Гражданский кодекс часть 1

по иску Агафонова Е.М. к Агафонова М.Е., Баранкину С.А. об оспаривании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру и применении последствий недействительности договора,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Косолапова К.К.,

УСТАНОВИЛА:

Агафонова Е.М. обратился в суд с иском к Агафонова М.Е. о признании недействительным договора от 26.11.2020 г. купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: [адрес] применении последствий недействительности данного договора путем возврата в первоначальное положение, ссылаясь на то, что ответчик произвел продажу своей доли в праве общей долевой собственности на квартиру без его (истца) согласия как сособственника, уведомление о продаже доли он не получал; договор купли-продажи заверен печатью индивидуального предпринимателя, прекратившего свою деятельность в 2007 году.

В последующем Агафонова Е.М. дополнил основание иска ссылкой на то, что выдел в натуре 1/3 доли в квартире в натуре невозможен и не производился, печать на договоре купли-продажи оформлена с нарушениями.

В судебном заседании суда первой инстанции Агафонова Е.М. поддержал свои исковые требования.

Представитель ответчиков Богданов А.В. в судебном заседании суда первой инстанции с иском не согласился, сославшись на то, что уведомления о продаже доли в праве собственности на квартиру направлялось истцу нотариусами в 2018 и 2020 гг. Истец не просит о переводе на себя прав и обязанностей покупателя, поскольку денежных средств для покупки доли не имеет, в связи с чем, его право преимущественной покупки доли нельзя считать нарушенным. Непонятно о какой печати индивидуального предпринимателя на договоре идет речь, в случае неправильного изготовления печати истец может обратиться с иском к соответствующему лицу.

Решением Сормовского районного суда г.Н.Новгород от 25 мая 2021 года постановлено: исковые требования Агафонова Е.М. удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи от 26.11.2020 г. 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером [номер], расположенную по адресу: [адрес], заключенный между Агафонова М.Е. и Баранкину С.А., удостоверенный нотариусом города областного значения Нижнего Новгорода Мошаковой Л.Я. (реестровый номер [номер]), недействительным в части положений пункта 1 о том, что 1/3 (одна третья) доля в праве общей долевой собственности на квартиру состоит из изолированной комнаты жилой площадью 11,5 (одиннадцать целых пять десятых) кв.м.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

В апелляционной жалобе Агафонова Е.М. поставлен вопрос об изменении решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы заявителем указано, что продажа 1/3 доли в квартире была осуществлена по спорному договору в натуре, тогда как в действительности доли в натуре не выделялись. Полагает, что поскольку судом пункт 1 договора признан недействительным, остальные пункты договора также подлежат изменению, в связи с тем, что предметом договора является не идеальная доля в размере 1/3, а конкретная жилая площадь. Кроме того, договор купли-продажи не оформлен на бланке единого образца, не имеет информации о месте, где он был отпечатан, печать на договоре не соответствует ГОСТу. В апелляционной жалобе ходатайствовал о переводе на него прав и обязанностей покупателя 1/3 доли в спорной квартире, указав, что в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции не отказывался от перевода на себя права покупателя, сообщал суду, что имеет возможность оплатить денежную сумму в размере 700 000 руб. Уведомления от ответчика о преимущественном праве выкупа доли он не получал, поскольку в тот период спорной квартире не проживал и зарегистрирован не был. При этом указывает, что 13.10.2018г. получил от нотариуса Шулаевой Л.А. уведомление о продаже 1/3 выделенной в натуре доли в виде комнаты, площадью 17,8 кв.м. Полагает, что заключенное между истцом и ответчиком соглашение о порядке пользования квартирой не давало ответчику право продажи 1/3 доли. Кроме того истец направлял в адрес ответчика письмо и телеграмму о расторжении указанного соглашения.

В отзыве на апелляционную жалобу Агафонова М.Е. просит решение суда оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Агафонова Е.М. доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель Агафонова М.Е., просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о дате и месте судебного заседания извещались надлежащим образом заблаговременно по почте с уведомлением, об уважительности причин неявки не сообщили. Кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn.ru.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в строгом соответствии с законом, на основании установленных по делу обстоятельств.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, определив и установив обстоятельства, имеющие значение для дела, и дав надлежащую оценку представленным в материалы гражданского дела доказательствам в их совокупности, пришел к обоснованному выводу об наличии правовых оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Статьей 35 Конституции РФ установлено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 настоящей статьи установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Положениями ст. 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п.2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Как установлено судом и следует из представленных материалов дела,

истец Агафонова Е.М. и ответчик Агафонова М.Е. являются отцом и сыном.

Стороны являлись сособственниками квартиры с кадастровым номером [номер], расположенной по адресу: [адрес], у Агафонова М.Е. 1/3 доля в праве на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 26.03.2002 г., у Агафонова Е.М. 2/3 долей в праве на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 26.03.2002 г. и свидетельства о праве на наследство по закону от 26.11.2005 г.

Указанная квартира является двухкомнатной, общей площадью 49 кв.м.

23.05.2018 г. Агафонова Е.М. и Агафонова М.Е. заключили соглашение о порядке пользования указанной квартирой, в соответствии с которым комната площадью 11,5 кв.м передается в пользование Агафонова Е.М., комната площадью 17,8 кв.м в пользование Агафонова М.Е. (л.д.49).

По договору купли-продажи от 26.11.2020 г., удостоверенному нотариусом города областного значения Нижнего Новгорода Мошаковой Л.Я. (реестровый [номер]), Агафонова М.Е. продал Баранкину С.А. принадлежащую ему 1/3 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за 700 000 рублей (л.д.5-6).

Согласно п. 1 договора купли-продажи, продаваемая 1/3 доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру состоит из изолированной комнаты жилой площадью 11,5 кв.м.

Право собственности Баранкину С.А. на 1/3 долю в праве собственности на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

В исковом заявлении истцом указано, что уведомление о продаже доли квартиры он не получал, согласия на сделку не давал.

На основании обращения Агафонова М.Е. от 13.10.2018 г. нотариус города областного значения Нижнего Новгорода Шулаева Л.А. направила Агафонова Е.М. уведомление о намерении Агафонова М.Е. продать свою долю в спорной квартире за 700 000 рублей (л.д.45-47).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, на основании вышеуказанных норм закона, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемого договора недействительным по мотиву продажи доли с нарушением преимущественного права покупки и реального исполнения договора.

Данные выводы суда являются правильными, основанными на законе и установленных по делу обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, оценка которым дана судом в соответствии с положениями ст. 55, 56, 59, 60, 67, 71 ГПК РФ. Оснований для признания выводов суда неправильными судебная коллегия не усматривает.

Решение суда в части признания договора купли-продажи от 26.11.2020г. 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером [номер], расположенную по адресу: [адрес], заключенный между Агафонова М.Е. и Баранкину С.А., удостоверенный нотариусом города областного значения Нижнего Новгорода Мошаковой Л.Я. (реестровый [номер]), недействительным в части положений пункта 1 о том, что 1/3 (одна третья) доля в праве общей долевой собственности на квартиру состоит из изолированной комнаты жилой площадью 11,5 (одиннадцать целых пять десятых) кв.м, сторонами спора не обжалуется, поэтому в силу диспозитивности гражданского судопроизводства, оно не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что уведомления от ответчика о преимущественном праве выкупа доли истец не получал, поскольку в тот период спорной квартире не проживал и зарегистрирован не был, являются несостоятельными, поскольку истцом выбран ненадлежащий способ защиты, требование о перевод прав и обязанностей по договору не заявлено.

Отклоняется и ссылка заявителя на то, что договор купли-продажи не оформлен на бланке единого образца, не имеет информации о месте, где он был отпечатан, печать на договоре не соответствует ГОСТу, поскольку данные сведения не являются основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом, действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо императивных требований и ограничений относительно оформления такого договора, закрепив лишь его письменную форму.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, сводятся к общему несогласию с выводами суда первой инстанции и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и исследованных по делу доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, произвел надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ, основания к отмене решения суда, установленные ст. 330 ГПК РФ отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И ЛА:

решение Сормовского районного суда г.Н.Новгород от 25 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Агафонова Е.М. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 ноября 2021 года.