Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Финансы и недвижимость - Инвест» о признании договора инвестирования предварительным договором купли-продажи, признании права собственности на объекты незавершенного строительства, передачи квартир, по иску общества с ограниченной ответственностью «Финансы и недвижимость - Инвест» к ФИО1 о признании договора инвестирования прекращенным,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с иском к ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» о признании договора инвестирования предварительным договором купли-продажи, признании права собственности на объекты незавершенного строительства, передачи квартир.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 имел в собственности два земельных участка: земельный участок, площадью № с кадастровым номером №, категория земель: - <адрес>: - <адрес>

Данные земельные участки ФИО1 собирался продавать и на вырученные денежные средства собирался приобрести для своих личных семейных нужд несколько квартир.

Когда в ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» поступило предложение о приобретении указанных земельных участков для строительства жилых домов, то ФИО1 согласился на предложение и сразу же изъявил желание приобрести для личных семейных нужд несколько квартир, общей площадью ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» отсутствовала Проектная документация и они не имели возможность заключать Договора долевого участия в строительстве жилья, то ФИО1 было предложено временно заключить как Индивидуальному предпринимателю договор инвестирования, несмотря на то, что данным видом деятельности ФИО1 никогда не занимался, такой вид деятельности как «инвестирование» никогда не был заявлен в Основные виды экономической деятельности ИП ФИО1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от ДД.ММ.ГГГГ.

Основным видом экономической деятельности ФИО1 являлась деятельность стоянок для транспортных средств.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Финансы и недвижимость - Инвест» в лице директора ФИО2, был заключен договор инвестирования.

В соответствии с заключенным Договором, а именно в соответствии с п.1.1. Ответчик обязался в предусмотренный договором срок обеспечить строительство Объектов и после получения разрешения на ввод Объектов в эксплуатацию передать Инвестору в качестве финансового результата квартиры, общей площадью 611,2 кв.м.

А согласно п. 1.4. Договора Ответчик обязался заключить первый договор Долевого участия на квартиры в течение ДД.ММ.ГГГГ, с момента опубликования Застройщиком проектной Декларации в средствах массовой информации и (или) размещением в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет»).

Во исполнение п.п. 2.1 Договора, в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ Истец произвел Ответчику оплату в размере <данные изъяты> рублей.

Ответчик ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» свои обязательства не исполнил, а именно: не обеспечил ввод объектов в эксплуатацию во ДД.ММ.ГГГГ года, не заключил с Истцом договор долевого участия на квартиры.

По условиям Договора застройщик обязался осуществлять все действия по строительству Дома и передать инвестору квартиры (п.п. 1.1, 1.4.), а инвестор обязался только оплатить квартиры и принять их (п.п. 2.1., 3.1.2). Таким образом, Договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из условий п. 1.4. Договора после опубликования проектной документации в отношении строительства Дома Стороны обязались заключить договор долевого участия на квартиры, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Таким образом, Договор содержит в себе элементы предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1.4. Договора: «Стороны обязуются заключить первый договор долевого участия на квартиры в течение 3-х месяцев, с момента опубликования Застройщиком проектной декларации с средствах массовой информации и (или) размещением в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет»). Таким образом, договором изначально был предусмотрен механизм переоформления данного Договора в - ДДУ, поскольку на начальном этапе у Ответчика отсутствовало разрешение на строительство и оформление прямого договора ДДУ было невозможно.

Следовательно, самостоятельно стороны определили для себя цель заключения Договора – купля-продажа жилого помещения (квартир).

Истец полагает, что правовая природа заключенного договора - это предварительный договор.

Предметом Договора являлось: строительство многоквартирного жилого дома в сроки, предусмотренные и необходимые в соответствии с проектной документацией; получение Ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ

Заключая ДД.ММ.ГГГГ Договор инвестирования Сторонами (как ФИО1, так и ООО «Финансы и недвижимость - Инвест») изначально имелся ввиду договор долевого участия (который стороны не могли оформить по причине отсутствия у Ответчика разрешения на строительство).

Ответчик лишил Истца права требовать заключения договора долевого участия, поскольку не было получено разрешение на строительство в разумный срок, Ответчик не выполнил условие Договора и не обеспечил ввод объекта в эксплуатацию во ДД.ММ.ГГГГ года;

ФИО1 направил в адрес ответчика претензию.

В связи с указанным Истец просил обязать Ответчика заключить предварительный договор купли-продажи квартир.

Истец полагает, что между сторонами, исходя из условий договора был заключен не договор инвестирования, а предварительный договор долевого участия, а также то обстоятельство, что ФИО1 уплатил полностью цену за недвижимость, то Договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Финансы и недвижимость – Инвест» и ИП ФИО1, является договором купли-продажи.

В нарушение условий договора ООО «Финансы и недвижимость-Инвест» обязательства по заключению с ФИО1 договоров ДЦУ квартир общей площадью <данные изъяты> не исполнило, квартиры ему не передало.

ФИО1 надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиры в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Финансы и недвижимость - Инвест», а при неисполнении обязательства Ответчиком вправе требовать защиты своих прав.

С учётом уточнения предмета иска просил:

- признать договор инвестирования, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью ответственностью «Финансы и недвижимость - Инвест», предварительным договором купли-продажи <адрес> с условием о предварительной оплате;

- признать право собственности ФИО1 на объекты незавершенного строительства: <адрес>

1<адрес>

<адрес>

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Финансы и недвижимость - Инвест» передать ФИО1 после сдачи дома в эксплуатацию <данные изъяты>

1. <адрес>

<адрес>

- взыскать с ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные в виде госпошлины за подачу иска 60 000 рублей, получение Выписки из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в размере 1 740 рублей (1480 + 260 = 1 740).

Определением Заводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» об обязании заключить предварительный договор купли-продажи квартир, передачи квартир и гражданское дело № по иску ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» к ФИО1 о признании договора инвестирования прекращенным объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения спора по существу с присвоением делу единого номера №

В своём иске ООО «Финансы и недвижимость просит признать договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 ФИО3№, прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что истец - ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» заключило с индивидуальным предпринимателем ФИО1 ФИО3№ДД.ММ.ГГГГ договор инвестирования, в соответствии с которым инвестор-ответчик по настоящему иску обязуется осуществить инвестирование строительства группы жилых домов, находящихся на земельном участке: <адрес>

Истец обязуется обеспечить строительство Объектов и после получения разрешения на ввод Объектов в эксплуатацию передать Инвестору в качестве финансового результата квартиры, расположенные в указанных Объектах. В соответствии с п.1.3. договора инвестирования конкретизация сроков ввода Объектов в эксплуатацию, перечень, характеристики квартир в указанных Объектах, определяются сторонами после получения Застройщиком проектно-сметной документации на Объекты, путем подписания дополнительного соглашения.

Инвестиционный взнос Инвестора (в редакции дополнительного соглашения № к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ) составляет 18 058 400 (восемнадцать миллионов пятьдесят восемь тысяч четыреста) рублей.

Инвестор, в соответствии с п.3.1.2, обязуется принять инвестиционный результат - квартиры в законченных строительством Объектах. Застройщик (истец по делу) в соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ, договора инвестирования обязуется передать Инвестору квартиры путем подписания Передаточного акта, но не ранее ввода Объектов в эксплуатацию.

В соответствии с договором инвестирования между ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» и ИП ФИО1 возникли правоотношения, регулируемые законодательством об инвестиционной деятельности, что следует из действительного содержания договора, условий договора с учетом общей воли сторон, цели заключенного договора и фактически сложившихся отношений.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с заявлением о прекращении деятельности ИП от ДД.ММ.ГГГГ была внесена запись в ЕГРИП ГРН № о прекращении физическим лицом ФИО1 деятельности в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом, был изменен правовой статус субъекта инвестиционной деятельности с индивидуального предпринимателя на гражданина без статуса индивидуального предпринимателя.

Договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие в связи с невозможностью исполнения, так как был изменен специальный субъектный состав, предусмотренный ч. 3 ст.1 ФЗ № 214 от 30.12.2004г. О прекращении данного статуса у ответчика истец узнал только в ходе судебных заседаний.

Многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществляет ответчик по строительному адресу: <адрес> с привлечением средств граждан в настоящее время не введен в эксплуатацию. Срок ввода дома в эксплуатацию - 4 квартал ДД.ММ.ГГГГ. (п.17.1. Проектной декларации). Более того, в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», ФЗ от 29.07.2017г. № 218-ФЗ, ФЗ от 25.12.2018 г. №478-ФЗ Общество с ограниченной ответственностью «Финансы и недвижимость - Инвест» с ДД.ММ.ГГГГ не имеет права заключать договора долевого участия в строительстве и не заключает их, что подтверждается п.10 Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Заключать договоры долевого участия возможно лишь при открытии счетов эскроу в уполномоченных банках. Такие счета застройщиком не открыты, что подтверждается проектными декларациями, предоставленными в суд истцом. Кроме того, застройщик не имеет право заключать договоры долевого участия с отчислением взносов в Компенсационный Фонд, так как не отвечает требованиям Постановления Правительства РФ от 22 апреля 2019г. №480.

Прекращение статуса индивидуального предпринимателя ФИО1, имеющее неустранимый (постоянный) характер повлекло объективную невозможность исполнения договора инвестирования. У истца отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство, предусмотренное договором инвестирования как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц. Заключить договор долевого участия в строительстве истец также не имеет право в соответствии с ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», ФЗ от 29.07.2017г. №218-ФЗ, ФЗ от 25.12.2018 г. №478-ФЗ.

На каждый иск сторонами поданы возражения.

ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, просил провести судебное заседание в свое отсутствие, на исковых требованиях настаивает.

Представитель ФИО1 – ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержала исковые требования с учетом произведенных уточнений по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении. Кроме того, поддержала доводы представленных возражений на иск ООО «Финансы и недвижимость - Инвест». Просила в удовлетворении требований ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» отказать.

Представитель ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» - ФИО8, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержала доводы возражений на иск ФИО1 Просила в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать. Поддержала заявленные исковые требования по доводам, изложенным в иске.

Решением суда от 14.10.2021 постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Финансы и недвижимость - Инвест» о признании договора инвестирования предварительным договором купли-продажи, признании права собственности на объекты незавершенного строительства, передачи квартир отказать.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Финансы и недвижимость - Инвест» к ФИО1 о признании договора инвестирования прекращенным отказать».

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении его требований к ООО «Финансы и недвижимость - Инвест», принять в обжалованной части новое решение, которым его иск удовлетворить полностью.

Не согласен с выводом суда о несогласованности недвижимого имущества, подлежащего передаче Застройщиком Инвестору по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, и, как следствие, о незаключённости этого договора.

Между сторонами спора отсутствуют разногласия относительно конечного результата строительства - дома и квартир, подлежащих передаче ФИО1 Более того, им представлены доказательства, а ответчиком не опровергнут факт наличия у ответчика квартир, общая площадь которых составляет №

Согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, предполагается возведение многоквартирного многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> (первая очередь) с количеством квартир <адрес>

Просит суд апелляционной инстанции принять новое доказательство -разрешение на строительство, поскольку вопрос о заключенности договора инвестирования (купли-продажи) и согласования его предмета судом первой инстанции на осуждение не выносился, сторонам не предлагалось представить дополнительные доказательства.

В связи с внесением изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ в настоящее время закон запрещает заключать договоры долевого участия без соблюдения определенных условий (открытие эскроу счетов, отчисления взносов в Компенсационный Фонд). Но изменения в законодательстве не должны препятствовать истцу в реализации его законных прав.

Несмотря на то, что у ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» в ДД.ММ.ГГГГ года имелась обязанность заключить договоры долевого участия с ФИО1 (согласно п. 1.4. Договора), в ДД.ММ.ГГГГ года Общество осуществило вывод <данные изъяты> на аффилированные компании. Так, в ДД.ММ.ГГГГ директор ФИО9 путем заключения договоров участия в долевом строительстве жилья передал <данные изъяты> на ООО «Финансы и недвижимость» и ООО «Сиббизнесконсалтинг», а от заключения договоров участия в долевом строительстве жилья с ФИО1 уклонился. Более того, ответчик продолжает предпринимать попытки уклониться от исполнения договорных обязательств по передаче квартир посредством подачи встречного иска о признании договора инвестирования прекращённым.

Считает, что толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Однако суд первой инстанции нарушил данное требование и лишил его судебной защиты его законных притязаний.

Просит принять во внимание, что по условиям договора застройщиком объектов строительства является ответчик ООО «Финансы и недвижимость - Инвест», он же имеет действующее разрешение на строительство объекта капитального строительства, в силу чего определение результата строительных работ находится именно в его профессиональной компетенции, поскольку возведение такого объекта зависит от его воли и фактических действий по строительству, и заблуждение в части технических характеристик объекта у застройщика исключается, а ФИО1 как инвестор строительства возражений относительно разногласий по существенным условиям договора не заявляет.

Кроме того, ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» является профессиональным участником правоотношений, что с учетом пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" позволяет применить повышенные стандарты оценки волеизъявления такой стороны договора при его заключении, и при недоказанности злоупотребления со стороны истца основания для вывода о заблуждении ответчика ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» относительно существенных условий договоров инвестирования отсутствуют.

Полагает, что доказательства, представленные истцом, указывают на наличие в действиях ответчика ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» злоупотребления правом, которое в силу пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит защите.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства спорные объекты (квартиры) имеют индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтены в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства.

В связи с чем, полагает возможным квалифицировать договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ как договор купли-продажи квартир в объекте строительства с условием их предварительной оплаты и удовлетворить его требования.

Ссылается на судебную практику, на которую имеются ссылки в иске и уточнениях к нему, а также постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2019 г. N 18АП-9048/2019 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19 ноября 2019 г. N Ф09-7257/19 по делу N А76-21068/2018.

Относительно доводов апелляционной жалобы директором ООО «Финансы и недвижимость» - ФИО2 принесены возражения.

Представитель истца ФИО1 адвокат ФИО7 поддержала апелляционную жалобу, а также ходатайство об отмене обеспечительных мер по изложенным в них доводам, просила решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований ФИО1, принять новое решение об удовлетворении иска.

Представитель ответчика ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» - ФИО8 поддержала возражения на апелляционную жалобу по изложенным в них доводам, находила решение суда законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, относительно отмены обеспечительных мер не возражала.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон достичь согласия по условиями мирового соглашения не смогли.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании ст. 327, п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов гражданского дела следует, что между ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» (Застройщик) и ИП ФИО1 (Инвестор) заключен договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ (далее «Договор инвестирования»), в соответствии которым Инвестор обязуется осуществить инвестирование строительства группы жилых домов, далее «Объекты», находящихся на:

<адрес>

Конкретизация сроков ввода Объектов в эксплуатацию, перечень, характеристики квартир в указанных Объектах, определяются сторонами после получения Застройщиком проектно-сметной документации на Объекты, путем подписания дополнительного соглашения (п. 1.3. Договора инвестирования).

В соответствии с п. 2.1. Договора инвестирования инвестиционный взнос в размере <данные изъяты> рублей Инвестор обязуется оплатить Застройщику в срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно п. 2.2. Договора инвестирования согласованная сторонами стоимость строительства одного квадратного метра Объекта составляет <данные изъяты>) рублей. Указанная стоимость действует применительно к панельной застройке. В случае использования в проектах иного конструктива, стоимость строительства одного квадратного метра согласовывается сторонами дополнительно.

В соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п. 2.1 ст. 2 Договора и согласовано читать указанный пункт Договора в следующей редакции:

«2.1 Инвестиционный взнос Инвестора составляет <данные изъяты>».

2. Разница между первоначально определенной сторонами суммой инвестиционного взноса – <данные изъяты>

В свою очередь, Застройщик принял на себя обязательства оформить всю необходимую проектную, разрешительную документацию на строительство Объекта; организовать строительство в соответствии с требованиями СНиП, проектной и разрешительной документацией, техническими условиями и обеспечить ввод Объектов в эксплуатацию в установленный договором срок; в течение 10 дней с момента получения разрешения на ввод Объектов в эксплуатацию передать Инвестору по акту приема-передачи (передаточному акту) квартиры, с указанием их номеров, общей, жилой и вспомогательной площади, месторасположения в Объектах (п. п. 4.1.1. - ДД.ММ.ГГГГ. Договора инвестирования).

То есть суть заключенного между ФИО1 и ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» Договора инвестирования заключается в том, что ФИО1 обязался передать ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» денежные средства в размере, определенном Договором, для вложения их в строительство Объекта, осуществляемого ООО «Финансы и недвижимость - Инвест», в свою очередь, ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» приняло на себя обязательство по передаче ФИО1 в собственность после окончания строительства Объекта квартиры (продать недвижимую вещь, которая будет создана в будущем).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из положений п. 1 ст. 549 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 года, инвестиционный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора (1), условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (2), а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (3).

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 года указано, что, если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Отказывая истцу ФИО1 в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришёл к выводу о несогласованности такого существенного условия как конкретная квартира или несколько квартир, в отношение которых Инвестор осуществляет инвестиции и которые в последующем передаются в собственность Инвестору, в связи с чем нашёл договор инвестирования незаключённым, а инвестиционную деятельность с привлечением денежных средств ФИО1 - не начатой.

Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда и находит решение подлежащим отмене по причине неправильного применения норм материального права.

В соответствии со статьёй 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", одним из договоров, оформляющих результаты инвестиционной деятельности и финансирования строительства объекта недвижимого имущества, является договор купли-продажи будущей вещи, и судом первой инстанции правомерно дана соответствующая квалификация договора. Индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей вещи при отсутствии у объекта кадастрового номера может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом. В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным, (п. 2 постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

По смыслу изложенных разъяснений, формальная индивидуализация недвижимой вещи путем указания, помимо кадастрового номера, иных технических характеристик объекта недвижимого имущества (местоположение, площадь, этажность и т.п.) необходима для целей исключения разногласий сторон договора относительно конечного результата строительства, в том числе недопустимости смешения с аналогичными либо тождественными недвижимыми вещами, а также объема взаимных предоставлений сторон по окончании строительства.

При отсутствии таковых разногласий оценка индивидуализации предмета договора купли-продажи будущей вещи осуществляется судом, исходя из общей действительной воли сторон договора при его заключении и исполнении, а толкование условий договора, определяющих существенные условия договора, осуществляется в пользу сохранения, а не аннулирования договорных отношений.

В заседании судебной коллегии представитель ответчика сослалась на наличие разногласий относительно объектов, подлежащих передаче по договору инвестирования с истцом, однако возражения заключаются в том, что предполагается возведение группы домов, ответчик согласен передать истцу квартиры в домах других очередей, при этом в настоящее время ответчиком осуществлено строительство лишь одного дома, готовых проектов на другие дома группы не имеется, техническая документация отсутствует, строительство других домов не начато.

Судебная коллегия исходит из того, что по условиям договора стороны не конкретизировали в доме какой очереди строительства подлежат передаче квартиры, вследствие чего инвестор правомочен требовать передачи квартир в любом из домов, строительство которого осуществлено в рамках договора инвестирования.

Истцом представлены доказательства, а ответчиком не опровергнут факт наличия у ответчика квартир, общая площадь которых составляет <данные изъяты>

Из условий договора следует, что в качестве результата инвестиционной деятельности сторонами согласовано строительство группы жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами №

Строительство многоквартирного жилого дома на данном участке осуществляется ответчиком, срок ввода дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ

До настоящего времени дом в эксплуатацию не введён, запланированная дата – ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела следует также, что ни площадь, ни этажность, ни иные технические характеристики, применительно к планируемым к строительству объектам в договоре не указаны.

Однако в силу п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Земельные участки с кадастровыми номерами № (новый кадастровый №) сформированы в порядке статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации и поставлены на кадастровый учет с разрешенным использованием "многоэтажная многоквартирная жилая застройка со встроенными объектами обслуживания населения", что предполагает возведение одного жилого дома в пределах одного земельного участка и, тем самым, исключает заблуждение относительно его местоположения.

Пунктом 4.1.7. договора предусмотрено, что строительство объекта будет осуществляться в соответствии с проектной документацией, что в соответствии с положениями части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации предполагает описание конкретных технических характеристик объекта капитального строительства.

Согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (имеющемуся в материалах гражданского дела, а потому не подлежащему повторному приобщению), предполагается возведение многоквартирного многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> (первая очередь) с количеством квартир <данные изъяты>

Таким образом, конкретные параметры строительства и технические характеристики конкретных объектов, подлежащих возведению в рамках исполнения спорного договора, являются объективно определимыми, исходя из положений проектной документации, в силу чего их отсутствие в договоре не свидетельствует об их неизвестности сторонам и тем самым - наличии у них заблуждения относительно технических характеристик планируемого к строительству объекта.

Согласно пунктам 43, 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ПС РФ).

Согласно пункту 1.4 договора стороны обязуются заключить первый договор долевого участия на квартиры в указанных объектах в течение трёх месяцев с момента опубликования застройщиком проектной декларации в средствах массовой информации и (или) размещением в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет»).

ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» в ДД.ММ.ГГГГ года заключило договоры долевого участия в строительстве в отношении <данные изъяты> с иными лицами, аналогичные договоры с ФИО1 заключены не были, объективных препятствий для этого судебной коллегией установлено не было.

Судебная коллегия принимает во внимание, что по условиям договора застройщиком объектов строительства является ответчик ООО «Финансы и недвижимость - Инвест», он же имеет действующее разрешение на строительство объекта капитального строительства, в силу чего определение результата строительных работ находится именно в его профессиональной компетенции, поскольку возведение такого объекта зависит от его воли и фактических действий по строительству, и заблуждение в части технических характеристик объекта у застройщика исключается, а ФИО1 как инвестор строительства возражений относительно разногласий по существенным условиям договора не заявляет.

Кроме того, ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» является профессиональным участником правоотношений, что с учетом пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" позволяет применить повышенные стандарты оценки волеизъявления такой стороны договора при его заключении, и при недоказанности злоупотребления со стороны истца ФИО1 основания для вывода о заблуждении ответчика ООО «Финансы и недвижимость - Инвест» относительно существенных условий договоров инвестирования отсутствуют.

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Объем финансирования, являющийся по смыслу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора купли-продажи, сторонами согласован в пунктах 2.1-2.3 договора и стороной истца ФИО1 исполнен полностью, что подтверждено распиской, в том числе заверенной стороной ответчика.

Обстоятельства приобретения земельного участка, впоследствии переданного ответчику в качестве оплаты по договору инвестирования, предметом настоящего спора не являются и установлению не подлежат, право собственности истца на земельные участки на момент их отчуждения подтверждено документально.

Ссылка стороны ответчика на последующее согласование уменьшения объёма финансирования не свидетельствует об уменьшении площади квартир, подлежащих передаче по договору, в данный пункт договора сторонами изменения не вносились.

Исходя из степени завершенности строительства спорные объекты (квартиры) имеют индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтены в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства.

В материалах дела имеется заключение специалиста, согласно которому объекты незавершённого строительства (квартиры), на которые притязает истец, свободны от прав третьих лиц. В данном заключении приведена площадь каждого объекта, их суммарная площадь соответствует согласованной сторонами. Доказательств, опровергающих данное заключение, не представлено. Заключение дано специалистом с соответствующей квалификацией, в связи с чем является одним из доказательств по делу.

Судебная коллегия находит договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ заключённым и квалифицирует его как договор купли-продажи квартир в объекте строительства с условием их предварительной оплаты, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием нового решения.

Требование истца о квалификации договора не подлежит самостоятельному разрешению и не является исковым требованием, поскольку квалификация сложившихся между сторонами правоотношений является обязательным условием правильного разрешения спора по существу и осуществляется судом вне зависимости от наличия такой просьбы стороны.

Факт осуществления ФИО1 на момент заключения договора деятельности в качестве индивидуального предпринимателя не исключал возможность приобретения им в собственность объектов недвижимости как физическим лицом. Более того, сторонами подтверждено, что истец ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ прекратил статус индивидуального предпринимателя. Экономический характер спора применительно к ФИО1, как субъекту правоотношений в рамках участия в строительстве многоквартирного дома, не нашел подтверждения при рассмотрении дела.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным выше кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 9 этого же кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10, а способы защиты - в статье 12 данного кодекса.

По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Поскольку до настоящего времени ответчик как застройщик не имеет счетов экскроу и не правомочен на заключение договоров долевого участия в строительстве, однако ответчиком возведён многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес> что соответствует условиям договора, а истец должным образом исполнил свои обязательства по внесению денежных средств, предусмотренных договором, им выполнены все условия договора, то судебная коллегия находит притязания истца правомочными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены, то с ООО «Финансы и недвижимость – Инвест» подлежат взысканию судебные расходы в виде государственной пошлины и расходов за получение выписок.

Обеспечительные меры, принятые по определению Заводского районного суда города Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат отмене по ходатайству истца, ранее просившего об их наложении, по причине необходимости исполнения настоящего апелляционного определения в части удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ч.1 ст. 327.1, ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заводского районного суда г. Кемерово от 14 октября 2021 года отменить в части отказа ФИО1 в удовлетворении исковых требований, в отмененной части принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Финансы и недвижимость - Инвест» о признании договора инвестирования предварительным договором купли-продажи, признании права собственности на объекты незавершенного строительства, передачи квартир удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 на объекты незавершенного строительства, обязать общество с ограниченной ответственностью «Финансы и недвижимость - Инвест» передать ФИО1 ФИО3 13 квартир, общей площадью № кв.м, строительный адрес: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, а именно:

1№

№

Взыскать с ООО «Финансы и недвижимость – Инвест» в пользу ФИО1 компенсацию расходов по оплате государственной пошлины 60 000 рублей, расходов по получению выписки из ЕГРН 1 740 рублей.

Отменить принятые по определению Заводского районного суда города Кемерово от 21.06.2021 г. меры по обеспечению настоящего иска, а именно: снять арест и запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, ООО «Финансы и недвижимость – Инвест» осуществлять любые регистрационные действия по отчуждению указанных выше объектов.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 27.01.2022 г.