Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 06 апреля 2017 года, которым постановлено:

исковые требования ПАО «ФИО10» в лице Башкирского отделения №... к ФИО1 о распространении действия договора ипотеки на залоговое реконструированное здание, удовлетворить.

Распространить действия договоров ипотек №... от дата и №... от дата на реконструированный объект недвижимости - здание пожарного депо, назначение: нежилое, 3-этажный, инв. №..., расположенное по адресу: адрес, кадастровый №... в пользу ПАО «ФИО9».

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО «ФИО11» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Заслушав доклад судьи Мухаметовой Н.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ПАО «ФИО16» в лице адрес отделения №... обратилось в суд с иском к ФИО1 о распространении действия договоров ипотек №... от дата и №... от дата на реконструированный объект недвижимости - здание пожарного депо, назначение: нежилое, 3-этажный, инв. №..., расположенное по адресу: РБ, адрес, пл.Лесокомбината, адрес, стр.2, кадастровый №... в пользу ПАО «ФИО15»; взыскании с ФИО1 в пользу ПАО «ФИО12» расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, указав в обоснование иска на то, что определением Мелеузовского районного суда РБ от дата удовлетворено заявление о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений Третейского суда №... от дата. и №... от дата по иску ПАО «ФИО14» о взыскании задолженности с ООО ПКФ «ФИО13», ИП ФИО1, ФИО1, ФИО2 и обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1, по договорам ипотек: №... от дата, №... от дата (далее - Договоры ипотек): 1) объект недвижимости - здание пожарного депо, назначение: нежилое, 3-этажный, общей площадью 859,1 кв.м., инв.№..., литер О, расположенное по адресу: адрес 2) право аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес, сроком на 49 лет, на котором находится закладываемый объект недвижимости, общая площадь 2266 кв.м., кадастровый №.... Установлена начальная продажная цена 8255000 руб.

В связи с невозможностью реализации с публичных торгов вышеуказанное залоговое имущество судебный пристав-исполнитель адрес МОСП УФССП России по РБ вынес постановление о снижении цены, переданную на реализацию имущества на 15 % от дата На этом основании ПАО «ФИО17» обратился в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения судебного акта по делам №... и №..., прилагая оценку от дата., в котором просило пересмотреть начальную продажную цену заложенного имущества. В процессе рассмотрения данного заявления выяснилось, что Залогодатель без согласия Залогодержателя-Банка самовольно произвел реконструкцию залогового здания путем увеличения общей площади. По словам Залогодателя пристроил еще 2 этажа, т.е. на данный момент в совокупности это 5-этажное здание. Определением суда от дата. отказано в удовлетворении заявления с указанием о необходимости обращения в суд в ином порядке для изменения предмета залога и обращения взыскания на заложенное имущество по вышеуказанным договорам ипотек.

Согласно п.4.1.4 договоров ипотек Залогодатель обязан согласовывать с ПАО ФИО18 перепланировку кредитуемых объектов недвижимости, влекущую их конструктивное изменение и изменение в стоимости в случае реализации. В соответствии с сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ предмет залога, а именно здание пожарного депо, кадастровый №..., расположенное по адресу: адрес площадь по данным ЕГРПН составляет 859,10 кв.м., в ГКН - 1011,90 кв.м. с учетом произведенной реконструкции. Как выяснилось в ходе судебного разбирательства, заемщик-залогодатель осуществил пристрой к залоговому имуществу, предварительно не согласовав с Банком. В настоящий момент данная реконструкция не зарегистрирована в ЕГРПН. В соответствии с п.5.1 договоров ипотек за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Заемщик свои обязательства по кредитным договорам не исполняет. То есть у Банка имеются законные основания обратить взыскание на залоговые имущества.

Согласно протоколу окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах заложенное имущество выставлялось на торги, соответственно он есть в наличии. Обязательства по внесению изменений в ЕГРП и ГН отсутствуют, в связи с тем, что предмет залога прямо указан в договорах. Согласно Свидетельству о ГРП от дата данные о залоге были внесены ЕГРПН. Обращает внимание, что предмет ипотеки на момент вынесения определения суда имеется в наличии. Его реконструкция не влечет прекращения Договора ипотеки.

На основании постановлении о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% исполнительные листы, касательно обращения взыскания на залоги, дата были отозваны Банком. У комиссии по проведению торгов по продаже заложенного имущества также не было претензий по предмету продажи. Соответственно, предмет залога имеется в наличии и не подлежит уточнению ни в ЕГРПН, ни ГКН.

При выездном осмотре представителем Банка выяснилось, что вышеуказанное залоговое здание трех этажное, т.е. Залогодатель не произвел

реконструкцию. Предоставленное для суда уведомление о несоответствии сведений ГКН и ЕГРП не является достоверной.

Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит ФИО1, указывая на его незаконность, ссылаясь на то, что при заключении договора ипотеки от дата. площадь здания не соответствовала заявленной, о чем истцу было известно; здание имеет 3 этажа со стороны адрес, 5 этажей со стороны адрес; здание находится в том же виде; считает, что суду следовало осуществить выезд для установления фактического количества этажей здания; считает, что уменьшение фактического размера здания необходимо истцу для уменьшения его продажной стоимости.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения, в отсутствие доказательств отсутствия по уважительной причине, коллегия в силу положений ст.ст.167,327 ГПК РФ, находит возможным рассмотрение дела.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ПАО «ФИО19» ФИО4 (по доверенности), поддержавшего решение, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.По смыслу приведенных правовых норм условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в обеспечение исполнения ФИО1 принятых на себя обязательств по кредитным договорам, заключенным с ОАО «ФИО20» дата и дата, между названным банком и ФИО1 заключены договора об ипотеке №... от дата и №... от дата (л.д.24-33, 34-45).

Договора зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем Управлением Росреестра по адрес сделана запись о государственной регистрации обременения (ипотеки) от дата и от дата (л.д.33,45).

Предметом договора ипотеки согласно ст. 1 договора являлась передача ФИО1 в залог Банку принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на земельный участок: объекта недвижимости - здание пожарного депо, назначение: нежилое, 3-этажный, общей площадью 859,1 кв.м., инв.№..., литер О, расположенное по адресу: адрес и право аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес сроком на 49 лет, на котором находится закладываемый объект недвижимости, общей площадью 2266 кв.м., кадастровый №....

Определением Мелеузовского районного суда РБ от дата удовлетворено заявление о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений Третейского суда №... от дата и №... от дата по иску ПАО «ФИО21» о взыскании задолженности с ООО ПКФ «ФИО22», ИП ФИО1, ФИО1, ФИО2 и обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1 по договорам ипотек №... от дата.: №... от дата - объект недвижимости - здание пожарного депо, назначение: нежилое, 3-этажный, общ.пл. 859,1 кв.м., инв.№..., литер О, расположенное по адресу: адрес; право аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес, сроком на 49 лет, на котором находится закладываемый объект недвижимости, общая площадь 2266 кв.м., кадастровый №.... Установлена начальная продажная цена 8255000 руб.

Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ площадь предмета залога: здания пожарного депо, кадастровый №..., расположенного по адресу: адрес по данным ЕГРП составляет 859,10 кв.м, в ГКН - 1011,90 кв.м с учетом произведенной реконструкции.

ПАО «Сбербанк России» указывает, что ФИО1 осуществил пристрой к залоговому имуществу предварительно не согласовав с банком.

Однако, согласно п.4.1.4 договоров ипотек Залогодатель не вправе без письменного согласия Залогодержателя производить перепланировку кредитуемых объектов недвижимости, влекущую из конструктивное изменение и изменение в стоимости в случае реализации.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в договорах ипотек объекта недвижимости №... от дата и №... от дата, заключенном между ОАО «ФИО23», как залогодержателем, и ФИО1, как залогодателем, были указаны те же наименование, местонахождения и параметры передаваемого в ипотеку здания пожарного депо, что и в записи ЕГРП о праве собственности ФИО1 на это здание.

Следовательно, на момент заключения названных договоров ипотек содержащееся в нем описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона.

Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в ЕГРП.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога.

В рамках рассматриваемого вопроса распространения обременения ипотекой на реконструированные нежилые помещения к толкованию и применению указанных норм следует подходить, исходя из понимания реконструкции именно как неотделимого изменения параметров уже существующего объекта, который не утрачивается по завершении такой реконструкции и не образует нового объекта недвижимости.

Изменение предмета ипотеки в связи с реконструкцией здания в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Гражданской кодекс РФ, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта капитального строительства в случае его реконструкции.

В кредитном договоре и договоре залога отсутствует условие о том, что право залога не будет распространяться на здания и сооружения, находящиеся или возводимые залогодателем на земельном участке, право собственности, которого передано в залог, равно как и на помещения, возведенные в результате реконструкции, переданного в залог имущества.

С учетом изложенного, независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.

Таким образом, несоответствие площади реконструированного предмета залога данным ЕГРП, не влечет прекращение договоров ипотек №... от дата и №... от дата, следовательно, действие данных договоров подлежат распространению на залоговый реконструированный объект недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, коллегия полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил юридически значимые обстоятельства, которые подтверждены материалами дела и исследованными доказательствами, получившими в решении правовую оценку, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом не допущено, апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ к отмене постановленного судом решения.

Руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 06 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий: Ф.Т. Нурисламов

Судьи: Р.Х. Мугинова

Н.М. Мухаметова

Справка: судья Насырова Л.И.