоквартирным домом Государственной жилищной инспекцией Костромской области выявлены после обращения собственника ФИО4 с заявлением о проведении проверки ДД.ММ.ГГГГ. С иском в суд Государственная жилищная инспекция Костромской области обратилась ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения срока исковой давности.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что установленный законом шестимесячный срок истцом не пропущен, является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом» об обратном основаны на ошибочном толковании норм материального права, потому не могут являться основанием для отмены правильного и законного решения.

При таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении заявленного иска в связи с истечением срока исковой давности у суда не имелось.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения, а решение - оставлению без изменения.

Вместе с тем судебная коллегия считает необходимым исправить описки, допущенные судом во вводной, описательной и резолютивной частях решения в указании организационно-правовой формы управляющей организации, являющейся ответчиком по делу: вместо ООО «Управляющая компания «Костромской Дом» указать ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом».

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 01 апреля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом » - без удовлетворения.

Исправить описки во вводной, описательной и резолютивной частях решения - слова «ООО «Управляющая компания «Костромской Дом» заменить словами «ЗАО «Управляющая компания «Костромской Дом».

Председательствующий:

Судьи: