Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 31 января 2017 года.

Заслушав доклад судьи Чабан Л.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Вюн-Кон-Сервис» о взыскании неустойки и штрафа, морального вреда за нарушение срока выполнения работы по строительству жилого дома, признании права собственности на квартиру по адресу: <...>. В обоснование иска указал, что 21 мая 2014 года между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома корпус 2 по адресу: <...>. Оплата по договору долевого участия в строительстве произведена дольщиком в полном объеме. Согласно договору участия в долевом строительстве, ответчик обязался построить вышеуказанный жилой дом, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику указанную квартиру. По настоящее время свои обязательства застройщик не исполнил, в связи с чем истец просил взыскать в свою пользу неустойку 862 860 рублей, штраф - 431 430 рублей, компенсацию морального вреда - 50 000 рублей, признать право собственности на квартиру по адресу: <...>. В дополнение пояснил, что он внес за увеличение пощади квартиры по результатам обмера спорной квартиры БТИ 44 000 рублей на счет работника ООО «Вюн-Кон-Сервис» Елены Юрьевны Б. За коммунальные платежи он всегда оплачивает своевременно на основании квитанций, которые ему направляются ООО «Вюн-Кон-Сервис». Указал, что все требования, письма, претензии, полученные им от ООО «Вюн-Кон-Сервис» являются ненадлежащим образом оформленными документами при отсутствии печати общества, поэтому могут им не рассматриваться.

Представитель ООО «Вюн-Кон-Сервис» возражала против иска, указала, что на основании п. 2.8. Договора участия в долевом строительстве жилого дома № 747/16/2-К от 21.05.2014, заключенного между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО1, стороны договорились, что цена Договора может быть изменена после заключения Договора в случае несовпадения фактической площади Квартиры, включая площадь жилых и нежилых помещений, площади балконов и лоджии, с коэффициентом 1,0 по техническому паспорту БТИ с площадью квартиры, указанной в п. 1.2 Договора. В соответствии с п. 2.9. Договора собственник обязался в разумный срок, т.е. в течение 15 календарных дней по письменному требованию Застройщика на основании данных БТИ оплатить излишнюю площадь квартиры, обнаруженную в результате обмера площади квартиры по стоимости 40 000 за 1 кв.м. площади жилых и нежилых помещений, а также площади балконов и лоджий. Однако он этого не сделал. Поскольку обязательство по передаче квартиры в собственность дольщика является встречным по отношению к его первоначальной обязанности по выплате застройщику всех сумм по договору, то в иске следует отказать. Отсутствие обязательств у ответчика по передаче квартире влечет отказ в иске по остальным требованиям истца.

Обжалуемым решением суд отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Вюн-Кон-Сервис» о взыскании неустойки и штрафа, компенсации морального вреда за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, признании права собственности на квартиру.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, так как оно принято без учёта всех обстоятельств по делу, с нарушениями норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения ФИО1, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 21 мая 2014 года между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома корпус 2 по адресу: <...>, согласно которому застройщик обязался построить жилой дом корпус 2 по строительному адресу: <...> после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать №747, расположенную на 16 этаже, дольщику, а дольщик обязывался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Цена договора составила 1 764 000 рублей (п. 2.1 договора). Оплата указанной суммы в пользу застройщика произведена ФИО1 в полном объеме, что подтверждается выпиской по лицевому счету 40817-810-9-2307-0008115 за период от 14.05.2014 года по 17.12.2016 года.

Согласно договору участия в долевом строительстве передача квартиры и принятие ее Дольщиком осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 2.8. Договора участия в долевом строительстве жилого дома № 747/16/2-К от 21.05.2014, заключенного между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и ФИО1, стороны договорились, что цена Договора может быть изменена после заключения Договора в случае несовпадения фактической площади квартиры, включая площадь жилых и нежилых помещений, площади балконов и лоджии, с коэффициентом 1,0 по техническому паспорту БТИ с площадью квартиры, указанной в п. 1.2 Договора.

Согласно п. 2.9. Договора, собственник обязался в разумный срок. т.е. в течение 15 календарных дней по письменному требованию застройщика на основании данных БТИ оплатить за излишнюю площадь квартиры, обнаруженную в результате обмера площади квартиры по стоимости 40 000 рублей за 1 кв.м. площади жилых и нежилых помещений, а также площади балконов и лоджий.

Кроме того, на основании п. 4.5 Договора, дольщик обязуется до начала принятия квартиры заключить договор на оказание коммунальных услуг и техобслуживание (содержание), либо договор иного наименования, с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления объектом. Оплатить расходы по техническому обслуживанию (содержанию) объекта, пропорционально приобретаемой доле, и стоимость коммунальных услуг, за четыре месяца после даты получения Разрешения на ввод, или компенсировать эти расходы Застройщику.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 24 августа 2015 года.

Доказательств, подтверждающих оплату истцом коммунальных услуг и расходов по техническому обслуживанию (содержанию) объекта за указанный в договоре период, ФИО1 суду не предоставил.

Истцом представлена копия полученного им требования, в соответствии с которым стоимость излишней площади, обнаруженной по результатам обмеров БТИ, составила 48 000 рублей.

В соответствии с п. 2.9. Договора в срок не позднее 15 календарных дней с момента получения требования, ФИО1 необходимо перевести на расчетный счет ООО «Вюн-Кон-Сервис» указанную сумму, в противном случае ООО «Вюн-Кон-сервис» указало на отказ от исполнения Договора на основании п. 7.3.

Согласно п. 7.3 Договора, застройщик имеет право отказаться от исполнения Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Дольщиком какого-либо обязательства по оплате, предусмотренного Договором.

ФИО1 указанную сумму не внес ООО «Вюн-Кон-Сервис».

Согласно п. 1 ст. 328 ГК РФ встречное исполнение обязательства должно производиться при условии предоставления исполнения другой стороной и после предоставления исполнения другой стороной, что соотносится с ч. 1 ст. 4 Федерального закона М214-Ф3.

Пунктом 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

ФИО1 не исполнены надлежащим образом обязательства, предусмотренные п. 2.9, 4.5 договора, данные обязательства в силу ст. 408 ГК РФ подлежат исполнению дольщиком.

Соответственно, обязательства Застройщика по передаче объекта долевого строительства по настоящее время не возникли.

Доводы истца о том, что он доплатил застройщику в счет стоимости квартиры 40 000 рублей, не нашли своего подтверждения, так как из представленного истцом документа видно, что он перечислил 40 000 рублей физическому лицу - Б. Елене Юрьевне, а не ООО «Вюн-Кон-Сервис».

ФИО1 оспорил, как ненадлежащим образом оформленный документ, требование ООО «Вюн-Кон-Сервис» от 30.08.2016 о необходимости доплаты 48 000 рублей за излишнюю площадь квартиры, обнаруженную по результатам обмера квартиры БТИ претензию, и предоставил ответ на указанное требование от 02.12.2016, в котором отказался выплачивать указанную сумму.

Кроме того, истцом избран неверный способ защиты нарушенного права по требованию о признании права собственности на объект долевого строительства, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении указанных исковых требований:

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в административном порядке.

Помимо этого, наличие между сторонами договорного обязательства не может породить вещно-правовой способ защиты права. В этом случае подлежит применению установленный конкретной нормой закона обязательственный иск.

В рассматриваемом случае между сторонами существуют обязательственные отношения по договору долевого участия в строительстве, что исключает вещно-правовой способ защиты права.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень способов защиты нарушенного права, выбор которых осуществляется истцом самостоятельно.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения, при рассмотрении настоящего иска не допущено.

Законность и обоснованность судебного постановления проверена в пределах доводов апелляционной жалобы.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 31 января 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: