Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Интеграл», ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о признании торгов по продаже недвижимого имущества недействительными, применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кировского районного суда г. Томска от 14 июня 2013 года.

Заслушав доклад судьи Кребеля М.В., объяснения истца ФИО1 и его представителя ФИО3 (ордер от 22.04.2014), поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области ФИО4 (доверенность от 09.01.2014) и представителя ответчика ФИО2 ФИО5 (доверенность от 23.04.2013), возражавших против апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (далее– ТУ Росимущества в Томской области), в котором просил признать торги, проведенные 12.03.2013 по продаже земельного участка, расположенного по адресу: /__/, и объектов недвижимости, находящихся на нем, недействительными и применить последствия недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указал, что 28.12.2012 состоялись торги, а 12.03.2013 повторные торги по реализации имущества, являющегося предметом залога по договору с открытым акционерным обществом «Сбербанк» (далее – ОАО «Сбербанк России»), однако при их проведении допущены существенные нарушения закона. Извещение о проведении первоначальных торгов от 28.12.2012, размещенное 07.12.2012 в газете «/__/», содержало недостоверные сведения о предмете торгов и порядке их проведения, о начальной цене имущества. В извещении не было указано, что продается имущество, являющееся предметом залога, недостоверно указана характеристика продаваемых объектов незавершенного строительства, так как помимо реализованных на торгах объектов недвижимости фактически реализованы и иные имеющиеся на земельном участке объекты, не являвшиеся предметом торгов и не указанные в договоре купли-продажи от 18.03.2013, заключенном между ТУ Росимущества в Томской области и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Интеграл» (далее – ООО «ТД «Интеграл»), а также в последующем договоре купли-продажи между ООО «ТД «Интеграл» и ФИО2 Поскольку ответчиком проведены торги по продаже уже не существовавших на момент их проведения объектов недвижимости, договор купли-продажи по итогам торгов заключался в отношении иных существовавших на момент продажи объектов. В результате проведенных торгов, под видом объектов, имевшихся в 2007 году, фактически продано и переоформлено в собственность других лиц принадлежащее ему недвижимое имущество по заниженной цене. Полагал, что если бы извещение о торгах содержало достоверную информацию о продаваемых объектах недвижимости и при отсутствии сговора между ТУ Росимущества в Томской области и Ц., Б., в торгах участвовало бы больше потенциальных покупателей и выставленное на торги имущество могло быть продано по более высокой цене. Считал, что ответчиком не представлено доказательств размещения информации о проведении торгов в сети «Интернет». В результате указанных нарушений ему причинен материальный ущерб в виде разницы между стоимостью трех указанных в извещении объектов недвижимости по состоянию на февраль 2008 года и стоимостью реально имевшихся по состоянию на 01.01.2013 восьми объектов недвижимости, расположенных по адресу: /__/. Извещение о проведении первоначальных торгов от 28.12.2012 и извещение о проведении повторных торгов от 12.03.2013 содержали недостоверные сведения о минимальной начальной цене торгов. Директор ООО «ТД «Интеграл» ФИО22., директор общества с ограниченной ответственностью «/__/» (далее – ООО «/__/») Б. согласно решениям собственников, имели полномочия на участие в торгах с начальной стартовой ценой /__/ руб., тогда как повторные торги начались с начальной стартовой цены /__/ руб. На участие в торгах с данной стартовой цены Б. и Ц. полномочий не имели, в связи с чем организаторы торгов обязаны были отменить торги либо потребовать предоставления ими надлежащих доверенностей. ООО «ТД «Интеграл» в нарушение условий участия в аукционе не предоставило организаторам торгов копию бухгалтерского баланса и нотариально заверенные копии иных документов, а ООО «/__/» не предоставило нотариально заверенные копии учредительных документов, в связи с чем организатор торгов не мог допустить указанных участников к торгам. В нарушение пункта 4 протокола № 2 от 12.03.2013 о результатах торгов и об определении победителя торгов, предписывающего заключить ТУ Росимущества в Томской области договор купли-продажи не ранее чем через 10 дней после проведения аукциона, договор купли-продажи с ООО «ТД «Интеграл» заключен 18.03.2013, то есть на пять дней раньше положенного срока. Торги, назначенные на 28.12.2012, были признаны несостоявшимися, а потому в соответствии с частью 3 статьи 58 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» повторные публичные торги должны проводиться в срок не позднее чем через месяц после первых публичных торгов. По данной причине 12.03.2013 повторные торги не могли проводиться, поскольку ответчик должен был провести новые торги без уменьшения начальной цены продажи. Проведением же повторных торгов вместо новых торгов нарушены финансовые интересы истца, поскольку на повторных торгах цена имущества снижена на 15 %. Кроме того, в нарушение требований части 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, извещение о торгах 12.03.2013 размещено 14.02.2013, то есть менее чем за тридцать дней до их проведения; фактическая дата проведения повторных торгов не размещена на сайте www.torgi.gov.ru. Истец в нарушение закона не извещен о дате и времени проведения и о результатах торгов, после проведения торгов ему необоснованно отказано в ознакомлении с результатами торгов, со ссылкой на законодательство о защите персональных данных.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО3 исковые требования поддержали по вышеприведенным основаниям.

Представители ТУ Росимущества в Томской области ФИО4, ФИО6 иск не признали, пояснив, что 27.11.2012 к ответчику поступило уведомление Управления Федеральной службы судебных приставов по Томской области (далее – УФССП по Томской области) о готовности к реализации арестованного имущества ФИО1 30.11.2012 ТУ Росимущества в Томской области принято решение о самостоятельной реализации спорного имущества, о чем УФССП по Томской области уведомлено посредством извещения от 30.11.2012 № ТУ-5577. Торги проведены в установленном законе порядке. В рамках исполнительного производства по реализации заложенного имущества ФИО1 не воспользовался предоставленными законом правами, не обжаловал действия судебного пристава-исполнителя по передаче имущества на торги, начальную цену продажи арестованного имущества, а также снижение начальной цены на 15 %.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 ФИО7 возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что нарушений при проведении торгов, на которых продано спорное недвижимое имущество, не допущено. Отметил, что только объекты недвижимости, право на которые зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) могли стать предметом торгов. Полагал, что действия истца направлены на уклонение от исполнения решения суда об обращении взыскания на предмет залога, которое вступило в законную силу.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, УФССП России по Томской области ФИО8 иск полагала не подлежащим удовлетворению по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ОАО «Сбербанк России» ФИО9 возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ООО «ТД «Интеграл», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее – Управление Росреестра по Томской области).

Обжалуемым решением на основании п. 1ст. 313 п. 3,4 и 6 ст. 447, п. 2, 4 и 5 ст.448 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 51, п. 2 ст. 54, п. 1 ст. 56, п. 1 и 3 ст. 57, п. 3 ст. 58 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

Определением судебной коллегии по гражданскимделам Томского областного суда от 23 августа 2013 года решение Кировского районного суда г. Томска от 14 июня 2013 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Постановлением президиума Томского областного суда от 12 марта 2014 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 23 августа 2013 года отменено, дело по иску ФИО1 к ТУ Росимущества в Томской области о признании торгов по продаже недвижимого имущества недействительными, применении последствий недействительности сделки направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывает, что суд, установив нарушения, допущенные при проведении торгов, необоснованно признал их не существенными.

Полагает, что в соответствии с действующим законодательством ответчик обязан осмотреть и принять от судебных приставов-исполнителей по акту приема-передачи спорные объекты недвижимости, однако по акту передачи ответчиком приняты только документы, характеризовавшие их по состоянию на 2007 год, а потому в средства массовой информации были представлены недостоверные сведения о предмете торгов.

Считает, что информация о проведении публичных торгов по продаже в ходе исполнительного производства заложенного имущества должна быть размещена на сайте УФССП России по Томской области, вместе с этим указанная информация была размещена на сайте ТУ Росимущества в Томской области. При этом размещенная информация являлась недостоверной в части начальной цены лота и о нахождения на земельном участке иных объектов, не являвшихся предметами торгов.

Обращает внимание, что в извещении от 14.02.2013 о проведении повторных торгов, размещенном на официальном сайте www.torgi.gov.ru, ответчиком также указана недостоверная информация: дата окончания подачи заявок – 01.03.2013, дата проведения торгов – 06.03.2013, вид собственности – федеральная, начальная цена /__/ руб. вместо /__/ руб. При этом информация о том, что начальная цена лота составляет /__/ руб., размещена на официальном сайте 28.02.2013, то есть за шесть дней до даты проведения торгов и за один день до окончания срока приема заявок. Информация о дате проведения торгов не была изменена. Вместе с этим торги проведены 12.03.2013. Ответчиком также размещена недостоверная информация о повторных торгов в части предмета торгов, поскольку на торги было выставлено три объекта недвижимости, без указания имеющихся на земельном участке восьми других, не переданных ответчику.

Указывает, что на официальном сайте не была опубликована информация о наименовании и номере периодического издания, в котором организатор торгов разместил извещение о предстоящих торгах, а недостоверная информация о начальной цене продаваемых объектов недвижимости содержалась и в газетных публикациях («/__/» № /__/ от 07.12.2012, № /__/ от 14.02.2013).

Считает, что объявление в периодическом издании о проведении торгов является офертой, которая должна содержать существенные условия договора.

Полагает, что суд необоснованно принял во внимание неподтвержденные пояснения ответчика о том, что имели место перебои в работе официального сайта.

Обращает внимание на то, что ООО «ТД «Интеграл» предоставлен баланс ООО «/__/» вместо собственного бухгалтерского баланса, а потому ответчик обязан был не допускать ООО «ТД «Интеграл» к торгам, чего не сделал.

Указывает, что ответчик необоснованно допустил к участию в торгах Ц., Б. в качестве представителей соответственно ООО «ТД «Интеграл» и ООО «/__/», поскольку их полномочиянадлежащим образом оформлены не были.

Полагает, что ответчик должен был провести новые торги без уменьшения начальной цены, а не повторные, поскольку пропущен установленный законом срок для проведения повторных торгов с момента проведения первоначальных торгов.

Обращает внимание на то, что ответчик вопреки пункту 4 протокола № 2 от 12.03.2013 оформил договор купли-продажи за пять дней, а не за десять.

Считает, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» об аффилированности участников торгов.

Полагает, что суд должен был привлечь ООО «ТД «Интеграл» к участию в деле в качестве ответчика, а не третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ТУ Росимущества в Томской области ФИО4, представитель ФИО2 ФИО5 просят решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданскимделам Томского областного суда от 22.04.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Торговый дом «Интеграл», в связи с чем суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданскимделам Томского областного суда от 23.05.2014 принято к производству суда заявление ФИО1 об увеличении объема исковых требований в следующей редакции: «Признать торги по продаже земельного участка, расположенного по адресу: /__/, и объектов недвижимости, расположенных на нем, проведенные 12.03.2013, недействительными и применить последствия недействительности этой сделки в виде двусторонней реституции, обязав стороны вернуть все полученное по сделке:

– признать недействительным договор купли-продажи от 18.03.2013 земельного участка, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, а также находящихся на нем: хозяйственного строения или сооружения нежилого 1-этажного, кадастровый номер /__/ общей площадью /__/ кв.м, объекта незавершенного строительства, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, степени готовности 25,5%, инвентарный номер /__/, заключенный между ТУ Росимущества в Томской области и ООО «Торговый дом «Интеграл»,

– обязать ТУ Росимущества в Томской области возвратить ООО «Торговый дом «Интеграл» полученные по договору купли-продажи от 18.03.2013 денежные средства в размере /__/ руб.,

– обязать ООО «Торговый дом «Интеграл» возвратить ТУ Росимущества в Томской области полученное им по договору купли-продажи от 18.03.2013 вышеназванное имущество;

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, а также находящихся на нем: хозяйственного строения или сооружения нежилого 1-этажного, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, объекта незавершенного строительства, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, степени готовности 25,5%, инвентарный номер /__/, заключенный между ФИО2 и ООО «Торговый дом «Интеграл» 28.03.2013, и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции, обязав стороны вернуть все полученное по сделки:

– обязать ООО «Торговый дом «Интеграл» возвратить ФИО2 полученные по договору купли-продажи от 28.03.2013 денежные средства в размере /__/ руб.,

– обязать ФИО2 возвратить ООО «Торговый дом «Интеграл» полученное по договору купли-продажи от 28.03.2013 вышеназванное имущество;

Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ООО «Торговый дом «Интеграл» и ФИО2 на вышеназванное имущество и внести запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО1 на вышеназванное имущество;

Обязать ТУ Росимущества в Томской области передать в собственность М.А.ИБ. спорное имущество.», в связи с чем к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО2 и Управление Росреестра по Томской области.

Судебная коллегия на основании ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не явившихся в суд ответчиков ООО «ТД «Интеграл», Управления Росреестра по Томской области, ФИО2, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО «Сбербанк России», УФССП России по Томской области.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения.

В силу ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пп. 2 и 3 постановления от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом решение указанным требованиям не отвечает.

Так, из материалов дела следует, что решением Советского районного суда г. Томска от 30.03.2010 в пользу ОАО «Сбербанк России» с ФИО1, М. досрочно солидарно взыскана задолженность по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № /__/ от 01.02.2008 в сумме /__/ руб., обращено взыскание на имущество, являющееся предметом договора залога № /__/ от 01.02.2008, заключенного ОАО «Сбербанк России» с ФИО1, - земельный участок общей площадью /__/ кв.м по адресу: /__/, хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) общей площадью /__/ кв.м по адресу: /__/, объект незавершенного строительства общей площадью /__/ кв.м, степень готовности 25,5 %, по адресу: /__/. Судом установлена начальная продажная цена имущества, равная залоговой /__/ руб., а также способ реализации имущества с публичных торгов.

Решение суда истцом не обжаловано, вступило в законную силу 16.04.2010.

На основании исполнительного листа № 2-653/2010, выданного 20.04.2010, 07.05.2010 судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Советскому району УФССП РФ по Томской области возбуждено исполнительное производство №69/4/33590/2/2010.

В порядке принудительного исполнения указанного судебного акта судебный пристав-исполнитель применил меру принудительного исполнения в виде наложения взыскания на имущество должника, наложил арест на имущество по адресу: /__/, произвел его опись, объявил запрет распоряжаться им.

08.11.2012 судебным приставом-исполнителем произведена оценка указанного арестованного имущества должника ФИО1 по стоимости, установленной Советским районным судом г. Томска в исполнительном листе № 2-653/2010 от 20.04.2010, в размере /__/ рублей.

19.11.2012 постановлением № 1129 судебный пристав-исполнитель передал имущество для дальнейшей принудительной реализации ТУ Росимущества в Томской области, а 22.11.2012 направил уведомление № 1129 о готовности к реализации арестованного имущества.

30.11.2012 ТУ Росимущества в Томской области принято решение о самостоятельной реализации арестованного имущества должника, о чем УФССП РФ по Томской области уведомлено посредством извещения от 30.11.2012 № ТУ-5577.

03.12.2012 по акту приема-передачи ТУ Росимущества в Томской области были переданы документы, характеризующие переданное на реализацию имущество, а именно: технический паспорт на объект незавершенного строительства, кадастровый паспорт на земельный участок, свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и на объект незавершенного строительства, решение Советского районного суда г. Томска от 30.03.2010. При этом в акте указано, что стоимость подлежащего реализации имущества составляет /__/ рублей.

Торги по продаже спорного имущества назначены ТУ Росимущества в Томской области на 28.12.2012, которые не состоялись ввиду отсутствия заявок (т. 1, л.д. 57).

29.12.2012 ТУ Росимущества в Томской области направило в адрес УФССП по Томской области уведомление о нереализации спорного имущества с торгов.

11.02.2013 в связи с отказом залогодержателя ОАО «Сбербанк России» оставить нереализованное имущество за собой постановлением судебного пристава-исполнителя на основании части 10 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» цена имущества, переданного на реализацию, снижена на 15 %, реализация имущества продолжена на повторных торгах, в адрес ТУ Росимущества в Томской области направлено уведомление от 11.02.2013 о возобновлении реализации (т. 1, л.д. 107–109).

Повторные торги были назначены на 12.03.2013.

По итогам торгов между ТУ Росимущества, в лице руководителя Щ., и победителем торгов ООО «ТД «Интеграл», в лице Ц., заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного на торгах (т. 1, л.д. 126-127).

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании торгов по продаже недвижимого имущества недействительными, применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из того, что нарушения, допущенные при проведении торгов, не являются существенными, не повлияли на его результаты и не повлекли нарушение каких-либо прав должника.

С данным выводом и его обоснованностью судебная коллегия не может согласиться.

Статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами, в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В соответствии с п. 1 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.

Порядок реализации имущества должника в рамках исполнительного производства и действия судебного пристава-исполнителя в процессе реализации имущества должника и в случае признания торгов несостоявшимися регламентированы статьями 89 - 92 указанного Федерального закона.

В соответствии со статьёй 89 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

В силу статьи 90 данного Федерального закона торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Статьей 91 установлено, что организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если: 1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц; 2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов; 3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 92 указанного Федерального закона в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 Федерального закона (часть 2 статьи 92).

Кроме того, согласно статье 51 Федерального закона 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно статье 57 данного Федерального закона организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Согласно пункту 3 статьи 58 указанного Федерального закона не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.

Применительно к продаже заложенного арестованного имущества приоритетное значение имеют нормы Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который, исходя из специфики его регулирования, устанавливает специальные правила продажи такого имущества, в том числе сокращенные сроки публикации о проведении торгов.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

По смыслу положений пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449 Кодекса).

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Для признания торгов и сделки, заключенной на торгах, недействительными необходимо установить в совокупности два обстоятельства: нарушение правил проведения торгов, установленных в ст. 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, и нарушение законных прав и интересов должника.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Приказом Федеральной службы судебных приставов № 347, Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 149 от 25.07.2008 утвержден Порядок взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество ( далее - Порядок).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 и 2.3 указанного Порядка Росимущество в течение пяти рабочих дней после даты получения уведомления о готовности к реализации арестованного имущества и постановления (заверенных копий постановления) о передаче имущества должника на реализацию (в качестве организатора реализации арестованного имущества в постановлении указывается Росимущество) принимает решение о самостоятельной реализации арестованного имущества либо о реализации арестованного имущества через специализированные организации, о чем письменно извещает территориальный орган ФССП России. Постановление о передаче арестованного имущества на реализацию является основанием для реализации арестованного имущества. Судебный пристав-исполнитель передает по акту приема-передачи (далее - Акт передачи) арестованное имущество (в случае невозможности передачи имущества в натуре - правоустанавливающие и подтверждающие право документы) для реализации, а Росимущество (специализированные организации) принимает в течение семи рабочих дней после даты принятия решения Росимуществом.

Согласно п. 2 Правил направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.01.2013 № 66, информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее - официальный сайт).

Как следует из материалов дела, первичные торги по продаже заложенного имущества с минимальной начальной ценой продажи в размере /__/ руб., несмотря на то, что решением Советского районного суда г. Томска от 30.03.2010 начальная продажная цена имущества определена в размере /__/ руб., назначенные на 28.12.2012, признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок (т. 1, л.д. 164, 166).

Повторные торги были назначены на 12.03.2013 в 11-00 час., извещение о проведении повторных торгов опубликовано в газете «/__/» от 14.02.2013 с указанием начальной продажной цены имущества /__/ руб. и датой проведения торгов – 12.03.2013 в 11-00 час. (т. 1, л.д. 159).

13.02.2013 УФССП РФ по Томской области в адрес ТУ Росимущества в Томской области направило уведомление о наличии технической ошибки в начальной цене при продаже спорного имущества, где вместо /__/ руб. необходимо указать /__/ руб. (т. 1, л.д. 160).

28.02.2013 в газете «/__/» опубликована информация о технической ошибке в начальной цене при продаже спорного имущества с указанием правильной суммы в размере /__/ руб. (т. 1, л.д. 159).

14.02.2013 в сети «Интернет» на сайте www.torgi.gov.ru размещена информация о дате проведения повторных торгов 06.03.2013 (т. 2, л.д. 98-102). При этом изменения в части указания даты проведения повторных торгов, которые фактически были проведены 12.03.2013, и достоверной начальной цены продажи спорного имущества на сайте www.torgi.gov.ru внесены не были.

Представленные суду апелляционной инстанции документы в подтверждение доводов ТУ Росимущества в Томской области о том, что дата проведения повторных торгов 06.03.2013 проставлена в связи с особенностями работы указанного сайта, в том числе запрос ТУ Росимущества в Томской области в Департамент развития малого и среднего предпринимательства и конкуренции Министерства экономического развития Российской Федерации от 08.07.2013, ответ на указанный запрос Минэкономразвития России от 10.09.2013, не опровергают факт несоблюдения ответчиком процедуры проведения оспариваемых торгов, предусмотренной законом.

Таким образом, назначив повторные торги на 12 марта 2013 года и разместив на сайте www.torgi.gov.ru неверную информацию о проведении торгов с указанием даты 06 марта 2013 года, ответчик ТУ Росимущества в Томской области нарушил положения ч. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке (залоге имущества), в соответствии с которыми в извещении среди прочих сведений указывается дата проведения публичных торгов. Фактически дата проведения торгов, назначенных на 12.03.2013, на сайте www.torgi.gov.ru размещена не была.

Вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, опровергающих указанные выводы судебной коллегии, в материалы гражданского дела не представлено.

Принимая во внимание, что размещение информации преследует цель привлечения более широкого круга потенциальных покупателей, желающих приобрести реализуемые объекты недвижимости с публичных торгов, и выявления среди них наилучшего предложения об условиях продажи (наиболее высокой цены), размещение на сайте www.torgi.gov.ru недостоверной информации относительно даты проведения повторных торгов и начальной цены продажи спорного имущества, по мнению судебной коллегии, ограничило доступность соответствующей информации для неопределенного круга лиц, повлияло на количественный состав участников торгов и, в конечном счете, на стоимость продаваемой недвижимости, что напрямую существенно затрагивает права истца, должника по исполнительному производству.

Кроме того, нарушение процедуры проведения торгов имело место и в части проведения повторных торгов за пределами месячного срока, предусмотренного пунктом 3 статьи 58 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, в силу п. 3 ст. 58 Закона об ипотеке, если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона

Указанное предписание закона является императивным, носит обязательный характер и не предполагает исчисление срока проведения повторных публичных торгов позднее, чем через месяц после первых публичных торгов. Данная норма направлена на защиту прав и законных интересов собственника имущества.

Из материалов дела следует, что первые торги заложенного имущества были проведены 28.12.2012.

29.12.2012 ТУ Росимущества направило в адрес УФССП по Томской области уведомление о нереализации спорного имущества с торгов.

Повторные торги были объявлены 14.02.2013 и фактически проведены 12.03.2013, то есть за пределами месячного срока, установленного п. 3 ст. 58 Закона об ипотеке.

Принимая во внимание, что данная норма носит императивный характер, назначенные на 12.03.2013 торги необоснованно расценены их организатором как повторные, в связи с чем продажа заложенного имущества по сниженной цене на 15 % является не основанной на нормах закона. Такое нарушение процедуры реализации заложенного имущества, по мнению судебной коллегии, повлекло существенное нарушение прав ФИО1, заинтересованного в его продаже по наиболее высокой цене.

Доводы представителей ответчиков, озвученные в суде апелляционной инстанции, о том, что позднее назначение даты повторных торгов обусловлено длительностью процедуры согласования службой судебных приставов с залогодержателем возможности оставления предмета залога у ОАО «Сбербанк России», не опровергают указанные выводы судебной коллегии, так как нарушение процедуры проведения повторных торгов по уважительным причинам, к которым, по мнению ответчиков, относится указанное ими обстоятельство, не свидетельствует о законности проведения торгов.

Кроме того, по мнению судебной коллегии, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о том, что предмет торгов в виде объекта незавершенного строительства, площадью /__/ кв.м, со степенью готовности 25,5% по адресу: /__/, на момент их проведения был уничтожен.

Так, из материалов дела следует, что на дату проведения первичных торгов, назначенных на 28.12.2012, предмет торгов в виде объекта незавершенного строительства, площадью /__/ кв.м, со степенью готовности 25,5 % по адресу: /__/, и указанный в извещении о проведении первоначальных и повторных торгов существенно изменился с точки зрения количественного и качественного состояния объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке (т. 1, л.д. 29-31,181-240, т. 2, л.д. 6-11, 90).

В свою очередь, несоответствие определенного организаторами торгов перечня представленного имущества реально реализуемому также свидетельствует об опубликовании недостоверных сведений в информационном сообщении, что является нарушением порядка проведения торгов и служит основанием для признания торгов недействительными, так как при таких обстоятельствах искаженная информация об их проведении (как указывалось выше) существенно снижает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации. Извещение о проведении торгов, качественных характеристиках продаваемого имущества направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

На основании вышеизложенного, учитывая, что указанные нарушения при проведении 12.03.2013 торгов по продаже земельного участка, расположенного по адресу: /__/, и объектов недвижимости, находящихся на нем, по мнению суда апелляционной инстанции, являются существенными, бесспорно нарушающими права и законные интересы истца, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о признании торгов недействительными подлежат удовлетворению, а решение Кировского районного суда г. Томска от 14.06.2013 отмене.

Ссылки истца на иные нарушения, допущенные, по его мнению, при проведении оспариваемых торгов, не имеют правового значения, поскольку установленные судебной коллегией существенные нарушения процедуры организации и проведения 12.03.2013 торгов по продаже земельного участка и объектов недвижимости, расположенных по адресу: /__/, являются достаточными для признания их незаконными.

Разрешая исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи от 18.03.2013 земельного участка, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, а также находящихся на нем: хозяйственного строения или сооружения нежилого 1-этажного, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, объекта незавершенного строительства, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, степени готовности 25,5 %, инвентарный номер /__/, заключенного между ТУ Росимущества в Томской области и ООО «Торговый дом «Интеграл», суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющими, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, полагает, что они являются обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь положениями ст. 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющих, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, судебная коллегия пришла к выводу о ничтожности последующей сделки, заключенной после вышеуказанного договора от 18.03.2013 - договора купли-продажи спорного имущества от 28.03.2013, заключенного между ООО «Торговый дом «Интеграл» и ФИО2, в связи с чем исковые требования о признании указанной сделки недействительной также подлежат удовлетворению.

При этом основания недействительности оспариваемых договоров, указанные истцом (ст. 170 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания, так как ФИО1 бесспорных доказательств в подтверждение своих доводов представлено не было.

Протокол допроса свидетеля от 29.07.2013 таковым доказательством признан быть не может, так как из его буквального содержания не представляется возможным сделать неопровержимый вывод о мнимости договора купли-продажи от 28.03.2013, заключенного между ООО «Торговый дом «Интеграл» и ФИО2

Поскольку судебной коллегией признана недействительной сделка, на основании которой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, а также находящихся на нем: хозяйственного строения или сооружения нежилого 1-этажного, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, объекта незавершенного строительства, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, степени готовности 25,5%, инвентарный номер /__/, то указанная запись в силу ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть исключена с восстановлением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 на указанное имущество.

В то же время судебная коллегия считает необходимым оставить без удовлетворения исковые требования ФИО1 о применении последствий недействительности сделок в виде двухсторонней реституции, поскольку, обращаясь с исковыми требованиями к ответчикам, истец преследовал цель восстановления положения, существовавшего до проведения оспариваемых торгов, поэтому требование о приведении в первоначальное состояние сторон договоров, признанных судебной коллегией недействительными, не затрагивает и не нарушает прав и обязанностей ФИО1, в связи с чем указанные требования не могут быть им заявлены исходя из общих положений гражданско-процессуального законодательства.

В соответствии с абз. 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. При этом оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может осуществляться лишь с использованием установленных гражданским законодательством (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Из анализа приведенных норм следует, что истец, требуя восстановления нарушенного права, посредством признания недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах ООО «ТД «Интеграл» и ФИО2 на спорное имущество и восстановлении первоначальной записи о своем праве, избрал неверный способ защиты.

К тому же указанные требования, предъявленные к Управлению Росреестра по Томской области, предполагают совершение последним неправомерных действий по внесению таких записей, о чем истцом заявлено не было.

Учитывая, что ТУ Росимущества в Томской области, как следует из материалов дела, не являлось ни собственником, ни фактическим владельцем имущества, которое стало объектом проведенных 12.03.2013 торгов, исковые требования об обязани ТУ Росимущества в Томской области передать в собственность М.А.ИБ. земельный участок, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, а также находящихся на нем: хозяйственное строение или сооружение нежилого 1-этажного, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, объект незавершенного строительства, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, степени готовности 25,5%, инвентарный номер /__/, необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации одним из оснований отмены решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права, что было допущено судом первой инстанции при рассмотрении дела.

В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании торгов, проведенных 12.03.2013 по продаже земельного участка, расположенного по адресу: /__/, и объектов недвижимости, находящихся на нем, сделок по отчуждению указанного имущества недействительными и применении последствий недействительности сделок в виде восстановления записи о праве собственности ФИО1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов, в связи с чем с ответчиков ТУ Росимущества в Томской области, ООО «ТД «Интеграл» и ФИО2, учитывая, что в удовлетворение исковых требований к Управлению Росреестра по Томской области судебной коллегией отказано, в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина 200 руб. в равных долях.

Руководствуясь ч. 3 ст. 330, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Томска от 14 июня 2013 года отменить.

Принять новое решение, которым исковые требования ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Интеграл», ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области удовлетворить частично.

Признать недействительными торги, проведенные 12.03.2013 по продаже земельного участка, расположенного по адресу: /__/, и объектов недвижимости, находящихся на нем.

Признать недействительным договор купли-продажи от 18.03.2013 земельного участка, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, а также находящихся на нем: хозяйственного строения или сооружения нежилого 1-этажного, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, объекта незавершенного строительства, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, степени готовности 25,5%, инвентарный номер /__/, заключенный между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в /__/ и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Интеграл».

Признать недействительным договор купли-продажи от 28.03.2013 земельного участка, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, а также находящихся на нем: хозяйственного строения или сооружения нежилого 1-этажного, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, объекта незавершенного строительства, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, степени готовности 25,5%, инвентарный номер /__/, заключенный между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Интеграл».

Апелляционное определение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, а также находящихся на нем: хозяйственного строения или сооружения нежилого 1-этажного, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, объекта незавершенного строительства, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м, степени готовности 25,5%, инвентарный номер /__/, и восстановлении записи о праве собственности ФИО1 на указанное имущество.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Интеграл», ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей в равных долях.

Председательствующий

Судьи: