Гражданский кодекс часть 1

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., возражения на апелляционную жалобу представителей истца ФИО2 – ФИО4, действующего на основании доверенности, а так же адвоката Акинина О.А., действующего на основании удостоверения и ордера адвоката,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась с иском к ФИО3, в котором с учетом уточнения исковых требований просила в связи с уклонением ФИО3 от надлежащего оформления сделки, государственной регистрации права собственности и перехода права собственности, признать состоявшейся сделку – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ФИО2 и ФИО3 в отношении квартиры по адресу: <адрес>

Заявленные требования мотивировала следующим. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупателем) и ФИО3 (продавцом) в лице ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> Факт оплаты ФИО2 стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб. подтверждается распиской, написанной ФИО5

В ходе регистрации сделки в Управлении Росреестра по Самарской области было установлено, что указанная квартира является предметом ипотеки по договору с ОАО «<данные изъяты>». При обращении в банк установлено, что задолженность ФИО3 погашена, ДД.ММ.ГГГГ банком подано заявление о прекращении обременения в виде ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ получено уведомление об отказе в государственной регистрации сделки, в связи с тем, что квартира является предметом ипотеки. ФИО3 уклоняется от совершения каких-либо действий по снятию обременения и регистрации сделки.

Стороной ФИО3 предъявлен встречный иск к ФИО2, в котором с учетом уточнения исковых требований просили признать недействительной сделку, выраженную в Договоре от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры по адресу:<адрес>, подписанный ФИО5 от имени ФИО3 с ФИО2. Применить последствия недействительности сделки, а именно:

- обязать ФИО3 возвратить ФИО2 денежные
средства в размере <данные изъяты> рублей, полученные от ФИО5 по
Предварительному Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г.;

-обязать ФИО5 возвратить ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, полученные ею по Договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры.

Мотивировали следующим. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ФИО2, от имени ФИО3 подписан ФИО5

Однако, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавец) и ФИО5 (Покупатель) заключен Предварительный Договор купли-продажи квартиры, общей площадью 42,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ФИО3 на праве собственности.

Согласно п.1 Предварительного Договора Продавец обязуется продать Покупателю, а Покупатель обязуется купить в собственность на условиях и в срок, установленные настоящим предварительным Договором, принадлежащее Продавцу на праве собственности недвижимое имущество: квартиру общей площадью 42,2 кв.м., этаж 4, расположенную по адресу: <адрес> Таким образом, ФИО3 было выражено намерение заключить в будущем договор купли-продажи указанной квартиры именно с ФИО5

В п.2 предварительного договора стороны согласовали, что продавец передает покупателю доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированную в реестре за № № после оплаты <данные изъяты> руб., в качестве гарантии завершения сделки купли-продажи, которая должна быть завершена после оплаты покупателем оставшейся части стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб. То есть, ФИО3 выдана указанная доверенность, только как гарантия исполнения обязательства по предварительному договору, а у ФИО5 отсутствовали фактические полномочия по заключению договоров купли-продажи с третьими лицами.

Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время не расторгнут, что подтверждается решением Промышленного районного суда г. Самара от 27.03.2014 года, и им же установлено, что ФИО5, заключая предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ от своего имени с ФИО3, не имела намерений приобрести для себя спорную квартиру.

Таким образом, ФИО5 фактически ввела в заблуждение ФИО3 о своих намерениях и обманным путем получила в качестве гарантии дальнейшего заключения договора купли-продажи доверенность от ФИО6. ФИО5, введя в заблуждение ФИО3 и обманным путем получив от него доверенность, также ввела в заблуждение и обманула ФИО2, с которой, в отсутствие соответствующих полномочий, от имени ФИО3 подписала договор купли-продажи спорной квартиры.

Решением Промышленного районного суда Самарской области от 23 сентября 2014 года постановлено:

«Исковые требования ФИО2 - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ФИО3 жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 42,2 кв.м, кадастровый (или условный) номер: № состоявшимся.

Признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 42,2 кв.м, кадастровый (или условный) номер: № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ФИО3.

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации права собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 42,2 кв.м, кадастровый (или условный) номер: № - за ФИО2.

В удовлетворении встречный исковых требований ФИО3 о признании сделки недействительной – отказать.»

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО3 просит решение суда первой инстанции отменить, отказав в удовлетворении исковых требований ФИО2, удовлетворив его встречные исковые требования. При этом доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам встречного искового заявления.

Истец ФИО2, ответчик ФИО3 и его представитель, третьи лица ФИО5, ОАО «АктивКапиталБанк», Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. О явке извещалась по правилам ст.113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки в заседание судебной коллегии не представили, об отложении дела не ходатайствовали. В связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Представители истца ФИО2 в судебном заседании апелляционной инстанции возражали против доводов жалобы, полагая их необоснованными, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу требований ст.550 ГК РФ закон предъявляет специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки для купли-продажи недвижимости в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.

В соответствии со ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры.. . подлежит регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице ФИО5, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ к этому договору, ФИО2 передала, а ФИО5, действующая по доверенности от ФИО3, получила за квартиру денежные средства в полном объеме в размере <данные изъяты> руб.

В этот же день договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО2 сдан в Управление Росреестра на государственную регистрацию, согласно расписки, дата окончания регистрации – ДД.ММ.ГГГГ года. Однако, ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, в отношении продаваемой квартиры внесена запись о запрете совершения регистрационных действий.

Сообщением Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отказано в виду наличия обременения на жилое помещение, о котором отсутствует ссылка в договоре купли-продажи.

Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами.

Как усматривается из сообщения ОАО «АктивКапиталБанк», обязательство по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между Банком и ФИО3, погашено в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно сообщению Управлению Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года, дважды ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ представителем ОАО «АктивКапиталБанк» были поданы совместные с ФИО3 заявления о регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде ипотеки на спорный объект недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации по указанным заявлениям.

Обоснованно судом первой инстанции удовлетворены исковые требования о признании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 в лице ФИО5, и ФИО2 состоявшимся.

Согласно п.1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п.3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Судом первой инстанции установлено, что по форме договор соответствует требованиям закона, действовавшим на момент его заключения, из текста договора усматривается, что сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора, указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе определяющие его расположение, стоимость недвижимого имущества. ФИО2 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не было известно о наличии обременения в отношении жилого помещения, продавец об этом в известность ФИО2 не поставил, доказательств обратного не представлено.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что со стороны ФИО2 добросовестно исполнены все обязательства по договору купли-продажи, денежные средства переданы в полном объеме, обязательства, послужившие основанием для обременения в отношении спорной квартиры, исполнены полностью, залогодержатель ОАО «АктивКапиталБанк» возражений относительно перехода права собственности на квартиру не имеет.

Так же обоснован вывод суда первой инстанции о том, что ФИО3 уклоняется от дальнейших действий по регистрации заключенного с ФИО2 договора купли-продажи, о чем свидетельствует заключенный им в отношении этой же квартиры договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 Регистрация указанного договора сообщением от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена по причине принятия обеспечительных мер определением суда в рамках настоящего дела.

Обоснованно судом первой инстанции отказано в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным.

Не нашли подтверждения материалами дела доводы ФИО3 о введении его в заблуждение ФИО5

Согласно условиям договора, ФИО5 при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 действовала от имени ФИО3 на основании доверенности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года. Указанная доверенность нотариально удостоверена, на момент заключения договора купли-продажи являлась действующей, отозвана ФИО3 не была, в ней оговорено право, предоставленное ФИО3 ФИО5 на продажу спорной квартиры.

Правильно судом первой инстанции указано, что финансовые обязательства и предварительные договоренности, имеющиеся между ФИО5 и ФИО3 не имеют правового значения для разрешения спора о признании договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком состоявшимся.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст.67 ГПК РФ и доводами апелляционной жалобы не опровергается. С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда Самарской области от 23 сентября 2014 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ФИО3 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: