Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Туровой Т.В. гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Красноярска о признании договора земельного участка продленным, обязании к регистрации дополнительного соглашения о продлении договора аренды по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Советского районного суда г. Красноярска от 04.10.2016 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Красноярска о признании договора земельного участка продленным, обязании к регистрации дополнительного соглашения о продлении договора аренды отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Красноярска о признании договора аренды земельного участка продленным на неопределенный срок, обязании к регистрации дополнительного соглашения о продлении договора аренды, ссылаясь на то, что <дата> ДМИ и ЗО администрации г. Красноярска на основании распоряжения администрации г. Красноярска от <дата> заключил с ней договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 908,19кв.м, на срок с <дата> по <дата>, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю. Впоследствии действие договора было продлено на срок до <дата> на основании распоряжения администрации г.Красноярска от <дата>. <дата> сторонами заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка. Однако, распоряжением администрации г. Красноярска № от <дата> распоряжение от <дата> отменено. В ее адрес ДМИ и ЗО администрации г. Красноярска направлен проект соглашения о расторжении договора аренды от <дата>. В настоящее время на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2 просит решение отменить, считает его незаконным и необоснованным, ссылаясь на доводы, изложенные в обоснование исковых требований, кроме того, приводит положения п.2 ч.2 ст.621 ГК, согласно которым если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на прежних тех же условиях. Также указывает на то, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, более того, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 40%, поэтому истец имеет право на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ДМИ и ЗО – ФИО3 указывает, что на дату обращения в департамент с заявлением ФИО1 было известно о вступлении в действие отдельных положений ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской федерации и отдельные законодательные акты РФ» и о том обстоятельстве, что с 01.03.2015 года вступает в действие в новой редакции Земельный кодекс Российской федерации, согласно которому существенно меняются условия предоставления земельных участков. Кроме того в адрес ФИО1 направлялось уведомление о расторжении договора аренды, которое было получено ФИО1 <дата>, в связи с чем, ее довод об отсутствии возражений со стороны департамента и возможности применения п.2 ч.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской федерации не обоснован. Также при наличии права на объект незавершенного строительства ФИО1 имеет право обратиться в адрес департамента с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства в порядке п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации г. Красноярска ФИО4 также полагает решение суда законным и обоснованным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представители истца ФИО2, ФИО5 Иные лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав представителей истца поддержавших доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене, поскольку выводы суда противоречат установленным по делу обстоятельствам, основаны на неправильном толковании и применении норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Так, судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что распоряжением администрации г. Красноярска от <дата>№ «О предоставлении ФИО1 земельного участка» ФИО1 предоставлен в аренду на три года без проведения торгов (конкурсов, аукционов) земельный участок № из земель поселений, оценочная зона №, площадью 908, 19 кв.м., расположенный по адресу: Красноярск<адрес> (п.1).

Пунктом 2 данного распоряжения комитету по архитектуре и градостроительству администрации города предписано выдать в двухнедельный срок по заявке застройщика архитектурно-планировочное задание и разрешение на строительство.

Пунктом 3 распоряжения ФИО1 предписано обеспечить вынос на местности (в натуре) границ земельного участка; обратиться до заключения договора аренды земельного участка в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Красноярскому краю для постановки на государственный кадастровый учет и изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка; обеспечить регистрацию договора аренды земельного участка в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним на территории Красноярского края.

В соответствии с п.4 распоряжения департамент недвижимости администрации города обязан в семидневный срок выдать заинтересованным лицам копии распоряжения и заключить договор аренды земельного участка (л.д. 7).

<дата> на основании указанного выше распоряжения ДМИ и ЗО администрации г. Красноярска и ФИО1, действующая в лице представителя ФИО6, заключили договор аренды № данного земельного участка, зарегистрировав его в ГУФРС по Красноярскому краю <дата> (л.д. 8-12).

Срок действия договора определен с <дата> по <дата> (три года).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что он прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.

Как следует из п. 4.3.2. договора, арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения рока действия договора. По смыслу указанного пункта реализация преимущественного права возможна арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязанности (абз.2).

Земельный участок передан согласно акту приема-передачи от <дата>, при этом указано, что датой фактической передачи является <дата> (л.д.16).

На земельном участке ФИО1 возведен объект незавершенного строительства со степенью готовности 40 % (л.д.25).

Земельный участок и незавершенный строительством объект готовностью 40 % поставлены на кадастровый учет, объекту присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д. 13-15, 25-47).

Распоряжением администрации г. Красноярска от <дата>№ продлен срок аренды указанного выше земельного участка до <дата> (л.д.17).

На основании данного распоряжения ДМИ и ЗО администрации г. Красноярска и ФИО1 <дата> подписано дополнительное соглашение № к договору аренды от <дата>№, установлен новый размер арендной платы, срок договора продлен до <дата> (п.п.1, 4 л.д.28).

Также из материалов дела следует, что ФИО1 в адрес заместителя главы города – руководителя департамента градостроительства <дата> (то есть до истечения срока аренды – <дата>) направлено заявление о продлении срока предоставления спорного земельного участка на три года, вх. № от <дата> (л.д.19).

Кроме того, в материалы дела представлено заявление ФИО1 на имя заместителя главы города – руководителя департамента муниципального имущества и земельных отношений от <дата> (вх. № от <дата>) с просьбой о продлении срока предоставления спорного земельного участка для строительства индивидуального жилого дома (л.д.20).

На основании обращений ФИО1 администрацией г. Красноярска вынесено распоряжение № от <дата> о продлении срока аренды спорного земельного участка до <дата> с возложением на ФИО1 обязанности по обеспечению регистрации договора аренды в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», государственного кадастрового учета, получения в установленном порядке разрешения на строительство (л.д.22).

<дата> сторонами (сторону ФИО1 представлял ФИО2, по доверенности) подписано дополнение № к договору аренды земельного участка от <дата>, согласно которому срок договора аренды продлен до <дата> (л.д.23).

<дата> в адрес ФИО1 Управлением Росреестра по Красноярскому краю направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации дополнения № от <дата> для предоставления в срок до <дата> необходимых документов, суть ответа сводится к тому, что действующим на момент совершения регистрационных действий законодательством не предусмотрена возможность заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка (л.д. 50-52)

<дата> в адрес ФИО7 и уполномоченного ею представителя ФИО2 направлено Уведомление Управления Росреестра по Красноярскому краю о приостановлении государственной регистрации в связи с поступлением в Управление <дата> заявления ПНА в связи с предоставлением дополнительных документов (л.д.53)

<дата> распоряжением администрации г. Красноярска отменено распоряжение от <дата>, в адрес ФИО1 ДМИ и ЗО администрации г. Красноярска направлен проект соглашения о расторжении договора аренды от <дата> (л.д.48-49).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что заявление о заключении договора аренды спорного земельного участка подано истцом в ДМИ И ЗО до <дата>, то есть, до вступления в силу изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, однако, позднее дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, действовавшего до <дата>, в связи с чем, первоначальное предоставление истцу по договору аренды земельного участка без проведения торгов не подпадает под перечисленные в подпунктах 1-30 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаи предоставления земельных участков без проведения торгов, условие подпункта 4 пункта 4 ст. 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации не соблюдается, следовательно, по Земельному кодексу Российской Федерации в действующей редакции право на заключение нового договора аренды арендуемого земельного участка без проведения торгов истица не имеет.

Судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, поскольку оно принято без учета фактических обстоятельств дела, с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Так, по общему правилу, установленному п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36, и ст. 46 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Ф и отдельные акты РФ» п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015 года.

В ст. 34 Федерального Закона № 171-ФЗ содержатся переходные положения, для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015 года, в частности, п. 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Случаи, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015 года, пожелает заключить (продлить) договор аренды на новый срок по ранее действовавшим правилам (п. 3 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015), в переходных положениях не урегулированы.

При этом, согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с п. 3 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14, 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указаны условия, только при одновременном наличии которых названное право может быть реализовано: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и п. 2 ст. 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Кроме того, п.п. 10 п. 2 данной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в том числе, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, из материалов дела следует, что ФИО1 в адрес руководителя компетентного органа администрации г. Красноярска <дата>, то есть до истечения срока договора аренды – <дата>, направлено заявление о продлении срока предоставления спорного земельного участка на три года, вх. № от <дата> (л.д.19).

Кроме того, из материалов дела также следует, что истицей на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства со степенью готовности 40 %, земельный участок и незавершенный строительством объект готовностью 40 % поставлены на кадастровый учет, объекту присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д. 13-15, 25-47), что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что истица обратилась в компетентные органы с заявлением о заключении договора аренды после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, противоречит материалам дела.

Более того, судом не учтено, что истица в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации является собственником объекта незавершенного строительства, и земельный участок мог быть предоставлен ей без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд первой инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что договор аренды от <дата>№ предусматривал её (ФИО1) преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, а также содержал положение о том, что если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (п. 6.3 договора л.д.11), тогда как исходя из буквального толкования данных положений договора, а также принимая во внимание, что арендатор – физическое лицо в данном случае во взаимоотношениях с органами власти является наиболее слабой стороной, следует вывод, что на момент обращения в компетентные органы как <дата>, так и <дата>, срок договора от <дата> не истек и, по сути, действие его пролонгировано на прежних условиях, при этом истица продолжала уплачивать арендные платежи.

При этом довод представителя ДМИ и ЗО о том, что в адрес истицы направлялось уведомление о расторжении договора аренды и было получено последней <дата> (л.д.122) в нарушение положений ст.56 ГПК РФ какими-либо доказательствами не подтвержден, истицей данный факт категорически отрицался.

Более того, данное утверждение противоречит собственно действиям стороны ответчика, поскольку, как уже отмечено выше, администрацией г. Красноярска вынесено распоряжение № от <дата> о продлении срока аренды спорного земельного участка до <дата> (л.д.22) и <дата> сторонами подписано дополнение № к договору аренды земельного участка от <дата>, согласно которому срок договора аренды продлен до <дата> (л.д.23).

Таким образом, анализ изложенного выше, позволяет сделать вывод, что в продлении арендных отношений истице отказано исключительно по формальным основаниям – заключено дополнительное соглашение к договору аренды, а не новый договор аренда, как предусмотрено ныне действующим законодательством, что недопустимо и требует восстановление нарушенного права истицы, которая, исходя из существа заявленных исковых требований, их материально-правового обоснования, просит о заключении с нею договора аренды земельного участка на прежних условиях для завершения строительства жилого дома.

При этом довод представителя администрации г. Красноярска о том, что администрация не является надлежащим ответчиком по делу, судебной коллегией не принимается, поскольку, именно распоряжением администрации города от <дата> отменено её же распоряжение от <дата>, которым постановлено продлить срок арендных отношений с ФИО1 до <дата> и на основании которого заключено дополнительное соглашение № от <дата>, тогда как, с учетом приведенных выше положений закона, регулирующего спорные правоотношения, следовало заключать новый договор аренды на прежних условиях.

При этом, следует принять во внимание, что департамент муниципального имущества и земельных отношений, согласно распоряжению администрации города от <дата>№, которым утверждено положение о департаменте муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска (сокращенное наименование – департамент горимущества), являясь юридическим лицом, тем не менее является органом администрации города Красноярска, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью города, то есть, входит в структуру исполнительных органов администрации города, следовательно, обязанность по устранению нарушений прав истицы может быть возложена непосредственно на главный исполнительный орган муниципального образования – администрацию города Красноярска.

При таком положении, обжалуемое решение нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а, с учетом изложенного выше, принимая во внимание достаточность представленных суду доказательств, требования истицы подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Красноярска от 04 октября 2016 года отменить, рассмотреть требования по существу.

Обязать администрацию города Красноярска заключить с ФИО1 новый договора аренды земельного участка № из земель поселений оценочная зона №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 908, 19 кв.м. на прежних условиях без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства – индивидуального жилого дола по адресу: <адрес>, осуществить регистрацию договора аренды в управлении Росреестра по Красноярскому краю.

Председательствующий:

Судьи: