Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело по иску Администрация ГО г. Нефтекамск к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 24 августа 2017 года,

Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация ГО г. Нефтекамск обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды по тем основаниям, что на основании постановления администрации ГО г. Нефтекамск № 5300 от 31 декабря 2013г. с ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 5001 к от 29 января 2014 г. с кадастровым номером №... Арендная плата за период с 31 декабря 2013 г. по 31 декабря 2016 г. ответчиком не оплачена. В 2013 г. ответчику начислено 152,47 руб., в 2014 г. - 55651,50, в 2015 г. - 65 800 руб., в 2016 г. - 102 812,50 руб. Итого, за период с 31 декабря 2013 г. по 31 декабря 2016 г. - 224416,47 руб. Ответчику направлялась претензия № 30/03-5 от 30 марта 2017 г. с требованием погасить образовавшуюся задолженность и сообщить о принятых мерах по освоению земельного участка. Ответчиком данные требования были оставлены без ответа. Ответчиком более двух сроков подряд, не оплачивается арендная плата. Периодичность платежа согласно договору аренды установлена 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Просит взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 5001к от 29 января 2014 г. в сумме 224 416, 47 коп.; расторгнуть договор аренды № 5001к от 29 января 2014 года земельного участка с кадастровым номером №... считать фактически возвращенным свободный от построек и недвижимого имущества земельный участок с кадастровым номером №... во владение ГО г. Нефтекамск.

Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 24 августа 2017 года исковые требования Администрации городского округа г. Нефтекамск к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды удовлетворены.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ФИО2 -ФИО3, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Законным решение является, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.

В соответствии с частью 3 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

При рассмотрении настоящего дела в суде апелляционной инстанции судебной коллегией было установлено существенное нарушение судом норм процессуального права, а именно, дело было рассмотрено в отсутствие заинтересованных лиц, в том числе в отсутствие ФИО4, не извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Рассмотрение дела в апелляционном порядке осуществлено судебной коллегией по гражданским делам по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, о чем вынесено определение от 04 июля 2018 года.

Допущенные судом нарушения норм процессуального права, в силу пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловным основанием к отмене решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отменяет обжалуемое судебное постановление и в соответствии с частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что постановлением администрации ГО г. Нефтекамск № 5300 от 31 декабря 2013 года ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №... расположенный по адресу: РБ, г. Нефтекамск, в северной части микрорайона № 24 по ул.Карцева, для строительства административного здания, площадью 5000 кв.м., сроком на 5 лет. (л.д.6).

29 января 2014 года между Комитетом по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Нефтекамск в лице председателя комитета ФИО5 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды № 5001к земельного участка с кадастровым номером: №... площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: РБ, г. Нефтекамск, в северной части микрорайона № 24 по ул. Карцева, для использования в целях строительства административного здания.

Согласно п. 3.1 договора аренды, договор заключен на срок с 31.12.2013 года по 31 декабря 2018 года.

В п. 2.2.11 договора арендатор обязуется своевременно и полностью вносить арендодателю арендную плату, установленную настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также налог на добавленную стоимость.

Согласно расчетам истца задолженность ответчика по арендной плате по договору за период с 31 декабря 2013 года по 31 декабря 2016 года составляет 224416,47 рублей.

Согласно п.п. 5.2, 5.2.4 договора аренды, договор, может быть, расторгнут досрочно по требованию арендодателя при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные п. 3.2.1 договора, в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения.

30 марта 2017 года Истцом в адрес ответчика была направлена претензия за исх. № 30/03-5 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате с предложением расторгнуть договор. Однако требования арендодателя в установленный срок исполнены не были.

Поскольку арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, требования истца о расторжении договора аренды являются обоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть, досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что со дня перехода к ответчику прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, он не вносил арендную плату, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате. Действий, направленных на погашение образовавшейся задолженности ответчиком не произведено, доказательств, опровергающих доводы истца, не представлено.

Таким образом, судом установлено ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды и наличие задолженности по арендной плате, а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, а, именно, направление арендатору претензии с требованием о погашении задолженности, что свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Согласно положениям абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, решение суда о возложении на истца обязанности вернуть арендодателю земельный участок по акту приема-передачи является правомерным.

Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В связи с чем, судебная коллегия принимает во внимание доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности истцом в части платежей за 31 декабря 2013 года и два периода до 15 марта 2014 года и до 15 июня 2014 года

Как усматривается из материалов дела, истец обратился в суд 03 июля 2017 года.

При таких обстоятельствах срок исковой давности для взыскания задолженности за 31 декабря 2013 год, а также за два периода (до 15 марта и до 15 июня) в 2014 году истцом пропущен. Ходатайства о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд истцом не заявлено. Факт пропуска срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Согласно п. 4.2. Договора аренды № 5001к от 29 января 2014 года арендатор вносит арендную плату равными долями от начисленной суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 октября.

Согласно п. 4.1 Договора аренды за 2014 года размер арендной платы составляет 55 651,50 рублей. За один период 2014 года размер арендной платы составляет: 55 651,50 рублей делим на 4 (четыре) периода в 2014 году = 13 912,87 рублей за один период 2014 года. Из них за два периода (до 15 марта и до 15 июня) в 2014 году истцом пропущен срок исковой давности: 13 912,87 рублей х 2 = 27 825,74 рублей.

Таким образом, рассчитывая задолженность по арендной плате, судебная коллегия исходит из расчета 152,47 рублей за 31 декабрь 2013 года; 27 825,74 рублей за два периода (до 15 марта и до 15 июня) в 2014 году. Итого: 224 416,47 - 152,47 - 27 825,74 = 196 438 рублей 26 копеек.

Доводы представителя ответчика о незаключенности договора аренды № 5001к от 29 января 2014 года в связи с отсутствием его государственностей регистрации не могут быть приняты во внимание поскольку, в соответствии с пунктом 3 постановления администрации городского округа г. Нефтекамск от 31 декабря 2013 года № 5300 (приложение № 3 к исковому заявлению) «О предоставлении в аренду земельного участка» именно ответчику надлежало обеспечить государственную регистрацию договора аренды земельного участка в органах регистрации прав на недвижимое имущества. Вместе с тем ответчик, по неизвестным причинам, от регистрации договора уклонился. Уклонение от регистрации договора аренды и приведение указанных обстоятельств в качестве доводов в апелляционной жалобе считаем злоупотреблением правом по смыслу норм ст. 10 Гражданского кодекса РФ.

Более того отсутствие государственной регистрации не позволяет сделать вывод об отсутствии между сторонами возникших арендных отношений по договору аренды № 5001 к от 29 января 2014 года.

Договор с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, a сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость.

По договору аренды земельного участка № 5001к от 29 января 2014 года стороны достигли согласия по всем существенным условиям. При подписании акта приема передачи претензий со стороны ответчика в адрес истца не направлялось.

Кроме того, в силу разъяснений, изложенных в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, когда судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ); в силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. ФИО2 принят по акут приемки земельный участок без каких-либо замечаний. Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает ФИО2 от исполнения принятого на себя в соответствии с таким соглашением обязательства и от ответственности за его нарушение, в том числе не лишает арендодателя права потребовать расторжения договора по предусмотренным договором основаниям.

Согласно абз. 4 ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Как усматривается из дела, ФИО2 заявлением от 17 апреля 2017 года просил истца согласовать договор переуступки земельного участка с кадастровым номером 02:66:010612:41. Указанное свидетельствует о признании стороной, обязательственных отношений, действительности и заключенности сделки, факт передачи и использования земельного участка по договору аренды.

Ответчиком не приведены доводы и основания недействительности сделки и допущенных нарушениях при выделении земельного участка.

Так постановление администрации городского округа г. Нефтекамск
№ 4715 от 11 декабря 2013 года «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона «24 в г. Нефтекамске» принято с учетом протокола публичных слушаний. Публичные слушания проведены в соответствии с действующим законодательством. Информация о проведении публичных слушаний заблаговременно опубликована в средствах массовой информации (справка № 842 от 03 июля 2018 года).

Однако ответчик участия в публичных слушаниях не принимал предложения и заявления в части проекта планировки не вносил.

Более того, до настоящего времени проект планировки и проект межевания территории микрорайона № 24 в г. Нефтекамске находится в стадии проекта. Так формирование земельных участков посредством производства землеустроительных работ согласно п. 5.1.8 Правил землепользования и застройки, утвержденных Решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 25 июля 2013 года № 3-15/06 (далее - Правила) не проведено, земельный участок с кадастровым номером №... переданный по договору аренды ответчику, находится на кадастровом учете, право аренды ответчика в судебном порядке не оспорено.

Сформированным считается земельный участок, границы которого установлены в соответствии с требованиями части 7 пункта 5.1 настоящих Правил, и установлены градостроительные регламенты либо целевое назначение (в случаях, когда градостроительный регламент не распространяется на соответствующие земли и территории), границы земельного участка установлены на местности, и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет, в том числе подготовлен кадастровый паспорт земельного участка, а также определены технические условия подключения планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, когда использование соответствующего земельного участка невозможно без обеспечения такого подключения).

Следовательно, ответчиком, в порядке ст.ст. 42, 45, 46 Градостроительного кодекса РФ, после заключения договора аренды могли быть осуществлены работы по внесению изменений и корректировок в проект планировки и межевания территории микрорайона № 24 в г. Нефтекамске.

Представленная ответчиком «Корректировка проекта планировки микрорайона № 24 подготовленное ГУП ПИ «Башжилкоммунпроект» подтверждает возможность внесения изменений в проект планировки и проект межевания. Представленной корректировкой увеличена площадь застройки за счет добавления жилых домов под номером № 37, № 48/1. Указанными корректировками в проект планировки и проект межевания изменения в части земельного участка по настоящему спору не вносят.

Кроме того о принятом генплане, проведенных публичных слушаниях по проекту планировку и проекту межевания территории микрорайона № 24 ответчик не мог не знать, поскольку обязательное проведение публичных слушаний направлено на обеспечение прав и законных интересов третьих лиц, в том числе лиц, правообладателей земельных участков. При выделении земельного участка ответчику было известно о несоответствии градостроительной документации в части проекта планировки, в связи с чем, ответчик был обязан предпринять меры по корректировке проекта планировки в данной части, что подтвердил его представитель в суде апелляционной инстанции.

Таким образом, довод ответчика о недействительности сделки считаем несостоятельным и необоснованным. Договор аренды в судебном порядке не оспорен, недействительным не признан.

Согласно п. 4.7 договора аренды неиспользование земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы. Факт передачи земельного участка ответчику подтвержден материалами дела (акт приема передачи договора аренды). Земельный участок по настоящее время ответчиком не возращен по акту приема-передачи.

В течении периода действия договора аренды с 2014 по 2017 гг. ответчиком не принимались действий по возврату участка, действий свидетельствующих о невозможности использования, о недействительности либо незаключенности договора аренды. Более того ответчик просил согласовать переуступку по договору аренды земельного участка.

Согласно п.1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Учитывая, что в соответствии с п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, судебная коллегия взыскивает с ответчика государственную пошлину в доход государства в размере 5 444 рубля 16 копеек.

Руководствуясь ст.329-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 24 августа 2017 года отменить.

Исковое заявление Администрации ГО г. Нефтекамск к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 5001к от 29 января 2014 года, заключенный между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамск в лице председателя комитета ФИО5 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации городского округа г.Нефтекамск арендную плату в размере 196 438 рублей 26 копеек.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход местного бюджета городского округа г. Нефтекамск в сумме 5128 рублей 77 копеек.

Председательствующий Мугинова Р.Х.

Судьи Гибадуллина Л.Г.

ФИО1