Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Б.С.М.М.Т.В. на решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 30 августа 2017 по делу по иску Б.С.М. к АО КБ «Форбанк» о взыскании стоимости улучшений имущества.

Заслушав доклад судьи Параскун Т.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Б.С.М. обратились в суд с иском к АО КБ «Форбанк» о взыскании стоимости улучшений имущества.

В обоснование требований указал на то, что 27.02.2015г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды жилого помещения – дома №*** площадью 213,6 кв.м. и земельного участка площадью 412 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

Истец выступал арендатором объекта, а ответчик арендодателем. Право ответчика на объект возникло из соглашения об отступном от 19.02.2015г., заключенного между АО КБ «Форбанк» и Б.С.М., Б.Е.Ю.. Согласно указанному соглашению, объект передавался ответчику в качестве отступного по кредитным обязательствам истца. Соглашение об отступном, на основании которого объект перешел в собственность ответчика, заключалось с истцом как с поручителем по кредитному договору третьего лица.

После передачи объекта истцом ответчику по акту приема-передачи имущества от 19.02.2016г. и регистрации права собственности ответчика на объект, ответчик предоставил объект истцу на праве аренды. В соответствии с условиями договора арендатор вправе производить перепланировки, ремонтно-строительные работы и неотделимые улучшения объекта, при обязанности в течение всего срока действия договора своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт. В настоящее время договор аренды прекратил свое действие, объект передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 09.09.2016г.

За время действия договора истцом произведено улучшение имущества, вследствие чего рыночная стоимость объекта увеличилась.

Истцом были произведены определенные работы, которые нельзя отделить от конструктивных элементов нежилых помещений без вреда для помещений. В частности была произведена реконструкция мансарды, устройство подвального помещения, переустройство лоджий в отапливаемые помещения. Он переоборудовал нежилой чердак в жилой мансардный этаж, где обустроил баню, помывочную комнату, техническую комнату, комнату отдыха с барной стойкой. Кроме того обустроил навес над гаражом, тамбур. В образованном мансардном этаже полностью произведены отделочные работы, подведены вода, тепло, электричество.

По условиям договора и акта приема-передачи от 27.02.2016г. в пользование истцу был передан жилой дом площадью 213,6 кв.м., а по акту приема-передачи от 09.09.2016г. истец передал ответчику помещение жилой площадью 357,5 кв.м.. Жилой дом конструктивно и качественно изменился по сравнению с переданным истцу, что подтверждается заключением эксперта *** от 29.09.2016г., согласно которому после производства работ по переустройству и перепланировке помещений общая площадь в жилом доме увеличилась на 143,9 кв.м., а рыночная стоимость объекта увеличилась на 8 835 592,39 руб..

Условиями соглашения об отступном и договора аренды за истцом закреплялось право осуществить обратный выкуп объекта, что истец и планировал сделать. Однако, в связи с тяжелой финансовой ситуацией не смог исполнить свои обязательства и лишился всего дома.

В связи с тем, что право собственности на 3-й мансардный этаж жилого дома не было зарегистрировано за истцом, ответчик в настоящее время полностью владеет и распоряжается жилым домом, а истец не может зарегистрировать права на принадлежащую ему часть объекта недвижимости. Условия договора аренды с учетом того, что начатые истцом работы продолжались, арендодатель знал об этом и не препятствовал, нарушали баланс интересов сторон и привели к получению ответчиком необоснованной финансовой выгоды.

Истец не является индивидуальным предпринимателем и заключение договора об отступном и договора аренды не составляет для него коммерческий риск, на который лица идут при осуществлении ими предпринимательской деятельности. Получение арендодателем имущества, стоимость которого значительно увеличилась за счет работ, произведенных арендатором, приводит к неосновательному обогащению со стороны ответчика.

Ссылаясь на эти обстоятельства, истец просил суд взыскать с ответчика стоимость удорожания имущества в размере 8 835 592,39 руб.

Решением Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 30 августа 2017 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Б.С.М.С.М.М. Т.В. просит об отмене решения, ссылаясь на то, что суд при разрешении спора не дал оценку тому обстоятельству, что договор аренды, заключенный сторонами, предусматривал право истца на обратный выкуп объекта, которым истец намеревался воспользоваться, Указанное обстоятельство объясняло тот факт, что истец продолжал производить улучшение имущества, которое планировал выкупить.

Вывод суда о том, что представленные истцом доказательства не подтверждают то, что улучшения были произведены им в период нахождения имущества у него в аренде, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Показания свидетеля С.А.В. следовало оценить критически, поскольку он состоит в служебном подчинении к ответчику, его показания о том, что улучшения были произведены истцом до передачи объекта в аренду, не подтверждены объективными доказательствами, заключение специалиста о дате произведенных фотографий не имеет статуса экспертизы.

В качестве доказательства отсутствия увеличения рыночной стоимости имущества, суд принял договор купли-продажи спорного объекта ответчиком третьему лицу. Однако суд не учел, что договор заключен в отношении неизменной площади, а не той, что была принята ответчиком по акту приема-передачи от истца. При этом суд не дал оценки экспертизе, которая была представлена истцом, содержащее исследование среднерыночной стоимости имущества с фактически существующей увеличенной за счет произведенных неотделимых улучшений площадью.

В возражениях на апелляционную жалобу стороны истца ответчик просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании в апелляционной инстанции представитель истца Б.С.М.С.М.М. Т.В. доводы жалобы поддержала, представитель ответчика АО КБ «Форбанк» К.А.С. возражала против доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки в судебную коллегию не уведомили, что в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствии этих лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда постановленным законно и обоснованно.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно п. п. 2, 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшении, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Разрешая спор, суд признал установленным, что 19.02.2015г. между АО КБ «Форбанк» (кредитор) и Б.С.М. (должник) было заключено соглашение об отступном, по условиям которого должник предоставляет кредитору отступное взамен исполнения обязательств в общей сумме на 21 000 000 руб., вытекающих из договоров о поручительстве *** от 19.01.2015г., ***п от 19.01.2015г. и кредитного договора ***. В качестве отступного должник передает кредитору жилой дом, площадью 213,6 кв.м., кадастровый *** и земельный участок *** расположенные по адресу: <адрес> Пунктом 2.3. соглашения об отступном предусмотрено, что должник вправе осуществить обратный выкуп имущества.

Согласно акту приема-передачи от 19.02.2015г. на основании соглашения об отступном должник передал, а кредитор принял жилой дом, площадью 213,6 кв.м., кадастровый *** и земельный участок площадью 412 кв.м., кадастровый ***, расположенные по адресу: <адрес>

27.02.2015г. между АО КБ «Форбанк» и Б.С.М. заключен договор аренды жилого помещения – дома ***. и земельного участка площадью ***., расположенных по адресу: <адрес>

Пунктом 2.2. заключенного между сторонами соглашения, предусмотрено, что договор аренды жилого дома действует в течение одного года и прекращает свое действие 27.02.2016г.

В п. 5.1 договора установлено, что перед производством улучшений, не отделимых без вреда для помещения арендатор обязан предоставить арендодателю для предварительного согласования проектную документацию на такие улучшения, не позднее чем за 14 календарных дней до начала действий по их реализации. Все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в помещении, являются собственностью арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению арендодателем.

Согласно акту приема-передачи от 27.02.2015г. АО КБ «Форбанк» (арендодатель) передал, а Б.С.М. (арендатор) принял в аренду жилой дом, площадью 213,6 кв.м., кадастровый *** и земельный участок площадью 412 кв.м., кадастровый ***, расположенные по адресу: <адрес>

07.08.2015г. арендодателем в адрес Б.С.М. направлено уведомление о расторжении договора аренды, 14.10.2015г. и 15.02.2016г. Б.С.М. направлены повторные уведомления о расторжении договора аренды.

Согласно акту приема-передачи от 09.09.2016г. Б.С.М. (арендатор) передал, а АО КБ «Форбанк» (арендодатель) принял жилой дом по адресу: <адрес>

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не представлены доказательства того, что он произвел неотделимые улучшения жилого дома с согласия и по согласованию с собственником, так же как и того факта, что истец произвел неотделимые улучшения жилого дома в период действия договора аренды.

Апелляционная инстанция соглашается с таким выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

По правилам ст. 623 Гражданского кодекса РФ факт наличия согласия собственника помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение для разрешения спора и подлежит доказыванию.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно распределил бремя доказывания и указал, что истец по иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений должен доказать факт наличия улучшения им арендованного имущества за счет собственных средств, выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений, действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю.

Между тем, истцом не представлены доказательства того, что им предоставлялась в банк проектная документация на перепланировку, переустройство и реконструкцию, а также доказательства предварительного согласования с арендодателем производства улучшений.

Указанные обстоятельства являются достаточными для отказа в удовлетворении иска.

Кроме того, в обоснование иска истцом были копии договоров с ООО «Универсал-Строй» на демонтажные и монтажные работы от января 2015 года, квитанции к приходным кассовым ордерам от 2015 года. Критически оценивая эти доказательства, суд правильно указал на то, что они сами по себе не свидетельствуют о том, что фактически работы по реконструкции жилого дома были произведены в 2015 году.

Возражая против иска, ответчик отрицал факт проведения истцом работ по улучшению (реконструкции) жилого дома в период действия договора аренды. Так, ответчиком в материалы дела представлены фотографии спорного домовладения. Согласно пояснениям представителя ответчика, данные фотографии сделаны в январе 2015 года, до заключения между АО КБ «Форбанк» и Б.С.М. соглашения об отступном. На фотографиях изображены помещения спорного дома, в том числе мансардного этажа в переустроенном состоянии.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля С.А.В. пояснил, что он работает в банке с 2013 года, в его обязанности входит оценка имущества, подлежащего передачу в залог банку. В январе 2015 года по заданию руководства он выезжал вместе с Б.С.М. в спорный дом. Дом открыл Б.С.М. и присутствовал при осмотре и фотографировании дома. На момент осмотра в доме был оборудован подвал, который был пустой. На первом этаже имелась зона с барной стойкой, стояли кровати. Этаж был жилой, им пользовались, в том числе сауной. Фотографирование производилось в 20-тых числах января. Фото, которые имеются в материалах дела, были произведены им именно в январе 2015 года.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда не было оснований не доверять показаниям названного свидетеля, поскольку его показания согласуются с другими объективными доказательствами – фотографиями спорного дома, которые находились у ответчика и были предоставлены им в материалы дела.

Заключение специалистов ООО «Алтайское Бюро Технических Экспертиз», изготовленное по заказу истца 29.09.2016, (л.д.142-194 т.2), по вопросу определения величины изменения рыночной стоимости объекта недвижимости после проведения работ по переустройству и перепланировки помещений, выводов суда первой инстанции не опровергает, поскольку исходные данные для заключения были определены со слов истца, без учета позиции ответчика по данному вопросу.

То обстоятельство, что договор аренды, заключенный сторонами, предусматривал право истца на обратный выкуп объекта, которым истец намеревался воспользоваться, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

При таких обстоятельствах, суд правильно указал на то, что в материалах дела отсутствуют допустимые и достоверные доказательства факта того, что истец произвел неотделимые улучшения жилого дома с согласия и по согласованию с собственником, так же как и того что истец произвел неотделимые улучшения жилого дома в период действия договора аренды.

С учетом изложенного судебная коллегия находит решение суда постановленным законно и обоснованно.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 30 августа 2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Б.С.М.М.Т.В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: