Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, АО «СпецВысотСтрой», ООО «Римэка» о признании отсутствующим право собственности на нежилые помещенияо признании права общей долевой собственности об истребовании имущества из чужого незаконного владения

по апелляционной жалобе ФИО5, АО «СпецВысотСтрой» на решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи Маркина Э. А.,

объяснения представителя АО «СпецВысотСтрой», ФИО5 -ФИО6, представителя ФИО2 -ФИО7, представителя ФИО4, ФИО3 -ФИО8,

установила:

Исинова М.К.ФИО3ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5, АО «СпецВысотСтрой», ООО «Римэка», ссылаясь на то, что они являются собственниками квартир №<данные изъяты>, 72, 75 многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>. ООО «Римэка» построила указанной дом с привлечением денежных средств физических и юридических лиц на основании договоров инвестирования и долевого участия в строительстве.

Со ссылкой на положения п.5 ст.16 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, полагая, что спорные помещения предназначены исключительно для обслуживания всех помещений здания, относятся к общему имуществу и являются общей долевой собственностью всех собственников помещений, тогда как право собственности на них зарегистрировано только за ответчиками, истцы просили суд:

признать право собственности ФИО5 на нежилое помещение 5 кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м.кв. в жилом <данные изъяты>, отсутствующим;

признать право собственности АО «СпецВысотСтрой» (ИНН <данные изъяты>) на нежилые помещения в жилом <данные изъяты> отсутствующим:

помещение 8, Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м.кв.,

помещение 6, Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 174,2 м.кв.;

исключить из Единого государственного реестра записи о правообладателе ФИО5 на нежилое помещение многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>:

помещение 5, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м.кв.;

исключить из Единого государственного реестра записи о правообладателе АО «СпецВысотСтрой» (ИНН <данные изъяты>) на нежилые помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>:

помещение 8 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м. кв.,

помещение 6 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 174,2 м.кв.;

признать недействительной ничтожную сделку – Договоры ипотеки, датированные <данные изъяты> № б/н, заключенные между ФИО5 и ООО «РИМЭКА» (ИНН:<данные изъяты>) в отношении нежилого помещения с КН <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м.кв., по адресу: <данные изъяты>;

признать недействительной ничтожную сделку – Договор ипотеки, датированную <данные изъяты> № б/н, заключенную между ФИО5 и АО «СпецВысотСтрой» (ИНН:<данные изъяты>), в отношении нежилого помещения с КН <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м2, по адресу: <данные изъяты>.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, установленное в пользу ФИО5, в отношении нежилого помещения с КН <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м2, по адресу: <данные изъяты>;

признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, установленное в пользу ООО «РИМЭКА» (ИНН:<данные изъяты>), в отношении нежилого помещения с КН <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м2, по адресу: <данные изъяты>;

истребовать у АО «СпецВысотСтрой» из чужого незаконного владения следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>:

помещение 8 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м.кв.,

помещение 6 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 174,2 м.кв.;

истребовать у ФИО5 из чужого незаконного владения следующие нежилое помещение расположенное в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>:

помещение 5 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м.кв.;

признать право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> на следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу <данные изъяты>:

помещение 5 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м.кв.

помещение 8 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м.кв.

помещение 6 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 174,2 м.кв.

В судебном заседании представитель истца ФИО12 по доверенности ФИО13, представитель истцов ФИО3ФИО4 по доверенности ФИО8 просили удовлетворить заявленный иск в полном объеме, так как спорные помещения являются общедомовым имуществом по основаниям, изложенным в исковом заявлении и пояснениях к иску.

Представитель ответчиков ФИО5, АО «СпецВысотСтрой» ООО «Римэка» -ФИО14 в судебном заседании, просила в удовлетворении иска отказать, поддержала представленные в материалы дела возражения.

Представитель третьего лица ТСН «Николько-Трубецкое» по доверенности ФИО14 против удовлетворения иска возражала.

Третье лицо -Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> извещены о судебном заседании, представителей в судебное заседание не направили.

Третье лицо - <данные изъяты> Балашиха, извещено о судебном заседании, направило в суд ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, считает иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

<данные изъяты> Балашихинский городской суд вынес решение, которым постановил иск удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО5 на следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>:

помещение 5, Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м2.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о правообладателе ФИО5 на следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу <данные изъяты>:

помещение 5 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м2

Признать отсутствующим право собственности АО «СпецВысотСтрой» на следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>:

помещение 8, Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м2

помещение 6, Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 174,2 м2

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о правообладателе АО «СпецВысотСтрой» на следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>:

помещение 8 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м2,

помещение 6 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 174,2 м2,

Признать недействительной ничтожную сделку - Договор ипотеки, датированные <данные изъяты> № б/н, заключенные между ФИО5 и ООО «РИМЭКА» (ИНН:<данные изъяты>) в отношении нежилого помещения с КН <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м2, по адресу: <данные изъяты>.

Признать недействительной ничтожную сделку - Договор ипотеки, датированную <данные изъяты> № б/н, заключенную между ФИО5 и АО «СпецВысотСтрой» в отношении нежилого помещения с КН 50:15:0040701:410, общей площадью 669,3 м2, по адресу: <данные изъяты>.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, установленное в пользу ФИО5 в отношении нежилого помещения с КН <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м2, по адресу: <данные изъяты>.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, установленное в пользу ООО «РИМЭКА» в отношении нежилого помещения с КН <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м2, по адресу: <данные изъяты>.

Истребовать у АО «СпецВысотСтрой» из чужого незаконного владения следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу <данные изъяты>:

помещение 8 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м2,

помещение 6 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 174,2 м2,

Истребовать у ФИО5 из чужого незаконного владения следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>:

помещение 5 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м2.

Признать право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> на следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу <данные изъяты>:

помещение 5 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м2,

помещение 8 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м2,

помещение 6 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 174,2 м2.

Не согласившись с постановленным судом решением, ФИО5 подал апелляционную жалобу, в которой просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО5 АО «СпецВысотСтрой» - ФИО6 доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель ФИО2 - ФИО7, представитель ФИО4, ФИО3 - ФИО8 просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ООО «Римэка», ТСН «Никольско-Трубецкое» в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителей не направили, извещены в соответствии с требованиями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах неявки не сообщили.

Частью 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, а также то, что стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от <данные изъяты> N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Московского областного суда, учитывая отсутствие данных о причинах неявки сторон, провел судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, заслушав стороны, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, жилой <данные изъяты> введен в эксплуатацию <данные изъяты>, на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № <данные изъяты>. В соответствии с Актом Администрации городского округа Балашиха о присвоении почтового адреса объекту недвижимого имущества № <данные изъяты> от <данные изъяты> дому присвоен адрес: <данные изъяты>.

Истец ФИО2 является собственником жилого помещения по адресу: <данные изъяты>.

Истец ФИО3 является собственником жилого помещения в указанном доме с <данные изъяты>, что подтверждается сведениям ЕГРН, запись <данные изъяты>.

Истец ФИО4 является собственником жилого помещения в указанном доме с <данные изъяты>, что подтверждается сведениям ЕГРН, запись <данные изъяты>.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Статьей 289 ГК Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Из материалов гражданского дела усматривается, что ООО «Римэка» оформило в собственность спорные нежилые помещения, а в последующем произвело сделки по их отчуждению в пользу ответчиков ФИО5, АО «СпецВысотСтрой», то есть уже после возникновения права общедолевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Так, собственником нежилого помещения 5 с кадастровым номером: <данные изъяты>, с <данные изъяты> является ФИО5 Право собственности возникло <данные изъяты>, запись о регистрации <данные изъяты>, на основании договора купли -продажи, заключенного <данные изъяты>ФИО5 и ООО «Римэка».

Собственником нежилого помещения <данные изъяты> с кадастровым номером: <данные изъяты>, является АО «СпецВысотСтрой», с <данные изъяты> Право собственности возникло <данные изъяты>, запись о регистрации <данные изъяты>, на основании договора купли - продажи, заключенного <данные изъяты> между ФИО5 и АО «СпецВысотСтрой».

Собственником нежилого помещения 6 с кадастровым номером: <данные изъяты>, с <данные изъяты>, является АО «СпецВысотСтой». Право собственности возникло <данные изъяты>, запись о регистрации <данные изъяты>.

Согласно Конституции Российской Федерации в России признаются и защищаются равным образом все формы собственности; право частной собственности относится к основным правам человека и подлежит защите со стороны государства наряду с другими правами и свободами человека и гражданина, которые обеспечиваются правосудием, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, а также местного самоуправления (статья 8, часть 2; статья 18). Исходя из этого статья 35 Конституции Российской Федерации предписывает, что право частной собственности охраняется законом (часть 1); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Приведенным положениям Конституции Российской Федерации, выражающим один из основополагающих аспектов верховенства права - общепризнанный в демократических государствах принцип неприкосновенности собственности, выступающий гарантией права собственности во всех его составляющих, корреспондируют положения Всеобщей декларации прав человека (статья 17) и Конвенции о защите прав человека и основных свобод (статья 1 Протокола N 1), согласно которым каждое физическое или юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своим имуществом; никто не может быть лишен своего имущества кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права; государство вправе обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами.

При осуществлении правового регулирования отношений собственности федеральному законодателю, действующему в рамках предоставленных ему статьей 71 (пункты "в", "о") Конституции Российской Федерации дискреционных полномочий, надлежит руководствоваться фундаментальными принципами верховенства права, юридического равенства и справедливости, в силу которых необходимые ограничения права собственности должны обусловливаться потребностью защиты конституционно значимых ценностей, включая достойную жизнь, свободное развитие человека, право каждого на жилище (статья 7; статья 19, части 1 и 2; статья 40; статья 55, часть 3, Конституции Российской Федерации), а соответствующее правовое регулирование - отвечать общеправовым требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, притом что механизм его действия должен быть понятен субъектам правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 15-П, от <данные изъяты> N 29-П, от <данные изъяты> N 12-П и др.).

Федеральный законодатель должен также иметь в виду вытекающее из статей 7 (часть 1), 8 (часть 2) и 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации требование о необходимости соотнесения принадлежащих лицу прав с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц. Данное требование - исходя из того, что право собственности в пределах, определенных Конституцией Российской Федерации, предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и предотвращение причинения вреда другим лицам, - обязывает федерального законодателя учитывать особенности этого имущества при регламентации содержания права собственности, в том числе при возложении на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 6-П, от <данные изъяты> N 5-П и от <данные изъяты> N 10-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 495-О-О, от <данные изъяты> N 2353-О и др.).

Применительно к отношениям собственности в жилищной сфере отвечающее указанным критериям правовое регулирование призвано обеспечивать надлежащее исполнение органами государственной власти возложенной на них Конституцией Российской Федерации, ее статьей 40 (части 1 и 2), обязанности по созданию условий для осуществления права каждого на жилище, выступающей одновременно и в качестве гарантии его реализации. Приведенное конституционное предписание составляет основу законодательного регулирования жилищных отношений, базирующихся также на признании равенства участников этих отношений и необходимости обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению (часть 1 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации), и в этом смысле, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от <данные изъяты> N 10-П, означает обращенное к органам государственной власти и органам местного самоуправления требование об установлении таких правовых механизмов, которые позволяли бы обеспечить должное содержание и эксплуатацию жилищного фонда в целях создания безопасных и благоприятных условий для проживания в нем граждан, а также сохранение целевого назначения объектов жилищного фонда.

Основания возникновения подлежащих государственной регистрации прав на объекты инфраструктуры, обслуживающей жилые помещения, и отношения по поводу этих объектов регламентируются гражданским и жилищным законодательством в соответствии с требованиями Конституции Российской Федерации, в том числе ее статей 17 (часть 3), 35 (части 1 - 3) и 40.

Учитывая служебное предназначение объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, объективную потребность собственников помещений в наличии такого имущества, обеспечении его сохранности, поддержании в надлежащем состоянии и постоянном использовании, а также социальную значимость отношений в этой сфере для реализации ряда основных прав и свобод, гарантированных Конституцией Российской Федерации, федеральный законодатель - исходя из того, что право общей долевой собственности на такие объекты, как это вытекает в том числе из статьи 35 Конституции Российской Федерации, носит производный характер, - предусмотрел для них специальный правовой режим.

Соответственно, в силу регулирующих данный правовой режим нормативных положений возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (статья 289 ГК Российской Федерации и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу (пункт 2 статьи23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от <данные изъяты> N 14-5162-ГЕ). Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и не подлежит выделу в натуре (пункт 2 статьи 290 ГК Российской Федерации, части 2 и 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кроме того, по смыслу положений частей 2 - 4 статьи 36 и пункта 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, общее имущество в многоквартирном доме также не подлежит разделу либо отчуждению в целом третьим лицам.

Что касается возможности распоряжения отдельными объектами из числа общего имущества в многоквартирном доме, включая их обременение правами третьих лиц, то она, как следует из статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, обусловлена требованием сохранения комплексом общего имущества функциональных свойств, позволяющих обеспечить надежность и безопасность многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества, надлежащую эксплуатацию конструктивных и технических элементов здания, необходимых для поддержания постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг проживающим в многоквартирном доме гражданам. Иной подход к определению пределов распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме повлек бы нарушение предписаний статей 17 (часть 3), 35 и 40 Конституции Российской Федерации.

Гарантиями защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме от действий, выходящих за пределы законодательно установленных ограничений по распоряжению общим имуществом, являются корпоративные правовые механизмы, предполагающие, в частности, возможность участия указанных лиц в принятии соответствующих решений и их обжалования (статья 46, часть 2 статьи 143 и часть 1 статьи 143.1 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также вещно-правовые способы защиты прав (глава20 ГК Российской Федерации). Использованию этих способов в отношении объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, собственниками помещений в таком доме как законными владельцами данного имущества - в силу специфики его правового режима, установленного жилищным законодательством, - не препятствует несоблюдение предъявляемых к объектам недвижимости требований, связанных с их индивидуализацией (кадастровый учет) и государственной регистрацией прав (соответствующая позиция относительно несформированного земельного участка под многоквартирным домом отражена, в частности, в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, в основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима (право общей долевой собственности собственников помещений со специальным регулированием) лежат объективные предпосылки - технические и экономические характеристики, предопределяющие ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от <данные изъяты> N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которыхимеются инженерные коммуникации, иное обслуживающие более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты>. Согласно подпункту «а» пункта 2 названных правил в состав общего имущества многоквартирного дома включаются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В связи с этим передача в собственность лицу права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников помещений.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане (соинвесторы), приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

На дату ввода в эксплуатацию жилого дома и по настоящее время все помещения использовались для обслуживания многоквартирного дома, в них установлено оборудование общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанного с жизнеобеспечением многоквартирного дома. Данное оборудование требует постоянного доступа для обслуживания и эксплуатации всего многоквартирного дома. Спорные помещения не предназначены для иного (самостоятельного) использования.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пунктам 3-4 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Общим собранием собственников дома решение о передаче в муниципальную или в личную собственность спорных нежилых помещений не принималось.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. При этом продавец должен обладать правом на отчуждение имущества, а покупатель правом на его приобретение.

Для определения того, являются ли спорные помещения прямо предназначенными для их использования более чем одним собственником, либо исключительно для обслуживания здания; находятся ли в указанных помещениях; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее менее одного помещения; указать перечень такого оборудования; возможно ли функционировании всего здания, расположенного без установленного в нем механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения; относятся ли указанные помещения к помещениям общего пользования, являются вспомогательными помещениями, возможно ли размещение оборудования в общедомовых помещениях с кадастровыми номерами <данные изъяты>, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Заключением эксперта ООО «АРТА-ЭКСПЕРТИЗА» <данные изъяты> от <данные изъяты> установлено:

Помещения по адресу: <данные изъяты>

- помещение 5 кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 кв.м. является техническим этажом,

- помещение 8 кадастровый <данные изъяты> общей площадью 669,3 кв.м. является совокупностью технических помещений цокольного этажа,

- помещение 6 кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 174,2 кв.м. – состоит из помещений машинных отделений лифтов и крышной котельной, все указанные помещения предназначены для размещения в них механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения.

Все указанные помещения относятся к помещениям общего пользования, являются вспомогательными помещениями (по отношению ко всем остальным помещениям здания), являются техническими помещениями. В помещениях 5,8,6 находится оборудование, обслуживающее более одного помещения. Все исследованные помещения являются единственно возможными для размещения в них на момент осмотра оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения. Функционирование всего здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, без установленного в помещениях:

помещении 5 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м.кв.

помещении 8 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м.кв.

помещении 6 Кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 174,2 м.кв.

механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающее долее одного помещения, - невозможно.

Использование спорных помещений без расположенного в них механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающее более одного помещения – невозможно, в связи с тем, что без этого оборудования невозможно функционирование всего многоквартирного жилого дома в целом.

В случае демонтажа, установленного в помещениях оборудования не будут функционировать:

- без оборудования, установленного в помещении 5 не будут функционировать полностью системы холодного и горячего водоснабжения здания, вентиляции жилых помещений здания, отопления здания, противодымная вентиляция здания. Системы электроснабжения здания и системы оповещения о пожаре – не будут функционировать частично;

- без оборудования, установленного в помещении 6 не будут функционировать системы отопления, горячего водоснабжения и вертикальный транспорт (лифты).

- без оборудования, установленного в помещении 8 не будут функционировать системы холодного водоснабжения; электроснабжения здания; горячего водоснабжения и отопления здания; вентиляции и подогрева воздуха цокольного этажа, дымоудаления, канализационная система; автоматического пожаротушения; оповещения о пожаре (в цоколе).

Размещение оборудования, расположенного в настоящее время в помещениях 5,6 и 8 – в общедомовых помещениях с кадастровыми номерами: <данные изъяты> невозможно.

При этом, определить назначение помещений в соответствии с проектной документацией на дом невозможно, в силу не предоставления проектной документации для исследования. При этом, экспертом указано, что исходя из Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на момент ввода здания в эксплуатацию специальный технический этаж и крышная котельная были предусмотрены проектом и имелись фактически. Иных помещений такого назначения здание не имеет. Из этого экспертом сделан вывод о назначении помещений <данные изъяты> (технический этаж) и <данные изъяты> (большая часть – крышная котельная).

Разрешая заявленные требования, с учетом экспертного заключения, суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО «Римэка», являющийся застройщиком многоквартирного дома, оформляя право собственности на спорные нежилые помещения не могло не знать, что спорные нежилые помещения являются единственно возможными для размещения механического, электрического, санитарно-технического и иное оборудования, обслуживающего более одного помещения.

Следовательно, продавец не обладал правом на продажу данного имущества.

Покупатель нежилых помещений, ответчик по делу ФИО5, не мог не знать, что данные помещения должны иметь статус общедомового имущества и в них расположено оборудование, обслуживающее более одного помещения так как:

ФИО5 является участником юридического лица ООО «Римэка» с <данные изъяты>, ГРН <данные изъяты>, и одновременно председателем правления ТСН «Никольско-Трубецкое» с <данные изъяты>, ГРН <данные изъяты>.

АО «СпецВысотСтрой», заключая сделки по купли-продаже было осведомлено о назначении помещений и наличия оборудования, так как генеральным директором АО «СпецВысотСтрой» является ФИО5 с момента создания юридического лица <данные изъяты>, запись ГРН <данные изъяты>

Подтверждением того, что ФИО5 имеет отношение к указанным трем юридическим лицам являются выписки из ЕГРЮЛ, в которых отражено ИНН ФИО5

Следовательно, ответчики знали о назначении нежилых помещений и при заключении договоров купли-продажи их действия не соответствовали критериям добросовестности, открытости и разумности.

При этом, в отношении нежилого помещения 5 кадастровый <данные изъяты> в ЕГРН зарегистрировано ограничение в виде ипотеки в пользу ООО «Римэка», установлено на основании Договора ипотеки от <данные изъяты> В отношении нежилого помещения 8 кадастровый <данные изъяты>, в ЕГРН зарегистрировано ограничение в виде ипотеки в пользу ФИО5, на основании Договора ипотеки от <данные изъяты>

Эксперт в своем заключении указывает, что однозначно определить назначение спорных помещений не представляется возможным, так как в материалах дела отсутствует проектная документация на многоквартирный дом.

При рассмотрении дела у ответчиков и третьего лица ООО «Римэка» истребовалась проектная документация на многоквартирный дом.

Кроме этого, при назначении экспертизы судом сторонам разъяснялись положения ч.3 ст.79 ГПК РФ, согласно которой, при уклонении от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какое для уклоняющейся стороны она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

Частью 7 статьи 52 ГрК РФ предусмотрено, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно части 15 статьи 48 ГрК РФ проектная документация утверждается застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором.

Ответчиками запрашиваемая документация не представлена, данное поведение ответчиков расценено судом как отказ от участия в экспертизе, непредставление суду и экспертам необходимых материалов и документов для исследования.

Поскольку ответчики по делу уклонились от предоставления эксперту проектной документации, суд, руководствуясь ч.3 ст. 79 ГПК РФ признает спорное нежилое помещение общедомовым имуществом.

Данные обстоятельства в судебном заседании также подтвердил допрошенный эксперт ФИО15, который также поддержал свое заключение в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Заключение сделок без учета положений норм статьи 290 ГК Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, является нарушением не только требований закона, но и прав участников долевого строительства, правомерно рассчитывающих на получение в силу закона прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на его инженерные системы и оборудование жилого дома.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, право собственности на общее имущество у собственников многоквартирного дома возникло одновременно с правом собственности на жилое помещение, то есть не позднее <данные изъяты>.

В связи с чем суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований в части признания недействительной ничтожной сделки – Договор ипотеки, датированный <данные изъяты> № б/н, заключенный между ФИО5 и ООО «Римэка» в отношении нежилого помещения с КН <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м2, по адресу: <данные изъяты>, договор ипотеки, датированный <данные изъяты> № б/н, заключенный между ФИО5 и АО «СпецВысотСтрой» (ИНН:<данные изъяты>), в отношении нежилого помещения с КН <данные изъяты>, общей площадью 669,3 м2, по адресу: <данные изъяты> как следствие, подлежат признанию отсутствующим обременения в виде ипотеки, установленное в пользу ООО «Римэка» в отношении нежилого помещения с КН <данные изъяты>, общей площадью 1 303,4 м2, по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии со статьей 135 ГК Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество (абзац 1 пункта 9). Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК Российской Федерации) (абзац 2 пункта 9).

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В судебном заседании с достоверностью установлено, что спорные помещения являются вспомогательными помещениями многоквартирного жилого дома, при этом жилые помещения этого дома не могут эксплуатироваться по своему прямому назначению без вспомогательных помещений, к которым относится спорное имущество, предназначенное для оказания жилищно-коммунальных услуг соответствующего многоквартирного жилого дома и не может обслуживаться отдельно без спорных помещений и оборудования, перечисленного в экспертном заключении.

Таким образом, в данном случае право собственности на спорное имущество возникло у ответчиков на основании сделок, не соответствующим требованием закона (п. 2 части 4 статьи 37 ЖК РФ). Наличие государственной регистрации права собственности на приобретенные помещения не свидетельствуют о добросовестном приобретении объектов недвижимости и не препятствует собственникам нежилых/жилых помещений в данном доме требовать признание за собой права общедолевой собственности на общее имущество, в том числе и на движимое имущество (оборудование), находящееся в этих помещениях.

В связи с тем, что собственники многоквартирного дома получают жилищно-коммунальные услуги с использованием общедомового имущества и спорных помещений, им предоставлено право заявлять иски путем признания права, в том числе в соответствии со ст. ст.301,304 ГК РФ, в соответствии п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, считает, что правоотношения сторон и закон подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст.67 ГПК РФ, изложена в мотивировочной части решения.

Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводы суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.

Судебная коллегия полагает, что удовлетворение исковых требований о признании права отсутствующим основано на неправильном применении норм материального права.

Исходя из разъяснений в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При этом возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим этим имуществом.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части признании права ФИО5, АО «СпецВысотСтрой» и обременений отсутствующим, постановить в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, АО «СпецВысотСтрой», ООО «Римэка» о признании отсутствующим права и обременений на нежилые помещения отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО5, АО «СпецВысотСтрой» без удовлетворения.

Дополнить резолютивную часть решения указанием о том, что настоящее апелляционное определение является основанием для прекращения права собственности ФИО5 и АО «СпецВысотСтрой» на нежилые помещения и прекращения обременений ФИО5 и ООО «Римэка» на нежилые помещения.

Председательствующий судья

Судьи