Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 21 декабря 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ПАО РОСБАНК ФИО1 на решение Первомайского районного суда г. Омска от 17 октября 2016 года, которым постановлено:

«Признать недействительным предварительный договор аренды нежилого помещения № <...> от <...>, заключенный между ФИО2 и Публичным акционерным обществом «Росбанк».

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения от <...>, заключенный между ФИО2 и Публичным акционерным обществом «Росбанк».

Применить последствия признания сделки недействительной, привести стороны в первоначальное положение».

Заслушав доклад судьи областного суда Дзюбенко А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ПАО РОСБАНК о признании договоров недействительными. В обоснование требований указала, что в период брака с ФИО2 приобрели нежилое помещение по адресу: г. <...><...>ФИО2 заключил с ПАО РОСБАНК предварительный договор аренды нежилого помещения № <...>, а <...> основной договор аренды указанного нежилого помещения, хотя она возражала против этих сделок, о чем направила ответчикам <...> и <...> письменные уведомления. Нотариально удостоверенное ее согласие ответчиками получено не было.

На основании изложенного в исковом заявлении просила признать недействительными предварительный договор № <...> аренды нежилого помещения, заключенный между ФИО2 и ПАО РОСБАНК <...> и договор аренды нежилого помещения между теми же сторонами от <...>, применить последствия недействительности сделок.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании требования поддержал в полном объеме и пояснил, что при заключении ответчиками предварительного договора ФИО2 еще не являлся собственником нежилого помещения. На момент подписания банком договора аренды ПАО РОСБАНК располагало уведомлением о несогласии супруги ФИО2 на совершение сделки.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ПАО РОСБАНК ФИО1 в судебном заседании требования не признала ввиду их необоснованности. Считала, что договор аренды был заключен менее чем на 11 месяцев, следовательно, не подлежал государственной регистрации, нотариального согласия истца на совершение этой сделки не требовалось. К тому же, уведомление от ФИО3 поступило уже после подписания договора аренды.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ПАО РОСБАНК ФИО1 считает постановленное решение незаконным, необоснованным, подлежащим отмене. Указывает, что судом не были учтены положения ст. 429 ГК РФ, из содержания которой следует, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества. Действующее законодательство не содержит требований о необходимости получения согласия супруга на заключение предварительного договора. Также отмечает, что суд неверно применил пункт 3 статьи 35 СК, поскольку передача имущества в аренду на срок менее 1 года не является распоряжением имуществом, на которое по смыслу п. 3 ст. 35 СК требуется нотариальное согласие другого супруга. Кроме того, суд не принял во внимание то обстоятельство, что уведомление истца о несогласии на совершение сделки было получено банком только <...>. Уведомление ФИО2 о несогласии ФИО3 было направлено в адрес банка <...> в 21:50, то есть после заключения договора аренды и принятия банком спорного помещения по акту приема-передачи. Таким образом, на момент заключения договора аренды банк не знал и не мог знать о наличии возражений ФИО3 Податель жалобы также полагает банк добросовестным участником гражданского оборота, в то время как действия ФИО3 и ФИО2 по несвоевременному извещению банка о несогласии ФИО3 со сделкой не получили надлежащей оценки судом.

В возражениях на апелляционную жалобу истец ФИО3 выражает согласие с постановленным решением.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежаще.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца ФИО4, ответчика ФИО2, представителей ответчика ПАО РОСБАНК ФИО1, ФИО5 обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 167 Гражданского кодекса РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По правилам ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО6 (добрачная фамилия Д.) Е.П. с <...> состоит в зарегистрированном браке с ФИО2 (л.д.8).

Супругами А-выми приобретено право собственности на нежилое помещение по адресу: <...> на основании договора купли-продажи № <...> от <...>, государственная регистрация перехода к ФИО2 права собственности на указанный объект недвижимости осуществлена <...> (л.д.44, 148-151).

Согласно ст. 34 СК РФ указанное имущество как нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью.

<...>ФИО2 заключил с ПАО РОСБАНК предварительный договор аренды нежилого помещения № <...>, согласно которому арендодатель обязуется заключить с арендатором в срок не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на нежилое помещение площадью 633,7 кв.м по адресу: <...> договор аренды – основной договор аренды части помещения № <...> общей площадью 221 кв.м, состоящее из комнат согласно списку. Основной договор должен быть заключен на условиях, содержащихся в проекте договора, являющемся приложением № <...> к настоящему договору (п.4) (л.д.11-37).

<...> между ИП ФИО2 и ПАО РОСБАНК заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет в аренду, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 221 кв.м, входящую в состав нежилого помещения 1П общей площадью 633,7 кв.м по адресу: <...> (п.2.1).

Истец просила признать предварительный договор аренды нежилого помещения № <...> от <...> и договор аренды этого имущества от <...> недействительными, поскольку сделки совершены с нарушением действующего законодательства в отсутствие ее нотариального согласия.

Согласно положениям ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Правила указанной статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.

В данном случае иное установлено ст. 35 СК РФ, в соответствии с которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.Истец в заявлении указывает, что после того, как был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № <...> от <...> и в последующем ей стало известно о распоряжении супругом ФИО2 их общим имуществом без ее согласия путем сдачи его в аренду, она направила в адрес ответчиков уведомление о несогласии со сделкой.

Доказательства того, что до заключения предварительного договора аренды и договора аренды ФИО3 знала о том, что ФИО2 ей было известно о заключаемом договоре, ее согласие наличествовало, в материалах дела отсутствуют.

Доводы ПАО РОСБАНК о том, что договор аренды был заключен до того, как ФИО3 направила ПАО РОСБАНК возражения относительно заключения договора, равно как и о том, что ФИО2 сообщил банку о наличии возражений супруги после подписания договора аренды и после того, как помещение было передано ПАО РОСБАНК в аренду по акту приема-передачи, отклоняются судебной коллегией, поскольку не имеют юридического значения для исхода настоящего спора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что поскольку оспариваемые сделки совершены в период нахождения ФИО2 и ФИО3 в зарегистрированном браке, нежилое помещение по адресу: <...> является совместной собственностью супругов, для распоряжения которым ФИО2 должен был получить нотариально удостоверенное согласие супруги ФИО3, отсутствие такого согласия влечет признание оспариваемых договоров недействительными, как не соответствующих требованиям закона.

Доводы апелляционной жалобы о том, что для заключения как предварительного договора аренды, так и основного договора аренды не требовалось нотариального согласия истца ввиду установления срока аренды не более 11 месяцев повторяют доводы ответчика в суде первой инстанции и подлежат отклонению по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 3.1 договора условия договора аренды применяются с даты передачи помещения до осуществления арендодателем постановки на кадастровый учет помещения, необходимого для заключения долгосрочного договора аренды нежилого помещения (срок 7 лет), но не более 11 месяцев.

Далее, п. 3.2 договора аренды нежилого помещения предусматривает, что в отсутствие возможности заключения долгосрочного договора аренды стороны подписывают соглашение о продлении срока аренды на следующие 11 месяцев. При этом количество пролонгаций срока аренды не может быть менее семи раз (л.д.165-179).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ПАО РОСБАНК дали противоречивые пояснения относительно срока действия договора и воли сторон при заключении договора относительно срока действия договора. Так, представители ответчика указали, что договор аренды заключен на срок менее года, однако на основании пункта 3.2 договора у ФИО6 возникла обязанность не менее 7 раз подписать соглашение о продлении договора аренды на следующие 11 месяцев. При этом в договоре ПАО РОСБАНК выражает свое намерение в течение 7 лет арендовать у ФИО2 помещение. Затем в ходе судебного заседания позицию поменяли и указали, что подписание дополнительных соглашений о продлении договора аренды является правом арендодателя и в том случае, если арендодатель откажется от подписания дополнительных соглашений, то договор аренды прекратит свое действие.

Условие п. 3.2 договора об обязанности сторон подписать соглашение о продлении договора не менее 7 раз на следующе 11 месяцев никем не оспорено, недействительным не признано и по своему содержанию порождает у сторон обязанность подписать соглашение о продлении срока аренды на следующие 11 месяцев может быть менее семи раз. Сторонами не подписано соглашение об исключении данного условия из договора, встречного иска о признании недействительным данного условия не заявлено.

Анализируя содержание договора, коллегия приходит к выводу о том, что в договоре отсутствует прямо сформулированное условие о том, что договор аренды заключен на срок менее года.

Учитывая все обстоятельства данного конкретного дела, очевидно, что действительная воля сторон была направлена на заключение долгосрочного договора аренды сроком семь лет, но не на срок менее года.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договором предусмотрен долгосрочный характер отношений сторон сделки (7 лет).

Поскольку нежилое помещение является недвижимым объектом, а права на недвижимые вещи в силу прямого указания закона подлежат государственной регистрации (в том числе и право аренды), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу ст.ст. 130, 131 ГК РФ, ст. 35 СК РФ для заключения договора аренды нежилого помещения требовалось нотариальное согласие ФИО3

<...>ФИО2 было отказано в нотариальном удостоверении договора аренды нежилого помещения по адресу: <...> (л.д.147).

Таким образом, ответчики заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов А-вых, в отсутствие нотариального согласия ФИО3

При указанных обстоятельствах, руководствуясь ст. ст. 166 - 168, 253 ГК РФ, 35 СК РФ суд первой инстанции пришел в верному выводу о том, что договор аренды от <...>, как и предварительный договор аренды от <...> являются недействительными в силу их несоответствия требованиям закона, а именно, ст. 35 СК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что решение суда незаконно в части признания недействительным предварительного договора, как не требующего государственной регистрации и, соответственно, нотариального согласия супруга, подлежат отклонению.

В данном случае предварительный договор в соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ содержит обязательство сторон по заключению в будущем договора аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором. На заключение договора аренды нотариальное согласие супруги требовалось.

При этом п. 6 предварительного договора предусмотрено, что в случае отказа арендодателя от заключения основного договора с арендатором в срок, предусмотренный предварительным договором, арендодатель обязан выплатить арендатору неустойку в сумме 2 000 000 рублей.

Поскольку предварительный договор содержит обязательство сторон по заключению договора, на заключение которого требовалось нотариальное согласие супруги, но получено не было, такой договор также признан действительным быть не может. Соответственно, в данной части требования истца удовлетворены судом правомерно.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности сделок, путем приведения сторон в первоначальное положение.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции согласно ст. ст. 12, 55, 56 ГПК РФ правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, распределил между сторонами бремя доказывания, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку. Нормы материального права судом применены верно и приведены в решении.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием к отмене судебного акта, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к субъективному толкованию норм материального права, по существу, повторяют изложенную ответчиком позицию по делу, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

С учетом приведенных обстоятельств решение суда следует признать законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 17 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ПАО РОСБАНК ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи