Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО «...» на решение Черкесского городского суда от 14 марта 2014 года по делу по иску Открытого акционерного общества «...» к Обществу с ограниченной ответственностью «...», Папшуову Ю.Х-Б., Папшуовой А.М. о взыскании задолженности по договору об открытии кредитной линии и обращении взыскания на имущество и по встречному иску о расторжении договора.

Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения представителя ... Маркарова А.М., Папшуова Ю.Х.-Б., представителя ответчиков ООО «...», Папшуовой А.М., Папшуова Ю.Х.-Б. Узденовой Ю.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Открытое акционерное общество «... банк» обратилось в суд с иском к ООО «...», Папшуову Ю.Х.-Б. и Папшуовой А.М. о взыскании задолженности по договору об открытии кредитной линии от 30 декабря 2010 года в сумме <...> рублей и расторжении данного договора, ссылаясь на неисполнение заемщиком, ООО «...», кредитного договора, а также на солидарную обязанность поручителей Папшуова Ю.Х.-Б. и Папшуовой А.М. В обеспечение кредитного договора Россельхозбанком и ответчиком Папшуовым Ю.Х.-Б. 27 мая 2011 года был заключен договор залога цеха ЖБИ, склада, гудронохранилища и битумохранилища, земельного участка, расположенных по адресу: <...>, залоговая стоимость <...> рублей. 30 декабря 2010 года истцом и Папшуовой А.М. заключен договор ипотеки части здания автомастерской, части здания-офиса, части здания магазина, части здания бара и земельного участка, залоговой стоимостью <...> рублей. Полагая, что имеет место существенное неисполнение обязательства, истец просит обратить взыскание на заложенное имущество с установлением первоначальной продажной стоимости равной 100 % залоговой стоимости.

ООО «...», Папшуовым Ю.Х.-М. и Папшуовой А.М. подано встречное исковое заявление о расторжении договоров ипотеки в связи с обращением взыскания на заложенное имущество, достаточное для погашения задолженности.

В судебном заседании представитель Россельхозбанка Маркаров А.М. поддержал требования Банка, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчики по первоначальному иску, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Представитель ответчиков Узденова Ю.Б. не возражала против удовлетворения иска в части расторжения кредитного договора и взыскании суммы долга, не согласившись с требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество, просила также удовлетворить встречные исковые требования.

Решением Черкесского городского суда от 14 марта 2014 года исковые требования Россельхозбанка удовлетворены частично. С ответчиков в пользу банка взыскана задолженность по договору об открытии кредитной линии в сумме <...> рублей. Обращено взыскание на предмет залога по договору об ипотеке от 27 мая 2011 года на земельный участок мерою <...> кв.м. В части обращения взыскания на иное недвижимое имущество отказано. Первоначальная продажная стоимость установлена в размере <...> рублей. Договор об открытии кредитной линии расторгнут. Судом встречные исковые требования удовлетворены частично. В расторжении договоров ипотеки отказано. Прекращено обременение на имущество, на которое отказано в обращении взыскания.

В апелляционной жалобе представитель Россельхозбанка просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение, считая, что судом существенно нарушены нормы материального права, без законных оснований отказано в обращении взыскания на заложенное имущество, прекращен залог на данное имущество. По мнению представителя истца, судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отчета, первоначальная продажная стоимость недвижимого имущества определена на основании не соответствующего закону экспертного заключения, границы земельного участка определены судом самостоятельно. Судом не учтено также то, что представитель истца просил расторгнуть договор с даты вынесения решения и взыскать сумму долга с учетом процентов на день вынесения решения.

Представителем истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции заявлено ходатайство о приобщении нового доказательства отчета оценщика. В удовлетворении данного ходатайства судебной коллегией отказано в связи с отсутствием объективных причин, препятствующих представлению данного доказательства суду первой инстанции. Так, как следует из указанного отчета он был составлен в течение 8 дней, судебное разбирательство длилось с июля 2013 года по март 2014 года, при этом заключение экспертизы, с которым не согласился Россельхозбанк было получено судом в декабре 2013 года.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части разрешения требований об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки земельного участка от 27 мая 2011 года в связи с существенным нарушением норм материального права и не усматривает оснований для отмены решения в остальной части.

Как усматривается из материалов дела, 30 декабря 2010 года ОАО «... банк» и ООО «...» был заключен договор об открытии кредитной линии на <...> рублей с уплатой 15 % годовых за пользование кредитом, срок предоставления кредита определен до 28.07.2011 г. в соответствии с дополнительным соглашением от 31.03.2011 г., с погашением основного долга ежемесячными платежами с 25.12.2012 г. до 25.12.2015 года. Пунктом 4.7.1 договора установлено, что кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заемщика досрочного возврата кредита, уплаты процентов и уплаты комиссии, если заемщик не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обязанность в срок возвращать кредит и/или уплачивать начисленные на него проценты и/или комиссии.

Дополнительным соглашением от 21 марта 2013 года изменен график погашения кредита (основного долга) и обязанность вносить платежи установлена с 25.08.2013 г. по 25.12.2015 г., установлен срок уплаты просроченных процентов за пользование кредитом в сумме <...> рублей и срок уплаты срочных процентов – 31 мая 2013 года.

В обеспечение кредитного договора 30 декабря 2010 года заключены договоры поручительства с ответчиками Папшуовым Ю.Х.-Б. и Папшуовой А.М.

Кроме этого 27 мая 2011 года Россельхозбанком и Папшуовым Ю.Х.-Б. заключен договор ипотеки земельного участка площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, категория земель - земли населенных пунктов и расположенных на нем объектов недвижимости: цех ЖБИ, склад материальный, гудронохранилище и битумохранилище, расположенных по адресу: <...>, залоговая стоимость <...> рублей. Дополнительным соглашением от 21 марта 2013 года был изменен график погашения кредита и залоговая стоимость заложенного имущества снижена до <...> рублей. Договор ипотеки земельного участка был зарегистрирован 30.05.2011 года.

31 декабря 2010 года истцом и Папшуовой А.М. также заключен договор залога объектов недвижимости части здания автомастерской, части здания-офиса, части здания магазина, части здания бара и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, АГО № 2, залоговой стоимостью <...> рублей. Дополнительным соглашением от 21 марта 2013 года был изменен график погашения кредита и залоговая стоимость заложенного имущества снижена до <...> рублей.

Истцом 12 июля 2013 года в адрес ответчиков направлено требование о досрочном возврате кредита в связи с нарушением сроков погашения комиссии за обслуживание кредита и процентов за пользование кредитными средствами.

Ответчики факт неисполнения обязательства, наличие оснований для расторжения договора и досрочного взыскания суммы займа не оспаривали.

При таких обстоятельствах, удовлетворяя заявленные требования о взыскании задолженности по договору кредита, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заемщиком не исполнено кредитное обязательство в части уплаты процентов за пользование кредитом, что в силу договора является основанием для требования о досрочном возврате всей оставшейся суммы (ст.ст. 309, 809, 810, 811 ч.2, п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ).

Довод апелляционной жалобы о том, что представитель истца просил расторгнуть договор с даты вынесения решения и взыскать сумму долга с учетом процентов на день вынесения решения не соответствует материалам дела и требованиям процессуальных норм, предусматривающих письменную форму подачи искового заявления (ст. 131 ГПК РФ).

Так как ответчики Папшуов Ю.Х.Б. и Папшуова А.М. являются поручителями по данному кредитному обязательству в силу ч.1 ст. 363 ГК РФ ответчики отвечают перед кредитором солидарно.

Однако, разрешая требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции допустил существенные нарушения норм материального права.

Так, в соответствии с положениями ст.348 ГК РФ, ст. 50, 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основанием обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. При этом обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Заключением судебной экспертизы от 06.11.2013 г.-05.12.2013 г. определена рыночная стоимость заложенных объектов недвижимости: цеха ЖБИ – <...> рублей, гудронохранилища и битумохранилища – <...> рублей, склада материального – 0 рублей, земельного участка мерою <...> кв.м. – <...> рублей, всего стоимость недвижимости, расположенной по адресу: <...> определена на сумму <...> рублей, части здания – автомастерской – <...> рублей, части здания – офиса – <...> рублей, части здания – магазина – <...> рублей, части здания бара – <...> рублей, земельного участка мерою <...> кв.м. – <...> рублей, всего стоимость недвижимости, расположенной по адресу: <...>, определена в <...> рублей.

Принимая решение по требованиям об обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что стоимость заложенного имущества значительно превышает имеющуюся задолженность по кредитному обязательству, в связи с чем обращение взыскания на все заложенное имущество по договорам залога от 30 декабря 2010 года и 27 мая 2011 года несоразмерно допущенному нарушению. В связи с этим суд обратил взыскание лишь на часть заложенного имущества, а именно на часть земельного участка, расположенного по адресу: <...> площадью <...> кв.м., отказав в обращении взыскания как на вторую часть заложенного земельного участка, так и на объекты недвижимости, расположенные на данном участке. Отказал суд и в иске об обращении взыскания по второму договору залога от 30 декабря 2010 года.

Действительно, как следует из материалов дела, рыночная стоимость предметов залога, определенная в соответствии с заключением экспертизы составляет <...> рублей при неисполненном обязательстве в сумме <...> рублей (при этом возврат суммы займа составляет <...> рубль), что более чем в два раза превышает стоимость самого обязательства.

Довод апелляционной жалобы о необоснованности заключения судебной экспертизы не нашел своего подтверждения в суде апелляционной инстанции.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции эксперт Салпагаров пояснил, что замечания представителя истца, отраженные в ходатайстве о назначении экспертизы оценки, касаются терминологии, рамок законного усмотрения эксперта и не влияют на результаты экспертного заключения, в частности пояснил выбор аналогов. Экспертам даны пояснения в части оценки исследованных им материалов, источников, подходов и методов исследования. После получения указанных пояснений представителем истца заявлений о несогласии с выводами экспертизы не сделано.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает заключение экспертизы полным и обоснованным и не усматривает оснований для возникновения сомнений в правильности и обоснованности данного заключения.

Кроме этого, залоговая стоимость предметов залога, определенная первоначально в договорах залога 2011 и 2010 года (<...> рублей и <...> рублей) незначительно отличается от рыночной стоимости, определенной в соответствии с указанным заключением экспертизы на 4 квартал 2013 года - <...> рублей и <...> рублей.

Изменение залоговой стоимости в договорах залога в соответствии с дополнительными соглашениям необосновано снижением рыночной стоимости данных объектов недвижимости.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, предметом которого должно являться заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что само по себе заключение экспертизы является лишь источником доказательств и не может быть отдельным предметом экспертного исследования. Не усмотрел суд первой инстанции и наличия оснований для назначения повторной экспертизы. Кроме этого ходатайство о назначении повторной экспертизы представителем истца не заявлялось.

Так как целью залога является обеспечение исполнения обязательства обращения взыскания на имущество, стоимость которого очевидно превышает обеспеченное обязательство, не соответствует требованиям закона. Более того, стоимость заложенного имущества, обеспечиваемого договором ипотеки земельного участка от 27 мая 2011 года, превышает более чем на <...> миллионов рублей размер всего обеспеченного обязательства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в обращении взыскания на заложенное имущество, части здания автомастерской, части здания-офиса, части здания магазина, части здания бара и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, АГО № 2, по договору залога от 30 декабря 2010 года.

Между тем, как следует из материалов дела, часть земельного участка, на которую судом было обращено взыскание,не индивидуализирована, границы её не определены, кадастровый учет не проведен, объектом каких-либо прав указанная часть участка не является.

В соответствии с положениями ч.3 ст. 128 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В силу ст. 261 ГК РФ объектом права собственности является земельный участок, ст. 27 ЗК РФ также устанавливает объектом оборота земельный участок. В соответствии с положениями ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» предметом ипотеки являются земельные участки.

Ст. 11/1 ЗК РФ определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законами.

Таким образом, объектом залога, а также объектом обращения взыскания на заложенное имущество и последующего перехода права собственности на заложенное имущество может быть только индивидуализированный земельный участок.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции в части обращения взыскания на предмет залога по договору от 27 мая 2011 года и прекращении обременения на имущество, являющееся предметом залога по данному договору, а именно, цех ЖБИ, склад материальный, гудронохранилище и битумохранилище, подлежащим отмене.

Разрешая требования об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки земельного участка от 27 мая 2011 года, судебная коллегия полагает данные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, так как земельный участок представляет собой единый объект недвижимости, в соответствие с положениями ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.

Кроме этого согласно подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и пункта 4 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Реализация заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Кодекса).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным ФЗ.

В соответствии с положениями ст. ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд должен определить также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При определении продажной цены судебная коллегия учитывает заключение судебной экспертизы, которое в силу положений п.4 ст. 54 ФЗ не является основанием для определение такой цены в процентном отношений к стоимости, определенной в отчете оценщика, <...> рублей.

Кроме этого в суде апелляционной инстанции представителем истца было заявлено ходатайство о наложении обеспечительных мер на все заложенное имущество.

Судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения данного ходатайства, так как запрет на отчуждение имущества, находящегося в залоге, на которое решением суда обращено взыскания, в силу положений ст. 353 ГК РФ не может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. Запрет же на отчуждение имущества, в отношении которого отказано в обращении взыскания на обеспечение решения суда не направлен.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ч.1 п.4 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черкесского городского суда от 14 марта 2014 года отменить в части разрешения требований ОАО «...» об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки земельного участка от 27 мая 2011 года, заключенному ОАО «...» и Папшуовым Ю.Х-Б., и встречных требований о прекращении обременения на заложенное имущество по договору ипотеки от 27 мая 2011 года и принять в данной части новое решение.

Обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке (залоге) земельного участка от 27 мая 2011 года, заключенного ОАО «...» и Папшуовым Ю.Х-Б.:

земельный участок площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>, начальная продажная цена при его реализации <...> рублей;

цех ЖБИ, литер А, общая площадь <...> кв.м., расположенный по адресу: Карачаево<...>, начальная продажная цена при реализации – <...> рублей;

склад материальный, литер Б, общая площадь <...> кв.м.; расположенный по адресу: <...>, начальная продажная цена – 0 рублей;

гудронохранилище и битумохранилище, литер В, общая площадь <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, начальная продажная цена – <...> рублей.

Определить сумму, подлежащую уплате ОАО «...» из стоимости заложенного имущества – <...> копеек, из них сумма займа по кредитному договору – <...> копейка, проценты за пользование кредитом за период с 26 декабря 2012 года по 17 июля 2013 года – <..> копеек, комиссия за обслуживание кредита – <...> копеек.

Реализацию заложенного имущества осуществить путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении требований ООО «...», Папшуова Ю.Х-Б. и Папшуовой А.М. о прекращении обременения на имущество цех ЖБИ, склад материальный, гудронохранилище и битумохранилище, земельный участок мерою <...> кв.м. – отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

В удовлетворении ходатайства ОАО «...» о наложении обеспечительных мер – отказать.

Председательствующий:

Судьи: