Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение

по апелляционной жалобе ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска на решение Советского районного суда г.Томска от 26.12.2017.

Заслушав доклад судьи Шефер И.А., заключение прокурора Емельяновой С.А., полагавшей необходимым решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска, в котором, с учетом уточнения исковых требований, просил обязать изъять для муниципальных нужд жилое помещение - трехкомнатную квартиру /__/, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены 2 849 930 руб., в том числе: 646 000 руб. - стоимость квартиры, 1085000 руб. - стоимость доли в праве аренды на земельный участок, 58930 руб. - убытки, связанные с изъятием квартиры, 1 060 000 руб. - доля в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В обоснование заявленных требований указал, что на основании договора передачи № 4873 от 25.01.2012 ему на праве собственности принадлежит трехкомнатная квартира /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенная по адресу: /__/. Заключением межведомственной комиссии администрации г.Томска №782 от 06.07.2012 и постановлением администрации г.Томска от 21.08.2012 №968 указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, на районную администрацию возложена обязанность по принятию мер к отселению жильцов в срок не позднее 31.12.2014. Постановлением Администрации г.Томска №344 от 11.05.2017 приято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме. Согласно требованию администрации Советского района г.Томска от 25.02.2016 №04-290 истцу было предложено в течение 6 месяцев осуществить снос дома, но истец отказался. В июне 2017 года ФИО1 обратился в администрацию г.Томска с заявлением о выплате выкупной цены, однако до настоящего времени ответчиком данный вопрос не решен.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные требования поддержала с учетом уточнения.

Представитель ответчика ФИО3 иск не признала, полагала, что в действиях истца усматривается злоупотребление правом, поскольку между приватизацией истцом спорного жилого помещения и признанием дома аварийным прошел небольшой промежуток времени, что свидетельствует об осуществлении приватизации не с целью проживания в таком доме, а для получения материальной выгоды, в связи с чем требование компенсации за непроизведенный капитальный ремонт неправомерно.

В заключении помощник прокурора Советского района г.Томска Богданова Н.Н. полагала иск подлежащим удовлетворению.

Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО3 просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции неправомерно возложил на ответчика обязанность выплатить ФИО1 компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Отмечает, что в соответствии с п.3.4, 11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 №279, п.14.2 ст.1 ГрК РФ, п.2.1.6 Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 №185 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», региональной программы капитального ремонта необходимость капитального ремонта определяется только при установлении степени физического износа основных конструктивных элементов – крыша, стены, фундамент выше 70%. Однако доказательств того, что физический износ основных конструктивных элементов МКД на дату приватизации помещения составлял более 70%, материалы дела не содержат.

Полагает, что истцом приватизация имущества произвелась не с целью проживания в нем. Так, приватизация жилого помещения произведена 25.01.2012, а МКД признан аварийным и подлежащим сносу 06.07.2012. Таким образом, в действиях истца усматривается злоупотребление правом, поскольку между приватизацией истцом спорного жилого помещения и признанием дома аварийным прошел небольшой промежуток времени.

В возражениях на апелляционную жалобу помощник прокурора Советского района г.Томска Богданова Н.Н. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия на основании ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Оценив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцу на основании договора передачи №4873 от 25.01.2012, заключенного между Администрацией Советского района г.Томска и ФИО1, принадлежит на праве собственности трехкомнатная квартира /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенная по адресу: /__/, что подтверждается договором передачи № 4873 от 25.01.2012, свидетельством о государственной регистрации права /__/ от 13.02.2012.

Согласно заключению Межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания № 782 от 06 июля 2012 года и постановлению администрации г. Томска от 21.08.2012 №968 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельные постановления администрации города Томска» многоквартирный дом /__/ признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г.Томска от 11.05.2017 № 344 принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, расположенных по адресу: /__/.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что истец вправе требовать возмещение за изымаемое жилое помещение с учетом его доли в праве на общее имущество. При этом выкупная цена имущества истца, изымаемого для муниципальных нужд, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли ФИО1 в праве общей собственности на такое имущество, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, на основании заключения судебной экспертизы составляет 2 849 930 руб.

Указанные выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и исследованным в ходе судебного разбирательства доказательствам, оснований не соглашаться с ними у судебной коллегии не имеется.

В соответствии с чч.6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В выкупную стоимость в силу закона также включаются: компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (соответствующая доля), стоимость доли в праве на общее имущество многоквартирного дома (ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ч.2 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Согласно подп. «и» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» из содержания ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Не оспаривая право истца требовать выплаты выкупной цены, представитель ответчика в апелляционной жалобе выражает несогласие с включением в ее размер стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Судебная коллегия не может признать указанный довод апелляционной жалобы обоснованным исходя из следующего.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что истцу на основании договора передачи № 4873 от 25.01.2012, заключенного между Администрацией Советского района г. Томска и ФИО1, принадлежит на праве собственности трехкомнатная квартира /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенная по адресу: /__/. Зарегистрировано право на указанную квартиру за истцом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 13.02.2012.

Согласно техническому паспорту на жилой дом по /__/ гТомске изымаемое жилое помещение расположено в доме 1952 года постройки. По состоянию на 06.09.1993 его физический износ составлял 62 %. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, какие-либо конструктивные восстановительные работы, материалы дела не содержат.

Согласно п. 12 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 №404, при физическом износе здания в размере 41-60 % его техническое состояние оценивается как неудовлетворительное, эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта, а при износе 61-80 % техническое состояние оценивается как ветхое, состояние несущих конструктивных элементов - аварийное, а ненесущих – весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента.

Кроме того, состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (далее - здания и объекты) по перечню согласно СНиП 2.08.02-85 независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности устанавливается «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312.

Настоящее Положение является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий.

Таким образом, учитывая, что процент износа дома указан в представленных в материалы дела документах и по состоянию на 06.09.1993 уже составлял 62%, то на момент приватизации спорной квартиры в 2012 году многоквартирный дом по адресу: /__/, уже нуждался в капитальном ремонте.

Поскольку до приватизации изымаемой квартиры обязанность по производству капитального ремонта жилого дома лежала на наймодателе, при этом судом установлено, что капитальный ремонт многоквартирного дома не производился и уже на момент приватизации спорного жилого помещения дом нуждался в проведении такого ремонта, однако соответствующая обязанность ответчиком не выполнена, суд пришел к верному выводу о снижении уровня надежности здания и впоследствии признании его аварийным и подлежащим реконструкции вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта многоквартирного дома, что является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную стоимость жилого помещения.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом своими правами, выражающимся в требовании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, осуществлении приватизации квартиры с целью получения компенсации, а не для проживания в данном помещении, будучи осведомленным на дату приватизации квартиры о том, что дом требует капитального ремонта, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств тому нет и основаны на предположениях.

Истцом подтверждено, что приватизация жилого помещения произведена 25.01.2012, то есть до признания дома аварийным и подлежащим сносу (06.07.2012).

Как прямо указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

То есть соответствующее право имеет лицо, ставшее собственником аварийного жилья в результате приватизации.

Отклоняя данный довод, суд исходил из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 1952 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что, в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у истца жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у истца убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у истца по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленные для этого порядке и сроки.

Обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома сохраняется у муниципального образования до того момента, пока такой ремонт будет произведен. Изъятие же помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При приобретении спорной квартиры по договору передачи в 2012 году у ФИО1 сохранялось право требования проведения капитального ремонта жилого дома. Данное право, неразрывно связанное с приобретаемым объектом недвижимости, имеет определенное стоимостное выражение, которое по общему правилу не может быть выделено сторонами при приватизации жилого помещения. Поскольку данное право требования перешло к истцу в момент приобретения прав на квартиру, следовательно, в связи с изъятием принадлежащего ему имущества для муниципальных нужд оно может быть реализовано путем включения соответствующей компенсации в выкупную стоимость.

С учетом изложенного суд пришел к верному выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о возложении на ответчика обязанности изъять жилое помещение с установлением выкупной цены недвижимого имущества в установленном заключением судебной экспертизы ООО «Бюро оценки «ТОККО» №707-Э/2017 от 28.11.2017 размере 2849 930 руб., в которую включены 64600 руб.- стоимость квартиры, 1085000 руб.- стоимость доли в праве аренды на земельный участок, 58 930 руб. - убытки, связанные с изъятием квартиры, 1060000 руб. - доля в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и переоценке доказательств и не содержат фактов, которые не были бы проверены или не были учтены судом первой инстанции при разрешении спора и опровергали бы выводы суда, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда.

При таких обстоятельствах решение суда сомнений в законности не вызывает, отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь п.1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Томска от 26.12.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: