Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Латушкиной С.Б. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 24 августа 2017 года

по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными договоры аренды и субаренды комнаты, о признании не возникшим права пользования комнатой, о выселении из квартиры, о запрете заключать договоры найма (аренды) в отношении комнаты и вселять в комнату посторонних лиц без согласования всех участников долевой собственности,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО3, ФИО4 в котором просит:

признать недействительным договор аренды жилого помещения -комнаты площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной в <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО3;

признать недействительными договор субаренды жилого помещения -комнаты площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной в <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО4;

признать не возникшим у ответчиков ФИО3 и ФИО4 право пользования комнатой;

о выселении ответчиков ФИО3 и ФИО4 из квартиры;

о запрете ответчику ФИО1 заключать договоры найма (аренды) в отношении комнаты площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной в <адрес>, и вселять в данную комнату посторонних лиц без согласования всех участников долевой собственности.

Требования мотивированы тем, что на основании решения Юргинского городского суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик ФИО1 являются собственниками жилого помещения - квартиры <адрес>.

В данной квартире на праве общей долевой собственности принадлежит: <данные изъяты> доли - ему, <данные изъяты> доля - ответчику.

Данная квартира была приобретена с привлечением заемный средств ПАО «Сбербанк». Квартира находится в ипотеке.

На основании решения Юргинского городского суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № определён порядок пользования квартирой между ним и ответчиком ФИО1 и в пользование ФИО1 определена изолированная комната площадью <данные изъяты> кв.м.

26 июня 2017 года он обнаружил в квартире № посторонних лиц, пользующихся его имуществом, в связи с чем, ему стало известно о том, что ответчик ФИО1 предоставила комнату площадью <данные изъяты> кв.м. в пользование ответчику ФИО3 на основании договора аренды, а тот в свою очередь предоставил комнату в пользование ответчику ФИО4 на основании договора субаренды. При этом нарушаются его права и законные интересы, поскольку посторонние лица пользуются местами общего пользования, порядок пользования которыми между ним и ответчиком ФИО1 не определён, пользуются его имуществом. Кроме того, кухня объединена с комнатой, к которой ответчик ФИО1 не имеет никакого отношения, и имеет общее пространство, в этом помещении находятся его личные вещи, мебель, бытовая техника. Ответчик ФИО1 сдала комнату в аренду, не согласовав данный вопрос с ним, как с участником общей долевой собственности.

Кроме того, на квартиру наложено обременение в пользу ПАО «Сбербанк», которое не давало согласия ответчику ФИО1 на сдачу в наем комнаты в квартире.

Свои требования основывает на статьях 10,12, пункта 1 статьи 167, 247, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объёме по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснил, что по делу им понесены расходы по оплате: государственной пошлины в размере 600 руб., услуг юриста по составлению искового заявления в размере 3 000 руб.

Ответчики ФИО1, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения данного дела, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли, о причинах своей неявки не сообщили.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, ПАО «Сбербанк России» извещён надлежащим образом о времени и месте рассмотрения данного дела, не обеспечил явку своего представителя в судебное заседание, о причинах неявки представителя не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял.

Помощник прокурора Тарасов В.В. пришёл к заключению о том, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 24 августа 2017 года постановлено:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными договоров аренды и субаренды комнаты, о признании не возникшим права пользования комнатой, о выселении из квартиры, о запрете заключать договоры найма (аренды) в отношении комнаты и вселять в комнату посторонних лиц без согласования всех участников долевой собственности, удовлетворить в полном объёме.

Признать недействительным договор найма жилого помещения (комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в <адрес> с правом передачи в поднаем третьим лицам от 03 мая 2017 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3

Признать недействительным договор субаренды жилого помещения (комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в <адрес> от 20 июня 2017 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4

Признать не возникшим у ФИО3 и у ФИО4 право пользования комнатой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в <адрес>.

Выселить ФИО3 и ФИО4 с квартиры №, расположенной по адресу <адрес>.

Запретить ФИО1 заключать договор найма (аренды) в отношении комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в <адрес>.

Запретить ФИО1 вселять в комнату площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную в <адрес>, посторонних лиц без согласования всех участников долевой собственности.

Взыскать в пользу ФИО2 судебные расходы с ФИО1 в размере 1 200 руб., ФИО3 в размере 1 200 руб., ФИО4 в размере 1 200 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение.

Указывает, что суд применил положения пункта 2 статьи 253 Гражданского Кодекса Российской Федерации, тогда как в деле имеется постановление суда кассационной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым ей установлена <данные изъяты> доля собственности в указанной квартире, а также имеется решение Юргинского городского суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому определён порядок пользования квартирой и ей передана жилая комната площадью <данные изъяты> кв.м. То есть суд применил в решении нормы права, регулирующие вместо долевой собственности – совместную. Также указанным решением определена площадь общего пользования сособственников, где в её пользовании осталось <данные изъяты> кв.м., а в пользовании ФИО2 <данные изъяты> кв.м. Таким образом, помимо долей в праве судом определён правовой режим сособственников частей жилого помещения, что говорит о разделении единого объекта на два конкретных объекта по количеству владельцев. Не согласна с выводами суда, что основанием для ограничения сдачи в аренду части квартиры является кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому на квартиру наложена ипотека в пользу ПАО «Сбербанк». В пункте ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ отражено, что объект недвижимости не может быть сдан без предварительного письменного согласия кредитора, но заинтересованное лицо не подавало иск по поводу сдачи в аренду части квартиры, предоставленной ей судом. Даже в случае нарушения созаёмщиками условий п. ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, при сдаче в наем всего жилого помещения права ФИО2 не нарушаются, и не могут быть нарушены, так как он является субъектом права с другой стороны договора с ПАО «Сбербанк России», и, следовательно, не может быть истцом в этой части, так как интересы ФИО2 и ФИО1 совпадают. Полагает что судом неверно применены нормы материального права. Запретов на сдачу в аренду части квартиры законодательством не предусмотрено.

Относительно доводов апелляционной жалобы старшим помощником прокурора Юргинской межрайонной прокуратуры Тарасовым В.В., ФИО2 принесены письменные возражения, в которых они просят решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, будучи извещёнными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.

Об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили. При этом какие-либо доказательства, подтверждающие уважительность неявки в судебное заседание и невозможность принимать в нём участие представлены не были. При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав заключение прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессах прокуратуры Кемеровской области Афонина А.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что квартира по адресу: <адрес> на праве общей долевой собственности принадлежит ФИО2 и ФИО1 Согласно выписки и Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 принадлежит <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности, ФИО1 – <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру ( л.д. 33-35).

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ определён порядок пользования квартирой по адресу: <адрес>. В пользование ФИО1 передана жилая комната площадью <данные изъяты> кв.м., ФИО2 жилые комнаты площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м.; коридор площадью <данные изъяты> кв.м., кухня площадью <данные изъяты> кв.м., ванная площадью <данные изъяты> кв.м. оставлены в общем пользовании собственников (л.д.49-52).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО1 и ФИО5 был заключен договор найма жилого помещения с правом передачи в поднаем третьим лицам, согласно которому ФИО1 предоставила жилую комнату площадью <данные изъяты>, расположенную в квартире по адресу: <адрес> за плату во владение и пользование для проживания в ней с правом передавать комнату в поднаем другим лицам. Срок действия договора одиннадцать месяцев (л.д. 59).

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО3 и ФИО4 заключен договор субаренды жилого помещения, согласно которому ФИО3 предоставил в пользование комнату площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес> за плату для использования в целях проживания своих сотрудников. Срок действия данного договора определён сторонами до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-8).

Из отказного материала № следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в полицию с заявлением о привлечении к уголовной ответственности неизвестных ему лиц, находившихся в квартире по адресу: <адрес> без законных оснований (л.д. 122-166).

Согласно постановлению дознавателя ОД Межмуниципального отдела МВД России «Юргинский» от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по части 1 статьи 330 УК РФ, по факту самоуправства, было отказано за отсутствием состава преступления (л.д.124).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на то, что ответчик ФИО1 распорядилась частью квартиры, сдав комнату в квартире внаем, однако истец своего согласия на заключение договоров аренды и субаренды жилого помещения не давал, в связи с чем, полагает, что договоры аренды и субаренды жилого помещения являются недействительными сделками.Разрешая требования истца, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии правовых оснований для их удовлетворения. При этом суд первой инстанции исходил из того, что истец, как участник общей долевой собственности, не давал своего согласия на заключение ответчиком ФИО1 с ответчиком ФИО3 договора найма жилого помещения с правом передачи в поднаем третьим лицам от ДД.ММ.ГГГГ, а также на заключение договора субаренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО4

Также суд пришёл к выводу о том, что оспариваемые договоры нарушают положения пункта 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым закреплено правило о предоставлении залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование третьим лицам.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе, в том числе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Положениями пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

По смыслу названных норм закона, для осуществления правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, необходимо согласие всех собственников.

Поскольку сдача собственником части жилого помещения находящегося в общей долевой собственности внаем, является реализацией права распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.

Учитывая вышеприведённые нормы закона, суд первой инстанции пришёл к обоснованному о том, что при заключении договоров найма жилого помещения с правом передачи в поднаем третьим лицам от ДД.ММ.ГГГГ и субаренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ответчики ФИО1 и ФИО3 должны были располагать согласием ФИО2 на заключение указанных договоров. Вместе с тем такого согласия ФИО2 не давал.

Поскольку ФИО1 является собственником <данные изъяты> доли спорной квартиры на праве общей долевой собственности, исключительным правом пользования, владения и распоряжения как спорной квартирой в целом, не обладает, в силу статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации не могла без согласия истца вселять в спорную комнату нанимателей, предоставлять её им по договору найма.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таком положении суд пришёл к правильному выводу о том, что спорные договоры найма жилого помещения и субаренды жилого помещения заключены ФИО1, ФИО3 без согласия истца, не соответствуют статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными).

Поскольку в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные договоры найма не порождают для нанимателей права пользования спорным жилым помещением, законные основания у ФИО3 и ФИО4 пользоваться спорным жилым помещением отсутствуют, в связи с чем в силу статей 167, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации они правомерно выселены судом.

Также, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца о запрете ответчику ФИО1 заключать договоры найма (аренды) в отношении комнаты и вселении в комнату посторонних лиц без согласования всех участников долевой собственности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судебными постановлениями за ней признана <данные изъяты> доля в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, а также определён порядок пользования спорной квартирой между сторонами, в соответствии с определённым порядком ей передана жилая комната площадью <данные изъяты> кв.м. не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку ответчик ФИО1 и истец ФИО2 являются собственниками не комнат в квартире, а идеальных долей в праве общей долевой собственности на квартиру.

Комната размером <данные изъяты> кв. м является имуществом, находящимся в долевой собственности ФИО2 и ФИО1, правовой режим и вид этой собственности предопределяют порядок владения и пользования этим имуществом в соответствии с требованиями статьи 247 ГК РФ - только по соглашению всех участников долевой собственности. Однако такого согласия ФИО1 получено не было.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда о том, что оспариваемые договоры заключены с нарушением условий кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку заинтересованное лицо не подавало иск по поводу сдачи в аренду части квартиры, без письменного согласия кредитора, не влекут отмену обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Как следует из материалов дела, в отношении спорной квартиры зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк». Основанием для установления данного ограничения является кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и созаёмщиками ФИО2 и ФИО1

В соответствии с пунктом 5.4.23 указанного кредитного договора созаёмщики обязуются не сдавать объект недвижимости в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора.

Исследованные судом материалы дела свидетельствуют о том, что, в нарушение указанных норм, ФИО1 передала в наем жилую комнату в квартире при отсутствии на это согласия залогодержателя ПАО «Сбербанк России», что судом первой инстанции принято во внимание.

Вместе с тем заключение спорных договоров найма и аренды жилого помещения в отсутствие согласия залогодержателя в отношении квартиры по адресу: <адрес> не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов залогодержателя, а также не влечёт недействительность оспариваемых договоров по мотивам отсутствия такого согласия залогодержателя на передачу жилой комнаты в квартире в наем (субаренду), поскольку последствия заключения сделки в отсутствие согласия залогодержателя предусмотрены абзацем 2 пункта 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

Указанная норма устанавливает право залогодержателя потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Таким образом, отсутствие согласия залогодержателя на заключение оспариваемых договоров найма и субаренды жилого помещения не является основанием для признания их недействительными в соответствии вышеуказанными нормами, поскольку в законе прямо оговорены иные, чем недействительность сделки, последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Однако основанием для обращения истца с настоящим иском в суд и признания оспариваемых сделок недействительными, послужило их несоответствие требованиям статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оспариваемые договоры заключены без согласия истца, как участника общей долевой собственности.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемые сделки нарушают положения пункта 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, не привели к неправильному разрешению дела.

Иные доводы апелляционной жалобы основанием к отмене обжалуемого решения суда не являются, поскольку не опровергают выводов суда, не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, по делу не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 24 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий: С.Б. Латушкина

Судьи: Т.В. Фролова

Л.К. Ворожцова