Гражданский кодекс часть 1

дело по заявлению Батырова Хазретали Хасановича об оспаривании отказа Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР (далее-Управление Росреестра по КБР) в проведении государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на объекты недвижимости, о возложении обязанности на Управление Росреестра по КБР к проведению государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на объекты недвижимости;

по апелляционной жалобе представителя Батырова Х.Х. – Бажева А.А. на решение Нальчикского горсуда КБР от 03 августа 2012 г.

Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Батыров Х.Х. обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа в проведении государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на объекты недвижимости, о возложении обязанности на Управление Росреестра по КБР к проведению государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на объекты недвижимости, мотивируя свои требования тем, что в сентябре 2011 года он обратился в Баксанский отдел Управления Росреестра по КБР с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на объекты недвижимости (материальный склад, столярный цех, пилорама и сушилка), расположенные по адресу: КБР, <адрес>. В этом ему было отказано. В связи с изложенным, заявитель просил суд признать указанный отказ незаконным, обязать Управление Росреестра по КБР зарегистрировать договор купли-продажи и его право собственности на указанные объекты.

В судебном заседании представитель Батырова Х.Х. по доверенности Бажев А.А. поддержал заявление в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра РФ по КБР по доверенности Бифова З.К. заявление не признала, просила в его удовлетворении отказать.

Сам Батыров Х.Х., представитель третьего лица-продавца имущества-000 «СУ-14», уведомленные о дне и месте судебного заседания, в суд не явились. Суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Решением Нальчикского горсуда КБР от 03 августа 2012 г. в удовлетворении заявления Батырова Х.Х. отказано за необоснованностью.

В апелляционной жалобе представитель Батырова Х.Х. – Бажев А.А. просил отменить решение суда от 03 августа 2012 года и вынести новое, с удовлетворением его требований. В обоснование этих требований в жалобе указано, что обосновывая свой отказ в удовлетворении заявления, суд сослался на ст.554 Гражданского кодекса РФ указав, что в договоре купле продажи между истцом и ООО «Су-14», необходимо идентифицировать земельный участок на котором расположены указанные строения.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя: из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

На земельный участок, на котором расположены здания, сооружения переданные истцу по договору купли-продажи и акту приема передачи зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования за ОАО «ПСК «Каббалкгражданстрой» чьим правопреемником является 000 «Су-14» - соответствующая запись внесена в Единый государственный реестр прав. В соответствии со ст.58 Гражданского кодекса соответствующее право в порядке универсального правопреемства перешло к ООО «СУ-14». Таким образом, продавец по договору купли-продажи (000 «СУ-14») не являлось собственником земельного участка в связи с чем, данный участок не мог быть предметом договора купли-купли продажи и не подлежал передаче по указанному договору. На основании изложенного, доводы суда об обоснованности применения норм ст.554 ГК РФ не законны и противоречат судебной практике.

Изучив материалы дела; заслушав доклад судьи Макоева А.А.; обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем Батырова Х.Х. Бажевым А.А.; рассмотрев дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по КБР, не явившегося в суд по неизвестным причинам, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, разрешая дело, неправильно установил обстоятельства, имеющие значение; неправильно применил нормы материального права.

Судом установлено, что проведение регистрационных действий Управлением Росреестра по КБР неоднократно приостанавливалось и возобновлялось при отсутствии видимых законных оснований.

Затем ему все-таки были выданы выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствующие о регистрации сделок.

Оспаривая последовавший затем отказ в выдаче свидетельств о госрегистрации права, Батыров Х.Х. обратился с заявлением в суд. Решением от 30.03.12 г. его требования были удовлетворены, но решение было отменено судебной коллегией в связи с отсутствием достоверных доказательств внесения в ЕГРП сведений о регистрации сделок.

Батырову Х.Х. было указано на то, что способом защиты его прав является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации права.

После этого, 23.07.12 г. Батыров Х.Х. обжаловал отказ в регистрации сделок, но суд отказал в удовлетворении его требований.

Данный отказ не может быть признан законным, так как Управление Росреестра по КБР отказало Батырову Х.Х. по надуманным основаниям.

Из материалов данного дела, а также дела, по которому Нальчикским горсудом было вынесено решение 30.03.12 г., следует что приостановление, возобновление регистрации сделок, отказ в регистрации сделок были связаны с расследованием какого-то уголовного дела. Однако Управление Росреестра по КБР не представило в суд сведений о том, что за дело расследуется, по чьему заявлению, в отношении какого лица. Также из дела непонятно, касаются ли сделки по купле-продаже объектов недвижимости, обстоятельств, послуживших основанием для расследования.

Кроме того, в материалах дела нет никаких сведений о том, что гражданами или юридическими лицами оспорены заключенные сделки, подлежащие регистрации.

При этих обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что Батырову Х.Х. отказано в госрегистрации права по надуманным основаниям.

При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что в пунктах 56,62 постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.10 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, что если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП в том случае, если об этом указано в резолютивной части решения. Суд вправе прийти к такому выводу, если регистрация сделки не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве собственности на недвижимость. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Как указано ранее, никаких сведений о наличии спора об имуществе нет, а если таковые и появятся в будущем, то заинтересованные лица не лишены будут права на обращения в суд. Судебный акт, на основании которого будет произведена регистрация сделок, не будет препятствием к этому.

Суд первой инстанции сам признал в решении незаконным нерегистрацию сделки по основанию изъятия документов правоохранительными органами и судебная коллегия соглашается с этими выводами.

В то же время суд отказал в заявлении Батырова Х.Х. со ссылкой на отсутствие в договорах сведений, позволяющих достоверно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При этом, суд применил положение ст.554 ГК РФ, но истолковал их неправильно. Суд посчитал, применяя данную норму, что при заключении сделки по купле-продаже недвижимости обязательно указание в договоре сведений о размере, границах земельного участка и правах на него. На самом деле в данной норме речь идет лишь о том, что в договорах должны содержаться достаточные сведения, чтобы идентифицировать объект недвижимости с тем, чтобы не спутать его с другими. В отказе в госрегистрации не указано, что в договоре отсутствуют такие сведения. Наоборот, от Батырова Х.Х. требуют документы, подтверждающие его права на конкретный земельный участок, что является незаконным.

Ссылка на ст.35 ч.1 Земельного кодекса РФ не является обоснованной, так как она лишь предоставляет Батырову Х.Х. право в будущем требовать формирования и выдела из общего земельного участка его части, необходимой ему для использования и эксплуатации объектов недвижимости, а затем и заключении с ним договора о предоставлении ему этой части участка на каких-либо правах (собственности, аренды и т.д.). Данная норма права не возлагает на Батырова Х.Х. никаких обязанностей. На земельном участке, где расположены приобретенные им объекты недвижимости, располагаются и другие объекты. Соответственно возможность реализации своих прав по требованию прав на часть участка у Батырова Х.Х. имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ,

судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 03 августа 2012 года отменить и вынести по делу новое решение. Признать незаконным действия Управления ФРС по КБР по отказу Батырову Х.Х. в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объекты недвижимости.

Возложить на Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР обязанность осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности от ООО «СУ-14» к Батырову Хазретали Хасановичу на объекты недвижимости: материальный склад общей площадью 454,4 кв.м., столярный цех общей площадью 412,8 кв.м., пилораму – 86 кв.м, сушилку – 123,5 кв.м., расположенные в КБР <адрес> и выдать свидетельство о госрегистрации права.

Председательствующий: А.А. Макоев.

Судьи: Н.М.Пазова.

Е.И.Жерновой.

Копия верна:

Судья Верховного Суда КБР А.А.Макоев.