Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 29 ноября 2018 года дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 21 сентября 2018 года, которым оставлены без удовлетворения исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ООО «ПК «Подсолнух», ООО «Компания Сибирский Торговый Центр» о признании недействительным решения общего собрания.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Грибанова Ю.Ю., выслушав объяснения истца ФИО1, третьих лиц, представителей сторон, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО3, ООО «ПК «Подсолнух», ООО «Компания Сибирский Торговый Центр» о признании недействительным решения общего собрания.

Исковые требования мотивированы тем, что решением общего собрания собственников объекта незавершенного строительства общественно-торгового комплекса с подземными автостоянками по ул. Ватутина г. Новосибирска от 28.07.2017 г. внесены изменения в договор на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране здания общественно-торгового комплекса с подземными автостоянками по ул. Ватутина, г. Новосибирска с изложением п. 8.2 договора в следующей редакции: оплата собственником стоимости работ (услуг) исполнителя по настоящему договору производится в следующем порядке: 80% стоимости работ, определенной в п. 8.1 оплачивается собственником в срок до 15.08.2017 г., 20% стоимости работ, определенной в п. 8.1 договора оплачивается собственником в течение 15 дней с даты выдачи Инспекцией Государственного строительного надзора Заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов в проектной документации. Данное решение является ничтожным, поскольку председатель собрания ФИО4 и секретарь собрания Васильева П.В. собственниками/дольщиками не являются, на собрании не избирались в качестве секретаря и председателя. Протокол собрания не содержит необходимых реквизитов, счетная комиссия не избиралась. Решение собрания выходит за пределы его компетенции, установленной в ч.2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Не соблюдены и требования об извещении участников собрания за 10 дней до его проведения, а также к содержанию сообщения о проведении собрания.

Кроме того, решения, принятые на собрании 28.07.2017 г., основываются на ничтожном решении собрания от 26.03.2015 г., оформленного протоколом от 30.03.2015 г., согласно которому ООО «Компания Сибирский Торговый центр» привлечена для завершения и строительства и сдачи инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора, указанного объекта.

При этом решение от 26.03.2015 г. является ничтожным по следующим основаниям: в повестке отсутствовал вопрос о продолжении строительства объекта за счет и силами инвесторов/собственников посредством создания ЖСК или иного специализированного кооператива, решение по такому вопросу собрание не принимало. Также ссылаются на отсутствие кворума, поскольку на указанном собрании зарегистрировано, согласно протокола от 30.03.2015 г. - 2081577 голосов собственников, что составляет 61,11%, однако в ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ указано, что для принятия решения о достройке здания требуется не менее 2/3 голосов. Кроме того, на момент проведения собрания 26.03.2015 г. застройщик ООО «ПК Подсолнух» находился в процедуре банкротства в стадии конкурсного управления, в связи с чем, вопросы достройки, привлечения подрядчика, содержания, хозяйственного управления комплекса, находятся в компетенции конкурсного управляющего. Также ООО «Компания Сибирский Торговый центр» не имело разрешения на строительство недостроенного объекта. Также на собрании 23.03.2015 не был рассмотрен вопрос и решение не принималось по кандидатуре, уполномоченной от имени собственников подписать договор с ООО «Компания Сибирский Торговый Центр». Указывают, что собственники незавершенного объекта строительства уже выполнили свои обязательства по оплате приобретаемых объектов недвижимости.

Также истцы указали, что участники долевой собственности объекта незавершенного строительства не являются гражданско-правовым сообществом, в связи с чем, их решение не может повлечь гражданско-правовые последствия. Законом не определена форма соглашения участников долевой собственности, в силу чего решение должно быть достигнуто всеми собственниками. ООО «Компания Сибирский Торговый Центр» не имеет разрешения на строительство, в силу чего не может вести строительные работы.

На основании изложенного истцы просили суд признать недействительными решения, принятые на собрании собственников объекта незавершенного строительства общественного-торгового комплекса с подземными автостоянками, расположенного по ул. Ватутина в г. Новосибирске от 28.07.2017 г., оформленные протоколом от 02.08.2017 г., возложить на ответчиков судебные расходы.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласились ФИО1, ФИО2

В апелляционной жалобе изложена просьба решение суда отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить полностью.

В жалобе апеллянты ссылаются на то, что на момент проведения собрания 28.07.2017 г. и до настоящего времени, Общественно-торговый комплекс с подземными автостоянками по <адрес>, не введен в эксплуатацию и является действующим объектом капитального строительства-застройщик ООО «ПК Подсолнух», законом не предусмотрен орган управления в виде собрания участников долевой собственности объекта капитального (незавершенного) строительства, компетенция и полномочия собрания указанного сообщества, следовательно, решение собрания сообщества, не могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц, так как, такие последствия (обязанности) не предусмотрены законом.

Апеллянты указывают, что оспариваемое решение собрания обязало каждого участника долевой собственности объекта капитального строительства внести изменения в свой (индивидуальный) договор подряда, если таковой имеется, с ООО «Компания Сибирский Торговый центр», что прямо противоречит ст. 421 Гражданского кодекса РФ («Свобода договора»).

Также апеллянты указывают, что принимая спорное решение суд первой инстанции неверно определил обстоятельства имеющие значения для дела, неправильно применил нормы материального права (ЖК РФ), не применил закон, подлежащий применению ст. 246, 247 ГК РФ.

Правоотношения участников долевой собственности прямо урегулированы главой 16 ГК РФ, следовательно, п. 1 ст. 6 ГК РФ не может быть применен в данном случае.

Также апеллянты полагают, что в голосовании 28.07.2017 г. принимали участие собственники, которые незаконно зарегистрировали на себя доли (будущие помещения), относящиеся к местам общего пользования, причем какова суммарная величина этих долей и кому они принадлежат - неизвестно, т.к., инвентаризация объекта не проводилась.

Указанное ведет к неверному результату подсчёта голосов, т.к. доли в праве общей собственности на общее имущество (площади мест общего пользования) при голосовании учитываться не должны.

В силу вышеизложенного невозможно по правилам ЖК РФ достоверно определить количество голосов, которым обладает каждый участник долевой собственности объекта незавершенного строительства будущего нежилого здания.

Кроме того, апеллянты указывают, что решением общего собрания были разрешены вопросы, выходящие за пределы компетенции общего собрания. У собрания собственников помещений нет компетенции принимать решения в отношении имущества (квартиры, помещения) конкретного собственника, изменения его физических параметров, увеличение, приращение, уменьшение или даже ремонта.

По мнению апеллянтов, решение собраний участников общей долевой собственности объекта незавершенного строительства Общественно-торговый комплекс с подземными автостоянками по <адрес> (кадастровый №), от 26.03.2015 г. и от 28.07.2017 г., оформленные протоколами от 30.03.2015 г. и от 02.08.2017 г. следует рассматривать как соглашение (сделку) участников долевой собственности, которое не получило юридической силы в связи с не достижением согласия всеми участниками, следовательно, данное соглашение/решение не породило никаких обязательств, оно ничтожно.

Вывод суда о том, что кворум в 2/3 по вопросам, указанным в п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, определяется от количества собственников, принимающих участия в собрании (решение стр. 8 предпоследний абзац) ошибочен, противоречит п. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Также апеллянты указывают, что к компетенции какого-либо собрания не относится вмешательство в договорные отношения и обязывание участников долевой собственности объекта капитального (незавершенного) строительства заключить/изменять договор подряда с ООО «Компания Сибирский торговый центр», если таковой имеется, следовательно, в силу п.3 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно.

Кроме того, апеллянты указывают, что в рассматриваемом случае сообщение о проведении 28.07.2017 г. собрания, его инициаторах и повестки до собственников, предусмотренным законом способом вообще не было доведено, следовательно, принятые собранием решения, следует рассматривать как решения, принятые по вопросам, не включенным в повестку собрания.

Апеллянты полагают, что уведомления по телефону и объявление в газете «Советская Сибирь», как способ уведомления участников, ранее в сообществе никогда не применялся, собранием данный способ уведомления не утверждался, а значит, указанный способ является ненадлежащим способом уведомления.

Также апеллянт указывают, что в протоколе общего собрания отсутствуют обязательные реквизиты. Из содержания представленного протокола от 02.08.2017 г. следует, что повесткой дня, в нарушения п. 3 приказа Минстроя и ЖКХ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр, не было предусмотрено избрание секретаря общего собрания. Вместе с тем в Протоколе имеется запись: секретарь Васильева П.В.

Апеллянты не согласны с выводами суда о том, что обратившись в Заельцовский районный суд г. Новосибирска с исковым заявлением о признании недействительным решения собрания от 26.03.2015 г. (дело № 2- 1194/2018, истцы ФИО5 и ФИО2, ответчики ФИО6 и ФИО6), а впоследствии отказавшись от данного иска, истцы утратили право повторно ссылаться на недействительность решения собрания от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям, установленным ст. 181.4 ГК РФ.

В заявлении, поданном третьими лицами ФИО7, ФИО8, ФИО9, Гаер С.А., ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ООО «Л.Марти», ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО5 и ФИО35, содержится просьба об отмене решения суда первой инстанции и удовлетворении апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела на основании п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что общим собранием участников общей долевой собственности на общественно-торговый комплекс с подземными автостоянками (объект незавершенного строительства) по <адрес>, оформленным протоколом от 28.07.2017 г., принято решение о внесении изменений в договор на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране здания общественноторгового комплекса с подземными автостоянками по <адрес>, изложив п. 8.2 договора в следующей редакции: оплата собственником стоимости работ (услуг) исполнителя по настоящему договору производится в следующем порядке: 80% стоимости работ, определенной в п. 8.1 оплачивается собственником в срок до 15.08.2017 г., 20% стоимости работ, определенной в п. 8.1 договора оплачивается собственником в течение 15 дней с даты выдачи Инспекцией Государственного строительного надзора Заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов в проектной документации.

Полагая, что при проведении и созыве общего собрания допущены существенные нарушения действующего законодательства, истцы обратились в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что при проведении общего собрания не было допущено существенных нарушений порядка его проведения, которые могли бы являться основанием для признания решения общего собрания недействительным, которое принято по вопросам, входящим в его компетенцию и включенным в повестку дня при отсутствии данных о нарушениях прав истцов принятым на собрании решением и в условиях принятия решения необходимым большинством голосов собственников соответствующего объекта недвижимого имущества.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании представленных доказательств, надлежащим образом мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и требованиям закона, изложенных в ст.ст. 44-48 ЖК РФ и ст.ст. 181.1-181.5 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, подлежащим применению по аналогии закона к спорным правоотношениям наряду с положениями гл. 9.1 ГК РФ в части определения кворума общего собрания и результатов голосования собственников помещений нежилого здания, общее собрание собственников помещений является органом управления. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности проведения собрания собственников помещений объекта незавершенного строительства, права которых регламентированы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ, отклоняются как основанные на ненадлежащем толковании закона.

Урегулированные ст.ст. 246 и 247 ГК РФ отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу пользования и распоряжения общим имуществом не охватывают сферу управлению общим имуществом и по своему содержанию не содержат запрета на принятие согласованного решения собственниками объекта незавершенного строительства путем проведения общего собрания его собственников в тех случаях, когда согласование позиции с каждым собственником в индивидуальном порядке представляется затруднительным или является невозможным, например, в силу значительного числа собственников, как это имеет место в настоящем случае.

Поэтому суд первой инстанции правомерно к указанным отношениям применил нормы ЖК РФ по аналогии закона, что не противоречит правомочиям собственника по распоряжению имуществом.

Указание апеллянтов на нарушение обжалованным решением требований ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, не могут быть приняты во внимание, так как в силу пп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

Свобода договора не является абсолютной и не может служить препятствием реализации субъективных гражданских прав, в то время как согласованное волеизъявление необходимого большинства собственников здания общественноторгового комплекса, оформленное решением собрания, порождает правовые последствия для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (его собственников - участников соответствующего гражданско-правового сообщества).

Вопреки доводам жалобы, решение общего собрания собственников может выступать в качестве основания возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей и, соответственно, повлечь для иных собственников определенные им гражданско-правовые последствия.

Данный вывод суд основывает на содержащейся в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правовой позиции, согласно которой к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 – 48 ЖК РФ, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ.

В условиях отсутствия соглашения о порядке покрытия расходов по содержанию общего имущества и завершению его строительства, достигнутого с каждым участников долевой собственности, использование правового механизма, предусмотренного ч. 2 ст. 181.1 ГК РФ, является единственно возможным способом реализации прав большинства собственников, которое не может быть поставлено в зависимость от желания каждого отдельно взятого инвестора и не обусловлено конкретными организационно-правовыми формами формирования консенсуса большинства собственников, будь то товарищество собственников недвижимости, жилищно-строительный кооператив и т.п.

Оспоренное истцами решение общего собрания не возлагает на них обязанности по заключению договора, однако, в отсутствие соглашения по несению сособственниками расходов по содержанию общего имущества нежилого здания, фактически понесенные расходы других собственников будут являться неосновательным обогащением собственника, уклоняющегося от их несения.

По мнению истцов ФИО1 и ФИО2, в собрании участвовали собственники, которые провели незаконную регистрацию за собой права собственности на места общего пользования, в связи с чем, результаты голосования не могут быть признаны обоснованными и учтены при голосовании, однако в нарушение требований п. 1 ст. 56 ГПК РФ каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что кто-либо из участников собрания незаконно зарегистрировал на себя доли (будущие помещения), относящиеся к местам общего пользования, суду представлено не было, как и не указаны конкретные лица с размером принадлежащих им долей и суммарной величиной площади присвоенных ими помещений общего пользования.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания 28.07.2017 г. было компетентно решать вопросы внесения изменений в договор на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране здания общественно-торгового комплекса с подземными автостоянками по <адрес> в части уточнения порядка и сроков оплаты собственником стоимости работ (услуг) исполнителя по соответствующему договору, а доводы жалобы о ничтожности такого решения, как принятого по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, противоречит требованиям закона.

Доводы жалобы об ошибочности выводов суда о том, что кворум в 2/3 по вопросам, указанным в п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, определяется от количества собственников, принимающих участия в собрании, а не количества всех собственников, не могут быть во внимание суда апелляционной инстанции, поскольку относятся к оценке решения собрания, не являющегося предметом судебного рассмотрения исходя из существа заявленных требований – решения собрания от 26.03.2015 г., которое в установленном законом порядке недействительным не признано, не отменено и является действующим.

Доводы истцов о нарушении порядка уведомления о проведении собрания, порядка проведения собрания, проверялись судом, но не нашли своего подтверждения.

Иные доводы жалобы не содержат юридически значимых обстоятельств, которые могут быть положены в основу выводов об удовлетворении требований о признании недействительным оспоренного решения собрания.

Материалами дела подтверждается наличие необходимого кворума и реальность голосования, участие истцов в голосовании на результаты голосования повлиять не могло.

При таких обстоятельствах, обжалованное решение является законным и обоснованным, а потому отмене по доводам жалобы не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 21 сентября 2018 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: